CC BY
50
Экономические аспекты регулирования ипотечного кредитования Economic aspects of regulation of mortgage lending
Чугунова Юлия Владимировна Chugunova Yulia Vladimirovna
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и
предпринимательство в строительстве» Казанский государственный архитектурно-строительный университет,
г.Казань
Е-mail: juli-00727@yandex.ru
Аннотация
В современных условиях ипотечное кредитование в жилищном строительстве является, одним из наиболее актуальных и приоритетных систем. Механизм ипотеки затрагивает широкий спектр стратегической основ социально-экономической политики любого государства. Поэтому неудивительно, что в нем переплетаются финансово-имущественные интересы разных слоев общества. Однако, действующее государственное регулирование, к сожалению, не позволяет решить проблему удовлетворения потребностей в жилье большей части населения, поскольку отсутствует стабильность в формировании осмысленных экономико-правовых механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений. Поэтому в настоящей статье предлагается провести анализ регулирования ипотечного кредитования через призму реализации законодательных норм и стратегий.
Annotation
In modern conditions the mortgage crediting in housing construction is one of the most urgent priorities and systems. Mortgage mechanism covers a wide range of strategic bases of social and economic policy of any state. It is not surprising that it intertwined financial and property interests of different strata of society. However, the current government regulation, unfortunately, does not allow
to solve the problem of meeting the housing needs of the majority of the population, because there is no stability in the formation of meaningful economic and legal mechanisms for ensuring a stable financial base mortgage relations. Therefore, in this paper we propose to analyze the regulation of mortgage lending in the light of the implementation of legislation and strategies.
Ключевые слова: недвижимость, ипотека, ипотечное кредитование жилищное строительство, механизм, доступность
Keywords: mortgage, real estate, mortgage lending, housing, facility, availability
Введение
Ипотека является важнейшим механизмом решения жилищных проблем населения и реализации инвестиционного климата [1,2].
Операции с недвижимостью, а именно ее использование по механизму ипотеки обладают существенными особенностями. К ним относятся: доступность кредита всем собственникам, включая население; долгосрочность и особо крупный размер кредитных ресурсов; независимость от инфляции; высокая степень конвертируемости и т.д.
В России и ее субъектах жилищная недвижимость или право пользования жильем не обременены долгами. Большинство иностранных граждан живет в квартирах и домах, построенных в долг, за которые они расплачиваются в течение 7-25 лет. Поэтому, для населения, обладающего средними доходами (а, именно с доходами ниже рационального потребительского бюджета) механизм ипотеки единственного жилья должен быть доступным способом решения жилищных проблем. В противном случае это будет означать подрыв конституционных основ социально-экономической обстановки в стране [3].
Цель данной работы - анализ проблемы экономического регулирования ипотечного жилищного кредитования в ракурсе реализации прав граждан на жилье.
Научная новизна - работы характеризуется выявлением связи между гражданами, приобретающих жилье по ипотеке, и законодательным регулированием, ограничивающим реализацию гражданами конституционного права на жилище, а также назначением и характером способов решения выявленных проблем.
Ограничения. Научное исследование основано на моделировании реальных ситуаций с учетом действия закона и последствия его применения.
Основная часть
1.Специфика «российской ипотеки» и ее влияние на конституционные права граждан.
Анализ сущности и причин возникновения проблем у граждан, приобретающих жилье по ипотеке, свидетельствует о том, что большинство из них связано с недостатками экономико-правового регулирования механизма ипотечного кредитования. Характер ряда таких недостатков и последствий их влияния рассмотрен в работах [1-3], а в работе [4] высказаны предложения по их устранению на законодательном уровне.
Тем не менее, рассмотрение группы проблем, связанных с возникновением рисков для залогодателя, залогодержателя и для государственной власти всех уровней, представляет самостоятельную задачу.
