CC BY
163
Корнилевская Н.А.
Правовой режим объектов вновь создаваемого недвижимого имущества
Среди объектов гражданских прав, определенных ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее - ГК РФ), особое место занимают вещи и права на них. Вещами являются материальные предметы окружающего мира. Их важнейший признак можно определить как способность удовлетворять те или иные потребности человека. Иными словами, «статус вещей приобретают те материальные ценности, т.е. материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми» [2, с.
3].
Необходимо отметить, что гражданское право под вещами понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав [3, с. 135].
Правовое регулирование прав собственности на вещи, т.е. регулирование общественных отношений по владению, пользованию и распоряжению ими, зависит от экономического назначения и ценности вещей и во многом определяется их естественными свойствами. В связи с этим большое значение имеет классификация вещей для определения правового режима того или иного имущества, объема, а также содержания прав и обязанностей участников гражданско-правового оборота, в который вовлечены вещи.
Деление вещей на движимые и недвижимые ведет свою историю из римского права и принято всеми правовыми системами современности [4, с. 151].
Объекты недвижимого имущества являются наиболее ценными для гражданского оборота и играют важную роль в жизни граждан и хозяйственной деятельности юридических лиц.
Законодательное определение недвижимости закреплено в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, законом установлено, что к недвижимым вещам следует отнести подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Следует отметить, что ГК РФ оставляет этот перечень недвижимого имущества открытым: «...законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ определено общее правило, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (далее - ЕГР) учреждениями юстиции. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5] (далее - Закон о госрегистрации). Статья 1 этого закона определяет недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат госрегистрации, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Законом о госрегистрации дано более узкое по сравнению с ГК РФ определение недвижимости. Но это совсем не означает, что исключенные из сферы госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты теряют свой статус недвижимых вещей. Этот статус они сохраняют согласно ГК РФ, но порядок регулирования прав и сделок с ними, а также госрегистрация этих прав и сделок устанавливаются особые, с учетом их специфики.
Таким образом, с моментом госрегистрации связано возникновение или прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. Это подтверждает ее юридическое (правообразующее) значение, то есть госрегистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит ее тем самым в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней. Признание и подтверждение прав на недвижимое имущество государством выражается в юридическом акте в виде внесения записей в ЕГР прав на недвижимое имущество. Следовательно, госрегистрацию можно определить как «легализацию для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 8 ГК РФ» [6, с. 5].
В настоящее время в России наблюдается беспрецедентное по своему объему и темпам строительство*. Все без исключения объекты недвижимого имущества вовлечены в гражданско-правовой оборот. Однако наибольший интерес, на наш взгляд, вызывают вновь созданные объекты недвижимого имущества.
Поскольку законодательное определение этих объектов в настоящее время отсутствует, следует согласиться с тем, что «вновь создаваемое недвижимое имущество - это здания, строения и иные объек-
ты недвижимости, возводимые собственником земельного участка (землевладельцем, землепользователем, арендатором) либо иным лицом на этом земельном участке» [7, с. 69].
Для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество в ст. 219 ГК РФ закреплено специальное правило, согласно которому право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации. Кроме того, обязательность регистрации прав на вновь создаваемый объект предусмотрена ст. 25 Закона о госрегистрации.
Необходимо подчеркнуть, что право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества возникает именно с момента государственной регистрации, а не в момент создания этих объектов. При этом следует иметь в виду, что момент создания нового объекта недвижимости, как правило, определяется моментом окончания строительства. В данном случае речь идет о создании объекта полностью, в соответствии с плановой, архитектурно-строительной и технической документацией.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав.
Основанием для регистрации вновь создаваемого объекта являются документы, подтверждающие факт его создания.
Статьей 25 Закона о госрегистрации определено, что если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, к такому роду документам относятся: 1) документы, подтверждающие право собственности на землю; 2) разрешение на строительство; 3) проектная документация; 4) документы, содержащие описание объекта.
Если земельный участок, отведенный для строительства объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, то его право на вновь созданный объект будет регистрироваться на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком. Остальной перечень документов будет таким же, как и в первом случае.
Следует особо отметить, что право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества может быть зарегистрировано только после окончания строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи названного объекта.
При этом срок подачи документов на госрегистрацию соответствующих прав на объект вновь созданного недвижимого имущества после завершения его строительства законом не установлен. В ст. 4 Закона о госрегистрации лишь закреплено условие обязательности такой регистрации, подтверждением которой служит свидетельство о госрегистрации. Однако сама процедура документального оформления прав зависит исключительно от волеизъявления потенциального правообладателя.
