CC BY
11ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА О ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ПОРЯДКА ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ
ЗИННАТУЛЛИН Артур Зуфарович,
кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса ФГАОУ ВО «Казанский (Приволжский) федеральный университет». E-mail: arturzinnatullin@gmail.com
Краткая аннотация: В статье исследуется смешанная правовая природа договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка. Анализируются содержащиеся в нем элементы договоров аренды земельного участка, уступки права требования и перевода долга. Раскрываются правовые последствия заключения указанного договора без необходимого согласия арендодателя или при отсутствии уведомления арендодателя о состоявшемся переходе прав и обязанностей арендатора.
Abstract: The article examines the legal nature of a mixed agreement to transfer the rights and obligations of the tenant of land. Analyzes contained therein elements of land lease contracts, cession and transfer of debt. Disclosed are the legal consequences of the conclusion of this contract without the required consent of the landlord or the landlord in the absence of notification of the effected transfer of the rights and obligations of the tenant.
Ключевые слова: Договор аренды земельного участка, договор о передаче прав и обязанностей арендатора, перенаем, субаренда, уступка права требования, перевод долга, смешанный договор, согласие арендодателя, уведомление, признание сделки недействительной.
Keywords: Land lease agreement, the agreement on transfer of rights and obligations of the tenant, transfer of lease, sublease, treaty of cession, conversion of debt, a mixed contract, the lessor's consent, notification, to invalidate a treaty.
В правоприменительной практике широкое распространение имеют договоры о передаче прав и обязанностей арендатора третьему лицу. Несмотря на единую цель, именуются они по-разному. Например, «договор о передаче прав и обязанностей арендатора», «договор перенайма», «соглашение об уступке права требования» и др. В связи с этим возникают вопросы о правовой природе этих договоров, порядке заключения, разграничения от смежных обязательств. Ненадлежащая квалификация договорных обязательств влечет неблагоприятные правовые последствия для сторон, вплоть до признания сделки недействительной.
Исследование правовой природы договора о передаче прав и обязанностей арендатора позволит установить его место в системе гражданско-правовых обязательств, элементы которых определяют содержание договора и порядок его заключения.
Правовая основа полномочий арендатора по распоряжению арендованным имуществом закреплена Гражданским кодексом РФ, предоставляющая арендатору с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем), если иное не установлено другими федеральными законами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Применительно к земельным участкам Земельный кодекс РФ устанавливает особенности применения вышеуказанного положения о перенаеме и субаренде (поднайме).
Во-первых, применительно к перенаему земельных участков. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). При этом если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен на срок более пяти лет арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Во-вторых, применительно к субаренде. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, имеет право передать арендованный земельный участок в субарен-
ду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Вышеуказанные нормы регулируют два смежных договора: перенаем и субаренду. Смешение элементов договоров перенайма и субаренды земельных участков приводит к судебным разбирательствам. Показательным является дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом СевероКавказского округа[1]. При заключении договора субаренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, стороны предусмотрели условие, согласно которому обязанность по перечислению арендной платы на счет арендодателя возложена на субарендатора земельного участка. Однако право расчета арендной платы арендатор (субарендодатель) сохранил за собой. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору земельного участка о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края в удовлетворении иска к субарендатору отказано. Суд указал, что у истца отсутствует право требования к субарендатору об уплате арендной платы и неустойки, поскольку заключенный договор субаренды не является договором в пользу третьего лица. В апелляционном суде законность и обоснованность решения не проверялись. Кассационная инстанция с выводами суда не согласилась и направила дело на новое рассмотрение указав, что суду следует дать оценку договору субаренды и выяснить его правовую природу (поднаем либо перенаем).
В приведенном примере условие договора об обязанности субарендатора внесения арендной платы непосредственно арендодателю противоречит сущности договора субаренды. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ субарендатор должен вносить плату за пользование участком субарендодателю, т.е. арендатору земельного участка, а последний, в свою очередь, обязан оплачивать арендную плату арендодателю. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора должны соответствовать императивным нормам закона.
Таким образом, важным является определение содержания договорного обязательства и соответствие его условий императивным нормам. Кроме разграничения договора перенайма со смежными договорами на практике и в науке актуальны вопро-
сы правовой природы самого договора перенайма земельного участка.
Правовая природа договора перенайма актуальна для научных исследований как советского периода, так и в настоящее время. Например, профессор О.С. Йоффе следующим образом охарактеризовал перенаем: «Поскольку же имущественный найм -взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга)»[2]. Аналогичной позиции придерживаются и современные ученые в исследованиях, посвященных договорным обязательствам: «Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга»[3].
