CC BY
109
О СОЗДАНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
А.В. Кривов
Krivov A.V. On the formation of the state cadastre of objects of real estate in Russia. Creation of cadastre of objects of real estate in Russia pursues three major purposes. The first one is to create conditions for maintenance of state guarantees of the property rights to real estate. The second purpose is the improvement of taxation system of real estate. The third purpose is the maintenance of information support of the subjects of ground-property relations and the increase of efficiency of state-administrative and municipal management due to use of legally significant and actual information about objects of real estate as objects of cadastral account, their legal status and modes of use. In Russia there is still no really working system of effective protection of proprietor’s rights on real estate, unified approaches to formation and estimation of objects of real estate are not realized
В основе эффективного государственноадминистративного управления регионами лежит признание того факта, что источником всего богатства является недвижимое имущество. В результате перехода на экономические методы управления современными региональными рынками недвижимости возник адекватный вопрос о правовом, организационном, технологическом и информационном обеспечении права собственности на недвижимое имущество. В условиях рыночной экономики каждый единый объект недвижимого имущества должен получить свою значимость как недвижимость в итоге формирования дела государственного учета и государственной регистрации.
Кадастр недвижимости - это инструмент, гарант государства по учету недвижимости как национального богатства, обеспечению гарантий прав на недвижимое имущество, развитию цивилизованного рынка недвижимости, справедливому поступлению доходов в казну и использованию земельных ресурсов и недвижимого имущества, прочно с ними связанного. Он создается и ведется для обеспечения органов государственной власти и органов местного самоуправления информацией об объектах недвижимости и территориальных зонах.
В настоящее время кадастр как механизм государственно-административного управ-
ления недвижимостью используется во всех странах мира. Он неразрывно связан с понятием учета, оценки состояния и использования природных ресурсов, экологии, социальных явлений, инженерной деятельностью. Кадастр недвижимости предполагает выде-
ление однородных по своим условиям территориальных единиц, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. Следует заметить, что в зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под «недвижимостью» при этом понимается следующее определение: это общественная опись, которая содержит количественные и качественные данные, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле.
Термин «кадастр» распространен во всем мире, за исключением скандинавских стран, где вместо него используют слово «реестр». Этимологию термина «кадастр» ученые-этимологи объясняют с разных позиций. Так, например, французский этимолог Блондхейм считал, что термин «кадастр» восходит к греческому слову «катастикон», что означает тетрадь для записей. Другой ученый, Добнер (1892 г.) связывал этот термин со средневековым латинским словом «саріїа8Іхит», что является слиянием двух слов «капитум» и «региструм» и означает буквально следующее: реестр единиц оценки территорий, на которые разделены римские провинции. Определение Блондхейма представляется более приемлемым, т. к. основано на венецианском документе, датируемом 1185 г.
В 1985 г. международная группа экспертов по кадастровым информационным системам утвердила обобщенное определение кадастра: «Кадастр - это систематически поддерживаемый публичный реестр сведений о недвижимости на территории страны
или региона, базирующийся на результатах съемки границ недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения». Каждому объекту недвижимости присваивается определенный номер - идентификатор. Границы и номер недвижимости обычно отображаются на крупномасштабных картах.
В зависимости от типа и классификации кадастр приобретает различные значения, соответствуя целям, для которых он создается. По назначению кадастр можно разделить на три большие категории:
1) фискальный, или налоговый - для характеристики недвижимого имущества с целью определения порядка и размеров налогообложения;
2) правовой, или юридический - для защиты прав владения собственности;
3) многоцелевой - для решения спектра экономических, правовых, экологических, градостроительных задач, а также решения проблем управления и планирования развитием территории. Многоцелевой кадастр содержит сведения об объектах разного типа: природных ресурсах, инфраструктуре, социально-экономических явлениях.
По территориальному принципу многовидовой кадастр ведется на трех уровнях: федеральном, региональном, муниципальных образований. На федеральном уровне кадастр распространяется на территорию России как среду общегосударственного управления. На уровне субъекта Федерации кадастр распространяется на определенный регион государства (край, область). На уровне муниципального образования в кадастре содержатся сведения обо всех объектах кадастрового учета, расположенных на территории муниципального образования.