Кроме госрегистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено, законом предусмотрена госрегистрация прав на вновь создаваемые объекты, строительство которых к моменту госрегистрации не завершено. Такие объекты называются объектами незавершенного строительства, и регистрация прав на них имеет немаловажное значение для обеспечения стабильности имущественных отношений, возникающих, прежде всего, в сфере капитального строительства. Государственная регистрация прав на такой род объектов является своеобразной гарантией, например, в связи с финансированием строительства, когда речь идет о получении кредитов под залог той части недвижимости, которая уже создана. В процессе строительства возможны ситуации, когда объект не может быть построен в силу определенных обстоятельств, допустим, из-за отсутствия финансовых средств. В этих случаях возникает необходимость регистрации объекта незавершенного строительства именно как объекта недвижимости для того, чтобы воспользоваться возможностью распоряжения им, что без госрегистрации прав невозможно.
В настоящее время законодательное определение объекта незавершенного строительства отсутствует. В связи с этим следует согласиться с выводом Д. С. Некрестьянова, предлагающего под такого рода объектами «понимать объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, а их принятие в эксплуатацию в установленном порядке не осуществлено» [8, с. 59]. Однако эта формулировка представляется не совсем полной, требующей дополнения такими характеристиками, как непринятие объекта на кадастровый и технический учет, а также отсутствие госрегистрации прав на него.
Следует обратить внимание на то, что объекты незавершенного строительства не изъяты из гражданского оборота и не являются объектами, оборот которых ограничен. Поэтому в соответствии со ст. 219 ГК РФ они могут свободно отчуждаться, но при этом следует учитывать специфичность таких объектов, определяющую их как переходную стадию к вновь созданному недвижимому имуществу.
В этой связи заслуживает внимания многолетняя полемика цивилистов о правовом режиме объектов незавершенного строительства, в ходе которой сформировалось два подхода к этой проблеме. Первый заключался в том, что объекты незавершенного строительства следует отнести к объектам недвижимо-
го имущества [9, с. 240; 10, с. 90]. Согласно второму такие объекты являются движимым имуществом, т.е. совокупностью стройматериалов [11, с. 5; 12, с. 9].
Со временем выяснилось, что наиболее верной оказалась позиция ученых - приверженцев первой группы, к которым, в том числе, принадлежал И. Гумаров. Он полагал, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба [13, с. 58]. Его точка зрения основывалась на понимании недвижимости как специфического, в силу его естественных свойств, объекта гражданского права.
Аналогичного взгляда придерживался М.И. Брагинский, который полагал, что незавершенное строительство необходимо рассматривать как особый объект недвижимости со специальным правовым режимом [14, с. 236].
В настоящее время данная дискуссия прекращена, поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [15], вступившим в силу 1.01.2005 г., в статью 130 ГК РФ внесены изменения, согласно которым за объектом незавершенного строительства признан правовой режим недвижимого имущества, т. е. теперь статус таких объектов четко и ясно определен законодательно.
Однако вопрос о начальном моменте возникновения объекта незавершенного строительства остается открытым. Для его решения необходимо отметить, что одной из основных характеристик объекта недвижимого имущества является его связь с земельным участком, на котором он возводится. Определяя недвижимость как все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, закон подчеркивает, что критериями отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения, возникшие по поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является дополнительным доказательством правильности такого подхода. Поэтому правовой режим недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного строительства, который отвечает указанным в определении этого понятия требованиям. Следовательно, объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества существует с того момента, когда на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к изменениям земельного участка, ставшим неотделимыми без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта.
Данная точка зрения нашла свое подтверждение в практике Высшего арбитражного суда РФ, который в одном из своих решений указал, что если на участке возведены фундамент и стены дома, перемещение этого объекта без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости [16].
Однако до настоящего времени критерии отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу не определены, что обусловлено отсутствием перечня достаточных для этого признаков наличия объекта. Очевидно, что этот вопрос необходимо решать в каждом конкретном случае исходя из индивидуальных характеристик таких объектов.
Как указывалось выше, права на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимого имущества подлежат обязательной госрегистрации в соответствии со ст. 25 одноименного закона, в соответствии с которой условия регистрации прав на незавершенный строительством объект разделены в зависимости от вида прав обладания земельным участком. При этом основанием регистрации являются документы, подтверждающие факт создания объекта. В связи с этим существенным является вопрос о моменте возникновения права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно ст. 219 ГК РФ таким моментом является госрегистрация прав, которая, по своей сути, в соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации является юридическим актом признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности на объект незавершенного строительства, состоящее из трех аспектов: владения, пользования и распоряжения, - находится вне зависимости от официальной фиксации юридического факта возникновения права собственности, в связи с чем оно не может быть обусловлено индивидуально-правовым административным актом, т. к. факт регистрации имеет значение лишь для осуществления собственником правомочий по распоряжению объектом незавершенного строительства, которое, в свою очередь, невозможно без первичной регистрации прав.
Очевидно, что в данном случае требует корректировки ст. 219 ГК РФ, в которой следовало бы указать, что госрегистрация прав является не моментом возникновения прав на объект незавершенного строительства, а лишь юридическим фактом возникновения этих прав.
