CC BY
52
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ПРОБЛЕМЫ МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА
ИЗИЕВА Т.С.,ПАВЛЮЧЕНКО Е.И.
О НЕОБХОДИМОСТИ УЧЕТА ОСОБЕННОСТЕЙ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ВЫБОРЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
Аннотация. Рассмотрена недвижимость как экономическая категория, стоимостной эквивалент которой, определяется эффективностью использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода с учетом специфических особенностей, влияющих на выбор методов оценки стоимости. Установлено, что недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности и после ввода в эксплуатацию (объект прошлого строительства), с учетом чего рекомендованы рациональные методы оценки стоимости объектов недвижимости.
Ключевые слова: объекты недвижимости, специфические особенности, товар, стоимость, оценка.
IZIEVA T.S. ,PAVLYUCHENKO E.I.
ON THE NEED TO ACCOUNT FOR THE SPECIAL CHARACTERISTICS OF REAL ESTATE SITES WHEN CHOOSING METHODS OF EVALUATING THE COST
Abstract. Real estate is viewed as an economic category, the cost equivalent of which is determined by the effectiveness of using it as an economic good, product or source of income taking into account the particular characteristics impacting the choice of methods of cost valuation. It has been established that real estate has marketability before it is completely ready, and the period of its getting ready and after it has been placed into use (the past construction site) are taken into account to be able to recommend rational methods of evaluating real estate sites. Keywords: real estate sites, specific characteristics, good, cost, valuation.
Рыночный характер экономики характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара с присущими специфическими особенностями, что создает возможность дальнейшего ее использования в качестве экономического блага или источника дохода.
Недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар - объект (для приобретения в собственность) и товар - услуга (для найма и аренды).
Такая форма товара, как недвижимость - объект включает и право собственности на него (объект без этого продать невозможно) (рис.).
Модифицированные формы недвижимости - товара
Все особенности недвижимости определяются в конечном итоге ее свойствами как товара. Экономическое содержание этих особенностей представляет своего рода «надстройку» над вещественным базисом, стоимостную интерпретацию первичных (натуральных) свойств.
При рассмотрении первой специфической особенности недвижимости можно отметить сложность и неоднородность товара - недвижимости (здания, сооружения, конструкции и т .п.).
Вторая особенность — инвестиционный характер. Недвижимость — долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности.
Третья особенность — уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке, характеризуются различным ситу-сом.
Четвертая особенность — недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании.
Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, являются: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т. д.
Пятая особенность — количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости - объекта и недвижимости как товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру; многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который нанимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, кафе, аптека). Товарами в этом случае могут быть: все приватизированные квартиры (права собственности на них); услуги проживания, предоставляемые на правах аренды; услуги проживания, предоставляемые на правах найма; права собственности на встроенное нежилое помещение.
Шестой особенностью — является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. Земельные участки можно только арендовать, и товаром в данном случае являются права аренды. Правда, указанный запрет не имеет абсолютного характера: во-первых, не существует ограничений для товарного обращения земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства, а также тех, где расположен так называемый «второй дом» — дача, загородный дом (предельные размеры таких участков ограничены законодательством); во-вторых, в некоторых субъектах РФ в свободном обороте могут находиться и городские земли (например, в Республике Татарстан, Саратовской области и др.); в-третьих, собственниками занимаемых ими земельных участков могут быть приватизированные предприятия в порядке и на условиях, определенных Указом президента РФ от 18.09.96 за №1535; с учетом изложенного следует, что для недвижимости как имущественного комплекса характерна неполная товарность.
Седьмая особенность — более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью, как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности — качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности от спроса (АD):
L = f (АЩ (1)
Между L и АО существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что АD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то можно записать:
L = f (AD) = f ' (Р);
L = f (AD) = f - (Р).
Выражение f - (Р) означает, что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний Р.
Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей недвижимости — уникальности и капиталоемкости (в части трансакционных издержек).
Восьмая особенность имеет принципиальный характер для выбора метода оценки стоимости объекта недвижимости, поскольку он может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости, а право собственности на него, реализация которого позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. В свою очередь, основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта недвижимости — или в качестве экономического блага, или в качестве источника дохода.
В теории управления недвижимостью различают доход, получаемый именно от недвижимости и доход, приносимый при участии недвижимости [1]. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором — одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. В данном случае с экономической точки зрения роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу; можно сказать, что объект недвижимости представляет собой «натурализованный» капитал, т. е. капитал в вещественной форме, приносящей собственнику недвижимости денежный доход (поток регулярных арендных платежей).
Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту со следующими соотношениями [1]:
г (Дх) = ЯК; (2)
К = Дх / Я, (3)
где г (Дх) — рентный доход собственника недвижимости; Я — уровень доходности капитала (как правило, в %)'; К — величина капитала.
Эти соотношения универсальны для приносящих доход объектов недвижимости любого функционального назначения. Различия будут заключаться в величине дохода, которая, в свою очередь, производна от уровня платежеспособного спроса. В настоящее» время наибольшим спросом пользуются нежилые здания и помещения офисного назначения, что и определяет более высокий уровень арендной платы для данного вида недвижимости. Есть еще один фактор, который влияет на величину ренты при коммерческом использовании недвижимости: доходность деятельности самого арендатора. В одинаковом офисе могут располагаться и высокоприбыльная фирма, и фирма, далеко отстоящая от нее по уровню доходов. Однако на практике арендная плата почти всегда коррелирует с уровнем дохода арендатора, т. е.:
АП = ~АП + Д ~АП [= / Дар )] , (4)
где АП — размер арендной платы; — средневзвешенная рыночная ставка АП для данного вида недвижимости; — излишек АП (сверхрента, дополнительная рента).
Следует учесть, что точное представление о величине дохода арендатора не всегда может быть обеспечено. Поэтому в ряде случаев используются другие механизмы формирования арендной платы, хорошо учитывающие несущественные особенности использования арендованной недвижимости.
Так, например, в Японии и некоторых европейских странах величина арендной платы для торговых и складских помещений определяется следующим образом:
АП = АО + % Уоб , (5)
где АО — величина амортизационных отчислений; Уоб — объем оборота в стоимостном выражении (% = 2/3).
На наш взгляд, подобный алгоритм вполне обоснован экономически. Любая недвижимость в процессе использования изнашивается и подлежит воспроизводству. Эта часть обязательных расходов собственника возмещается арендатором в виде амортизационных отчислений.
Вторая часть АП (%Уоб) отражает интенсивность коммерческого оборота, для целей которого арендуется недвижимость. Если эта интенсивность различна, значит, недвижимость используется с разным «коэффициентом полезного действия». Более высокой отдаче для арендатора закономерно должна соответствовать и более высокая отдача для арендодателя (собственника недвижимости). Есть у приведенного алгоритма еще одно существенное достоинство: Уоб гораздо проще отследить, чем доход арендатора. Например, при аренде универсама, супермаркета ассортимент и объемы продуктов достаточно стабильны, цены известны, и определить Дхар для арендодателя не составит особого труда.
При аренде жилищной недвижимости определение величины ренты, т. е. размера АП, является более простым. Она представляет собой функцию от потребительских свойств арендуемого жилья. Имеет место взаимосвязь следующего вида:
U (Uoo + Uloc АП = АП , (6)
где U — общая полезность; Uo6 — полезность (потребительские качества) объекта (жилого дома, квартиры); Uloc — то же местоположения. При этом для примерно равных значений АП выполняется условие , т. е. за одну и ту же плату можно арендовать более качественное жилье с худшим местоположением или наоборот. Все эти факторы учитываются субъектами рынка, что и формирует размер .
Если же принять (жилье со сравнимыми потребительскими свойствами), то:
+ AU = +AUloc^ +ААП , (7)
т. е. изменение полезности такого жилья всегда представляет собой увеличение сравнительных преимуществ местоположения, а следует рассматривать и качестве ренты по местоположению.
Таковы основные характеристики недвижимости как источника дохода. Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т. п.).
Из вышеизложенного следуют два важных вывода.
Во-первых, предпринимательский доход и его составная часть, обеспечиваемая производственной недвижимостью, имеет иную (не рентную) основу в отличие от аренды недвижимости; во-вторых, производственная недвижимость в отличие от сдаваемой в аренду используется самим собственником-предпринимателем. На практике могут иметь место комбинированные варианты использования.
Период использования, как в том, так и в другом случае, многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства, т. е.:
- U (= l3)t стр < + U (= X Дх) t исп ^max (8) при t стр < < t исп,
где -U — отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строительства Е3); +U — полезность от использования готового объекта (исчисляется величиной опосредованного или прямого дохода (= X Дх)); t стр и t исп — соответственно, время завершения строительства объекта и период его использования.
