CC BY
322
УДК 336. 7 ББК 65. 262-2
Черепович А.В.
ФИНАНСОВО-ИНВЕСТИЦИОННЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
Cherepovich A. V.
FINACIAL AND INVESTMENT MODELS OF RESIDENTIAL MORTGAGE FINANCING
Ключевые слова: финансово-инвестиционные модели ипотечного жилищного
финансирования.
Key words: financial and investment models of residential mortgage financing.
Аннотация
В статье рассмотрены и классифицированы модели ипотечного жилищного финансирования с позиции всех субъектов на рынке ипотечного кредитования, а также выделены основные этапы финансирования жилья при различных стратегиях домохозяйств по финансированию приобретения жилья.
Abstract
This article studies and classifies financial and investment of residential mortgage financing from the perspective of all stakeholders in the mortgage market, and identifies the main stages of house financing for households of various strategies to finance the acquisition of housing.
Обеспеченность жильём является одним из самых насущных вопросов нашего общества, поэтому жилищная ипотека служит не только основным способом решения жилищной проблемы конкретных домохозяйств, но и оказывает существенное воздействие на социально-экономическую ситуацию в регионах и стране в целом. В основе этого процесса лежит ипотечный механизм жилищного инвестирования, выполняющий связующую роль между строительным комплексом, банковской системой и рынком финансового капитала.
Ипотечный механизм реализуется через систему ипотечного жилищного кредитования, которая представляет собой совокупность финансово-кредитных отношений, возникающих при взаимодействии домохозяйств и других субъектов на рынке ипотечного кредитования с целью финансирования приобретения жилья (жилищного финансирования).
Действующие в различных странах системы ипотечного жилищного кредитования создавались в конкретных исторических условиях; на процесс их эволюции значительное влияние оказывали политические, социально-экономические и национальные факторы. Это объясняет существенные различия между современными системами ипотечного жилищного кредитования: в правовом обеспечении залогового права; в
институциональном составе участников и их взаимоотношениях; в механизме финансирования и рефинансирования ипотечных операций; в технологиях предоставления, обслуживания и погашения ипотечных кредитов; в степени и формах участия государства в процессах ипотечного кредитования; в различной степени либерализма (или напротив, консерватизма) в основе ипотечных механизмов.
Институциональная форма системы ипотечного жилищного кредитования, включающая совокупность и взаимосвязь субъектов, представляет собой финансовоинвестиционную модель ипотечного жилищного кредитования. Все модели предполагают
регулятивную функцию государства, форма участия которого меняется в зависимости от типа модели.
В основе традиционной классификации моделей ипотечного жилищного кредитования положено наличие взаимосвязи с рынком финансовых капиталов: усечено-открытая модель (опосредованная взаимосвязь); расширенно-открытая модель (прямая взаимосвязь); модель контрактных сбережений (закрытая модель сбалансированной автономии) [4; 6; 7].
В последнее десятилетие ипотечное кредитование стало приоритетным источником решения жилищной проблемы. Резкое увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования привело к дефициту долгосрочных капиталов, которые могут быть направлены в жилищное инвестирование. В этой связи, более актуальной представляется классификация моделей ипотечного жилищного кредитования в зависимости от схемы привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную систему (рис. 1) [1].
Рис. 1. Блок-схема моделей ипотечного жилищного кредитования
В основе ссудо-сберегательной модели ипотечного жилищного кредитования лежит механизм, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счёт привлечения целевых долгосрочных сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи. Будущий заёмщик должен направить в систему сумму сбережений под 2-3% годовых, примерно
эквивалентную размеру будущего кредита (то есть около 50% стоимости жилья), после чего получает право на получение льготного кредита на приобретение жилья (по ставке ниже рыночной). Накопления должны формироваться вкладчиками исключительно за счёт собственных доходов.
Ссудо-сберегательная модель основана на заключении контрактов, содержащих обязательства финансовой организации по предоставлению кредита на покупку жилья на заранее определённых условиях при выполнении будущим заёмщиком отлагательного условия по накоплению согласованной суммы за установленный период времени.
Ссудо-сберегательная модель нашла распространение в Западной Европе (Германии, Франции, Великобритании и многих других странах) в качестве механизма привлечения финансовых средств в жилищный сектор. Так, в одной только Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья или 13 млн. квартир.
