CC BY
439
УДК 528.4; 332.62
В.В. Гаркушина, А.Т. Беристенов
Казахский государственный агротехнический университет, Астана
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ (ОЦЕНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
В законах Республики Казахстана нет понятия массовая оценка земли (недвижимости). Вместо этого определения закон «Об оценочной деятельности» [1] выделяет обязательную и инициативную оценки.
Обязательная оценка по экономическому смыслу равнозначна кадастровой оценке земли (недвижимости). Обязательная и инициативная оценки земли (недвижимости) представляют собой систематические методы расчета стоимости. Они отличаются масштабом. Обязательная оценка включает больше условий, поскольку при ее расчете воспроизводится рынок для одного или многих вариантов землепользования на большой территории. Инициативная оценка отражает только один вариант землепользования для конкретного земельного участка.
Критерии оценки для двух видов различны. При инициативной оценке ее качество определяется небольшим числом сравниваемых объектов, которые проданы. Инициативная оценка рассчитывается для конкретного земельного участка.
Несмотря на принятые законы и постановления, регулирующие земельные отношения по поводу оценки городских земель, отсутствует законодательно утвержденная методика расчета базовой платы за земельные участки и поправочных коэффициентов к ней.
В соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстан [2] кадастровая (оценочная) стоимость земли - это стоимость конкретного земельного участка, которая определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством. К ней применяется система поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляются установленные документы (акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка) территориальным органом по управлению земельными ресурсами.
Кадастровая (оценочная) стоимость земли определяется в форме:
- Базовых показателей стоимости земли по населенному пункту в целом;
- Кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.
Базовая ставка платы - нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении
государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования. Базовая ставка платы за земельные участки должна ежегодно индексироваться в связи с изменением социально-экономической ситуации и индекса цен. Поэтому существует необходимость разработки методологии, методики, технологии, порядка, инструментария, исполнителей проведения мониторинга цен недвижимости.
Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы [3] за земельные участки - повышающие и понижающие коэффициенты утверждаемые решением районного представительного органа по предложению районного исполнительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы)- областным (городов Астаны и Алматы) представительным органом по предложению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа.
При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер.
В Казахстане не существует единой методики расчета поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки в населенных пунктах и поэтому в настоящее время в различных областных центрах может быть и существует разный перечень факторов оценки земель, так и их значения.
Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки городов, сельских населенных пунктов ежегодно должны переутверждаться на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга рынка земли, также вследствие изменения градостроительной среды. Однако методика мониторинга и внесения изменений как в базовую плату ставки за земельные участки не разработана.
Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков определяется на основе базовой ставки платы с учетом:
- Площади земельного участка;
- Факторов местоположения и окружающей среды.
Кадастровая (оценочная) стоимость используется:
- Для расчета при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предоставленные для их обслуживания;
- Для определения платы за продажу права аренды;
- Для определения стоимости земельных участков при залоге земельных участков или права землепользования;
- При расчете платы земельных участков в случае передачи их в качестве взноса в уставные фонды;
- Для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок (общего долевого землепользования);
- Для оценки стоимости земельных участков или права землепользования при включении их в активы хозяйствующих субъектов;
- В иных определенных нормативными актами случаях, когда необходима кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков.
Показатели кадастровой (оценочной) стоимости должны ежегодно обновляться в ходе работ по оценке земель населенных пунктов, утверждаться, и вносится в раздел 0. Учет земельных участков Земельнокадастровой книги в таблицу 6 - Оценочная стоимость участка.
При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка необходимо вычислять ее с учетом классификатора целевого назначения земельного участка. Под которым в соответствии с Земельным Кодексом понимается группировка видов целевого использования земельных участков по типу и виду функционального назначения (использования) территории участка и расположенных на нем зданий и сооружений (помещений) в соответствии с территориальным зонированием территории [I]. Практика проведения оценочных работ в Казахстане пока не разработала классификации земель в связи с целевым использованием земель населенных пунктов. В связи, с чем часто даже в земельно-кадастровых делах земельных участков с идентичным использованием существуют различные записи, что вносит разнобой и неразбериху.
Порядок использования земель населенных пунктов определяется отнесением их к той или иной зоне. В соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в республике Казахстан» от 16 июля 2001 года в зависимости от роли в административно-территориальном устройстве, социально-экономических условий и производственно-хозяйственной специализации на территориях городов и сельских населенных пунктов могут устанавливаться следующие виды функциональных зон:
- Жилая зона;
- Общественная (общественно-деловая) зона;
- Рекреационная зона;
- Зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- Промышленные (производственные) зоны;
- Зоны сельскохозяйственного использования;
- Зоны специального назначения;
- Зоны режимных территорий;
- Пригородные;
- Санитарно-защитная зона;
- Резервные территории.
Земельный Кодекс на территории населенного пункта установил следующий состав земель:
- Жилой застройки;
- Общественно-деловой застройки;
- Производственной застройки;
- Транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи;
- Особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- Сельскохозяйственного использования;
- Общего пользования;
- Резервные;
- Специального назначения;
- Предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
Два закона повторили количество единиц классификации. Названия
единиц классификации почти повторяются:
- Особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- Сельскохозяйственного использования;
- Общего пользования;
- Резервные;
- Специального назначения;
- Предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
Необходимо внести изменения в указанные законы, приведя их названия
к одинаковому звучанию.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Об оценочной деятельности в Республике Казахстан: Закон Республики Казахстан // Казахстанская правда.- 2000.- 13 дек.
2. Земельный кодекс Республики Казахстан.- Алматы: ЮРИСТ, 2003. -116с.
3. Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков: Постановление Правительства Республики Казахстан №890 от 2 сент. 2003 г., №890.- Казахстанская правда. - 2003. - 5 сент.
©В.В. Гаркушина, А.Т. Беристенов, 2006