Кадастр в современном понимании представляет собой результат длительного исторического процесса. Анализ кадастровой деятельности в прошлом позволяет лучше организовать ее в настоящем и дает возможность с большей достоверностью представить перспективу кадастра.
Первые сведения о кадастровых работах в России относятся к 1Х-Х вв. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой недвижимости. Заслуживает внимания перепись русскими князьями монастырских и церковных земель IX в., служившая основа-
нием для наделения духовенства недвижимым имуществом, в частности землей. Сбор данных о недвижимости также связан с взиманием сборов и податей русскими князьями с покоренных ими племен. Самые древние сведения об использовании кадастровых сведений относятся к правлению Олега (X в.) и Ольги, властью которых были установлены размеры повинностей с каждого плуга как единицы земельной меры и обложения. Позже князь Владимир в своем уставе установил десятину в пользу церкви. В «Русской Правде» (1016 г.) Ярослава Мудрого присутствуют сведения о подразделении земель по видам угодий (дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи) и упоминания о межевых знаках (камни, деревья и т. п.).
Первое упоминание о ведении работ по межевому (кадастровому) картографированию для отвода земель Святогорскому монастырю на Псковщине относится к 1483 г. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотровых, дозорных, межевых книгах, и составлялся по результатам натурных землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении длин граничных линий «мерной вервью» (веревкой длиной в 80, 40, 20 саженей;
1 сажень равна 2,1336 м). Граничные линии разделяли землю по угодьям и различались по «добротности» на «добрую»
(900 четвертей), «среднюю» (1000 четвертей) и «худую» (1200 четвертей).
В первой половине XVII в. в России предпринимались попытки создания кадастра, когда по указу царя и великого князя Михаила Федоровича (1622 г.) впервые проводились «писцовые межевания». «Соборным уложением» 1649 г. межевание стало юридическим актом, и работы по межеванию расширили с целью защиты прав собственников. На рубеже XVII в. в России составляли документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описей и перечень дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, имя владельца. В
1765 г. манифестом «О Генеральном размежевании земель всей империи» была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Ее отличительная особенность -
распоряжение о межевании земель не по именам владельцев, а по названиям сел и деревень с составлением книг и планов. В
1766 г. появились правила организации территорий и использования земель частных владений. В результате этих действий устанавливалась принадлежность земель по их владельцам, описывалось качество недвижимости, а особо пашня, определялись на местности и согласовывались с соседними собственниками границы (межи), что в то время позволяло избегать междоусобиц. Все это заносилось в писцовые и межевые книги. Уже тогда эти данные учитывались при налогообложении, а также для целей стимулирования освоения и рационального использования земель.
В 1768 г. вышел указ, в котором говорилось, что для всех городов, их строений и улиц необходимо составление специальных планов по каждой губернии особо. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в.
Вследствие аграрной реформы 1861 г. началось массовое наделение крестьян земельными участками. Появились первые оценки размеров наделов, правил их распределения, анализ юридических форм крестьянского землевладения и систем ведения хозяйства.
Таким образом, в дореволюционной России «необходимые» сведения о землях содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывались границы землевладений и отражались происходящие изменения в положении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения. В «Поземельной книге» фиксировались обладатели прав на описанные в «Межевой книге» землевладения и отражались сведения о совершаемых с недвижимостью сделках. Такое документирование сведений о недвижимости соответствовало сложившимся в то время земельноимущественным отношениям. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а собственники, используя данные Межевых и Поземельных книг, могли защищать свои права на недвижимое имущество в суде и разрешать межевые споры.
В первые годы после революции 1917 г. земельно-имущественные отношения в России резко изменились. Согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. Ее проводили с целью управления пользованием городской недвижимостью, определения размеров налогов и земельной ренты, защиты и закрепления прав пользователей, обеспечения других потребностей городского хозяйства. Регистрация недвижимости включала: основной и текущие этапы по сбору и хранению достоверных и систематизированных сведений о правовом, хозяйственном и природном состоянии всей без исключения недвижимости и водных пространств. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристики строения (число этажей, материал стен, высота, состояние, пользователь и владелец) и сооружения (название, назначение), составляли экспликацию участка по видам угодий (застройка, двор, сад, огород, склад, земли сельскохозяйственного назначения, торфоразработки, пустопорожние земли), а также приводили данные о ценных насаждениях (род насаждений, число деревьев, время посадки, состояние, общая оценка, уклон участка, характеристика рельефа и почвы, наличие водных источников, затопляемость). Эти мероприятия по своей сути - прообраз городского кадастра.
