CC BY
29
УДК: 711.581-168
В.С. Купич1, А.Е. Гашенко Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств (Новосибирск) 1valyakupich@gmail.com
Преемственное развитие застроенных территорий с повышением инвестиционной эффективности нового строительства
Аннотация
В статье приводятся результаты проектного эксперимента по моделированию жилой среды с сохранением исторического контекста и рентабельности новой застройки. Предпринята попытка трансляции «генетического кода» архитектурно-градостроительной среды при комплексном развитии застроенных территорий. Исследование выполнялось с целью проверки гипотезы о том, что экономическая эффективность нового строительства возможна при сравнительно невысокой этажности, сохраняющей соразмерный человеку масштаб. Для моделирования была выбрана территория соцгородка Расточка (поселок завода «Тяжстанкоги-дропресс») в г. Новосибирске.
Ключевые слова: генетический код, исторический контекст, преемственность, развитие застроенных территорий, рентабельность
V.S. Kupich1, A.E. Gashenko Novosibirsk State University of Architecture, Design and Arts (Novosibirsk) 1valyakupich@gmail.com
Development of Built-Up Territories with High Investment Efficiency and Historical Context Surviving
Abstract
The article presents the results of an experimental study on the residential environment modeling with preservation the historical context of the territory and commercial profitability of the building. An attempt to translate the genetic code of architectural and planning structure in the integrated development of built-up areas was made. The study was carried out to test the hypothesis that economic efficiency of new construction is possible with a relatively low number of storeys with a scale suitable for human use. The territory of the industrial community of the plant of heavy machines and hydraulic presses — Tyazhstankohydropress in Novosibirsk was chosen for the modeling.
Key words: genetic code, historic context, continuity, brownfield development, profitability
Бурное развитие жилищного строительства в последние 20 лет имеет несколько ярко выраженных тенденций — как положительных, так и отрицательных. Помимо роста квадратных метров жилья и воспроизводства старого жилого фонда город сталкивается с проблемой деформации своей пространственной структуры. Целостность и идентичность районов и микрорайонов, созданная в эпоху комплексной застройки, сейчас подвержена разрушению, деструкции. При реконструкции районов с ветхим и аварийным жил^м пустые пространства от снесенных зданий заполняются по принципу максимальной экономической эффективности, при этом существовавший ранее архитектурно-градостроительный контекст жестко нарушается путем размещения новой застройки, рассогласованной в архитектурно-пространственном и символическом
отношении.
Между тем проявление принципов преемственности при реконструкции застройки за рубежом, где рынок недвижимости функционировал всегда, позволяет не только получить экономически рентабельный проект, но и создать адекватную историческому контексту среду, в которой сохранение «генетического кода» территории играет важную роль в том числе в отношении рентабельности.
Возникает вопрос: возможно ли, интерпретируя историческую среду с, казалось бы, заведомо «нерентабельными» показателями по плотности застройки, добиться, во-первых, качественных характеристик среды, а во-вторых, тех же технико-экономических показателей, что и застройщики, работающие по принципу «выжимания» квадратных метров через увеличение этажности? Описанная проблемная си-
туация и необходимость ее разрешения составляют актуальность исследования.
Гипотеза исследования состоит в том, что сохранение идентичности, «генетического кода» среды при ее развитии позволит получать коммерчески выгодный результат.
Цель исследования — определить возможности преемственного сохранения «генетического кода» при развитии территорий с условием инвестиционной эффективности новой застройки. Для этого в исследовании необходимо: 1) дать определения основных понятий, 2) описать методику исследования и материалы апробации, 3) изложить результаты проектного эксперимента.
Под развитием застроенных территорий (РЗТ) понимается технология, изложенная в градостроительном кодексе — новое строительство со сносом многоквартирных домов ветхого и аварийного фонда. Западным аналогом понятия РЗТ является Brownfield development.
«Генетический код» территории — «специфический набор символов для выявления и сохранения исторической знаковой составляющей архитектурно-пространственной среды» [Козырева, 2010, с. 13]. Нами под «символами» понимаются параметры застройки, доступные для отражения в градостроительном регламенте.
