CC BY
133
3.10. ПРАВОВОЙ СТАТУС ИНВЕСТОРА ПО ДОГОВОРУ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Лепилин Денис Юрьевич, аспирант. Место работы: Московский гуманитарный институт имени Е.Р. Дашковой. E-mail: lepilin_dju@mail.ru.
Аннотация: в статье рассмотрены основы признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью, совершаемых участниками рынка ценных бумаг с учетом действующего законодательства, актуальных научных исследований, а также мировой практики.
Данная тема представляется весьма актуальной в настоящее время, когда на отечественном и мировом инвестиционном жилищном рынке на лицо неконтролируемые последствия кризиса. Наиболее пострадавшими становятся сами участники инвестиционных договоров - инвесторы, следствием чего не редко становится слабая ориентация в элементарном понимании собственного правового статуса.
В этой связи автором поставлена цель рассмотреть с позиции юридического критика таки вопросы как: критериев правового статуса субъектов инвестирования в жилую недвижимость, определении круга субъектов данной инвестиционной деятельности, обеспечение защиты их прав и законных интересов и др.
В завершение статьи, автор делает умозаключение о необходимости четкого законодательного определению правового статуса инвесторов в сфере жилищного строительства, что будет способствовать минимизации соответствующих теоретических споров и формированию правоприменительной практики.
Ключевые слова: инвестиции, правовой статус инвестора, инвестор жилой недвижимости, особенности инвестиционного участия в строительстве
THE INVESTOR’S LEGAL STATUS UNDER THE RESIDENTIAL REAL ESTATE INVESTING CONTRACT
Lepylyn Denis Yuryevich, postgraduate. Place of study: Moscow Humanist Institute named after E.R. Dashkova. E-mail: lepilin_dju@mail.ru.
Annotation: the basis of acceptance of block deals and deals with interest being concluded by participants of the stock market in the order to the existing legislation, actual science researches and world practice are considered.
This topic seems to be quite actual nowdays because there are uncontrollable consequences in domestic and world financial market. The consequences of the weak understanding and the absence of elementary orientation in their own legal status follow that the participants of investing contracts become the most aggrieved group.
In connection with that the author as judicial critic aims to consider such questions as legal status criterions of subjects of real estate investing, detection of subjects' circle of this investing activity, ensuring the defense of their rights and legal interests etc.
In conclusion of the article the author makes the inference about the necessity of the strict legislative detection of legal status of investors in the field of residential development. It will favour the minimization of appropriate theo-
retical argumentations and the forming of law-enforcement practice.
Keywords: investment, investor’s legal status, investor of the residential real estate, characteristics of investing participation in the development.
Как отмечается в отечественной юридической литературе, происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты общественных отношений.
Действующая Конституция Российской Федерации, отражая смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как «отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилье, землю»1. Но становление рынка недвижимости в рамки правовых отношений сопряжено с немалыми трудностями и проблемами, «одной из причин которых является слабая ориентация в элементарных понятиях и терминах, без четкого понимания которых прогрессивное развитие представляется весьма затруднительным»2.
Одним из условий функционирования системы норм, регулирующих инвестиционные правоотношения, является определение четких критериев правового статуса субъектов этих отношений. Сложность в определении круга субъектов инвестиционной деятельности и их признаков связана с тем, что нормы инвестиционного права регулируют широкий круг разнообразных общественных отношений, в силу чего они приобретают характер правоотношений в сфере инвестиционной деятельности. Структура правоотношения предусматривает превращение абстрактного правила поведения (нормы) в конкретное действие или бездействие индивида или коллективного образования. Все возможности по реализации правовых норм распределяются между участниками общественных отношений в соответствии не только с целью правового регулирования, но и с особенностями самих участников, их возможностями и ролью в том или ином общественном отношении. Таким образом, содержание правовой нормы напрямую зависит о того, к кому она обращена, предопределяется конкретным субъектом.
В общем виде субъектов инвестиционных правоотношений можно определить как участников общественных отношений, регулируемых правовыми нормами, содержащимися в источниках инвестиционных правоотношений, выступающих в качестве носителей предусмотренных инвестиционным правом субъективных прав и обязанностей.