Объект незавершенного строительства является, по существу, начальной стадией вновь создаваемого объекта недвижимости. Однако следует отметить имеющиеся между ними существенные различия, выражающиеся, прежде всего, в том, что объект незавершенного строительства невозможно принять в эксплуатацию, т. к. подписание соответствующего акта о принятии объекта означает признание юридического факта возможности его использования. В этом случае объект незавершенного строительства не
может сохранить свой статус, поэтому очевидно, что единственной целью использования такого объекта является только завершение его строительства.
Следующим отличием вновь созданных объектов недвижимости от объектов незавершенного строительства являются динамические изменения, которые претерпевает объект незавершенного строительства в процессе его возведения. В связи с этим документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, представляемые на госрегистрацию, должны иметь небольшой срок действия, что необходимо учитывать при проведении регистрации прав на такого рода объекты.
Кроме того, объект незавершенного строительства во время регистрации прав на него, согласно разъяснениям Высшего арбитражного суда РФ, не должен являться объектом действующего договора подряда [17]. В связи с этим в ст. 25 Закона о госрегистрации В. А. Алексеевым предлагается внести изменения, изложив ее в следующей редакции: «Право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании: 1) документов, подтверждающих право пользования земельным участком, отведенным для создания объекта недвижимого имущества; 2) разрешения на строительство; 3) документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, при условии отсутствия в отношении данного объекта действующего договора строительного подряда» [18, с. 88].
Такое предложение представляется спорным, т.к. договоры строительного подряда не подлежат госрегистрации. Поэтому органам, осуществляющим регистрацию, будет практически невозможно убедиться в наличии или отсутствии такого договора.
В заключение хотелось бы отметить, что правовой режим вновь создаваемых объектов недвижимости, в частности, объектов незавершенного строительства, к сожалению, все еще является поводом для дискуссий, что обусловлено несовершенством действующего законодательства, которое выражается в отсутствии четких норм-дефиниций, определяющих объекты незавершенного строительства и вновь создаваемые объекты недвижимости. Затруднения в правоприменительной практике возникают в связи с тем, что Закон о госрегистрации был принят и введен в действие спустя 4 года после принятия ГК РФ, в который внесены еще не все необходимые изменения. Поэтому для решения существующих проблем следует предложить:
1) законодательное закрепление основных понятий вновь создаваемых объектов недвижимости и объектов незавершенного строительства;
2) определение моментом создания объекта незавершенного строительства начало строительных работ по возведению объекта, которые приводят к изменениям земельного участка, неотделимым без нанесения существенного ущерба для объекта;
3) установление госрегистрации прав на объекты незавершенного строительства в качестве юридического факта возникновения прав на эти объекты, а не в качестве момента их возникновения;
4) определение конкретных сроков для госрегистрации вновь созданных объектов недвижимого имущества.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Часть 1 // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 9. Ст. 773; 1996. № 34. Ст. 4026; 1999. № 28. Ст. 3471; 2001. № 17. Ст. 1644; 2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 12. Ст. 1093; 2002. № 48. Ст. 4746; 2002. № 48. Ст. 4737; 2003. № 2. Ст. 167; 2003. № 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. № 27. Ст. 2711; 2004. № 31. Ст. 3233; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 18;
2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39; 2001. № 1 (ч. 1). Ст. 43; 2005. № 27. Ст. 2722; 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; 2006. № 3. Ст. 282; 2006. № 23. Ст. 2380; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 31 (ч. 1). Ст. 3437;
2006. № 45. Ст. 4627; 2006. № 50. Ст. 5279; 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 7. Ст. 834.
2. Михалева Т.М. Недвижимость. Что необходимо знать при ее покупке и продаже. М.: Юркнига, 2004.
3. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2005. Т. 1.
4. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; 2001. № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 30. Ст. 3081; 2004. № 27. Ст. 2711; 2004. № 35. Ст. 3607; 2004. № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 22; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 43; 2005. № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; 2006. № 17 (ч. 1). Ст. 1782; 2006. № 26. Ст. 2380; 2006. № 27. Ст. 2881; 2006. № 30. Ст. 3287; 2006. № 50. Ст. 5279; 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498.
6. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Воронеж: Издательский дом «Комсомольская правда-Воронеж», 2002.
7. Толковый словарь гражданского права / Ред. и сост. Е.В. Вавилин, Р.И. Панкратов. М.: Городец,
2006. Ч. 1.
8. Некрестьянов Д.С. Особенности реализации правомочий собственника в отношении объекта незавершенного строительства // Известия вузов. Правоведение. 2004. № 4.
9. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его определенные виды. М., 1999.
10. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объектов незавершенного строительства: Актуальные проблемы гражданского права. М., 2000.
11. Суханов Е.В. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. №
6.
12. Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости // ЭЖ-Юрист. 1999.
13. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право.1998. № 10.
14. Научно-практический комментарий к ч. 1 ГК РФ. 2 изд., доп. и перераб. М., 1999.
15. О внесении изменений в ч. 1 ГК РФ: ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39.
16. Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости: Инф. письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
17. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
18. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М., 2005.
