Предложения по совершенствованию ведения кадастра недвижимости в республике Казахстан Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 528.44:332.28 Г.К. Курманова

Казахский агротехнический университет им. С. Сейфуллина, Астана, Республика Казахстан

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ВЕДЕНИЯ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

G. Kurmanova

The Kazakh agrotechnical university it. S. Sejfullina 62, pr. Pobedy, Astana, 010000, Republic Kazakhstan

SUGGESTION ON PERFECTION OF CONDUCT OF CADASTRE OF THE REAL ESTATE IN REPUBLIC KAZAKHSTAN

In given article the author offers to unite conducting a ground and property cadastre in uniform system - a cadastre of objects of the real estate. The author results model of uniform object of the real estate where components is the ground area, and also buildings and the constructions located on it. The new structure of management is offered in an earth-property sphere is an agency on property administration. The analysis of cadastre of the real estate is conducted in foreign countries.

В результате земельных преобразований и переходом на рыночные отношения земля стала не только объектом недвижимости, но и товаром. Многие под словом «недвижимость» понимают квартиры, дома, коттеджи, забывая о том, что первостепенная роль принадлежит земле, поскольку она является территориальным базисом. Недвижимое имущество содержит в себе такие физические составляющие, как земельный участок и усовершенствования на нем. Земельный участок - это физическая основа для размещения других объектов недвижимости, а усовершенствования на земле достигаются путем проведения технических, строительных и других видов работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней зданий и сооружений, а также плодородного слоя почв. Нельзя считать землю, здания, строения и сооружения на нем разными объектами недвижимости, поскольку, в сущности, они представляют собой единый объект. К примеру, покупая дом, земля под ним автоматически переходит в собственность вместе с домом.

Как ни парадоксально, в республике регистрация объектов недвижимости осуществляется Комитетом регистрационной службы Министерства Юстиции РК, ведение земельного кадастра - Агентством РК по управлению земельными ресурсами, оценка объектов недвижимости, составление технических паспортов - Центрами по недвижимости, предоставление и изъятие земельных участков - управлениями земельных отношений, подведомственных акиматам. Кроме того, управления земельных отношений дублируют работы, осуществляемые структурными подразделениями Агентства РК по управлению земельными ресурсами,

такие, как оценку земель, изготовление и выдачу правоудостоверяющих документов, ведение учета количества и качества земель и др. (рис. 1).

Оценка объектов недвижимости, изготовление техпаспортов и др.

Земельные ресурсы

/ / / / 1 г

Агентство РК по управлению земельными ресурсами

Ведение земельного кадастра

Госконтроль за использованием и охраной земель

и

Монитори нг земель

/7

- учет количества и качества земель;

- оценка земел^;

- создание АИС з.к;

- изготовление пра-воудостовердок.;

- зонирование тер.;

- присвоение кадастровых номеров;

-формирование зем-кад. дела,

- регистрация зем. уч в з\к книге;

-составление з\к карт; -ведение ЕГРЗ и др.

- выявление нару шений зем закон;

- привлечение к ответственности;

- выполнение мероприятий по рациональному использованию и охране земель;

- соблюдение прав собственников и

землепользовател ей и др.

Проведение землеустройст ва

-выявление - выполнение

изменений в мероприятий по

состоянии рацион.

зем. фонда; Использованию и

-их оценка, охране земель;

-инвентаризация -разработка схем

земель; землеустройства;

-проведение -составление

съемок, проектов межхоз

обследований; внутрихоз з-ва;

-разработка -перенесение

рекомендаций по проектов в натуру и

устранению др.;

негативных

Рис. 1. Участие различных ведомств в регулировании земельно-имущественных

отношений

Уже давно назрел вопрос о рассмотрении объектов недвижимости, как единое целое. Со стороны государства также высказано мнение по данному вопросу. Так, премьер-министром К. Масимовым на коллегии Агентства РК по управлению земельными ресурсами (19.01.2009) была определена и поставлена главная задача для Агентства на 2009 год - «создание электронного государственного земельного кадастра, подключение его в систему «электронное правительство», а затем объединение имущественного и земельного кадастра». При этом он подчеркнул, что «в последнее время вокруг земельного вопроса образовалось временное затишье в силу влияния мирового экономического кризиса, который сдерживает спрос не только на землю, но и в целом на недвижимое имущество. Поэтому к моменту окончания мирового экономического кризиса ...государство должно выстроить четкую систему регистрации земли и обладать столь же четкой земельной политикой.».

