Научная статья на тему 'Приобретение жилого помещения с использованием ипотечного кредитования и средств материнского капитала: Актуальные проблемы правоприменения'

Приобретение жилого помещения с использованием ипотечного кредитования и средств материнского капитала: Актуальные проблемы правоприменения Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
2594
476
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ / СРЕДСТВА МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА / MORTGAGE DWELLINGS LENDING / MATERNAL CAPITAL / FUNDS

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Ковалёва Ольга Александровна

В статье рассмотрены актуальные проблемы и спорные вопросы возникающие в процессе приобретения жилого помещения с использованием ипотечного кредитования и средств материнского капитала. Актуальность исследования обусловлена недостаточной урегулированностью и наличием пробелов в законодательстве при заключении договора купли­продажи и кредитного договора с использованием для расчётов с кредитором материнского капитала. Показаны условия, при которых сделка может быть признана недействительной, главное из них нарушение прав детей. С целью устранения пробелов в законодательстве автор предлагает наделить Пенсионный фонд обязанностью ведения контроля за использованием средств материнского капитала, внести изменения в ст. 14 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, внести особую графу в свидетельство о праве собственности на недвижимость с информацией о наличии обременения на недвижимое имущество. Данные меры предусматривают тесное сотрудничество Пенсионного фонда и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Ковалёва Ольга Александровна

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

ACQUISITION OF A DWELLING USING MORTGAGE LENDING AND MATERNITY CAPITAL: ACTUAL PROBLEMS OF LAW ENFORCEMENT

The article deals with topical problems and issues arising in the process of acquiring a dwelling using mortgage lending and the maternity capital. The relevance of the study is due to inadequate regulation and the presence of legislation gaps at the conclusion of the sales contract and the loan agreement, including the maternity capital to be used for calculations with the lender. The conditions, under which the transaction may be declared invalid, with the most important of them being the violation of the rights of children, are pointed out. In order to eliminate the gaps in the legislation the author proposes to authorize the Pension Fund to take the responsibility for monitoring the use of the maternity capital. It is suggested to amend Art. 14 of the Law on State Registration of the Rights to Immovable Property and to make a special graph in the certificate of property ownership, including information of encumbrances on real estate. These measures provide for close cooperation of the Pension Fund and the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography.

Текст научной работы на тему «Приобретение жилого помещения с использованием ипотечного кредитования и средств материнского капитала: Актуальные проблемы правоприменения»

Приобретение жилого помещения с использованием ипотечного кредитования и средств материнского капитала: актуальные проблемы правоприменения

О.А. Ковалёва, к.ю.н., ФГБОУ ВПО Оренбургский ГАУ

В настоящий момент ипотечное жилищное кредитование является одним из наиболее приоритетных социальных механизмов обеспечения граждан жильём.

Жилищная проблема в обществе не теряет своей актуальности. К сожалению, приходится конста-

тировать отсутствие возможностей у большинства граждан России приобрести жильё в собственность по договору купли-продажи без использования заёмных средств. Поэтому одним из способов решения жилищной проблемы населения РФ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования называет долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

В настоящее время в связи с частым применением на практике системы ипотечного жилищного кредитования физических лиц у правоприменителей возникает большое количество вопросов.

Так, наиболее распространённой является ситуация, когда супруги, выступая в качестве заёмщиков по кредитному договору, обеспеченному залогом, приобретают жилое помещение в ипотеку с использованием средств материнского капитала.

Ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» позволяет использовать средства материнского капитала в полном объёме либо по частям для приобретения жилого помещения посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах) путём безналичного перечисления указанных средств в кредитные организации, предоставившие по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, денежные средства [1]. Эти средства называют материнским капиталом (далее — мат. капитал).

Заключение кредитного договора, обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, приводит в последующем к обременению залогом приобретаемого с использованием средств мат. капитала недвижимого имущества. Приобретаемое с использованием средств мат. капитала жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 установлены специальные механизмы контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетних членов семьи [2]. Одним из таких установленных законодательством механизмов выступает обязанность лица, получившего сертификат на получение материнского капитала, выдать письменное обязательство, в соответствии с которым жилое помещение, приобретённое с использованием средств капитала, в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей.

