CC BY
118ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Акбарали Нормурадович Джабриев Дурдона Абдувохид кизи Ташпулатова
Ташкентский архитектурно-строительный институт
АННОТАЦИЯ
Статья посвящена одному из актуальных, на данный момент, вопросов экономики - оценке недвижимости с помощью затратного подхода. Проведен анализ наиболее оптимальной сферы применения этого подхода к оценке. Исследована процедура его применения. Выделены его преимущества и недостатки.
Ключевые слова: затратный подход, экономика, недвижимость, оценка, оценщик, восстановительная стоимость, рынок, участники рынка.
ADVANTAGES AND DISADVANTAGES OF THE COST APPROACH IN THE EVALUATION OF REAL ESTATE OBJECTS
Akbarjon Normuradovich Djabriev Durdona Abduvokhid kizi Tashpulatova
Tashkent Institute of Architecture and Civil Engineering
ABSTRACT
The article is devoted to one of the current economic issues - real estate appraisal using the cost approach. The analysis of the most optimal scope of this approach to assessment is carried out. The procedure for its application has been investigated. Its advantages and disadvantages are highlighted.
Key words: cost approach, economics, real estate, appraisal, appraiser, replacement cost, market, market participants.
ВВЕДЕНИЕ
При определении стоимости объектов недвижимости затратным подходом, в отличие от доходного и сравнительного, предусматривается проведение оценки земельного участка и располагаемых на нем зданий и сооружений (улучшений) в отдельности [1].
МЕТОДОЛОГИЯ
Оптимальной сферой применения затратного подхода при оценке объектов улучшений являются:
1) новые или относительно новые строения, имеющие незначительный износ и отвечающие наиболее эффективному использованию участка;
2) старые объекты при наличии надежной информации для расчета износа;
3) строительные проекты и объекты специального назначения;
4) объекты, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5) объекты, не поддающиеся оценке методами доходного подхода.
Результаты оценки стоимости имущества затратным подходом имеют
большое значение и для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания. Затратный подход может также активно использоваться для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной их избыточности на балансе предприятия. Однако при его реализации следует принимать во внимание, что земля и здания, располагаемые на ней, должны оцениваться раздельно. Данный факт следует рассматривать как одно из преимуществ перед двумя другими подходами, так как результаты, полученные по отдельным объектам недвижимости (отдельно земельного участка и отдельно от него зданий и сооружений), дают возможность полученные стоимостные показатели использовать достаточно широко и не только при совершении отдельных сделок купли-продажи того или иного объекта, но и при принятии решения о страховании, налогообложении, инвестировании и т. д.
Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо оно не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить размер физического, функционального и внешнего износа строений. Также затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.
ОБСУЖДЕНИЕ
В практической оценочной деятельности оценка объектов недвижимости (улучшений) как физических, так и юридических лиц в основном осуществляется через расчет восстановительной стоимости или в отдельных случаях через расчет стоимости замещения [2].
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или он нецелесообразен, то производится расчет стоимости замещения.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием последних принятых стандартов, современных материалов, дизайна и планировки.
Однако, несмотря на то, какой вид стоимости рассчитывается -восстановительной или замещения - в отчете должна обязательно получить отражение причина выбора [3]. Например: «Расчет стоимости осуществлен восстановительной стоимостью, так как данное здание относится к типовым и в сборниках УПВС (укрупненных показателях восстановительной стоимости) в ценах 1991 года существует подробное описание данного объекта».
РЕЗУЛЬТАТ
В заключении можно описать основные преимущества и недостатки затратного подхода при оценке объектов недвижимости [4].
Преимущества затратного подхода при оценке объектов недвижимости:
1. Иногда является единственно возможным к применению.
2. Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
3. Наиболее целесообразно применять при анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка, технико-экономическом анализе нового строительства, оценке общественно государственных и специальных объектов (так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах).
4. Применим для оценки в целях страхования и налогообложения.
5. Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках.
Недостатки затратного подхода при оценке объектов недвижимости:
1. Значительная трудоемкость.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.
4. Проблематичность оценки земельных участков в Узбекистане.
5. Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.
REFERENCES
1. С.В. Коланьков. Петербургский государственный университет путей сообщения. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости. 2012/4. https://cyberleninka.ru/article/n/zatratnyy-podhod-k-otsenke-stoimosti-nedvizhimosti
2. А.В. Яценко. Независимая Консалтинговая Группа "2К Аудит - Деловые консультации". Оценка недвижимости: затратный подход. http://www.ocenchik.ru/docs/347.html
3. Лобачева М.К. Брянский государственный технический университет, г. Брянск. Оценка недвижимости затратным методом. https://cyberlenmka.ru/article/n/otsenka-nedvizhimosti-zatratnym-metodom
4. Н.А. Щербакова. Экономика недвижимости. Учебное пособие для ВУЗов. 2002. 320 стр.
