CC BY
176
Право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности
Л.В. Криволапова, к.ю.н, Г.В. Чубуков, науч. консультант, профессор, Оренбургский ГАУ
Некоторые не решенные ранее земельно-правовые проблемы остаются без особых изменений и до сегодняшнего дня. Одной из них является проблема приобретения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.
Под приобретательной давностью понимается возможность гражданина или юридического лица, не являющегося собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо движимым имуществом в течение пяти лет, претендовать на приобретение права собственности на это имущество.
В научной литературе по данной проблеме имеются два подхода. Высказано мнение о возможности перехода прав на земельные участки в силу приобретательной давности[1]. Допуская такую возможность, в литературе отмечается, что «приобретательная давность является преимуществом садоводов и других владельцев земли перед иными собственниками в том смысле, что они длительное время, годами пользовались данным земельным участком без оформления прав на него»[2]. Высказывается и принципиально другая точка зрения - о недопустимости приобретения права частной собственности на землю в
силу приобретательной давности. Анализ судебной практики показал, что суды придерживаются мнения о возможности применения правил приобретательной давности и на земельный участок. Например, решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 октября 1999 г. по делу № 2-585[3] за 17 гражданами было признано в силу ст. 234 ГК РФ право собственности. Суд мотивировал это тем, что все эти годы (в течение которых осуществлялось давностное владение земельными участками) вместо надлежащего оформления прав землепользователей городская администрация лишь констатировала факт самовольного использования садоводами земельного участка. Акты проверок соблюдения земельного законодательства с констатацией самовольного характера использования земельных участков гражданами истолковывались судом не как отсутствие добросовестности со стороны граждан, а как неправомерные действия администрации.
В литературе в последнее время все больше высказывается мнений о том, что приобретательная давность «не может служить основанием возникновения прав на земельный участок, т. е. гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником земельного участка, хотя и владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретают права собственности
на этот земельный участок, независимо от сроков владения»[4].
В некоторых областях РФ законодательно установлено, что граждане и юридические лица, добросовестно, открыто и непрерывно пользующиеся участками из состава государственных или муниципальных земель до 1 января 1991 года без оформления прав на них, приобретают право на данные земли. Данное правило распространяется на земельные участки для садоводства, индивидуального и жилищного, дачного и гаражного строительства (в ряде случае подсобного хозяйства и огородничества), т. е. в каждом законе субъекта РФ, где затрагивается данный вопрос, сформулирован свой исчерпывающий перечень видов землепользований, попадающих под данную процедуру [5].
Дискуссионность и практическая значимость данного вопроса обусловливает необходимость более глубокого теоретического исследования данной проблемы. Для этого следует исследовать особенности приобретения права частной собственности на землю. Для примера возьмем земли поселений. Использование термина «возникновение» права собственности предполагает появление земельного участка на праве собственности у государства (Российской Федерации или субъекта РФ) либо органа местного самоуправления. Применительно к гражданам и юридическим лицам обоснованней говорить о приобретении права частной собственности.
Классификация оснований приобретения земельных участков в частную собственность уже неоднократно производилась в научной литературе. Как отмечалось, наиболее распространенными являются сделки, договоры и акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Последняя группа оснований иногда называется административно-правовым способом приобретения права частной собственности на землю. Данный порядок заключается в передаче компетентным органом в частную собственность из государственной или муниципальной собственности земельных участков и включает в себя две разновидности: переоформление права пользования земельным участком и предоставление впервые земельного участка гражданам и юридическим лицам.
Данные процедуры отличаются тем, что при предоставлении земельного участка право собственности на него возникает впервые за плату или бесплатно (как правило, за плату по итогам аукционов или конкурсов); а переоформление прав применяется в случае, когда граждане имеют уже права на земельный участок и желают приобрести их в собственность. При этом для
граждан переоформление прав на земельный участок осуществляется бесплатно и по желанию, а для юридических лиц, кроме указанных в статье 20 ЗК РФ, - обязательно и за плату. Несмотря на решение многих ранее дискуссионных вопросов, ЗК РФ оставил без решения проблему приобретения права частной собственной на землю в силу приобретательной давности, которая имеет особую остроту на территории поселений. На наш взгляд, в отличие от иных видов недвижимого имущества право частной собственности на землю в силу приобретательной давности не может приобретаться.