Однако при использовании в покупке кредитных средств банка сразу оформить жильё в собственность и родителей, и детей практически невозможно, что обусловлено жёсткой политикой банков, которые кредитуют заёмщиков лишь при том условии, что собственниками приобретаемого жилья станут только совершеннолетние граждане. Связано это с тем, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом, и начала процедуры взыскания с должника заложенного жилья выселить из квартиры ребёнка и оставить его без жилья будет практически невозможно. В таком случае оформление собственности может быть отсрочено до момента погашения кредита (снятия залога).

Законодатель допустил приобретение жилья на средства материнского капитала с оформлением права собственности сначала только на одного или обоих родителей (без детей), с последующим переоформлением права собственности и на детей, в том числе после погашения залога. Но исполнение этого обязательства никаким образом не контролируется, и на Пенсионный фонд никакими нормативными правовыми актами не возложена обязанность по осуществлению контроля. Более того, в свидетельстве о праве собственности или документах о залоге квартиры нет никаких отметок о существовании такого обязательства или того факта, что квартира приобретена с использованием средств материнского капитала. В дальнейшем данные сделки могут быть подвергнуты оспариванию со стороны покупателей, так как представляют собой потенциальную опасность для покупателей данной квартиры на вторичном рынке. Сделка может быть признана недействительной в силу закона (ничтожная сделка) или в силу решения суда (оспоримая сделка) и предполагает реституцию (возврат всего полученного сторонами по сделке). Этот пробел в законодательстве в будущем может привести к волне судебных процессов, связанных с оспариванием права собственности на долю в проданной квартире достигшими совершеннолетия детьми, право которых нарушено, т.е когда соответствующая доля им не была выделена родителями. Кроме того, зарегистрированная сделка может быть оспорена органами опеки и попечительства либо Пенсионным фондом, а также иными контролирующими органами.

Сказанное выше подтверждает сложившаяся судебная практика, содержащая множество примеров с подобными случаями [3].

Так, решением Сернурского районного суда Республики Марий Эл признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ул. Самолетная, д. 25, кв. 5, заключённый в 2013 г. между гр. Такпаевой, Ивановой, П. и И. В ходе разбирательства судом установлено, что гр. Такпаева обратилась в суд с иском к гр. Ивановой, действующей также в интересах своих детей П. и И. Ивановых, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указывая, что на основании этого договора приобрела квартиру с общей площадью 50 м2, находящуюся по адресу ул. Самолетная, д. 25, кв. 5. При приобретении указанной квартиры гр. Такпаева использовала заёмные средства, взятые по договору займа. Для оплаты квартиры использовала и средства материнского (семейного), капитала, полученные на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Наряду с другими документами при обращении за распоряжением средствами материнского капитала И.С. Такпаева предоставила в управление Пенсионного фонда РФ нотариально заверенное обязательство, в кото-

ром указано, что в последующем вышеуказанную квартиру оформит в общую собственность на себя и своих детей. Однако квартиру в общую собственность не оформила. Далее с целью улучшения жилищных условий она решила продать квартиру и заключила договор купли-продажи с гр. Ивановой, которая купила квартиру в общую долевую собственность. Покупателями квартиры были Н.В. Иванова и её дети — П. и И. При заключении договора купли-продажи гр. Такпаева не понимала все юридические тонкости совершения сделки. Из-за того, что квартиру продала лишь для улучшения жилищных условий своей семьи с намерением приобрести квартиру с большей площадью, она посчитала, что в этом нет ничего противозаконного.

После регистрации договора купли-продажи квартиры в Росреестре Н.В. Иванова обратилась в управление Пенсионного фонда РФ с целью использования материнского капитала для оплаты купленной квартиры, где ей указали, что сделка купли-продажи совершена с нарушением действующего законодательства, и нарушение произведено И.С. Такпаевой. В связи с этим гр. Такпаева обратилась в суд для признания сделки недействительной, так как договор купли-продажи квартиры не соответствовал требованиям закона и являлся ничтожным.

Сделка не соответствует требованиям п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. 256-Ф3 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [1], согласно которому жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Кроме того, по ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 г. №48-ФЗ опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного [4].

