CC BY
311
система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 30 05.2018).
2. Об утверждении Методических рекомендаций по осуществлению внутреннего финансового контроля [Электронный ресурс]: Приказ Минфина России от 7 сентября 2016 г. № 356 // Информационно-правовой портал. -Режим доступа: https://www.garant ru. - (Дата обращения 31 05.2018).
3. О внесении изменений в Методические рекомендации по осуществлению внутреннего финансового контроля, утвержденные приказом Министерства финансов Российской Федерации от 7 сентября 2016 г. № 356 [Электронный ресурс]: Приказ Минфина России от 29 декабря 2017 г. № 1394. - Режим доступа: www.minfin.ru/ru. - (Дата обращения 31 05.2018).
Буланова Т. А. студент
Мичуринский государственный аграрный университет г. Мичуринск, Россия
МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ
Аннотация: В статье рассматривается кредитно-финансовая система российского ипотечного рынка. Показаны возможности использования одноуровневой и двухуровневой модели ипотечного кредитования.
Ключевые слова: Ипотечное кредитование, рефинансирование, целевой вклад, одноуровневая и двухуровневая модель.
Bulanova T. А.
Student
of Michurinsk State Agrarian University Michurinsk, Russia
MODELS OF MORTGAGE LENDING OF THE POPULATION
Abstract. The article deals with the credit and financial system of the Russian mortgage market. Showing the possibility of using one-tier and two-tier model of mortgage lending.
Keywords: mortgage loan, refinance, target contribution, one-tier and two-tier model.
Ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из наиболее развивающихся сегментов банковского бизнеса. В соответствии с развитием рынка стало появляться большое количество
ипотечных программ. Кредитование населения прочно заняло нишу основного вида банковской деятельности.
К самым основным целям предоставления ипотечного кредита относят:
1) На приобретение готового жилья: в новостройке, на вторичном рынке. Приобретая готовое жильё, покупатель может использовать его как основное или дополнительное место жительства, а также для сезонного проживания или под сдачу в аренду. Это важно учитывать банку при принятии решения о предоставлении кредита для анализа рисков.
2) На строительство жилья. Здесь стоит различать две стадии в процессе предоставления и обслуживания кредита:
- кредитные средства предоставляются непосредственно на строительство индивидуального дома, под залог прав на земельный участок;
- после окончания строительства происходит трансформация кредита в долгосрочный ипотечный кредит, обеспеченный залогом земельного участка и построенного жилья.
В зависимости от условий предоставления кредита различают следующие способы:
- выдача кредита одной суммой (на приобретение готового жилья);
- поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
В истории развития ипотеки сложились две группы моделей кредитования: одноуровневые и двухуровневые [1, с. 160].
Рис.1. Модели ипотечного жилищного кредитования
Рассмотрим данные модели подробнее.
1. Одноуровневые модели.
Модель специализированных ипотечных банков.
Это одна из первых моделей ипотечного кредитования. Она изначально зародилась как земельная ипотека, т. е. ссуды выдавались под залог земельных участков или поместий. Только в 20 веке основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жилья. Суть механизма данной модели проявляется в привлечении долгосрочных финансовых ресурсов за счёт выпуска ипотечных облигаций. Основным достоинством являются невысокие кредитные риски. К недостаткам этой модели можно отнести высокую степень контроля за соблюдением правовых норм и организационных формальностей, что требует сложной законодательной системы и развитой правовой и судебной системы. Стоит отметить, что в экономике некоторых европейских стран эта модель сыграла большую роль.
Модель универсальных коммерческих банков.
В настоящее время это одна из наиболее распространённых моделей в мире. Суть её механизма - универсальные банки используют депозиты населения и юридических лиц для финансирования ипотечных кредитов.
Практически до 90-х годов 20 века универсальные банки широко не участвовали в ипотечном жилищном кредитовании. Однако в 90-х годах универсальные банки стали активно внедряться на ипотечный рынок, что было вызвано снижением доходности традиционного банковского бизнеса, усилением конкуренции и глобализации финансовых потоков. Банки стали переориентироваться на работу с населением и работу с компаниями-застройщиками. Это было характерно для Великобритании, Австрии, Германии, Южной Африки и т. д.
В настоящее время универсальные банки становятся основными поставщиками ипотечных кредитов населению, т. к. для них свойственна высокая финансовая независимость и устойчивость, широкие возможности для диверсификации портфеля активных операций, различных по доходности и рискам. При этом необходимо поддерживать текущую ликвидность, согласовывать краткосрочные пассивы с долгосрочными активами, что является проблематичным для банков с ростом доли ипотечных жилищных кредитов в банковском кредитном портфеле. Это можно отнести к недостаткам данной модели.
