CC BY
57УДК 34
Михеева Я.А.
магистрант, 3 курс Северо-Кавказский федеральный университет (г. Ставрополь, Россия)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНКИ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация: в статье рассматривается вопросы современного правового регулирования оценки кадастровой стоимости земельного участка, в том числе цель установление единых правил оценки кадастровой стоимости земельного участка, влияние кадастровой стоимости на доходы государства. Определяются проблемы в современном правовом регулировании кадастровой оценки земельных участков.
Ключевые слова: земельный участок, кадастровая и рыночная стоимость; правовое регулирование.
В современной экономике России становится одним из актуальных вопросов, в рамках развития правовой системы, стало проведение государственной кадастровой оценки земельных участков. В соответствии с изменениями, которые были внесены в Налоговый кодекс, кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется как налогооблагаемая база.
В соответствии с российским законодательством оценка земли является сложной процедурой. Сложность заключается в специфике местности. Она имеет разное назначение и потенциальную полезность. В то же время считается, что стоимость самого земельного участка имеет ценность, а возведенные на нем здания считаются улучшением этой стоимости в качестве вклада в него. Кроме того, все здания имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени своей полезностью.
Земельный участок может быть оценен, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики земельного участка фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах на него.
В настоящий момент выделяют два вида стоимости земельного участка это рыночная стоимость и кадастровая стоимость земельного участка. Рыночная стоимость представляет собой единую оценку конкретного демаркированного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей. Рыночная стоимость земельного участка определяется в зависимости от спроса и предложения, местонахождения и прочих факторов. Итоговую стоимость конкретного земельного участка определяет его собственник. Обжаловать рыночную стоимость покупатель не может.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определяемая в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в результате проведения государственной кадастровой оценки
Для определения кадастровой стоимости земельного участка в России принят ряд нормативных правовых актов, которые основаны в том числе, на международных договорах, к которым присоединилась Российская Федерация. Примером международного договора является Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод и Протокол № 1. В ст. 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации определены принципы и особенности оценки земель. С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон № 2Э7-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», предусматривающий новый порядок проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с законом от 01.01.2017 г. были приняты подзаконные акты, необходимые для проведения кадастровой оценки, в том числе Методические указания по проведению государственной кадастровой оценки.
Проведение государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей,
установленных законодательством, осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель. Кроме того, используются ведомственные правовые акты, в том числе утверждающие Порядок рассмотрения декларирования характеристик недвижимого имущества, в том числе его форму, Порядок формирования и предоставления перечня недвижимого имущества, подлежащего государственной кадастровой оценке, и др.
Главной особенностью современной кадастровой оценки земель состоит в том, что она проводится на основе статистических данных о рыночных ценах на объекты недвижимости в конкретном населенном пункте. Кроме того, она должна учитывать особенности месторасположения участка, его рентабельность и другие ценовые факторы. В то же время процедура оценки земельных участков осложняется поиском источников указанной информации, что в свою очередь требует от органов Росреестра постоянную публикацию сведений о проводимых регистрациях сделок, связанных с недвижимостью.
Иными словами, показатели, учитываемые при оценке земли, очень ограничены, что, затрагивает, прежде всего, интересы собственников земельных участков.
Учитывая недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможность ее модернизации на уровне субъекта Российской Федерации, так как система оценки должна быть общенациональной, органам государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах РФ сложно решить эту проблему на своем уровне, и требуется решение этой проблемы на уровне федеральном.
Подводя итог, укажем, что основными проблемами оценки земельных участков являются:
- независимость кадастровой стоимости от фактического состояния экономики (снижение или повышение стоимости рубля), в том числе от изменение рыночной стоимости земельных участков;
- отсутствие единого подхода к определению рентабельности земельного участка и отсутствие четких критериев определения рыночной стоимости земельных участков;
- закрытый механизм кадастровой оценки земель, препятствующий возможности общественного контроля; появление автоматизации в оценке земель, которая является категорически неадекватной методологии соотношения рыночной и кадастровой стоимости; неточный учет природных и других факторов участия земель.
По нашему мнению, для решения этих проблем необходимо принять ряд мер, прежде всего, обеспечить открытую систему ценообразования, обеспечивающую прозрачность заключаемых сделок.
Таким образом, существующие проблемы с кадастровой оценкой должны быть решены в соответствии с действующим законодательством и нормативной базой, которая должна основываться на современных запросах, возникающих в этой сфере правоотношений.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Налоговый кодекс Российской Федерации ч. 1 от 31.07.1998 № 146-ФЗ // Российская газета. - 06.08.1998 г. N 148-149; Налоговый кодекс Российской Федерации ч. 2 от от 05.08.2000 г. N 117-ФЗ // Российская газета - 10.08.2000 г. N 153-154,
2. Симачкова Н.Н. Правовые аспекты оценки кадастровой стоимости земельных участков в Российской Федерации // Урал - драйвер неоиндустриального и инновационного развития России. Материалы I Уральского экономического форума, в 2-х т. Том 1. 2019 С. 222
3. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (заключена в г. Риме 4 ноября 1950 г.) (с изм. от 13 мая 2004 г.) // Бюллетень международных договоров. — 2001. — № 3.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N° 136-Ф3 (ред. от 14.07.2022) // российская газета. - № 46. - 2001
5. Федеральный закон «О государственной кадастровой экспертизе» от 03.07.2016 № 237-Ф3 (ред. от 30.12.2021) // Российская газета. - № 1. - 2017
6. Троценко О. С. Правовое обеспечение землеустройства и государственного кадастра недвижимости : учеб. пособие. Екатеринбург : Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2017
Mikheeva Ya.A.
Master's student, 3rd year North Caucasus Federal University (Stavropol, Russia)
LEGAL REGULATION OF EVALUATION CADASTRAL VALUE OF LAND PLOTS IN RUSSIAN FEDERATION
Abstract: the article deals with the issues of modern legal regulation of the cadastral value of a land plot, including the purpose of establishing uniform rules for assessing the cadastral value of a land plot, the impact of cadastral value on state revenues. The problems in the modern legal regulation of cadastral valuation of land plots are determined.
Keywords: land plot, cadastral value, market value, legal regulation.
