Применение экспертного метода при определении ценности подземных гражданских объектов для города Текст научной статьи по специальности «Энергетика и рациональное природопользование»

© М.С. Руляк, 2003

УАК 69.035.4

М.С. Руляк

ЗАВИСИМОСТИ ЦЕННОСТИ ГОРОАСКИХ ГРАЖААНСКИХ ПОАЗЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ ОТ ВАИЯЮШИХ ФА КТОРОВ

Планирование подземного строительства в городах, а также стимулирование рационального использования городского подземного пространства в гражданских целях требуют определения ценности использования данного вида ресурсов для города. Такая оценка должна учитывать интересы всех лиц имеющих отношение к данным процессам: городских властей, предпринимателей, населения.

Формируемый таким образом показатель зависит от множества факторов. Однако принятие конкретных решений требует достаточно простой методики позволяющей оценивать создание подземных гражданских объектов, с позиции города исходя из основных влияющих факторов. Для ее разработки необходимы зависимости показателей, формирующих ценность объекта, от влияющих факторов.

Анализ факторов влияющих на ценность создания городских подземных гражданских объектов позволил выявить основные показатели, учитываемые в составе соответствующего обобщенного показателя: потребительскую ценность объекта, затраты на строительство и эксплуатацию, экологические ущербы, социальные и градостроительные эффекты. В связи с тем, что они достаточно общие и не могут быть точно рассчитаны, принято решение о применении экспертной оценки для их определения. В качестве показателей, характеризующих основные влияющие факторы, используются: числен-

ность населения города, среднедушевой денежный доход, плотность населения в районе города, удаленность от центра города, глубина от поверхности и количество пользователей. В качестве основных исследуемых направлений использования подземного пространства, приняты наиболее актуальные для современных российских городов: паркинги, деловые, культурные и торговые объекты.

Анализ произведенных экспертами оценок позволил выявить зависимости влияния исходных показателей на составляющие ценности городских гражданских подземных объектов по перечисленным направлениям. В некоторых случаях влияние факторов не зависит от направления использования, тогда зависимости могут быть использованы для разных направлений. Всего было выявлено 88 зависимостей. Примеры зависимостей показаны в табл. 1.днако описанные показатели чаще всего имеют различное влияние на общий показатель ценности подземного гражданского объекта для города. Для возможного их сопоставления между собой проведена экспертная оценка,

Таблица 1

ЗАВИСИМОСТИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ЦЕННОСТИ ОБЪЕКТА ОТ ВЛИЯЮЩИХ ФАКТОРОВ

Вид пользования Зависимости R2

Численность населения города, тыс. чел.

Паркинги y = 0,4613Ln(x) - 1,1478 0,9912

Офисы y = 0,6327Ln(x) - 3,2085 0,9405

Культурное y = 0,6391Ln(x) - 3,0529 0,9681

Торговое y = 0,6391Ln(x) - 2,7196 0,9681

Среднедушевой денежный доход в городе, тыс. руб/чел. в мес.

Паркинги y = 0,0053x2 - 0,0225x + 0,3461 0,9993

Офисы y = 0,002x2 + 0,013x + 0,2923 0,9889

Культурное y = -0,0007x2 + 0,0866x + 0,217 0,9958

Торговое y = -0,002x2 + 0,1351x + 0,1222 0,9908

Плотность населения в районе города, тыс. чел/кМ2

Паркинги y = -0,0105x2 + 0,3784x - 0,3588 0,9991

Другие y = -0,0062x2 + 0,287x - 0,2566 0,9995

Удаленность от центра города, доли (0-1)

Паркинги y = 3,4012x2 - 5,8158x + 3,076 0,9933

Офисы y = 3,5857x2 - 5,6565x + 2,4374 0,9546

Другие y = 4,0704x2 - 6,5505x + 2,8332 0,9815

Глубина от поверхности, м.

Паркинги y = 0,0007x2 - 0,1043x + 3,4277 0,9955

Офисы y = 0,0013x2 - 0,1627x + 3,338 0,9886

Культурное y = 0,001x2 - 0,1319x + 3,1399 0,9735

Торговое y = 0,0015x2 - 0,1924x + 3,8641 0,9975

Количество пользователей, чел.