К сожалению, в России после 1917 г. сложилась хозяйственная политика, основанная на командных методах управления государственной собственностью на средства производства и землю. Начиная с 1928 г., проводилась сплошная коллективизация. Ввиду отсутствия реально заинтересованного собственника исчезли основания для ведения кадастра. Вся земля была национализирована и объявлена всенародным достоянием и единой государственной собственностью. Одновременно с этим она фактически перестала являться объектом налогообложения со всеми вытекающими отсюда последствиями. В связи с этим отпала и необходимость в Межевой и Поземельной книгах. Такая система управления государственной собственностью на средства производства и землю не способствовала развитию кадастровых работ в Рос-
сии и коренным образом изменила путь развития кадастра.
С введением государственного владения на природные ресурсы (землю, леса, водные поверхности) кадастр как систематизированный свод сведений об их состоянии и других объектах должен был представлять инструмент централизованного хозяйственно-экономического управления различными регионами и страной в целом. Поэтому все кадастры, создаваемые в России, независимо от вида природных ресурсов становятся государственными и ведутся на основе единых, однако сугубо ведомственных требований к каждому конкретному ресурсу. И несмотря на то, что наиболее важные природные ресурсы составляли единую государственную собственность, ведомственный характер и подход к использованию ресурсов наложили специфические особенности на постановку кадастровых работ в стране.
Кадастр недвижимости того времени представлял собой сведенные в единую книгу таблицы дифференцированных по пользователям сведений о качественных характеристиках земель страны. В Советском Союзе государственный кадастр велся в первую очередь в интересах общегосударственного управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве, и поэтому основой ведения кадастра являлась развернутая система регулярно проводившихся за счет государственных средств обследований земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Сведения о землях промышленности и территориях городов и других населенных пунктов в силу их малого влияния на планирование промышленного производства приводились в кадастре укрупненно и недостаточно объективно. Хотя следует отметить, что по полноте информации кадастр земель сельскохозяйственного назначения, по мнению экспертов, являлся одним из лучших земельных кадастров в мире: наряду с общерегистрационными данными по каждому землепользователю он содержал полную информацию о качестве земель, их бонитете и оценочной стоимости. Получение сведений о землях, дифференцированных по пользователям и владельцам, обеспечивалось принятой системой распоряжения землей. Любой переход права конкретных лиц на землю осуществлялся путем изъятия земельных
участков целиком или их отдельных частей у одних лиц и предоставления их другим на основании решений органов власти. Такие решения закреплялись, как правило, государственными актами на право владения или пользования недвижимостью. Совокупность этих актов являлась второй составной частью кадастра.
Начиная с 1992 г., в России стали возрождаться традиции создания кадастра и реально действующей системы защиты прав собственников на недвижимое имущество. Конституционные требования единого экономического пространства страны обусловили жесткий государственный характер, а не муниципальную форму этой системы.
В России никогда не существовало действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества, его только пытаются создать. В настоящее время в Российской Федерации исторически сложилась и действует достаточно сложная и разрозненная система кадастров и реестров, содержащих информацию об объектах недвижимости. Описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу.
Законодательные нормативные акты, регулирующие их создание и ведение, не в полной мере предусматривают полноту содержащейся в них информации, увязку с другими информационными ресурсами, в то время как в Гражданском Кодексе с 1996 г. введено понятие единого объекта недвижимости.