Как отмечается в литературе, категория «добросовестность» неоднократно упоминается как в Гражданском кодексе РФ (ст. 6, 10, 220, 234 и т.д.), так и в иных федеральных законах. При этом в отдельных случаях законодатель показывает содержание этой категории через ее противоположность - недобросовестность. Как отмечал Е. Богданов, анализ гражданского законодательства показывает, что под добросовестностью участников гражданских правоотношений «следует понимать субъективную сторону их поведения, т. е. когда они не знали и не могли знать о правах третьих лиц на соответствующее имущество или об иной своей неуправомоченности». Напротив, недобросовестными могут быть признаны «лишь граждане и организации, которые, совершая противоправное действие или бездействие, знали или должны были знать о характере этих действий и их последствий»[6].
Поддерживают данную точку зрения и другие авторы. Высказано мнение, что «наиболее строгое понимание добросовестности сводится к требованию непременного наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности. Существует и более умеренное толкование добросовестности как убеждение приобретателя, что вещь получена им «без неправды», пусть и не в собственность, но таким образом, что позволяет осуществлять владение «как своим собственным»[7].
На наш взгляд, под «добросовестностью» как условием приобретения права собственности на землю в силу приобретательной давности следует понимать отсутствие сведений владельца о принадлежности имущества другому лицу. Как отмечается в литературе, иными словами, «добросовестность» проявляется в том, что давностный приобретатель в момент начала владения не только не знал, но и не мог знать о незаконности своего владения. Владелец считается добросовестным, пока заинтересованным лицом (собственником) не будет доказано иное [8]. При этом в роли собственника выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов, а самоопровержение презумпции добросовестности осуществляется в судебном порядке.
Анализ законодательства показал, что существует административная ответственность за самовольный захват земельного участка. Гражданское законодательство предусматривает в п.2 ст. 214 К РФ, что неоформленный земельный участок будет являться государственной собственностью. Указанные обстоятельства могут быть положены в основу при решении вопроса добросовестности владения земельным участком «как своим».
Следовательно, лицо не может владеть земельным участком добросовестно, поскольку завладело им в результате правонарушения. «Истечение срока давности привлечения к уголовной ответственности или срока наложения административного взыскания, - как отмечает Г.А. Волков, - не превращает владельца в добросовестного, поскольку самовольное занятие земельного участка происходит умышленно». Добавим к этому, что в данной ситуации всегда существует иной собственник (Российская Федерация, субъ-ект Российской Федерации или муниципальное образование), указанный в документах государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на землю (хотя может и не быть такой регистрации).
В отношении последнего обстоятельства представляется возможным толкование признака «владения земельного участка как своим собственным» как права на защиту владения от неправомерных посягательств третьих лиц;
- возможность пользоваться имуществом «как своим» предполагает, что соответствующее имущество не изъято и не ограничено в обороте. Между тем существует перечень видов земельных участков, которые либо не могут вообще
находиться в собственности физического или юридического лица, либо для пользования которыми необходимо специальное разрешение (см., например, ст. 27 Земельного кодекса РФ).
Правовое регулирование давности на земельный участок осуществляется п. 17 Разъяснения пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Там дается разъяснение, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на другое имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
На наш взгляд, необходимо внести дополнения в ЗК РФ о недопустимости приобретения права частной собственности на землю в силу приобретательной давности.
Литература
1. Проблемы экологического, земельного права и законодательства (обзор выступлений участников научно-практической конференции) // Вестник Московского университета. Серия II. Право. - 2000. - №2. - С.107.
2. Драчук В.П. Юридический справочник землевладельца. - М.: Издательство НОРМА, 2000. - С.29.
3. Архив Ленинского районного суда г. Оренбурга. Гражданское дело №2-585/2002.
4. Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция федерального закона о земле // Государство и право. - 1994. - №7. - С.67.
5. См. ст. 71 Закона Саратовской области «О земле» от 17 ноября 1997 г. №57-ЗСО; ст. 73 Земельного кодекса республики Башкортостан в ред. от 25 февраля 1999 г. №221-3.
6. Богданов Е. Категория «добросовестности» в гражданском праве // Российская юстиция. - 1999. - №9. - С. 12.
7. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 2000. - С.261.
8. Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Нотариус. - 2004. -№1. - С.21.
