CC BY
18
© М.С.Рудяк, 2003
УДК 69.035.4 М.С.Рудяк
МЕ
1х°
ТОДИКА СТОИМОСТНОМ ОЦЕНКИ ОДЗЕМНОГО ПРОСТРАНСТВА
С _ С + k
min цен
где С - стоимость подземного пространства с позиции города, $/м3 в год; Сшй - стоимость подземного пространства для наихудших условий при его использовании по выбранному направлению, $/м3 в год; кцен - коэффициент ценовых усло-
ри использовании подземного пространства в гражданских целях необходимо принимать решения о приоритетных направлениях его освоения, размерах платежей за пользование, компенсациях ущербов от потерь и другие решения, требующие его стоимостной оценки. Тем не менее, данный ресурс является с экономической точки зрения достаточно сложным и в силу этого его реальная стоимость чаще всего не оценивается. Необходима разработка методики его оценки, позволяющей учесть достаточно широкий спектр факторов и являющейся достаточно простой в применении.
Существующий опыт оценки природных ресурсов и недвижимости не учитывает особенности использования данного вида ресурсов для размещения гражданских объектов. В частности такой особенностью является то, что с одной стороны ресурс обладает рядом специфических свойств (в силу подземного расположения) и с другой стороны - подземные гражданские объекты требуют сопоставления с поверхностными. Возникают трудности с определением доходности подземных гражданских объектов и выделения части дохода от них, относящейся к подземному пространству. Для решения данной задачи необходимо комбинировать методы экспертной оценки, позволяющие учитывать свойства ресурса, и методы оценки недвижимости, позволяющие сопоставить его стоимость со стоимостью других объектов недвижимого имущества.
В результате проведенных в этом направлении исследований были выявлены укрупненные показатели, определяющие исходное состояние при создании подземного объекта и зависимости от них основных показателей оценки. Зависимости построены с применением метода экспертных оценок. Это позволило сформулировать поправки к стоимости ресурса для различных значений и вывести их зависимости данных поправок от исходных показателей (рис. 1-6.).
Поскольку оценка поправок выявлена в баллах, ее необходимо привести к денежному выражению. В этих целях в процессе оценки, путем анализа стоимости подземных объектов недвижимости по конкретному направлению, выявляются варианты использования подземного пространства в гражданских целях, находящиеся в наилучших и наихудших условиях, и соответствующие им (известные) максимальная и минимальная годовая стоимость подземного пространства. Это позволяет учесть уровень цен, существующий в данное время в данном населенном пункте. Для применения методики достаточно 2 вариантов объектов с известной стоимостью, значительно отличающихся друг от друга. При этом стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
(ХП - Пшт), (1)
вий, $/(м в год на балл); i - индекс поправки на условия использования подземного пространства (численность населения, среднедушевой денежный доход и т.д.), І Є I; Пі - величина i-ой поправки, баллы; П^ -суммарная поправка соответствующая наихудшим условиям создания объекта, баллы.
Коэффициент ценовых условий учитывает факторы, не учтенные в поправках (например: время, ситуация на рынке и др.). Он рассчитывается по формуле:
С - C
k max_________min (2)
чен~ П - П . ’
max min
где С^ - стоимость подземного пространства для наилучших условий при его использовании по выбранному направлению, $/м3 в год; П^х - суммарная поправка соответствующая наилучшим условиям создания объекта, баллы. В процессе накопления опыта оценки, наилучший и наихудший варианты объектов корректируются.
Рассмотрим пример оценки с использованием описанной методики для случая размещения паркинга в подземном пространстве г. Москвы. В таблице даны исходные данные для расчета.
Коэффициента ценовых условий для описанных вариантов условий составит 1,5 $/(м3 в год на балл)
_ 1.5,
ч б8 - 48
$/(м3 в год на балл) (3)
Исходя из этого, для варианта паркинга в г. Москве в районе с плотностью населения 10 тыс. чел/м2, удаленностью от центра города 0.5, на глубине б м., с количеством пользователей 700 человек, стоимость подземного пространства составит 15,5 $/(м3 в год)
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА
Показатель Ед. измерения Наихудшие условия
Численность населения тыс. чел. 8540
Среднедушевой денежный доход руб/чел. в мес. 1бббб
Плотность населения в районе тыс.чел/м2 5
Удаленность от центра города доли 1
Глубина от поверхности м 20
Количество пользователей чел. 500
Сумма поправок (рис. 1-6) баллы 48
Фактическая стоимость $/м3 в год 5
С = 5 +1.5 • (13 + 9 +10 + 3 +13 + 7 - 48) = 15.5, $/(м3 в год)
(4)
Таким образом, с учетом основных особенностей подземного пространства с использованием опыта оценки природных ресурсов и недвижимости, разработана методика стоимостной оценки подземного пространства при его использовании для размещения гражданских объектов. Она
основана на экспертных зависимостях и анализе известной стоимости подземных объектов недвижимости гражданского назначения. Это позволяет учесть основные факторы, характеризующие исходные условия и ценовую ситуацию в конкретное время в конкретной местности для различных направлений использования подземного пространства.