Приобретение прав собственности на «недострой» для последующей продажи законченного объекта теоретически возможно, но этот вариант встречается крайне редко и в основном зависит от местонахождения объекта. Критерием его приемлемости является высокая прибыль от продаж, которая является следствием значительного превышения спроса над предложени-
ем. Однако если подобная конъюнктура прогнозируема, то владелец «недостроя» предпочтет сам пойти на значительные финансовые издержки по завершению строительства, а не лишаться права собственности и упускать будущую прибыль; конъюнктурные колебания достаточно скоротечны, и при значительном объеме незавершенного строительства существует проблема «непопадания» в благоприятную ценовую ситуацию.
Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость - объект, но и недвижимость - товар. Недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незаконченный строительством объект), в момент готовности (объект нового строительства) и после него (объект прошлого строительства). Из этого следует, что период «товарности» для недвижимости является максимальным.
Указанные выше особенности объектов недвижимости должны быть учтены при выборе метода оценки его стоимости.
Так, например, оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка либо для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию: титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; физические характеристики участка; данные о взаимосвязи участка с окружением; экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.
Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков [2]:
1. Метод сопоставимых продаж.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Капитализация земельной ренты.
4. Метод «остатка для земли».
5. Метод развития земельного участка.
Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки — это так называемые цены продавца, т. е. завышенные, а для сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.
Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: по элементам и единицам сравнения.
Элементами сравнения являются шесть факторов:
1. Условия финансирования сделки.
2. Условия продажи.
3. Время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
6. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.
Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных, например, для покупки участка был взят 100%-й кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки. Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж, т. е. к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные по условиям продаж довольно трудно получить. Другая трудность — это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Если эксперт-оценщик выявил отличие в условиях сопоставимой сделки, то он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то
необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.
Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой падают.
Эксперт-оценщик должен провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда бывает, что принятие какого-либо законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке
Одним из существенных элементов сравнения сопоставимых продаж является местоположение земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Важный элемент сравнения сопоставимых продаж — физические характеристики объекта недвижимости. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.
На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка, связанная с доходом, получаемым от объекта.
Метод соотнесения (метод переноса). Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.
Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство составляет 35% (для неосвоенных участков — 15%). Хотя эксперт-оценщик должен помнить, что чем старше здание, тем больше доля в общей цене земельного участка, на котором это здание находится.
Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях нельзя использовать, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время невозможно отыскать ввиду отсутствия земельного арендного рынка.
Метод «остаток для земли». Данный метод оценки земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается, исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.
Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Метод развития участка предполагает реализацию следующей технологии оценки:
1. Определение размеров и числа индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения и предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных участков.
При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.
Часто размеры земельных участков определяются, исходя из экономических возможностей
потенциальных инвесторов. Обычно размеры индивидуальных земельных участков равны 6; 8; 10; 12; 15; 20; 25 соткам. Наибольшим спросом на рынке пользуется земельные участки размеров 10 соток.
В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ. Расчет стоимости освоенных участков производится по методу сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.
Издержки освоения и продаж земельных участков включают расходы по расчистке, планировке и разметке участка, расходы на строительство дорог, тротуаров, подземных инженерных коммуникаций, прокладку электричества и газа, накладные расходы, страхование, налоги, затраты освоенных участков. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором в случае успешной реализации проекта. Величина выручки от продаж определяется умножением стоимости индивидуальных освоенных участков на их число. График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.
Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. Эти ставки должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.
Нами предложено применение наиболее совершенных методов оценки объектов недвижимости. Так, для оценки земельных участков рекомендуется применять метод развития (освоения) земельного участка. Для офисных помещений целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок за квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах. Для торговых помещений, часто сдаваемых в аренду, рекомендуем применять метод оценки по доходу.
Следует заметить, что не все из представленных особенностей характерны только для недвижимости, многие относятся ко всем инвестиционным товарам. Однако совокупность специфических характеристик действует только для объектов недвижимости.
Таким образом, недвижимость как экономическая категории есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода с учетом специфических особенностей, влияющих на выбор методов оценки стоимости.
Литература
1. Грабовой, П. Г. Экономика и управление недвижимостью. — Смоленск : Изд-во «Смолин Плюс»; М. : Изд-во «АСВ», 1999.
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.
References
1. Grabovoy P.G. Economics and Real Estate Management. Smolensk: «Smolin Plus» Publishing, M.: «ASV» Publishing, 1999.
2. Federal standard of valuation «Goal of Valuation and Types of Costs (FSVN2)», Approved with the Order of the Ministry of Economic Development of Russia as of July 20, 2007 N 255