Предварительное накопление значительной суммы средств обычно относят к недостаткам ссудо-сберегательной модели, особенно в условиях инфляционной экономики и при постоянно растущих ценах на жильё, делающих невыгодными долгосрочные накопления. Однако накопление средств в данном случае можно расценивать как аналог сбережений на обязательный первоначальный взнос при ипотечном кредите, поэтому безоговорочно считать данный факт недостатком нельзя. Вместе с тем, нельзя не признать, что накопление суммы, эквивалентной половине стоимости жилья, может стать неприемлемым для значительной части заёмщиков, так как существенно отодвигает во времени момент приобретения жилья.
К основному преимуществу ссудо-сберегательной модели следует отнести её автономность от состояния финансово-кредитного рынка и, соответственно, независимость ставки кредита не только от колебаний рыночной цены заёмных денег, но и от уровня этой цены вообще. Государство обычно частично субсидирует накопления в форме ежегодных премий, составляющих 10-15% годовой суммы накоплений, что в совокупности с льготной ставкой по будущему кредиту делает эту модель популярной среди населения с невысоким уровнем дохода (молодёжь и др.). Расходы государственного бюджета на целевое премирование многократно окупаются за счет дополнительных налоговых поступлений [3].
Несомненным плюсом модели для кредиторов является то, что они не нуждаются в дополнительном заимствовании средств и имеют большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиентов на накопительном этапе взаимоотношений, позволяющей снижать кредитные риски.
В Российской Федерации законодательство предусматривает специализированные формы организации сбережений на приобретение жилья (кооперативов), не связанные с кредитно-финансовой системой и предполагающие приобретение жилья в рассрочку на основе паенакоплений. Члены таких кооперативов после достижения определённой суммы паевого взноса могут получить в пользование жилое помещение, которое подлежит передаче в собственность пайщика после внесения паевого взноса в рассрочку на 5 -10 лет. Отметим, что в России данное направление до настоящего времени не получило существенного развития. Так, на сегодняшний день в России зарегистрировано немногим более 100 жилищно-накопительных кооперативов.
По нашему мнению, основным сдерживающим фактором развития отечественной ссудо-сберегательной модели, схожей с европейской, является отсутствие соответствующей нормативно-правовой базы, и в первую очередь, Федерального Закона «О строительных сберегательных кассах». Данный законопроект рассматривается уже много лет. Так, еще в начале 2008 года он был объявлен прежним составом Госдумы России первоочередным к принятию, но был отложен в связи с экономическим кризисом.
В конце февраля 2012 года проект Федерального закона вновь внесён на рассмотрение Государственной Думы Российской Федерации.
Проект закона о стройсберкассах предполагает создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций. При накоплении суммы в размере З0-50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до
15 лет.
Законопроект определяет, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более чем на З%. Проект закона устанавливает нормы об обеспечении финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы, в частности, в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов. Нормативы финансовой устойчивости также базируются на расчетах индивидуальных накопительных показателей вкладчика, определения очередности вкладчиков и ограничения на использование средств распределяемой массы.
Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, проект закона предусматривает осуществление государственной поддержки строительных сберегательных вкладов за счет средств федерального бюджета. Государственная поддержка из федерального бюджета заключается в начислении премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада. При этом поощряемый прирост вклада - не более 1З0 тысяч рублей, а максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина России не может превышать 26 тысяч рублей.
Если Федеральный Закон «О строительных сберегательных кассах» будет принят, то для полноценного развития отечественной системы стройсбережений ещё предстоит решить немало задач. Необходимо решать вопросы снижения инфляции и увеличения реальных доходов населения, увеличивать строительную активность, которая через рыночные механизмы позволит снизить динамику цен на жильё, обесценивающей долгосрочные накопления граждан относительно стоимости жилья, преодолеть недоверие населения к различным учреждениям ссудо-сберегательного типа и т. д.