Основная специфика ипотеки жилья по закону [5] сводится к следующему: любой владелец жилья может заложить его по любому основанию; залог жилья не ограничен; закладная может быть полностью оторвана от основного обязательства и может обращаться вне системы государственной регистрации; залогодержатель при любой ситуации не вправе рассчитывать на получение объекта залога в собственность в обход торгов, по существу должен будет затрачивать средств больше (ориентировочно в 1,5-2 раза), чем было определено условиями ипотеки; залогодатель может без всякого согласия залогодержателя, кредитора продлить срок ответственности по ипотеке жилья (в одностороннем порядке)
на один год на основании решения суда по единоличному обращению.
Указанные выше особенности ипотеки жилья подрывают интересы всех участников (залогодателя, залогодержателя, государства, включая органы местной власти). Поэтому приведенная схема вызывает сомнения с любых позиций и требует безусловного внесения изменений.
Ипотека является одним из сложных видов сделок, поскольку она представляется в качестве дополнительного обязательства (второй сделки) в дополнение к основному обязательству (к основной сделке). Причем речь идет о двух разных договорах, образующих сложную сделку: во-первых, это договор о кредите или ином «обязательстве»; во-вторых, это договор об ипотеке, который используется для обеспечения гарантии полного расчета должника с кредитором путем уступки прав на объект залога.
При планировании и осуществлении такой сделки кредитор, участвующий в ней, одновременно является покупателем заложенного имущества и прав на него, права которого возникают под отлагательным или отменительным условием. Именно в результате такой и только такой сделки кредитор в роли залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, приобретает возможность получить расчет не с заемщика, а с залогодателя.
Таким образом, приходим к следующим обстоятельствам. Во-первых, нельзя путать залогодержателя с кредитором, а значит, залогодержатель никаких процентов за пользование заемными средствами получать не должен. Цена объекта ипотеки, указанная в договоре об ипотеке, уже покрывает кредит и проценты за пользование кредитом.
Во-вторых, если говорить о кредиторе и заемщике, а не о залогодержателе и залогодателе, то средства, полученные заемщиком, находятся в его собственности. В этом случае, цена объекта ипотеки полностью покрывает весь кредитный долг (вместе с процентами). Именно для этого используется ипотека. Однако из анализа закона об ипотеке [5] и опыта его применения нетрудно установить, что остатки от выручки после распродажи имущества залогодателя, которые должны быть перечислены
залогодержателю, могут быть равны 30-50% от рыночной цены объекта ипотеки или менее того (0% и менее). При такой политике одновременно подавляется возможность расчета залогодателя с залогодержателем.
2. Экономический анализ закона об ипотеке с использованием конкретного примера
Для четкого понимания связи долга по договору об ипотеке и по кредитному договору, проведем экономический анализ закона об ипотеке с использованием конкретного примера.
Рассмотрим на конкретном примере. Допустим, гражданин, получающий доход равный средней заработной плате по региону, для финансирования нового жилья использует рыночную стоимость принадлежащей ему старой квартиры (обозначим стоимость старого жилья «Ст»). Тогда какую сумму, т.е. долю от величины Ст, залогодатель сможет инвестировать в новое строительство? В законе об ипотеке ответа на данный вопрос ответа нет. Однако проводя анализ текста закона [5], можно получить следующие результаты. Стартовая цена для гражданина устанавливается рыночной стоимостью его жилья в режиме купли-продажи. Также по условиям закона за счет стоимости имущества гражданин должен оплачивать различные издержки: не предвиденные им издержки залогодержателя, судов, организаторов торгов, которые ему необходимо вычесть из стоимости своего жилья при планировании величины инвестиционного капитала. Кроме того, необходимо учесть прибыль кредитора и его риски, созданные законом в отношении прав залогодержателя. В результате, гражданин сможет рассчитывать в случае ипотеки на сумму меньшую в 2-3 раза, чем продажная стоимость объекта залога. Складывается такая оценка из следующих обстоятельств:
- примерно 10-15% от стоимости объекта ипотеки может составлять прибыль кредитора;
- при оценке рыночной стоимости объекта возможно уменьшение цены на 10-15% по сравнению с реальной стоимостью продаж;
- в случае отсутствии государственных гарантий коэффициент дисконтирования дохода может привести к росту процентной ставке на 1015% по сравнению с тем, что соответствовал бы курсовой стоимости недвижимости;
- в случае отсутствии государственных гарантий страхование недвижимости ляжет на плечи только коммерческих структур, что приведет к увеличению еще на 15-20% от рыночной цены недвижимости;
- оплата расходов судов и организаторов торгов, включая оценщиков недвижимости, также приведет к увеличению примерно еще на 15-20%.