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сделка является недействительной. Ст. 167 ГК РФ указывает, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, она недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Гр. Токпаева просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключённый в 2013 г. между И.С. Токпаевой и Н.В. Ивановой, расторгнуть его, возвратить ей право собственности на квартиру по адресу ул. Самолётная, д. 25, кв. 5.

Таким образом, суд постановил применить последствия недействительности сделки: обязать

стороны договора купли-продажи квартиры гр. Токпаеву и Иванову, действующую также в интересах двоих своих детей, возвратить друг другу всё полученное по сделке; признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права, восстановить право собственности И.С. Ток-паевой на квартиру.

Ещё один пример [5]. Прокуратура Ленинского района г. Оренбурга обратилась в суд, утверждая, что мать двух несовершеннолетних детей незаконно использовала материнский капитал для приобретения жилого дома.

Действующее законодательство утверждает, что родительница на протяжении шести месяцев с момента перечисления ей части материнского капитала должна была оформить покупку в свою собственность. Кроме того, она должна была включить детей в число хозяев жилья. Но женщина не выполнила взятое на себя обязательство, причём она нарушила права детей на жильё, продав купленный дом.

Прокуратура защищала интересы несовершеннолетних в суде, доказывая незаконность сделки купли-продажи дома. Представители надзорного органа требовали возвратить жильё предыдущей собственнице, чтобы каждый из детей получил по третьей части права на него.

С позицией прокуратуры судебный орган согласился полностью, в судебной коллегии по гражданским делам областного суда посчитали решение суда первой инстанции таким, которое не требует изменений.

Таким образом, на сегодня судебная практика идёт по пути применения последствий недействительности к сделкам по купле-продаже жилых помещений, приобретённых с использованием материнского капитала.

В целях решения вышеуказанной проблемы предлагаем разрешить сложившуюся ситуацию путём наделения Пенсионного фонда обязанностями ведения контроля за использованием средств материнского капитала и дальнейшим исполнением связанных с использованием средств капитала обязательств (а именно последующее переоформление права собственности на детей). Также считаем целесообразным внесение особой графы в свидетельство о праве собственности на жильё, приобретённое с использованием средств материнского капитала. Мы считаем, что данная графа должна содержать информацию о наличии обременения на недвижимое имущество, т.е. после окончания выплат по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в данном жилом помещении должны быть выделены доли несовершеннолетних детей. Полагаем, что для решения данной проблемы необходимо также тесное информационное содействие Пенсионного фонда и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, на наш взгляд, ст. 14

Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [6] следует дополнить абзацем, содержащим следующую формулировку: «Проведённая государственная регистрация договоров и иных сделок с использованием средств материнского (семейного) капитала, установленного Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Мы предлагаем наделить Пенсионный фонд обязанностями ведения контроля за использованием средств материнского капитала и дальнейшим исполнением связанных с использованием средств капитала обязательств (а именно последующее переоформление права собственности на детей).

Полагаем, данные изменения будут способствовать предотвращению волны судебных про-

цессов, связанных с оспариванием таких сделок заинтересованными лицами.

Литература

1. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // Система Гарант. URL: http:// base. garant.ru/12151286/#ixzz3R9bXGjEv2 (дата обращения 15.08.2014).

2. Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (с изменениями и дополнениями) // Система Гарант. URL: http:// base.garant.ru/12157749/#ixzz3R9AD4LKr (дата обращения 15.08.2014).

3. Решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл от 26.04.2013 г. по делу № М52-32273/2012. URL: http:// sernursky.mari.sudrf.ru (дата обращения 15.08.2014).

4. Федеральный закон от 24.04.2008 г. №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (с изменениями и дополнениями) // Система Гарант. URL: http:// base.garant.ru/193182/#ixzz3R9LMAVVq (дата обращения 15.08.2014).

5. Решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 20.08.2013 г. по делу № А56-32273/2012 // URL: http:// leninsky.orb.sudrf.ru (дата обращения 15.08.2014).

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Система Гарант. URL: http:// base.garant. ru/11901341/#ixzz3R9ZLVPzp (дата обращения 15.08.2014).

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.