Исходя из вышеизложенного, договоры перенайма земельных участков относятся к обязательствам, направленным на перемену лиц. Такой договор сочетает элементы договоров аренды, уступки права требования и перевода долга.
Целью указанного договора является передача прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору, в результате которого арендатор полностью выбывает из арендных отношений. Применяя нормы ГК РФ о переводе долга к договору о передаче прав и обязанностей арендатора - место арендатора (должника) занял новый арендатор (новый должник). Если говорить об уступке права требования, то к новому арендатору (новому кредитору) перешло право требования прежнего арендатора (кредитора) к арендодателю (должнику). Если сравнивать перенаем с субарендой, то арендатор не выбывает из арендных отношений. Напротив, арендатор вступает в субарендные отношения и относительно к субарендатору выступает в качестве субарендодателя.
Следовательно, перенаем земельных участков является смешанным договором. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Более того, с 1 июля 2014 г. вступила в силу ст. 392.3 ГК РФ[4] предусматривающая, что случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке
требования и о переводе долга.
Смешанный характер договора перенайма предопределяет ряд требований при его заключении о получении согласия или направлении уведомления арендодателю, которые вытекают из положений о переводе долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ), уступке права требования (ст. 385 ГК РФ), об обязанностях арендатора при распоряжении своими правами (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ). Кроме этого, нужно учитывать п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При государственной регистрации договора аренды земельного участка, договор о передаче прав и обязанностей также подлежит государственной регистрации. В противном случае, договор перенайма считается незаключенным. Например, в соответствии с постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 19.12.2008 N Ф08-7578/2008 по делу N А63-2725/2008-С2-1 соглашение о перенайме земельного участка по подлежащему государственной регистрации договору аренды земельного участка также подлежит государственной регистрации. Поскольку соглашение о перенайме не было зарегистрировано, то оно в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным[5].
Положениями Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора получить согласие или в необходимых случаях направить уведомление арендодателю. Например, арендатор вправе заключить договор перенайма без согласия арендодателя, при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). При этом если договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключен на срок более пяти лет арендатор вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ закреплены как императивные, так и диспозитивные нормы. Императивная норма, предусмотренная п. 9 ст. 22 ЗК РФ, обязывает уведомлять арендодателя о перенайме земельного участка. При этом стороны не вправе устанавливать условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу, если договор заключен на срок более 5 лет в
отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»)[6].
Если арендатор земельного участка не направил уведомление в адрес собственника земельного участка в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, то это не влечет недействительность договора перенайма. Так, неизвещение истца (арендодателя) о передаче ответчику прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка не является достаточным основанием для расторжения указанного договора аренды (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 05.09.2013 по делу N 33-10643/2013)[7]. Однако арендодатель вправе предъявить требования к арендатору о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»)[6].
Диспозитивная норма установлена п. 5 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой уведомление арендодателя является обязательным, если договором не предусмотрено иное. Под иным понимается либо полный запрет в договоре на передачу арендных прав третьим лицам, либо получение согласие арендодателя.
Заключение договора перенайма без необходимого согласия арендодателя влечет признание договора недействительным. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора, а при отсутствии такого согласия является ничтожным (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Так, определением Верховного Суда РФ соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка было признано недействительной (ничтожной) сделкой по причине отсутствия согласия арендодателя[8].
Пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[9] разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, надлежащая квалификация договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка как смешанного договора, со-
держащего в себе элементы договоров аренды, ус- заключения. Несоблюдение порядка заключения до-
тупки права требования, перевода долга позволит не говора перенайма влечет различные правовые по-
только правильно определить условия перенайма следствия, начиная от признания договора незаклю-
земельного участка, но и обеспечить процедуру его ченным и до признания его недействительным.
Библиография:
1. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.09.2010 по делу N А63-6812/2009 // Официально опубликовано не было. СПС «Консультант Плюс».
2. Йоффе О.С. Обязательственное право. М. «Юрид. лит.», 1975. С. 309-310.
3. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Витрянский В.В. и др.]; отв. ред. Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клуверс, 2005. С. 458.
4. Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федераци» // Собрание законодательства РФ. 2013. N 51. ст. 6687.
5. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.12.2008 N Ф08-7578/2008 по делу N А63-2725/2008-С2-1 // Официально опубликовано не было. СПС «Консультант Плюс».
6. Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
7. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 05.09.2013 по делу N 33-10643/2013 // Официально опубликовано не было. СПС «Консультант Плюс».
8. Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2016 по делу N 302-ЭС15-19746, А19-20235/2014 // Официально опубликовано не было. СПС «Консультант Плюс».
9. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 8.