Инвестиционная эффективность — результат проявления принципа максимального экономического поведения, связанного с рентабельностью капиталовложений. В целях данного исследования этот параметр интерпретируется через плотность населения и жилого фонда, реализуемого в рамках строительства.
Материалы и методы исследования. В качестве метода исследования был применен проектный эксперимент, суть которого заключается в моделировании архитектурно-градостроительной среды с внешними параметрами, поддерживающими «генетический код территории» с одной стороны, и с планируемыми показателями плотности населения и жилого фонда с другой. Эксперимент был выполнен в рамках курсового проектирования по теме «Микрорайон».
Для моделирования была выбрана территория соцгородка Расточка (поселок завода «Тяжстанко-гидропресс») в Новосибирске, которая, согласно планам департамента строительства и архитектуры мэрии, была определена под развитие. Задачей проекта была поставлена контекстуальная регенерация территории, совмещающая в себе принципы микрорайонирования и квартальной застройки. Участок располагается в периферийной зоне города рядом с перспективной транспортной магистралью непрерывного движения. Существующая этажность — от 2 до 5 этажей [Пашнина, Чернозипунникова, 2017, с. 94]. В качестве проектного показателя была положена плотность населения 250 человек на гектар (брутто) — показатель, принимаемый для периферийной зоны города [Стерник и др., 2016].
Экспериментальная часть. В проекте за основу была взята существующая квартальная система с классическим принципом периметральной застройки. Квартал как структурная единица [Бычкова, Ганжа, 2016, с. 277] имеет ряд преимуществ с точки
зрения комфорта и качества формируемой среды. Главное преимущество состоит в возможности создания замкнутого приватного пространства, которое бы учитывало особенности восприятия человеком окружающего мира в совокупности с физиологическими и психологическими особенностями. Сильно протяженные, большие расстояния (что, например, часто встречается в микрорайонной застройке) некомфортны для человека [27 принципов, 2016]. Речь идет не только о протяженности самого квартала, но и о размерах внутриквартальной территории — двора, габариты которых в соотношении с высотой окружающих зданий (и их замкнутостью) определяют степень визуального комфорта для человека. Для удобства проектирования было выбрано примерное соотношение высоты зданий к расстоянию между ними. Значение этого соотношения находится в пределах от 1 до 1,5. Таким образом, при максимальной высоте здания в 9 этажей (приблизительно 30 м) получаем двор шириной 30—45 м в узкой части. Данные значения могут варьироваться в каждом конкретном случае, но они задают общее направление для формирования квартальной планировочной структуры, общий масштаб приватных и общественных пространств.
Так как существующие кварталы имеют большую протяженность, в проекте был применен принцип разукрупнения кварталов (ил. 1). Это позволило существенно повысить эффективность освоения территории ввиду увеличения плотности застройки, так как при периметральной застройке существующих кварталов оставалась бы неосвоенной большая часть территорий. При этом по линиям разукрупнения были созданы транзитные пешеходные пути, которые также являются проездом для спецтранспорта.
Приватное пространство двора создается прежде всего периметральной застройкой. Однако создание полностью закрытых дворов-«колодцев», ввиду планировочных ограничений, во многих кварталах оказалось невозможным. В центре большинства кварталов расположены предприятия обслуживания: детские сады, ясли, школы. Таким образом, были сформированы транзитные пешеходные пути для связи этих объектов с остальной частью района. Сформированная сеть пешеходных связей внутри квартала создает новые общественные пространства, делая территорию более проницаемой, просматриваемой и безопасной. Чтобы отделить приватные пространства дворовых территорий от общественных, был использован перепад высот как наиболее приемлемый метод естественного обособления. Дворовая территория, расположенная на крыше подземного автопаркинга, находится выше отметки земли. Это становится возможным только при полном или частичном освоении подземных пространств кварталов и позволяет реализовать концепцию «двор без машин», существенно повышая качество и комфорт среды.
Общественные пространства вдоль жилых улиц и магистрали имеют наибольшую пешеходную активность, поэтому предприятия обслуживания следует размещать в первых этажах прилегающих жилых зданий.