Между тем, уже сегодня в России появились первые прецеденты развития ссудосберегательной системы по европейским аналогам. Так, в сентябре 2011 года в Краснодарском крае стартовала программа накопительной ипотеки, соглашение о реализации которой было подписано между Сбербанком и администрацией Кубани. В разработке программы накопительной ипотеки принимали участие специалисты Агентства по развитию Краснодарского края и Новой экономической ассоциации. За основу были взяты аналогичные программы государственного уровня Австрии, Германии, Словакии, Чехии и Франции, где накопительная ипотека успешно реализована.
Сущность программы заключается в том, что семьёй ежемесячно накапливаются средства для первоначального взноса, предназначенного на приобретение жилья. Для этого в Сбербанке России открывается специальный вклад «Ипотечный». Будущие заёмщики откладывают на накопительный счёт от З до 10 тыс. руб. в месяц, получая на сбережения доход из расчёта 1 -2% годовых. Накопление может происходить для разных семей разное количество времени - от 1 года до 6 лет.
Каждый квартал семья получает социальные выплаты из бюджета области на специальный счёт, также открываемый в Сбербанке России. Выплата равняется 30% от суммы ежемесячного платежа и не более З6 тысяч рублей в год, или З тысяч рублей в месяц. После накопления первоначального взноса Сбербанк России выдает семье ипотечный кредит по льготной ставке 6-8% годовых. Этот процент не зависит от инфляции или других экономических параметров. Стандартный размер такого льготного кредита будет равняться размеру накопленной совместно с государством суммы на вкладе.
Накопительная ипотека получила поддержку Министерства экономики и регионального развития России и статус регионального эксперимента. Успешный опыт Кубани приведёт к возможному распространению более совершенных и доступных ипотечных программ во всех регионах России.
Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования состоит в том, что банк (специализированный или универсальный), выдавший ипотечный кредит, самостоятельно его рефинансирует за счёт собственного капитала и/или привлечения внешних ресурсов. Наиболее распространенным способом рефинансирования является выпуск банками ценных бумаг облигационного типа, обеспеченных закладными на недвижимость, полученными от клиентов по выданным ипотечным ссудам. Другими источниками фондирования являются межбанковские кредиты и привлеченные депозиты.
Относительная простота одноуровневой системы предопределила её самое широкое распространение в мировой практике. Особенное развитие модель получила в европейских государствах, поэтому данную модель часто называют европейской. Первоначально основу модели составляла система ипотечных банков, которым запрещены операции, не связанные с ипотечным кредитованием. Ипотечный банк при такой системе совмещает функции кредитора и эмитента и самостоятельно определяет параметры выдаваемых им кредитов, поэтому для одноуровневой модели не характерно наличие жёстких стандартов ипотечного жилищного кредитования на рынке.
Общемировая тенденция универсализации банковских услуг и укрупнения банковского капитала способствует тому, что при сохранении специализированных ипотечных банков в сферу ипотечного кредитования все активнее продвигаются неспециализированные (универсальные) кредитные организации. Универсальные коммерческие банки могут расширять сеть услуг, обладают большой финансовой независимостью и устойчивостью, возможностями диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Однако участие универсальных банков в ипотечных процессах приводит к необходимости самого пристального внимания к поддержанию их текущей ликвидности.
Возможности привлечения банками ресурсов и ставка по ипотечному кредиту зависят от текущей макроэкономической конъюнктуры. Эта зависимость оказывает существенное влияние на ипотечную активность банков в благоприятные и неблагоприятные периоды развития экономики. Функционирование одноуровневой модели ограничивается первичным рынком закладных, поэтому число участников рынка ипотечных жилищных кредитов минимально (отсюда усеченный характер модели).
Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования зародилась в США (поэтому ее часто называют американской) и получила дальнейшее развитие в Австралии и Великобритании. В основе двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования лежит механизм жилищного финансирования с привлечением вторичного рынка ипотечного кредита. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются ипотечными кредиторами специально созданным агентствам, причем эти ипотечные кредиты должны соответствовать определенным стандартам агентств.
Таким образом, рефинансирование выданных ипотечных кредитов осуществляется не самими ипотечными кредиторами (как при одноуровневой модели), а специализированными организациями вторичного рынка ипотеки. Двухуровневая модель позволяет обеспечивать непрерывность процесса рефинансирования ипотечных кредитов и вовлекать значительные ресурсы с рынка капиталов в ипотечную систему, что помогает государству решать задачи по улучшению жилищной обеспеченности граждан в более короткие сроки. Основным источником рефинансирования кредитных ресурсов являются средства институциональных инвесторов (государственных и негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний, банков, ссудо-сберегательных ассоциаций), которые приобретают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость.
