CC BY-NC-ND
63
Жилищное право
С.Б. Иванников
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В статье рассматриваются некоторые аспекты правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, которое имеет важное значение для решения жилищной проблемы в современных условиях. Выявлены дополнительные требования, предъявляемые к залогу недвижимости в жилищной сфере, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья; рассмотрены проблемы государственного регулирования в данной сфере. Проведен анализ действующего законодательства об ипотечном кредитовании, предложены пути его совершенствования.
Ключевые слова: система ипотечного жилищного кредитования, кредитный договор, договор о залоге, варианты оформления ипотечных кредитов, платежеспособность и кредитоспособность заемщика, залогодержатель, правоустанавливающие документы на жилое помещение, договоры страхования, система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
Приобретение жилья - первоочередная потребность для каждой семьи, без удовлетворения которой нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционного права граждан на достойное жилище выступает важнейшей социально-экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к ее решению в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, благосостояние населения, его моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В дореформенный период забота об обеспечении жилыми помещениями нуждающихся граждан была полностью возложена
© Иванников С.Б., 2009
на публичную власть. Реализация права граждан на жилище в основном обеспечивалась посредством предоставления им жилья на условиях социального найма. Таким образом, большая часть расходов по обеспечению жилыми помещениями граждан приходилась на долю государства. Рыночные преобразования обусловили пересмотр такого подхода к решению жилищной проблемы и обусловили поиск новых путей ее решения.
В настоящее время средний общероссийский уровень обеспеченности жильем на одного жителя - 19,7 м2, что в 2-3 раза ниже, чем в странах Европейского союза и США. К 2010 г. планируется увеличить данный показатель до 21,7 м2. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств1. Названные проблемы требуют разрешения.
Особое значение для решения жилищной проблемы является система ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).
Правовую основу ипотечного кредитования в России составляет Гражданский кодекс Российской Федерации2, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3, а также другие нормативно-правовые акты.
Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Следует отметить, что в настоящее время на практике сложилось несколько вариантов оформления ипотечных кредитов. Классическим вариантом оформления ипотечных кредитов выступает оформление договора об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей сделкой, а также государственная регистрация возникшей ипотеки. Следующий вариант - заключение договора приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека этого помещения возникает в силу закона в момент регистрации купли-продажи. И наконец, возможно заключение трехстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все заинтересованные стороны
последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора. Практика свидетельствует о том, что оформление приобретения жилого помещения за счет кредитных или заемных средств зачастую происходит по трехстороннему договору купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой. Такие действия в основе своей не противоречат положениям ст. 77 Закона об ипотеке.
Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Оставшаяся после погашения кредита сумма, за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилого помещения, возвращается бывшему заемщику.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В нем должны быть также указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья.
В качестве залогодержателя могут выступать не только банки или иные кредитные организации, которые заключили с собственником жилого помещения кредитный договор, но и любые другие юридические лица, заключившие с ним договор целевого займа (ст. 814 ГК РФ). Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.
Для заключения кредитного договора в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит, необходимо предоставить правоустанавливающие документы на жилое помещение (копию свидетельства о праве собственности на помещение или договор участия
в долевом строительстве), документы из БТИ (экспликацию и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о стоимости жилого помещения).
Кроме того, обычно банки требуют заключения сразу нескольких договоров страхования (жизни и здоровья заемщика, жилого помещения и так называемого титульного страхования; в последнем случае страховой риск заключается в том, что существует возможность оспаривания сделки со стороны третьих лиц). Заемщик должен также представить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие регистрацию по месту жительства, источник и размер дохода, образование и опыт работы.
Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав граждан, проживающих вместе с залогодателем. Сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах таких лиц, а также несовершеннолетних при передаче жилых помещений в ипотеку. В соответствии с п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку только тогда, когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и(или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое зачастую было необоснованным, в настоящее время ограничено. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на двусмысленность формулировки: «если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц», которая дает возможность для злоупотреблений.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и(или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Отказ в даче согласия (разрешения) должен быть мотивирован. Решение
органа опеки и попечительства, как и любое другое решение государственного органа, может быть оспорено в суде.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Аналогичное положение содержится в Законе об ипотеке. Это обусловлено тем, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества влекут переход права собственности от залогодателя к залогодержателю при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на их приобретение или строительство, на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома (квартиры).
Характеризуя правовое регулирование ипотечного кредитования в России, нельзя не отметить важную роль государства в данной сфере. Проблема доступного и комфортного жилья в последнее время вышла на первый план. В 2006 г. в Российской Федерации стартовал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»4. Он включает подготовительный этап (2005 г.), первый (2006-2007 гг.) и второй (20082012 гг.). На первом этапе Президентом России определены четыре приоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышение доступности жилья; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
Каждый из них может быть реализован по-разному. Для реализации первого из них предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку. В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов. Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам. В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует
выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья.
Механизмами реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» являются федеральная целевая программа «Жилище» на 20022010 гг. и входящие в ее состав подпрограммы, предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов. По направлению «Повышение доступности жилья» к основным целевым показателям относятся улучшение жилищных условий 69,5 тыс. молодых семей, из них 27,8 тыс. - в 2006 г.
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо решить основные задачи: совершенствовать законодательную и нормативную базу, обеспечивающую исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; создать и внедрить универсальный механизм обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; создать четкий и надежный механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, обеспечить доступ к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; стимулировать граждан - получателей ипотечных кредитов и коммерческие банки -ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов; создать равные условия для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; формировать механизмы социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для социальной адаптации заемщиков при выселении в случае невозможности погасить взятый ранее ипотечный кредит; доработать нормативную базу, регулирующую деятельность кредитных организаций, по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию; формировать нормативные законодательные основы использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу; разработать комплексную схему по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.
Подводя итог проведенному исследованию, отметим, что в настоящее время, несмотря на свою эффективность в решении жилищных проблем, ипотека в России развивается весьма медленными темпами. И несмотря на то что объем выданных ипотечных кредитов вырос, под ипотеку не хватает жилья - темпы строитель-
ства на сегодняшний день крайне малы. Нельзя не отметить наличие серьезных проблем правового регулирования в данной сфере -законодательная база об ипотеке требует совершенствования.
Примечания
1 Послание Президента РФ Федеральному собранию РФ // Российская газета. 2007. 27 апр.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
4 Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770.