Премьер-министр Российской Федерации Михаил Фрадков сказал: «Создание государственного кадастра недвижимости позволит четко регулировать вопросы собственности на всех уровнях и обеспечит эффективное администрирование налогов». Также Фрадков отметил, что Правительство Российской Федерации должно создать «единую исчерпывающую информационную базу, достаточную, чтобы на ее основе регулировать отношения собственности, имущества и земли. Создание государственного кадастра недвижимости важно с точки зрения проведения разграничения полномочий между различными уровнями власти». Для преодоления сложившейся ситуации Правительством Российской Федерации было принято
решение о внесении в Государственную Думу Федерального Собрания РФ проекта федерального закона, обеспечивающего создание государственного кадастра объектов недвижимости.
Страны с рыночной экономикой достигли того, что сведения обо всех объектах недвижимости отражены в документах, которые делают их активами для привлечения кредитов и инвестиций, источником создания и приращения капиталов. Сведения отражают необходимые для граждан и организаций количественные и качественные параметры объектов собственности: границы, описание, стоимость, сведения о правах. Именно они и составляют кадастр недвижимости.
Создание государственного кадастра недвижимости (ГКН) - необходимое условие для планомерной и последовательной реализации государственной политики по обеспечению эффективного использования земли и иной недвижимости, активному вовлечению их в гражданский оборот и стимулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Кадастровая информация позволяет однозначно идентифицировать объект недвижимости, определить его налоговую базу и показать его пространственное положение по отношению к иным географическим объектам. Кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках и объектах капитального строительства. ГКН увязывает объекты недвижимости с их собственниками.
Управление недвижимым имуществом, бюджетное проектирование, формирование территорий требуют обращения к кадастру как независимому источнику информации, содержащему полные данные о границах и объектах недвижимости.
В мировой практике основными целями создания кадастров недвижимости является обеспечение государственных гарантий прав собственности на недвижимость, обеспечение сбора имущественных налогов и обеспечение задач управления территориями. В России земельные участки и иная недвижимость до сих пор не являются надежными средствами обеспечения финансовых (ипотечных) кредитов. Как следствие, возникают проблемы, связанные с использованием не-
движимого имущества как полноценного ликвидного актива, что, в свою очередь, снижает инвестиционную предпринимательскую активность.
Создание ГКН - это основа фискальноправовой системы государства, обеспечивающей сохранение общественной стабильности и укрепление национальной экономики. Система регистрации прав на недвижимое имущество не несет ответственности за описание объекта права. Только основываясь на эффективно действующих системах кадастрового учета и регистрации прав государство может обеспечить гарантии прав собственности и иных прав на недвижимое имущество - необходимое условие гражданского оборота и ипотечного кредитования.
Целями создания кадастра являются:
• обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество;
• обеспечение инвестиционной привлекательности и градостроительного зонирования;
• обеспечение сбора земельного и имущественных налогов;
• повышение эффективности управления территориями.
Законопроект регулирует правоотношения по:
• формированию объектов кадастрового учета на рынке услуг;
• порядку проведения государственного кадастрового учета недвижимости и правовых зон уполномоченными органами;
• государственной кадастровой оценке недвижимого имущества для целей налогообложения.
Законопроект предусматривает совершенствование системы учета недвижимого имущества и создание государственного информационного ресурса, являющегося основным экономически обоснованным источником налогооблагаемой базы. Государственным кадастровым учетом является акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенным в государственный кадастр недвижимости.
Объекты кадастрового учета делятся на недвижимое имущество и правовые зоны. Недвижимое имущество подразделяется на земельные участки, здания и сооружения, находящиеся в них помещения, а также ком-
плексы недвижимого имущества. При этом предусмотрено, что сведения о лесе, водных объектах, а также наличие природных ископаемых должны отражаться в сведениях о земельном участке. Государственному кадастровому учету подлежат следующие виды правовых зон: категории земель, санитарные и охранные зоны, зоны (полосы) отвода, а также зоны действия публичных сервитутов.
Информация кадастра, фиксируемая в бумажных документах и на электронных носителях, отражает учетные и идентифицирующие характеристики объектов недвижимости, их границы, стоимость, основные сведения о правах и владельцах. ГКН является основой связи собственника с объектом недвижимости, обеспечит эффективную защиту прав собственников.