Принципы формирования этажности. Для обеспечения комфортного проживания человека в доме
очень важным параметром является так называемая связь с землей. Она характеризуется возможностью человека ощущать зрительный контакт с окружающей территорией.
Ввиду физиологических ограничений человеческого зрения наиболее благоприятным считается проживание не выше девятого этажа [Стугирёв, Киричев, 2017, с. 797]. Эта же этажность является предельной при формировании уличных общественных пространств, где речь идет о восприятии окружающей среды с уровня человеческого роста.
В контексте преемственного развития в проекте была сохранена территория малоэтажной застройки. Предполагается ее дальнейшая реорганизация, постепенная замена ветхого жилья, расширение типологического разнообразия. Частью концепции было совмещение малоэтажного и среднеэтажного типов жилья путем постепенного уменьшения этажности в северном направлении.
Результаты. В итоге проектным решением удалось добиться повышения плотности населения по отношению к существующему состоянию в 150 чел/ га (брутто) к показателю 215 чел/га. Плотность населения нетто по отдельным кварталам увеличилась с 220 до 365 чел/га, т.е. более чем в 1,5 раза. Целевого показателя в 250 чел/га (брутто) достичь не удалось ввиду, во-первых, сознательного сохранения малоэтажной застройки, включенной в расчет; во-вторых, усложнения типологии квартальной застройки и общественных пространств и, в-третьих, включения в расчетные границы значительного количества общественных объектов. Принимая во внимание формат проектной работы (микрорайон) и интерпретируя полученные результаты на условия чистого эксперимента, гипотезу можно считать подтвержденной. Для получения точных расчетных значений необходимо также абстрактное (теоретическое) моделирование описанной в статье ситуации на материале, не обремененном локальной конкре-
тикой и учебно-методическими допущениями.
В результате проведенного авторами исследования было установлено, что формирование комфортной жилой среды на условиях сохранения исторического контекста среднеэтажной застройки возможно с достаточно высокими (для данной этажности) показателями плотности населения и, соответственно, капитализацией. Грамотное позиционирование исторического контекста на этапе маркетинга может привести к большей финансовой отдаче при последующей продаже недвижимости.
Список литературы
1. Бычкова А.Н., Ганжа С.Д. К вопросу об эволюции понятия «квартал» // Регион. архит.-худ. школы. — 2016. — № 1. — С. 277—283.
2. Козырева Л.К. Семиотическая модель, как основа сохранения исторической архитектурно-пространственной среды // Наука и современность. — 2010. — № 2—1. — С. 12-16.
3. Пашнина Ю.П., Чернозипунникова В.А. Сравнительный анализ соцгородков «Расточка» и «Красная горка» в Новосибирске // 25-я Межвуз. (Регион.) науч. студ. конф.: сб. науч. тр. В 23 ч. — Ч. 6. Искусствоведение и культурология. — Новосибирск: Изд-во Новосиб. гос. техн. ун-та, 2017. — С. 91—94.
4. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Деве-лопмент недвижимости. — М.: Проспект, 2016. — 304 с.
5. Стугирёв И.Д., Киричев Д.И. Квартальная жилая застройка и ее интеграция в городской среде // Синергия Наук. — 2017. — № 18. — Т. 1. — С. 796—812.
6. 27 принципов формирования жилой среды [Электронный ресурс]. — URL: http://archspeech.com/ article/27-principov-formirovaniya-zhiloy-sredy (дата обращения: 28.02.2018).
1Л
СП 1ЧЛ
14
1
I ■
Условные обозначения
I
LJJ I__|| г;.
-^Г-7 "п""^ т---
___ * ЙЙН
5 4 3 1-2
СП О)
ь си
I
ь
п
и ■
г
п
П I--Т
а ш
]
I ■
П-
1
Условные обозначения
7 6 3-4 Я
00 I
Ил. 1. Существующая морфология застройки жилого района Расточка (слева) и проектное предложение по его развитию (справа). Схемы В. Купич. В условных обозначениях отмечена этажность зданий