Отличительной особенностью двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования также является фрагментация ипотеки, то есть разделение функций по организации ипотечного кредита, его обслуживанию и финансированию. Для двухуровневой модели свойственны такие инструменты, как ипотечный пул (то есть сгруппированные по сходным характеристикам ипотечные кредиты в закладные под жилье) и секьюритизация ипотечных кредитов (то есть процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных жилищных бумаг, обеспеченных пулом закладных). Механизм секьюритизации предполагает разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. В организации процесса секьюритизации и предоставлении гарантий активное участие принимает государство. Секьюритизация и фрагментация ипотеки позволяют финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и диверсифицировать риски.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, действующая в Российской Федерации, при рассмотрении организационно-экономического механизма привлечения ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, опирается как на первичный, так и на вторичный рынки ипотечного кредита и предусматривает механизмы рефинансирования кредиторов посредством: 1) эмиссии и реализации на финансовом рынке ипотечных ценных бумаг; 2) системы коллективных инвестиций;
3) операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденная Распоряжением Правительства РФ от 19. 07. 2010 № 1201 -р (далее - «Стратегия-2030»), предусматривает, что привлечение долгосрочных финансовых ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путём аккумулирования долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счёт перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям [10].
Таким образом, в основе отечественной системы ипотечного жилищного кредитования находится смешанная модель, сочетающая элементы одноуровневой и двухуровневой моделей организации ипотечного рынка. Вместе с тем, основной упор в «Стратегии-2030» делается на развитие модели двухуровневой системы рефинансирования через государственное ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (предусматривается, что в долгосрочной перспективе до 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг), поскольку малая капитализация отечественной банковской системы и недоступность для неё длинных денежных ресурсов в значительной степени ограничивают её самостоятельные возможности для рефинансирования на первичном рынке выданных ипотечных жилищных кредитов и поддержания банковской ликвидности.
Необходимо отметить, что открытость и ориентированность двухуровневой модели на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов делает её существенно подверженной влиянию общего состояния финансовых рынков. Ипотечный кризис в США, начало которого проявилось как кризис высокорисковых ипотечных кредитов (subprime) в 2007 году и который послужил катализатором глобальной мировой рецессии, наглядно показал, что реализация открытой двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования должна сопровождаться не только поддержкой государства в виде гарантий инвесторам, но и оценкой рискованности условий ипотечного кредитования, постоянным государственным контролем над эмиссией ипотечных ценных бумаг, мониторингом надёжности и стабильности ипотечных банков.
Приведенные выше классификации моделей ипотечного кредитования, основанные на взаимосвязи с рынком финансовых капиталов, схемах привлечения долгосрочных ресурсов в систему и т. п., - представляют, по нашему мнению, в основном интерес для
кредитно-финансовых институтов, но не имеют практической пользы для домохозяйств, формирующих основной спрос на жилье. Та часть населения, которая ориентируется на приобретение жилья, всегда решает собственную задачу, которая, как правило, сводится к выбору из двух стратегий для решения жилищного вопроса: накопительно-кредитной или ипотечной.
При накопительно-кредитной стратегии решения жилищного вопроса домохозяйства ориентируются на сбережение максимальной суммы средств и минимальный объем кредитования. Накопление первоначального взноса производится за счёт собственных доходов домохозяйства, а кредитование может производиться как за счёт ипотечных жилищных кредитов, так и (в меньшей степени) нецелевых кредитов. Данная стратегия домохозяйств в большей степени соответствует ссудо-сберегательной модели с позиции кредитно-финансовых институтов, так как основана на сберегательной способности населения.
Традиционно классическая политэкономия рассматривает сбережения как источник и начальный этап инвестиционного процесса, в то же время сами сбережения могут являться результатом доходного инвестирования. Динамика сбережений домохозяйств в целях приобретения собственного жилья зависит от доходов и этапа жизненного цикла домохозяйства, степени доступности жилья, макроэкономических показателей, потребительских предпочтений. Основой эффективного механизма жилищного инвестирования выступает государственная сберегательная политика, направленная на трансформацию средств населения в разные инвестиционные инструменты и финансовые источники.