Паркинги y = 0,0924Ln(x) + 1,0114 0,9258

Офисы y = 0,2979Ln(x) - 0,9572 0,9274

Культурное y = 0,2183Ln(x) + 0,1133 0,9609

Торговое y = 0,3246Ln(x) - 1,3375 0,9619

Таблица 2

ЗНАЧИМОСТЬ СОСТАВЛЯЮЩИХ ЦЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОЛСКОГО ПОЛЗЕМНОГО ПРОСТРАНСТВА, БАЛЛЫ

Паркинг Деловое Культурное Торговое

Потребительская ценность 3,00 2,33 2,33 3,00

Затраты на строительство 2,33 2,00 2,33 2,67

Затраты на эксплуатацию 1,67 1,83 1,50 1,67

Экологические ущербы 1,17 1,17 1,17 1,17

Социальные эффекты 2,00 1,67 2,33 2,17

Градостроительные эффекты 2,67 1,33 2,00 1,67

л

е;

е;

га

ю

лТ

н

о

о

5

5

X

Ш

X

м

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50 1,00 0,50 0,00

Направления использования

□ Потребительская ценность

□ Затраты на строительство

□ Затраты на эксплуатацию

□ Экологические ущербы

□ Социальные эффекты

□ Градостроительные эффекты

выявившая их относительную значимость. мость в ней измеряется в баллах от 0 до 3. ты оценки приведены в табл. 2 и на рисунке.

Данные зависимости могут быть использованы для определения ценности подземного пространства года при его использовании в гражданских целях, а

Структура влияния показателей на ценность создания объекта для города

же для разработки перспективных планов комплексного освоения подземного пространства в городах.

Таким образом, в целях рования подземного строительства в городах и стимулирования рационального использования подземного пространства выявлены зависимости составляющих ценности

размещения гражданских объектов в городском подземном пространстве. Установлена структура значимостей данных показателей в общем показателе ценности. Данные зависимости могут использоваться для планирования комплексного освоения городского подземного пространства и в механизме экономического стимулирования рационального использования городского подземного пространства в гражданских целях.

© М.С. Руляк , 2003

УЛК 69.035.4

М.С. Руляк

ПРИМЕНЕНИЕ ЭКСПЕРТНОГО МЕТОЛА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ЦЕННОСТИ ПОЛЗЕМНЫХ ГРАЖЛАНСКИХ ОБЪЕКТОВ ЛЛЯ ГОРОЛА

В целях планирования освоения городского подземного пространства необходимо определение ценности соответствующих объектов для населенного пункта. Этот показатель является общим и должен как можно более полно учитывать экономические, экологические и социальные факторы. Он зависит от множества различных показателей, анализ которых показал, что единственно возможный способ их сопоставления - применение экспертной оценки.

Методический подход к оценке разрабатывался на примере г. Москвы и наиболее значимых для нее направлений использования подземного пространства: паркинги, деловые, культурные и торговые объекты. Показатели формирующие общую ценность объекта для города включали: потребительскую ценность объекта, затраты на строительство и эксплуатацию, экологические ущербы, социальные и градостроительные эффекты. Они сопоставлялись со следующими исходными (характеризующими исходную ситуацию) показателями: численность населе-

ния города, среднедушевой денежный доход в городе, плотность населения в районе города, удаленность от центра города, глубина от поверхности и количество пользователей.

Потребительская ценность объекта представляет собой доходную составляющую ценности объекта при его использовании (доход от аренды, выручка от использования и т.д.). Затраты на строительство и эксплуатацию объекта, это сметные затраты, определяемые стандартными методами. Экологические ущербы - ущербы и риски ущербов атмосфере, водным ресурсам, земле, недрам в процессе строительства и эксплуатации объекта. Социальные эффекты возникают у населения за счет получения дополнительных благ и трудоустройства. Градостроительные эффекты проявляются в городе за счет развития инфраструктуры, сбора налогов и др. Все перечисленные показатели имею стоимостной вид и должны учитываться в общем показателе аддитивным методом с учетом их знака и значимостей.