Субъекты, осуществляющие инвестиционные вложения, в нормативных актах и научной литературе именуются по-разному: вкладчики, участники долевого строительства (дольщики), акционеры, инвесторы. Так, например, в соответствии с ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» «иностранные инвесторы» определяются как «иностранные юридические и физические лица, организации, не являющиеся юридическим лицом, которые вправе осуществлять инвестиции на территории Российской Федера-
1 Гришаев С.П. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации. - М., 2006. С. 3.
2 Нагаев Р. Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. - Казань. 2003. С. 5.
Лепилин Д. Ю.
Правовой статус инвестора
ции»3. Термин «инвестор» в рамках «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» раскрывается через перечисление конкретных субъектов гражданского права: «Инвесторы осуществляют
капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы)»4. Анализируя данный термин с точки зрения системности, отражения в нем всех элементов структуры инвестиционных отношений, представляется, что он не является достаточным с точки зрения теоретических принципов построения определения юридического понятия. В теории права предусмотрено, что определение термина должно содержать два элемента, на которых оно основано: указание на сущностную особенность определяемого явления; выделение функциональной значимости толкуемого объекта.
Так, в литературе, а часто и в нормативных актах происходит отождествление статуса инвестора и предпринимателя. Но в действительности различия между этими субъектами существенны. Тот факт, что субъект становится инвестором, когда вкладывает капитал какое-либо имущество (недвижимость, акции, облигации, иные ценные бумаги), как средство получения им дохода и ожидает получение указанного дохода, как правило, признается всеми специалистами. «Расхождения начинаются, как только речь заходит о том, кем и каким образом может быть получен доход от использования вложенных средств, какова степень участия инвестора и должен ли (вправе ли) он вообще участвовать в этом процессе»5. Зачастую в литературе в качестве инвесторов признают только тех лиц, «кто реально участвует в производственном процессе использования инвестиций, либо обеспечивает их целевое применение, в силу чего он вправе принимать участие в прибылях, полученных от использования инвестиций»6. Такое понимание роли инвестора основано на нормах Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», в котором инвестором признается лицо, осуществляющее вложение средств в форме инвестиций в предпринимательскую и иные виды деятельности и обеспечивающее целевое использование инвестиций. В другой работе указываются различия между инвестором и займодавцем (вкладчиком): «если займодавец, предоставляя денежное вложение, ожидает его возврата с процентами, то инвестор (предприниматель), вложив в производство не только деньги, но и иное имущество, участвует в управлении производством... несет всю ответствен-
3 См.: ст. 1 ФЗ РФ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9 июля 1999г. // СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3493; 2008. № 18. Ст. 1941.
4 См.: ст. 1 ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999г. // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096; 2007. № 31. Ст. 4012.
5 См., напр.: Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография. - М., 2006. С. 38.
6 См., напр.: Бублик В.А. Гражданско-правовое регулирование
внешнеэкономической деятельности в Российской Федерации: про-
блемы теории, законодательства и правоприменения. - Екатеринбург,
1999. С. 124.
ность за результаты деятельности и разделяет все риски, связанные с использованием инвестиций»7.
В силу указанных противоречий в определении статуса «инвестора» как субъекта инвестиционных правоотношений и разграничение этого статуса с иными имеющимися в отечественной правовой системе требуется установление признаков этих субъектов, позволяющих решить указанные противоречия.
В этой связи требуется установить идею законодателя наделяющего инвестора дополнительными правовыми гарантиями. Для решения поставленной задачи следует остановиться на идеи Г.В. Цепова, который отмечет: «контроль за целевым распоряжением
средств - это право инвестора, но не составляющая его статуса»8. Инвестор после вложения капитала лишен возможности не только участия в использовании инвестиций, но и, как правило, в большинстве случаев права контроля за деятельностью подрядчика, организатора строительства и подобных субъектов инвестиционной деятельности. Вложив денежные средства, физическое или юридическое лицо не участвует в предпринимательской деятельности, которую осуществляет общество, и тем самым «поручает» субъекту использовать вложенные им средства. «Участник компании, который не является учредителем и не участвует непосредственно в управлении компанией, не может быть признан предпринимателем»9, - отмечал Л.И. Петражицкий. При долевом участии в строительстве многоквартирного дома застройщики управляют средствами инвесторов-дольщиков на основании договоров о долевом участии.