Существует три основных варианта накопления средств домохозяйствами (в порядке увеличения инвестиционных возможностей):
- за счёт изменения структуры расходов семьи;
- за счёт изменения структуры расходов семьи с учётом инвестирования средств на накопительном этапе в доходные активы;
- за счёт изменения структуры расходов семьи с учётом инвестирования средств на накопительном этапе в доходные активы и продажи уже имеющегося жилья.
Отсутствие специальной сберегательной политики в России, согласовывающей механизмы добровольных накоплений средств населением в целях приобретения собственного жилья и эффективное движение сбережений, приводит к недофинансированию ипотечно-жилищного сектора при достаточно высокой норме сбережений.
Аналогично ссудо-сберегательной модели накопительно-кредитная стратегия характеризуется длительным периодом накопления средств, что может быть неприемлемым для многих домохозяйств с невысокими доходами, особенно в условиях инфляции. Кроме того, семьи с полным отсутствием жилищного капитала, несут, как правило, расходы по аренде жилья, что серьезно затрудняет сберегательные возможности домохозяйств и делает невыгодным избрание такой стратегии. В тоже время, в условиях низкой инфляции и стабильных цен на жильё, при наличии помощи государства в виде временного обеспечения социальным жильем, накопительно-кредитная стратегия может быть привлекательной, поскольку позволяет накопить значительный первоначальный взнос и снизить кредитное бремя за счёт меньшей суммы кредита и процентной ставки.
Ипотечная стратегия домохозяйства по приобретению жилья выбирается, когда ставится задача приобретения жилья в более короткие сроки, при низких возможностях сбережения первоначального взноса, в условиях инфляционной экономики и постоянного роста цен на жильё. Кроме того, решающее значение в выборе данной стратегии могут иметь планы на получение государственной поддержки, которая может ускорить погашение ипотечного жилищного кредита: материнский (семейный) капитал,
субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту и другие федеральные и региональные программы.
При ипотечной стратегии первоначальный взнос может составлять меньшую часть от общего объёма финансирования (10-30%), а его накопление может производиться как за счёт собственных, так и заёмных источников, в том числе нецелевых кредитов. Финансирование основной части стоимости жилья производится, как правило, всегда с использованием ипотечного жилищного кредита. Данная стратегия домохозяйства в большей степени соответствует одноуровневой и двухуровневой моделям с позиции кредитно-финансовых институтов.
Общим для обеих стратегий домохозяйств по финансированию приобретения жилья является наличие трёх этапов (рис. 2). Накопительно-кредитная стратегия отличается, как уже упоминалось, длительным этапом накопления первоначального капитала, который может сопровождаться государственными субсидиями на накопления, начислением процентов по вкладу или получением иных доходов в зависимости от форм инвестирования средств на накопительном этапе в те или иные доходные активы.
Ипотечная стратегия позволяет сократить временные затраты по накоплению средств на первоначальный взнос и приблизить приобретение жилья, так как предполагает накопление меньшего объема средств. В то же время, ипотечной стратегии, как правило, соответствует более длительный срок выплат ипотечного жилищного кредита, что обусловлено большей суммой кредита и более высокой процентной ставкой вследствие небольшого первоначального взноса. Это позволяет сделать вывод, что ипотечная стратегия и ипотечное жилищное кредитование повышают доступность жилья для населения с точки зрения сроков его приобретения, но не с точки зрения его стоимости. Напротив, приближение приобретения жилья оплачивается заёмщиком в виде уплаты процентов за кредит. Ипотечный кредит увеличивает текущую платежеспособность заемщика за счёт её сокращения в будущем [5].
Домохозяйства, перед которыми стоит вопрос выбора стратегии для решения жилищного вопроса, принимают во внимание множество факторов, как то: инфляция цен, уровень доходов, уровень потребительских расходов на основные группы товаров и услуги и способность к сбережению, доступность ипотечных кредитных программ, программы государственной поддержки, ставки аренды жилья и др.