Несмотря на положительные результаты, полученные в ходе проведения земельной реформы, в республике имеется еще ряд недостатков в земельном законодательстве, которые необходимо решать в целях дальнейшего совершенствования земельно-имущественных отношений. В этом плане для дальнейшего функционирования и развития рыночных отношений, на наш взгляд, необходимо принятие кардинальных мер в системе землепользования и землевладения. Считаем, что одной из важных задач в системе правового регулирования земельных отношений является комплексный подход к объектам недвижимости. Поэтому нами предлагается объекты недвижимости -земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения - назвать одним термином - «единый объект недвижимости (ЕОН)» (рис. 2).

Соответственно, объединение земельного и имущественного кадастра повлечет за собой создание новой структуры по ведению кадастра объектов недвижимости, которое нами предлагается назвать - Агентство Республики Казахстан по управлению недвижимостью. Таким образом, под кадастром недвижимости следует понимать информационную систему, включающую в себя систематизированный свод сведений об единых объектах недвижимости. В данном случае речь идет об объединении в одну систему ведения 2 реестров: единого государственного реестра земель (ЕГРЗ) и единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество.

В зарубежных странах кадастр служит механизмом формирования общественного самоуправления, гарантом прав собственников и организации системы налогообложения недвижимости. Кроме того, посредством ведения кадастра или информационной кадастровой системы осуществляется общественный контроль, территориальное планирование и управление земельными ресурсами. В большинстве европейских стран земельные участки различают по таким формам правовых отношений, как:

- Собственность;

- Аренда с наследственным правом застройки;

- Аренда на срок с правом продления;

- Аренда на определенный срок.

Земельный участок

Усовершенствования на земельном участке (здания, строения, сооружения)

товарное

с\х производ -ство

Жилое (многоква р-тирные дома,

коттеджи

Целевое использование

Промышленное использо-

рекреации

-онное (курортны е зоны, гольф-

Коммерческое (офисы, торговые дома, аптеки, автозаправочные станции,

застроенн ые

незастроенны е

Объекты специального назначени я (школы, больницы,

Ведение кадастра недвижимости

1 ..

АГЕНТСТВО РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ |

Рис. 2. Модель единого объекта недвижимости

Опыт зарубежных стран показал, что законодательством большинства экономически развитых государств установлен принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости». С учетом этого система земельного кадастра в ряде стран была преобразована в систему кадастра недвижимости.

Кадастровые системы зарубежных стран развивались в течение длительного времени и их различия зависели от многих факторов: местного культурного наследия, месторасположения, типа землепользования и т.д. Варламов А.А.[1] классифицирует их следующим образом:

По первоочередной функции (например, для оказания поддержки налогообложению, для составления документов по оформлению перехода права на недвижимость, распределения земли или мер по управлению многоцелевым землепользованием);

По типам записываемых прав (например, частная собственность, права на пользование, горные отводы для разработки материалов);

- По степени ответственности государства за обеспечение точности и достоверности данных (например, полный мандат государства, разделение ответственности между обществом и физическим лицом);

- По месторасположению и юрисдикции (например, городские и сельские кадастры, централизованные и децентрализованные кадастры);

- По множеству способов сбора информации о земельных участках (в том числе наземные съемки с привязкой к геодезической сети опорных точек, некоординированные наземные съемки и измерения, аэрофотосъемка, преобразование существующих записей данных о предыстории в цифровую форму и т.д.).

Кроме этих факторов на управление кадастром недвижимости влияют физическая и экономическая информация, особенности расселения, уровень развитости технологии, земельное и имущественное право, приоритеты земельной политики и др.

Проводимая земельная политика в рамках земельной реформы направлена на ведение кадастра недвижимости республики, являющегося информационной основой управления недвижимостью, экономического и правового регулирования земельных и имущественных отношений.

Считаем, что комплексный подход к объектам недвижимости представляет собой усовершенствованную унифицированную модель кадастра недвижимости, которая в дальнейшем найдет эффективное применение для развития экономики республики и управления различными ее секторами.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Варламов А.А. Земельный кадастр. Т.1. Теоретические основы государственного земельного кадастра. - Москва.: КолосС, 2004. - 383 с.

© Г.К. Курманова, 2009

б