Кадастр предусматривает широкий доступ пользователей к сведениям, содержащимся в нем. Органы государственной регистрации получат информацию об объекте права, налоговые органы - сведения о налоговой базе. Органы государственной власти и местного самоуправления будут иметь возможность получить информацию в виде служебных каталогов, выписок, справочной и аналитической информации. Это позволит им принимать более эффективные управленческие решения по территориальному планированию, распоряжению объектами недвижимости.
Стратегической основой государственного кадастра недвижимости является картографическая основа. Она должна быть актуальной и, что очень важно, пригодной для открытого использования. Крупномасштабные топографические карты секретны. Время их производства и обновления растягивается на годы. По сведениям Роскартографии только 30 % этих карт являются актуальными.
Во всем мире единственным способом регулярного получения такой информации является аэро-, фото- и космические съемки. Но в России они секретны, поэтому их применение в гражданских целях ограничено. Однако даже в сети Интернет размещены материалы космических съемок высокого разрешения, которые позволяют определять с очень высокой точностью положение объектов не только в зарубежных странах, но и на территории России.
Наличие избыточных ограничений на точность определения координат географических объектов не позволяет использовать материалы космической и аэрофотосъемки для ведения публичной открытой системы кадастра недвижимости. Причина скрыта в секретности, установленной для целей защиты государственной тайны. Необходимо перейти от защиты всей территории РФ к защите каждого отдельного объекта, который должен быть засекречен.
Создание в России картографо-геодезической основы для целей ведения кадастра объектов недвижимости традиционными методами потребует нескольких десятилетий. В связи с этим в последнее время в практику геодезических работ стали интенсивно внедряться спутниковые методы, предполагающие использование приемников спутникового позиционирования, работающих с сигналами ГЛОНАСС (Россия) и GPS (США). Однако широкое применение приемников сдерживается ограничениями на точность определения координат географических объектов. Это резко сужает круг возможных потребителей профессиональной и бытовой навигационной аппаратуры, что в свою очередь сдерживает как развитие навигационных технологий в России, так и производство соответствующей аппаратуры отечественными предприятиями.
Использование огромного массива кадастровой информации землепользователями, инвесторами, органами государственной власти и местного самоуправления требует создания в стране инфраструктуры пространственных данных.
Нельзя говорить об успешном развитии страны в целом, если ее отдельные территории не имеют возможности развиваться. Налоги на недвижимость в основном являются местными налогами, а кадастр недвижимости создает основу стабильного поступления налогов и территориального планирования.
ГКН создаст возможности для перераспределения налогового бремени в сторону имущественных налогов, которые являются основой для формирования региональных и местных бюджетов. Законопроект предполагает переход к использованию кадастровой стоимости объектов недвижимости как налоговой базы, рассчитанной методами массовой оценки на основе сбора и анализа сведе-
ний о рынке недвижимости и факторах на него влияющих.
Степень интеграции системы налоговой оценки с управлением другими налогами, а также с другими видами государственноадминистративной деятельности, основанными на кадастровой информации о недвижимой собственности, в разных странах различна. В России переход от нормативно устанавливаемых ставок налогообложения объектов недвижимости к кадастровой стоимости позволит упорядочить распределение налоговой нагрузки. Для этого необходимо законодательно отрегулировать процедуру расчета налоговой базы на основе кадастровой стоимости недвижимости, создать институт кадастровой оценки недвижимости для целей налогообложения.
Кадастровая оценка проводится по решению представительного регионального органа государственной власти в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Оценка проводится только в отношении учтенного в ГКН имущества лицами, привлекаемыми органами государственной власти регионов в соответствии с законодательством. ГКН является единым источником представления в налоговые органы сведений для исчисления земельного и имущественных налогов.
Система налогообложения недвижимого имущества предусматривает инвентаризацию всех объектов недвижимости, сбор сведений об их использовании, физическом состоянии и местоположении. До 75 % расходов на проведение оценки недвижимости падает на затраты, связанные с проведением инвентаризации. Эти расходы оправдывают себя в течение длительного периода, если собранная информация поддерживается, а база данных отвечает тем требованиям, которые предъявляются новыми методами оценки рыночной стоимости. Если первичная информация не вполне достоверна, неточной будет и окончательная оценка. Это особенно наглядно проявляется при массовой оценке, проводимой с помощью электронно-вычислительной техники, поскольку компьютер не владеет никакой информацией в отношении самого объекта недвижимости, его ближайшего окружения и состояния рынка. В большинстве случаев ошибок можно избежать за
счет правильного планирования управления и контроля за качеством собираемой информации.