Однако стоит отметить, что для сглаживания этой проблемы банки активно создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, привлекают ипотечных брокеров или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования.
Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель. В рамках данной модели финансирование жилищных кредитов происходит за счёт целевых долгосрочных жилищных депозитов населения.
Долгосрочные целевые вклады привлекаются ссудо-сберегательными организациями или стройсберкассами на долгосрочной договорной основе.
Эти модели в разных странах имеют свои особенности в зависимости от открытости к финансовому рынку; условий предоставления ипотеки; законодательной базы, регулирующей
деятельность ссудо-сберегательных организаций; имеющимся ограничениям активных операций.
2. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.
В рамках данной модели процесс предоставления ипотечных жилищных кредитов отделён от привлечения средств на ипотечный рынок, которое происходит путём выпуска ипотечных ценных бумаг. Здесь можно выделить первичный ипотечный рынок, который базируется на предоставлении ипотечных кредитов и вторичный ипотечный рынок, который обеспечивает привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок.
При этом данная модель неразрывно связана с другими моделями ипотечного кредитования и базируются на них.
Становление двухуровневой модели произошло в США, а в настоящее время она распространена в Великобритании, Германии, Австралии и других странах, в частности набирает обороты и в России [4, с. 76].
В США наиболее популярна была ссудо-сберегательная модель. В основном в ней выступали кредиторами специализированные сберегательные институты (сберегательные банки и ссудо-сберегательные ассоциации). Законодательно были закреплены и их функции на ипотечном рынке. До 80 % своих активов данные организации были обязаны предоставлять в ипотечные ссуды. Однако доступность кредита значительно ограничивал высокий первоначальный взнос, который доходил до 50 % от стоимости жилья. Это было неподъёмной суммой для людей с низкими доходами. Однако это было объективно обусловлено, т. к. кредитор выдавал долгосрочные ссуды за счёт краткосрочных пассивов. При этом кредитные, процентные и риски досрочного погашения ссуды также лежали на кредиторе.
Кризис 1929-1933 годов, начавшийся с краха фондового рынка и распространившийся на все сферы экономики, подорвал существовавшую систему ипотечного кредитования. Фактически система ипотечного жилищного кредитования рухнула.
В июне 1934 г. была создана Федеральная жилищная администрация (ФЖА), что стало первым важным шагом в формировании двухуровневой модели ипотечного кредитования. Она занималась разработкой стандартов ипотечного жилищного кредитования; предоставлением государственных гарантий возврата долгов и процентов по ипотечным кредитам, которые были выданы по её стандартам; рефинансированием кредитов первичных кредиторов.
Таким образом, для Западной Европы больше характерны одноуровневые модели, которые также взяты за основу функционирования ипотечных рынков и в Восточной Европе. Двухуровневые модели распространены в англо-американских странах [4, с. 85].
В рамках одноуровневых моделей ипотечные банки финансируют кредиты на покупку жилья за счёт целевых вкладов, либо путём продажи закладных на вторичном рынке. В основе модели лежит система контрактных сбережений: вкладчик ежемесячно в течение нескольких лет вносит средства на депозит, после чего получает право воспользоваться ипотечным кредитом; при этом процентные ставки и по таким депозитам, и по кредитам обычно заметно ниже рыночных. Банк, выдавший ипотечный кредит, может самостоятельно рефинансировать ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.
Для двухуровневых моделей характерно, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынке, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства вправе: переуступить закладные вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или право участия в подобных пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
При организации ипотечного кредитования в России было решено применить двухуровневую модель, взяв за образец американскую систему кредитования.
Список литературы
1. Изжеурова Е. К. Обзор ипотечного кредитования в России [Электронный ресурс] / Е. К. Изжеурова, Е. Н. Соловьёва, С. А. Морозова // Молодёжный научный форум: Общественные и экономические науки: электр. сб. ст. по мат. XVIII междунар. студ. науч. - практ. конф. - № 11(18). - Режим доступа. - URL: http://www.ipoteka-rus.ru (дата обращения 24.02.2018).
2. Гусев А. Ипотечное жилищное кредитование. Жильё взаймы/ А. Гусев - М.: Феникс, 2017. - 759 с.
3. Маховикова Г. А. Экономика недвижимости / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. - 2014. - 252 с.
4. Сапожников Н. П. Развитие ипотечного кредитования в России / Н. П. Сапожников // Деньги и кредит. - 2016 - 325 с.
