CC BY
42Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РФ СИМАЧКОВА Наталья Николаевна,
к.и.н., доцент, доцент кафедры предпринимательского права Уральского государственного экономического университета. E-mail: nikolina73@yandex.ru
Краткая аннотация: В статье определяется понятие кадастровой стоимости земельного участка, дана характеристика рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, обозначены принципы оценки. Кроме того, перечислены основные нормативные правовые акты в области правового регулирования оценки земельных участков. Обозначен круг проблем, которые являются основанием для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании такой оценки.
Abstract: The article defines the concept of cadastral value of land, describes the market and cadastral value of land, outlines the principles of valuation. In addition, the main legal regulations in the area of legal regulation of land valuation are listed. There are a number of problems that are the basis for the incorrect cadastral assessment and, as a result, numerous legal disputes to challenge such an assessment.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, земельный участок, рыночная стоимость земельного участка, правовое регулирование, судебная практика.
Keywords: cadastral value, land, market value of land, legal regulation, jurisprudence.
В условиях современной рыночной экономики, становится актуальным вопрос проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в РФ. В соответствии с законодательными изменениями, внесенными в Налоговый кодекс в 2015 году, кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется как налогооблагаемая база[3].
Существует рыночная и кадастровая стоимость объекта. Кадастровая стоимость представляет собой массовую оценку земель по аналогичным объектам и расположению. Рыночная стоимость представляет собой единую оценку конкретного демаркированного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей.
Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определяемая в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется посредством различных нормативных правовых актов, в том числе международных договоров, к которым присоединилась Российская Федерация, федеральных законов, а также ряда подзаконных нормативных правовых актов. Примером международного договора является Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод и Протокол № 1 [1], а также ст. 65 и ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации определены принципы и особенности оценки земель [2]. С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой экспертизе» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) от 03 июля 2016 года, предусматривающий новый порядок проведения государственной кадастровой оценки [4].
В соответствии с законом были приняты подзаконные акты, необходимые для проведения кадастровой оценки, в том числе Методические указания по проведению государственной кадастровой оценки [5].
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель [6]. Кроме того, используются ведомственные правовые акты, в том числе утверждающие Порядок рассмотрения декларирования характеристик
недвижимого имущества, в том числе его форму, Порядок формирования и предоставления перечня недвижимого имущества, подлежащего государственной кадастровой оценке и др.
Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основе статистических данных о рыночных ценах на объекты недвижимости. Кроме того, он должен учитывать особенности месторасположения участка, его рентабельность и другие ценовые факторы. В то же время, процедура оценки земельных участков осложняется поиском источников указанной информации. Это требует открытого процесса публикации информации о заключенных сделках с объектами недвижимости, которая в настоящий момент заменяет информацию Росреестра.
Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земли, очень ограничены, что, в конечном счете, затрагивает интересы собственников.
Учитывая недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможность ее модернизации на уровне субъекта Российской Федерации, так как система оценки должна быть общенациональной, органами государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах Российской Федерации, решить эту проблему собственными силами [9]. Так, например, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Свердловской области, утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 02.02.2015 № 113 и получены по состоянию на 01.01.2014
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территориях муниципальных образований в Свердловской области: Сысертского городского округа, городского округа Верхняя Пышма, утвержденные приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 28.11.2013 № 2689, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории города Нижний Тагил Свердловской области, утвержденные приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20.12.2013 № 3106, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территориях муниципальных образований
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2019. № 11(179)
Свердловской области: Камышловского городского округа, городского округа Карпинск, городского округа Красноуральск, Североуральского городского округа, утвержденные приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 14.01.2014 № 39, получены по состоянию на 10 августа 2013 г.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Свердловской области, утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08.07.2014 № 2693 и получены по состоянию на 01.01.2012.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, расположенных на территории Свердловской области, утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2587 и получены по состоянию на 01.01.2015. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2588 и получены по состоянию на 01.01.2015
Количество споров о кадастровой оценке растет. По данным Росреестра число полученных заявлений о пересмотре величины кадастровой стоимости с 2016 до 2017 г увеличилось в два раза, т.е. до 11 тысяч споров.