На наш взгляд, в современных российских условиях более предпочтительной для домохозяйств является ипотечная стратегия, так как инфляционные процессы в экономике и рост цен на жильё сводят на «нет» усилия населения по долгосрочному сбережению значительной суммы средств до перехода к этапу инвестирования.
Рис. 2. Этапы финансирования жилья при различных стратегиях домохозяйства по финансированию приобретения жилья
Между тем, по мере снижения уровня инфляции и роста реальных располагаемых доходов населения, доля домохозяйств, пересмотревших свою жилищную стратегию в пользу накопительной, скорее всего будет увеличиваться. Предполагаем, что этому процессу будут также способствовать усилия государства по распространению накопительной ипотеки, принятию нормативно-правовой базы о строительных сберегательных кассах и другие шаги в части развития ссудо-сберегательной модели.
Основополагающий выбор домохозяйств между стратегиями финансирования приобретения жилья трансформирует само понятие «модель ипотечного кредитования» в «модель ипотечного жилищного финансирования», глубже отражающего, по нашему мнению, суть инвестиционных процессов по приобретению жилья.
В этой связи, модель ипотечного жилищного финансирования можно представить как институциональную форму системы финансирования приобретения жилья, учитывающей экономические интересы и цели всех субъектов на рынке ипотечного жилищного кредитования. Мы предлагаем общую классификацию моделей ипотечного жилищного финансирования с учётом стратегических интересов всех участвующих субъектов (рис. 3).
Из представленной схемы видно, что в процессе взаимодействия на рынке ипотечного кредитования перед участниками процесса стоят различные задачи. Приоритетной задачей банковской системы и Центрального Банка является вовлечение долгосрочных финансовых ресурсов в систему ипотечного кредитования, для домохозяйств - выбор стратегии с акцентом на накопление или кредитование для удовлетворения потребности в жилье. Государство, проводящее жилищную политику с целью повышения доступности комфортного жилья для населения, должно учитывать интересы всех участников ипотечного процесса, в том числе различные стратегии домохозяйств. В частности, разработка сценариев жилищной политики должна учитывать
платежеспособный спрос населения, неравенство доходов, демографические тенденции, жилищные предпочтения населения и т. д.
Так, во введении к упомянутой выше ипотечной «Стратегии-2030» справедливо отмечается, что «реализация Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социальноэкономических условий и особенностей». Между тем, ни в ипотечной «Стратегии-2030», ни в Промежуточном докладе о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года («Стратегия-2020») [9, 10] мы не встречаем анализ факторов, влияющих на выбор стратегии домохозяйств для решения жилищного вопроса. Тезисные планы в стратегиях развития ипотечного кредитования не подкреплены аналитической базой и в основном ограничены констатациями прошлых ошибок и новыми целевыми показателями.
Ни в одной из «Стратегий» нет упоминания о развитии альтернативных форм жилищного кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно-накопительных кооперативов. Авторы никак не анализируют целесообразность развития ссудосберегательной модели, оставляя за рамками документов потенциал использования исторического европейского опыта по вовлечению средств населения в жилищный сектор таким эффективным способом. Между тем, на необходимость развития сберегательнонакопительных механизмов обращал своё внимание В. Путин [2, 8].
Также, по нашему мнению, для стратегического планирования государственной жилищной политики государству необходимо глубоко и открыто изучить текущее состояние доступности жилья. Отечественные индексы доступности жилья на основе усредненных значений (доходов и размера домохозяйств, площади и цен жилья) определяются с наибольшим числом допущений и не могут выступать в качестве достоверных индикаторов результативности проводимой в стране (регионах) жилищной политики. Государство должно учитывать неравенство распределения доходов населения при разработке социальных ипотечных программ и механизмов жилищного субсидирования.