Однако, возникает еще один немаловажный аспект, связанный с тем, что у кредитора может возникнуть материальная проблема реализации своего права собственности на объект ипотеки. В этом случае, такой риск также учитывается и финансово оценивается. Подобный учет может привести к «удешевлению» объекта ипотеки на 20-30% величины стоимости. В результате получим величину кредита за вычетом всех издержек, которую кредитор сможет предоставить гражданину в обеспечение ипотеки его жилья. Таким образом, будет «нормально», если гражданин получит, например 3050% от рыночной стоимости своего жилья в режиме купли-продажи, для финансирования нового жилищного строительства по механизму ипотеки наш. Значит «коэффициент полезного действия» ипотеки для гражданина-инвестора будет, в лучшем случае, равен 30-50% от реальной стоимости его жилья, вместо 90-95%. Создается сложная ситуация в ущерб граждан, приобретающих жилье по ипотеке. Кроме того, такой механизм ипотеки экономически не выгоден ни для органов власти, экономики региона, строительной отрасли.
Главная задача, которую необходимо решать путем государственного регулирования, состоит в обеспечении наиболее эффективной основы для защиты интересов граждан, являющихся собственниками жилья.
З.Пути решения проблемы по экономико-правовому регулированию
ипотечного кредитования жилищного строительства
Решение проблемы по экономико-правовому регулированию ипотечного кредитования жилищного строительства предлагается осуществлять следующим образом.
Во-первых, предлагается по договору (кредита) расчет производить не деньгами и конкретным имуществом - высвобождаемым после завершения строительства жилья. Кредитор сам или через профессиональную структуру может преобразовывать в последующем имущество в деньги. Это его право и для этого ему не нужны ни суды, ни призванные судами риэлторы (риэлторы могут работать в сотрудничестве с кредиторами, а не судами). То есть, первая особенность данной модели - расчет за кредит осуществляется имуществом на условиях сделки под отлагательным условием.
Во-вторых, предлагается кредитные ресурсы направлять не в адрес владельца жилья/застройщика, а по договору поручения в адрес заказчика-генподрядчика в интересах залогодателя и в обеспечение финансирования его договора с заказчиком-генподрядчиком по строительству нового жилья.
В-третьих, предлагается обеспечение гарантий расчета по основному обязательству за счет залога прав владельца жилья/застройщика на объект нового строительства. Это означает, что если владелец жилья/застройщик не выполнит свои обязательства перед залогодателем передачей ему прав собственности на старое жилье, то он лишится своих прав собственности на новое жилье.
Очевидно, что при таком механизме угроза выселения гражданина и его семьи на улицу снимается. Если он не захочет переехать в новую квартиру или не сможет завершить финансирование строительства, то кредитор получит вместо старой квартиры новую или объект незавершенного строительства на не менее выгодных условиях, чем по основному обязательству.
По расчетам автора, граждане, получающие стабильный доход меньше рационального потребительского бюджета, с объективных позиций не имеют
возможности откладывать сбережения на приобретение жилья. Таким образом, гражданин, не обладающий существенными сбережениями для целей нового строительства, получает способ удовлетворения своих потребностей, кредитор приобретает способ реального обеспечения вторичных ценных бумаг конкретным вещным правом, а органы местной и региональной власти получают возможность эффективного использования государственных ресурсов для адресной поддержки нуждающихся в части дополнительного финансирования их инвестиционных проектов.
Предположим, что гражданин хочет заложить свою квартиру для получения 70-100% средств, необходимых для улучшения жилищных условий. Недостающие средства он в состоянии изыскать. Потенциальный покупатель его старой квартиры имеется и готов кредитовать на оговоренных условиях строительство нового жилья с целью получения прав собственности на объект ипотеки [5].