В 2017 г. в большинстве случаев (58%) споры (оспаривание кадастровой оценки, определение рыночной стоимости) были разрешены в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов снизилась на 27%. В связи с чем налоговые сборы в муниципальные бюджеты снизились на 24,5 млрд. руб. [7]. А за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 только в судах инициировано 11239 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости (КС) в отношении 21 167 объектов недвижимости [8].
В обобщенном виде основными проблемами оценки земельных участков являются: неверная, неточная информация об объектах недвижимости, включая их рентабельность, рыночную цену и т.д.; неизменный характер кадастровой стоимости в периоды
вующий рыночной системе экономики; закрытый механизм кадастровой оценки земель, препятствующий возможности общественного контроля; появление автоматизации в оценке земель, которая является категорически неадекватной методологии соотношения рыночной и кадастровой стоимости; неточный учет природных и других факторов участия земель. Для решения этих проблем необходимо принять ряд мер по предотвращению вышеуказанных факторов, прежде всего, обеспечить открытую систему ценообразования, обеспечивающую прозрачность заключаемых сделок.
В связи с объективной важностью ее правильной реализации, процедура кадастровой оценки требует тщательного изучения и разработки методов ее реализации, адекватных требованиям современного рынка. Однако очевидно, что существует проблема в практическом смысле, которую можно рассматривать под несколькими углами зрения. Во-первых, завышение стоимости земельного участка негативно скажется на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земли. Во-вторых, заниженная стоимость земельного участка может также негативно отразиться на интересах собственника, например, в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд с компенсацией в размере рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство об оценке земельных участков в Российской Федерации отличается разнообразием и динамичностью. Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой должны быть решены в соответствии с действующим законодательством и нормативной базой. Решение этой проблемы заключается в досудебном и судебном разрешении споров. Данная мера, как часть других мер по совершенствованию правоприменения, облегчает процедуру оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков[10].
Проблемы, препятствующие выполнению установленных требований, нарушают права и свободы граждан. Поэтому для обеспечения нормального функционирования рынка земельных отношений важно обеспечить постоянный мониторинг использования законодательства об оценке земельных участков. Система государственной кадастровой оценки нуждается не только в изменениях, но и в модернизации. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение и поэтому должна быть «адаптирована» к условиям, диктуемым рынком. Это также позволит избежать произвола властей, что, несомненно, сократит количество судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка.
снижения или роста рыночных цен на недвижимость, не соответст-Библиография:
1. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (с изм. от 13.05.2004) // Бюллетень международных договоров, № 3, 2001
2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // «Российская газета», N 211-212, 30.10.2001.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 27.12.2018) // СЗ РФ. N 31, 03.08.1998, ст. 3824.
4. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» // «Российская газета», N 146, 06.07.2016.
5. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) // Официальный интернет-портал правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 30 мая 2017 г.
6. Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 N 1622 «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» // СЗ РФ. 2018, N 53 (часть II), ст. 8666
7. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2017 год, задачи на 2018год» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/bukletrr-v-tsifrakh-2017_itog.pdf (дата обращения: 02.04.2019).
8. Вахитов Д.Р. Управление земельными ресурсами в городах на основе земельно-кадастровых систем : монография. Москва: Русайнс, 2017. 101 с.
9. Симачкова Н. Н. Государственный кадастр недвижимости: современное состояние, проблемы модернизации // В сборнике: Актуальные проблемы истории, политики и права сборник статей VI Всероссийской научно-практической конференции. Пензенский государственный университет. 2018. С. 75-77.
10. Троценко О.С. Правовое обеспечение землеустройства и государственного кадастра недвижимости: Уч. пособие. Изд. Уральский гос. экономический университет. Екатеринбург, 2018. С. 84-85.
