CC BY
65КОНСТИТУЦИОННОЕ ПРАВО; МУНИЦИПАЛЬНОЕ ПРАВО
ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА
Сысоев М.В.
Сысоев Максим Владимирович - аспирант, кафедра уголовного права и уголовного процесса, Забайкальский государственный университет, г. Чита
Аннотация: в статье раскрывается понятие ипотечного кредитования, рассматривается важность ипотеки в современном мире, ее роль в решении ряда социальных проблем общества. Раскрываются проблемные ситуации, которые могут возникнуть при взятии ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала и наличии несовершеннолетних детей. Также отражены негативные последствия подобных сделок при продаже данного жилья на вторичном рынке. Ключевые слова: ипотечное кредитование, жилье, материнский капитал, заемщик, право собственности.
В современном мире ипотечное жилищное кредитование является одним из наиболее важных социальных механизмов обеспечения граждан жильём.
Этот вопрос остается актуальной и в настоящее время. К сожалению, у многих граждан Российской Федерации отсутствует возможность приобрести жильё в собственность по договору купли-продажи без использования заёмных средств. Поэтому одним из способов решения проблемы с жильем населения, является развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].
В настоящий момент в связи с частым применением на практике системы ипотечного жилищного кредитования физических лиц у правоприменителей возникают некоторые проблемные ситуации.
Так, весьма распространённой является ситуация, когда супружеская пара, является заёмщиком по кредитному договору, обеспеченному залогом, приобретают жилое помещение в ипотеку с использованием средств материнского капитала.
Статья 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» разрешает воспользоваться средства материнского капитала в полном объёме или по частям для приобретения жилья. При этом совершение любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах путём безналичного перечисления указанных средств в кредитные организации, предоставившие по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, денежные средства [2]. Эти средства называют материнским капиталом.
Заключение сделки по кредитному договору, обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, приводит в последующем к обременению залогом приобретаемого с применением средств материнского капитала недвижимого имущества. Приобретаемое таким образом жилье должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 установлены специальные механизмы контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетних членов семьи [3]. Одним из таких установленных законодательством механизмов является обязанность лица, получившего сертификат на получение материнского капитала, выдать
письменное обязательство, в соответствии с которым жилое помещение, приобретённое с использованием средств капитала, в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи.
Однако при использовании в покупке кредитных средств банка сразу оформить жилое помещение в собственность всех членов семьи (родителей и детей) практически невозможно, что обусловлено жёсткой политикой банков, которые кредитуют заёмщиков лишь при том условии, что собственниками приобретаемого жилого помещения станут только совершеннолетние граждане. Это связано с тем, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом, и начальной стадии процедуры взыскания с должника заложенного жилья выселить из квартиры несовершеннолетних членов семьи и оставить ребенка без жилья будет практически невозможно. В таком случае оформление собственности может быть отсрочено до момента погашения кредита.
Законодатель допустил приобретение жилья на средства материнского капитала с оформлением права собственности сначала только на одного или обоих родителей (без несовершеннолетних членов семьи), с последующим переоформлением права собственности и на ребенка, в том числе после погашения залога. Но реализация этого обязательства никаким образом не контролируется, и на Пенсионный фонд никакими нормативными правовыми актами не возложена обязанность по осуществлению контроля. Кроме этого, в свидетельстве о праве собственности или документах о залоге квартиры нет никаких отметок о существовании такого обязательства или того факта, что жилье приобретено с использованием средств материнского капитала. В дальнейшем данные сделки могут быть подвергнуты оспариванию со стороны покупателей, так как представляют собой потенциальную опасность для покупателей данного жилого помещения на вторичном рынке. Сделка может быть признана недействительной в силу закона либо в силу решения суда и предполагает реституцию (возврат всего полученного сторонами по сделке). Этот пробел в законодательстве в будущем может привести к волне судебных процессов, связанных с оспариванием права собственности на долю в проданном жилье достигшими совершеннолетия детьми, право которых нарушено, то есть когда соответствующая доля им не была выделена родителями. Кроме этого, зарегистрированная сделка может быть оспорена органами опеки и попечительства либо Пенсионным фондом, а также иными контролирующими органами.
Список литературы
1. Бугрова В.Р. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом, 2015. № 3. С. 85-103.
2. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: федер. закон от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ // Система Гарант.
3. О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (с изменениями и дополнениями): постановление Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 // Система Гарант.