Из указанных теоретических разработок следует, что инвестор вправе получать часть прибыли (дохода) не в силу факта участия в ее создании, а в силу наличия соответствующего правоотношения между ним и лицом, получившим инвестиции. Наличие этой правовой связи обеспечивает ему возможность требовать соответствующих выплат (получать иные материальные блага). Эта отправная точка (признак) в понимании, как правового положения инвестора, так и сущности инвестирования вообще. Инвестирующий средства субъект может рассчитывать на дополнительную защиту только в том случае, если он не имеет возможности участвовать в процессе создания возможного будущего дохода (объекта недвижимости). Если субъект обладает возможностью принимать участие в управлении юридическим лицом, предприятием и осуществлять прямой контроль над ним, например, обладая контрольным пакетом акций, властноорганизационными полномочиями, то он в состоянии сам защитить свои вложения, а значит, он не является инвестором, и в придании ему особого статуса, отличного от иных субъектов, нет необходимости. Инвестор же, напротив, нуждается в специальных механизмах обеспечения реализации своего интереса, специальном статусе, нормативном его закреплении.
Учитывая вышеприведенные доводы определение «инвестора» следует представить в следующем виде: «инвесторы - физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, публично-правовые образования, а также иностранные субъекты
7 Там же С. 13
8 Цепова Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. № 2. С. 43.
9 Цит. по Майфату А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография. - М., 2006. С. 38.
предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации и не имеющие властноорганизационных полномочий оказывать воздействие и (или) принимать участие в управлении».
Таким образом, субъектами гражданского права является широкий круг физических и юридических лиц, государственных органов, органов местного самоуправления. Все они обладают взаимными правами и обязанностями: правомочия одних субъектов обеспечиваются корреспондирующими этим правам обязанностями других субъектов.
Предложенный подход к определению правового статуса инвесторов в сфере жилищного строительства будет способствовать минимизации теоретических споров и формированию правоприменительной практики.
Список литературы
1. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» № 160-ФЗ от 9 июля 1999г. // СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3493; 2008. № 18. Ст. 1941.
2. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25 февраля 1999г. // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096; 2007. № 31. Ст. 4012.
3. Гришаев С.П. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации. - М.: «Библиотечка «Российской газеты», 2006.
4. Бублик В.А. Гражданско-правовое регулирование внешнеэкономической деятельности в Российской Федерации: проблемы теории, законодательства и правоприменения. - Екатеринбург: Изд-во «УрГЮА», 2004.
5. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография. - М.: «Волтерс Клувер», 2007.
6. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. - Казань: Изд-во ГУП «ПИК» «Идел-Пресс», 2003.
7. Цепова Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир, 2001. № 2.
Рецензия
Представленная на рецензирование статья по теме: «Правовой статус инвестора по договору инвестирования в жилую недвижимость» представляется крайне актуальной в настоящее время, когда на отечественном и мировом инвестиционном жилищном рынке на лицо неконтролируемые последствия кризиса. Наиболее пострадавшими становятся сами участники инвестиционных договоров - инвесторы, следствием чего не редко становится слабая ориентация в элементарном понимании собственного правового статуса.
В этой связи автором предложено следующие понимание субъектов инвестиционных правоотношений, которых, по его мнению, можно определить как: ««Участников общественных отношений, регулируемых правовыми нормами, содержащимися в источниках инвестиционных правоотношений, выступающих в качестве носителей предусмотренных инвестици-
онным правом субъективных прав и обязанностей» (см.: стр. 2 статьи).
Кроме того, представлено авторское видение соотношений таких категорий как: статуса инвестора, статус предпринимателя, статус иностранных участников инвестиций в жилье с учетом действующего законодательства, актуальных научных исследований, а также мировой практики.
Востребованность данной публикации не вызывает сомнений, ведь на сегодняшний день нет комплексного научного обоснования теоретических основ правового статуса инвестора по договору инвестирования в жилую недвижимость.
При рецензировании данной статьи были отмечены определенные недостатки, которые носят редакционный характер, что в целом не повлияло на качество работы.
Все недостатки устранены до момента написания настоящей рецензии.
Указанная работа по структуре и логике изложения отвечает требованиям, предъявляемым к работам подобного рода, и может быть опубликована в соответствующих периодических изданиях (в том числе рекомендованных ВАК России).
Научный руководитель: к.ю.н., доцент Рытов Е. Н.