С позиции кредитно-финансовых институтов и центральных (национальных) банков
ссудо-
сберегательная
Независимые
автономные
сбалансированные
ресурсы
Пониженный кредитный риск для банка, т.к. он имеет возможность
проверить
платежеспособность клиента в период
накопления средств
л
X
Я
Возможности модели зависят от способности к сбережению населения Сложности реализации в инфляционной экономике
одноуровневая
Простота организации системы (число
участников рынка
минимально)
В основе модели лежит консерватизм, направленный на
максимальную надежность ипотечных институтов
Ограничение возможностей по привлечению долгосрочных ресурсов Более высокие ставки кредитования сужают возможности государства по решению жилищной проблемы
двухуровневая
Привлечение долгосрочных ресурсов через вторичный рынок
ипотечных ценных бумаг Фрагментация ипотеки позволяет разделять функции, кредитные риски и поддерживать ликвидность банков (функции кредитора и эмитента ценных бумаг разделены)
Унификация ипотечных кредитов по стандартам агентств
Сложность организации и управления системой
Система подвержена существенному влиянию общего состояния
финан-сово-кредитного рынка, т.к. приток кредитных ресурсов осуществляется с рынка капиталов
Независимость ставки от состояния финансово-
кредитного рынка
Жилищная политика может предусматривать субсидии и льготы
Большее число кредитно-финансовых институтов, предлагающих ипотечные кредиты, увеличивает конкуренцию, доступность кредитов для населения и качество обслуживания
Небольшой ипотечный взнос уменьшает период накопления первоначального взноса и позволяет приобрести жилье в более короткие сроки
Длительный период накопления
Низкие проценты по накоплениям
Очередность в
получении кредита Обесценение накоплений в инфляционной
экономике и удорожание жилья
Процентная ставка зависит от экономической конъюнктуры
Более высокие процентные ставки при небольшом первоначальном взносе
накопительно-
кредитная
л
и
2
п
с
ипотечная
с позиции домохозяйств
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
Рис.З. Классификация и сравнительный анализ моделей ипотечного жилищного финансирования (Источник: составлено автором)
Кроме того, как уже нами было сказано, давно назрела необходимость разработки и принятия государственной сберегательной политики. В рамках неё необходимо детально изучить вопросы потребительских расходов домохозяйств, склонности к сбережению, эффективности институциональной организации частных сбережений и необходимость институциональной модернизации, дать оценку и предложения по развитию инвестиционных инструментов, а также повышению эффективности направления сбережений в реальный сектор, провести анализ сдерживающих факторов и т. п.
Подводя итог, можно сказать, что решение проблемы обеспеченности комфортным доступным жильём с точки зрения жилищной ипотеки в России требует более основательного подхода. Разработчики ипотечных жилищных стратегий должны дать всестороннюю оценку текущей ситуации в жилищной сфере и сформировать решения, основанные на анализе целого комплекса факторов, имеющих значение для всех субъектов на рынке ипотечного кредитования. Государство, как основной проводник жилищной политики, должно взвешивать позиции всех сторон ипотечного процесса, устранять законодательные барьеры и создавать наиболее благоприятные экономические условия.
Библиографический список
1. Завьялова, И.В. Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в России [текст]: дис. канд. экон. наук / И.В. Завьялова. - Самара, 2009.
2. Кваша, М., Погорелова, Ю. Путин и жильё [Текст] / М. Кваша, Ю. Погорелова // Коммерсантъ Деньги. - 20. 02. 2012-26. 02. 2012. - № 7 (864). - С. 15-18.
3. Константинович, Д. А. Управление развитием системы жилищных инвестиций в регионе (на примере Самарской области) [Текст]: дис. канд. экон. наук / Д.А. Константинович. - СПб., 2008. - 196 с.
4. Куликов, А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения) [Текст] / А.Г. Куликов // Деньги и кредит. - 2010. - № 11. - С. 3-12.
5. Куликов, А.Г., Ясин, В.С. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы [Текст] / А.Г. Куликов, В.С. Ясин // Деньги и кредит. - 2011. - № 12. -С. 24-31.
6. Меркулов, В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России [Текст] / В.В. Меркулов. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. - 360 с.
7. Новакова, С.Ю. Современные зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России [Текст] / С.Ю. Новакова // Ученые записки государственного Орловского государственного университета. Серия: гуманитарные и социальные науки. -2009. - № 3. - С. 5-14.
8. Путин, В.В. Строительство справедливости. Социальная политика для России [Текст] / В. В. Путин // Комсомольская правда. - 13. 02. 2012.
9. Стратегия-2020. Промежуточный доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года. Глава 14.
10. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утв. распоряжением Правительства РФ от 19. 07. 2010 № 1201 -р.