Каких-либо экономических и иных неразрешимых проблем здесь не возникает, и стороны могут вступать во взаимовыгодные отношения. Если экономико-правовое регулирование ипотеки будет приведено в соответствие с вышеизложенными предложениями, то реализация предлагаемой модели станет, лишь делом техники менеджмента.
Предлагаемая модель является наименее затратной и может обеспечить коэффициент полезного действия использования рыночной стоимости закладываемого жилья для целей строительства от 70 до 90%.
Вопрос о правомочности и необходимости такого экономико-правового регулирования ипотечного кредитования на региональном уровне практически не рассматривается, поскольку разработка законодательства отнесена к полномочиям Федерации. В основе это верно и необходимо. Но лишь в основе, обеспечивающей единство разных государственных пространств. Безусловно, любому субъекту Российской Федерации необходимо делегировать часть прав регулирования. Особенно это касается ипотеки, в которой переплетаются экономические, социальные, правовые и
градостроительные проблемы.
Важнейшей частью экономико-правового регулирования ипотеки на региональном уровне являются меры экономического стимулирования и социального подавления ипотеки, меры по государственной (региональной и местной) поддержке ипотеки, особенно жилья для малообеспеченного населения [6] и другие [7]. Блокировать разработку и реализацию таких мер недопустимо.
Необходимость сохранения единого экономического, правового и инвестиционного пространства России не должна использоваться для прикрытия несостоятельности и (или) неспособности власти любого уровня к управлению [8]. Особенно в современных условиях.
Заключение
Таким образом, рассмотрение проблемы регулирования ипотечного кредитования в условиях нестабильной экономической ситуации в стране является необходимым и требует своего решения на государственном уровне. Учитывая результаты проведенных анализов в данной статье, были выявлены следующие проблемы:
1) ипотека в России объявлена не вещным, а обязательственным правом, которое может быть использовано для изъятия у граждан и их детей прав на единственное жилище и превращения их в должников;
2) срок кредитного договора, для обеспечения расчетов по которому заключен договор об ипотеке, не органичен временем действия отлагательного периода, что позволяет накручивать процент, обеспечивая превышение цены кредитного долга над договорной ценой объекта ипотеки;
3) у залогодателя изымают право уступить заложенную вещь вместе с правом собственности на нее залогодержателю, чтобы полностью рассчитаться с долгом;
4) залогодатель заключает договор об ипотеке при условии, что уже на начальной стадии кредитного договора, а не к концу отлагательного периода соблюдается неравенство: «Цена заложенного имущества и прав на него
меньше 60-70% от суммы кредита»;
5) недостаточность и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов, высокий уровень риска при ипотечном кредитовании и высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей;
6) низкий уровень доходов населения, низкие темпы жилищного строительства и постоянный рост цен на жилье.
Библиографический список
1. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. -304с.
2. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. -2005. - № 5. -С.14-18.
3. Афанасьева А.Н. Экономические аспекты ипотечного кредитования жилищного строительства // Вестник экономики, права и социологии, 2015. - №3. - С. 17-19.
4. Ланцов В.М., Янаков В.Н., Киреева Т.М., Ланцов М.В. Гражданская инициатива: почему и как необходимо изменить закон об ипотеке. -Казань, ЗАО «Новое знание», 2010. - 172 с.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; СЗ РФ. - 2015. - № 1 (часть 1). - Ст. 29.
6. Афанасьева А.Н. Концепция решения жилищной проблемы в Республике Татарстан // Региональная экономика: теория и практика. - 2014. № 29 (356). - С.18-25.
7. Медяник Ю.В. О перспективах развития рынка жилья эконом-класса // Жилищные стратегии. - 2014. - Том 1. - №1. - С.45-60.
8. Чугунова Ю.В. Этапы инвестиционной политики в жилищной сфере в Республике Татарстан // Российское предпринимательство. - 2014. -№15(261). - С.71-77.