Отделение государственной функции по учету от реализуемых на рынке функций по формированию объектов учета предполагает создание института кадастровых инженеров. Кадастровым инженером может являться физическое или юридическое лицо, отвечающее требованиям закона и вступившее в саморе-гулируемую организацию кадастровых инженеров. Саморегулируемая организация образуется в форме некоммерческого партнерства и приобретает статус саморегули-руемой организации со дня внесения указанной организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций. В целях возмещения ущерба, причиненного членами саморегулируемой организации в результате осуществления деятельности по формированию объектов кадастрового учета, саморегулируемая организация должна сформировать компенсационный фонд. Функции Роснедвижимости предусматривают государственный контроль за деятельностью кадастровых инженеров и саморегулируемых организаций.
С целью создания государственного кадастра недвижимости принята федеральная целевая программа «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 гг.)». Программа предусматривает проведение комплекса мероприятий, основными из которых являются:
1. Создание и совершенствование нормативно-правовой базы, обеспечивающей государственный кадастровый учет.
2. Создание инфраструктуры пространственных данных ГКН как цифровой картографической основы публичного пользования.
3. Реализация функции государственного технического учета органами Роснедвижимости.
4. Создание инфраструктуры государственного кадастрового учета.
5. Создание института кадастровой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.
Принятие закона позволит создать государственный кадастр недвижимости, который является базисом для механизма гражданского оборота недвижимого имущества, позволит сформировать законченную систе-
му гарантий прав на недвижимое имущество. Только при наличии такой базовой информационной системы могут быть решены задачи по формированию ресурсов других связанных с недвижимостью систем - систем регистрации прав на недвижимое имущество и его налогообложения, управления государственной недвижимостью.
Кадастр недвижимости позволит органам местного самоуправления принимать более эффективные управленческие решения по территориальному планированию, распоряжению объектами недвижимости и бюджетному проектированию в соответствии с нормами федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 г. «Об принципах местного самоуправления в Российской Федерации». ГКН должен стать официальным источником сведений о границах муниципальных образований.
Создание кадастра недвижимости в России явится мощным стимулом для развития кредитных и инвестиционных отношений, в том числе посредством ипотеки, что будет способствовать росту экономики за счет включения в хозяйственный оборот стоимости объектов недвижимости. Ведь во всем мире государственный учет недвижимого имущества (самого объекта недвижимости и регистрация прав на него) является непременным условием привлечения кредитов и инвестиций. В России до сих пор не создан вторичный рынок ипотечных закладных, что порождает существенные проблемы в развитии финансового рынка. Кредитор и инвестор готовы давать деньги, когда им ясно, под какие гарантии просит их заемщик и что именно он может эти гарантии заявлять. Банки могут неоднократно инвестировать значительные средства под стоимость недвижимости. Более 50 % кредитов в развитых странах предоставляются посредством ипотеки, что улучшает деловой климат и помогает увеличить объемы инвестиций в реальные секторы экономики, а соответственно делает кадастр мощным катализатором роста экономики в этих странах.
Однако в Российской Федерации кадастр развит крайне слабо, поэтому покупатель и кредитор не могут быстро получить достоверную информацию об интересующем их объекте недвижимости, его обременениях, правах на него, его экономических характеристиках. Ипотечное кредитование под не-
проверенную информацию об объектах недвижимости сопряжено с высокими рисками, что соответственно отражается на величине процентной ставки. Поэтому сегодня в России банки создают собственные службы андеррайтинга, которые занимаются сбором информации об интересующих их объектах недвижимости и их оценкой. Естественно, такая ситуация порождает условия для коррупции и негативно влияет на развитие в нашей стране ипотеки. ГКН как механизм привлечения средств увеличивает финансовый потенциал страны за счет того, что финансы, вложенные в недвижимость, фактически возрастают на стоимость кредитов и инвестиций. Вложенные средства начинают работать на экономику, доходы бюджета растут. Рост экономики, которому способствует кадастр недвижимости, происходит в основном за счет включения новых стоимостей в гражданский оборот и в меньшей степени за счет точности оценки. В современном мире страна, не сформировавшая кадастр объектов недвижимости, заведомо становится аутсайдером мировой экономики. ГКН - это информационный ресурс, который дает возможность государству однозначно идентифицировать тот или иной объект недвижимости и предоставить всю необходимую информацию о недвижимости, под которую берется ипотека.