Численность населения города является стандартным, официально публикуемым показателем. Она учитывается в пределах 100-9000 тыс. чел. Среднедушевой денежный доход по регионам и городам России публикуется государственными статистическими органами и колеблется в городах от 1 до 20 тыс. руб/мес.. Плотность населения каждом конкретном районе города возможно вычислить по

Таблица 1

ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ИСХОЛНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ НА ПОТРЕБИТЕЛЬСКУЮ ЦЕННОСТЬ ПОЛЗЕМНОГО ОБЪЕКТА

Вид пользования Численность населения города, тыс. чел.

100 500 1 000 3 000 9 000

Паркинг 1 1 2 3 3

Среднедушевой денежный доход в городе, тыс. руб/чел. в мес.

1 2 5 10 20

Паркинг 1 1 1 1 2

Плотность населения в районе города, тыс. чел/км

1 2 5 10 20

Паркинг 1 1 1 2 3

Удаленность от центра города, доли

0 0,1 0,2 0,5 1

Паркинг 3 3 2 1 1

Глубина от поверхности, м.

5 10 20 100 500

Паркинг 3 3 2 1 0

Количество пользователей, чел.

500 1 000 5 000 0 о^л оо о 1 000 000

Паркинг 1 2 2 3 3

Таблица 2

ОЦЕНКА ЗНАЧИМОСТИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРИ ОПРЕЛЕЛЕНИИ ЦЕННОСТИ СОЗЛАВАЕМОГО ПОЛЗЕМНОГО ГРАЖЛАНСКОГО ОБЪЕКТА ЛАЯ ГОРОЛА

Показатель Значимость по направлениям использования, баллы

Паркинги Деловое Культурное Торговое

Потребительская ценность объекта 3 2 2 3

Затраты на строительство 2 2 2 3

Затраты на эксплуатацию 2 2 2 2

Экологические ущербы 1 1 1 1

Социальные эффекты 2 1 2 2

Градостроительные эффекты 2 1 2 2

площади его территории и населению. Она составляет 1-20 тыс. чел/км2. Удаленность от центра города - соотношение расстояния от центра к размеру города, где 0 - центр, 1 - граница города. Глубина участка недр от поверхности для городских объектов рассматривалась в пределах 5-500 м. Количество пользователей объекта показывает значение объекта для города. Это число разных пользователей, на которых рассчитан объект в течение одного года: 500-1000000 чел.

Анкета заполняется ведущими специалистами в области подземного градостроительства. Количество экспертов должно быть не менее 3 человек. Его

увеличение способствует повышению точности лишь до некоторого предела (рекомендуется не более 15 человек). Рассматриваемая сфера достаточно специфичная и количество специалистов представляющих ее достаточно широко - ограниченно. Результаты оценок экспертов усредняются.

Первоначально осуществляется оценка влияния исходных показателей на составляющие ценности объекта для города. Она ведется по 4-х балльной шкале: 0 - влияние отсутствует, 1 - низкое влияние, 2 - среднее, 3 - высокое. Пример оценки влияния исходных факторов на потребительскую ценность подземного объекта для направления Паркинг показан в табл. 1. Оценка проводится по всем ляющим ценности создания подземного гражданского объекта (потребительская ценность, затраты на строительство и эксплуатацию и т.д.). Это позволяет построить экспертные зависимости указанных зателей от показателей исходных условий.

ку важность для города составляющих ценности объекта различна, эксперты должны оценить также их сравнительную значимость. Оценку предлагается проводить по 4-балльной шкале: 0 - значимость отсутствует, 1 - низкая, 2 - средняя, 3 - высокая. Пример такой оценки показан в табл. 2.

В совокупности с оценкой по исходным показателям данная оценка позволяет построить зависимости ценности различных гражданских объектов для города и методику ее определения. Предложенный методический подход к экспертному определению ценности подземных гражданских объектов для города может быть применен при любых направлениях использования подземного пространства. Структура показателей также может уточняться во времени.

Таким образом, анализ показателей экологоэкономической оценки использования городского подземного пространства для размещения гражданских объектов позволил сформировать методический подход к оценке значимости объектов для города, основанный на экспертной оценке. Данный подход позволяет выявлять зависимости ценности объектов для города от влияющих факторов и может быть использован для различных направлений использования ресурса.

КОРОТКО ОБ АВТОРАХ

Рудяк Михаил Семенович- докторант кафедры. ЭП, Московский государственный горный университет.