Во всем мире кадастровая система тесно связана с банковской системой. Соответственно развитие кадастровых систем позволяет серьезно стимулировать ипотеку. В ВВП США доля ипотеки в 2005 г. составляла 53 %, в ВВП ЕС - 38 %. В России же совершенно уникальная ситуация: при том, что у нас в частной собственности находится около 70 % рынка жилья, ипотека составляет
0,1-0,2 % ВВП. В свете решения данной проблемы в двух последних ежегодных посланиях Президент РФ В.В. Путин четко обозначил перспективы ипотеки в России. Людям необходимо абсолютно точно знать, как планировать свою жизнь. Теперь дело за формированием кадастра, который существенно облегчит жизнь и банкам и гражданам.
Однако в России есть еще и проблема с «длинными» деньгами. Это новый для нашей страны инструмент, более сложно устроенный, чем работа с краткосрочными кредитами, и отечественные банки пока его плохо
знают. Время спекулятивной экономики в России заканчивается, и уже многие понимают, что без «длинных» денег дальнейшее развитие крупных отечественных финансовых институтов невозможно. Ипотека - это ведь еще и способ капитализации активов страны. Сейчас же объекты недвижимости в России - мертвый капитал. К. Маркс утверждал, что товар должен обладать двумя характеристиками: потребительной и меновой стоимостью. Потребительная стоимость недвижимости в России очевидна и никем не оспаривается, а вот меновая - уже вопрос. Для того чтобы исправить фрагментарное развитие рынка недвижимости в России необходимо сделать оборот объектов недвижимого имущества быстрым, а информацию о реальной стоимости в первую очередь жилья доступной. ГКН - подходящий для этого инструмент. Пока же в этом плане активы в России недокапитализированы. Недвижимое имущество в России стоит гораздо дороже, чем сейчас считается.
Кроме того, единый кадастр недвижимости поможет упростить процедуру регистрации недвижимости, позволит решать имущественные споры, разграничить компетенцию и соответствующую ответственность всех уровней исполнительной власти. Еще один положительный эффект от кадастра - увеличение базы земельному налогу и земельным платежам за счет выявления всех существующих участков, учета их в кадастре и оценки. При правильном использовании кадастра база по земельному налогу и земельным платежам через 3-5 лет может вырасти в разы, а это десятки миллиардов дополнительных рублей в бюджете. По подсчетам Роснедвижимости к 2011 г. может быть сформирована налоговая база, которая обес-
печит ежегодные сборы имущественных налогов на уровне 250 млрд руб. Рост показателей по отношению к сегодняшнему дню -около 30 %.
Поэтому в России очень важны инфраструктурные проекты, и один из ключевых из них - кадастр единых объектов недвижимости. От него может быть много производных: на основе его строятся системы для развития туристической индустрии, сети дорог, решаются вопросы территориального планирования и пр. В экономически развитых странах всего мира кадастры недвижимости давно уже считаются одним из самых важных элементов своего экономического развития.
Создание кадастра недвижимости в России будет способствовать решению задач, стоящих перед органами государственной власти и местного самоуправления, в т. ч. по проведению оценки объектов недвижимости, формированию территорий муниципальных образований, бюджетному проектированию и организации управления территориями.
Основные выводы:
1. Сведения кадастра образуют налоговую базу земельного и имущественного налогов - основу бюджетов субъектов и муниципалитетов.
2. Кадастр создает необходимые условия для более эффективного управления территориями.
3. Кадастр - катализатор рынка недвижимости и развития системы ипотечного кредитования.
4. Принятие закона о кадастровом учете объектов недвижимости - необходимое условие создания кадастра.
Поступила в редакцию 25.05.2007 г.
