CC BY
247
116
ПРОБА ПЕРА
"Т^ЕСТНИК
Ш Я УНИВЕРСИТЕТА
™ ^^ имениО.Е.Кутафина (МПОА)
Николай ХИЛОБОК,
студент Государственного университета по землеустройству
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ
Земельный кодекс РФ в статье 25 закрепляет положение, согласно которому права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Одним из таких оснований в Гражданском кодексе является приобретательная давность. Она позволяет лицу — гражданину или юридическому лицу, не являющемуся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющему как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобрести право собственности на это имущество.
Институт приобретательной давности является неотделимой частью гражданского права. Приобретательная давность устраняет нередко встречающуюся неопределенность в правовой принадлежности имущества и защищает права добросовестного владельца такого имущества1. Важность данной задачи нельзя оспорить, особенно когда это касается земельных участков. Но применение исследуемого института осложнено возникающими на практике проблемами, что ставит под вопрос эффективность и целесообразность приобретательной давности как основания для приобретения права собственности на земельные участки.
Анализируя судебную практику о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, нетрудно заметить, что иски такого рода крайне редко подлежат удовлетворению, вследствие чего в кругах юристов, практикующих в отрасли земельного права, статья 234 ГК РФ давно признана неработающей.
Исходя из положений статьи 234 ГК РФ, можно определить ряд требований для приобретения права собственности на землю на основании приобретательной давности.
Во-первых, определен субъектный состав. Приобрести право собственности может гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества. Важно отметить, что давностным владельцем в данном случае не может быть лицо, которое хотя и владеет земельным участком, но осуществляет это право на законных основаниях, то есть должно быть лишено законного титула владения. Таким основанием может быть договор аренды, решение органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и другие основания. Это необходимо для предотвращения дальнейших притязаний законного владельца на земельный участок, который ему не принадлежит.
1 Гражданское право : учебник. Том I / под ред. доктора юридических наук, профессора © Н. Хилобок, 2016 О. Н. Садикова. М. : Юридическая фирма «КОНТРАКТ» ; ИНФРА-М, 2006. С. 299.
ЗО лет со дня аварии на Чернобыльской атомной электростанции 1 /201 6
"Т^ЕСТНИК
Я Я УНИВЕРСИТЕТА
имени О.Е. Кутафина (МГЮА)
Хилобок Н.
Приобретательная давность в отношении земельных участков: проблемы применения
117
Во-вторых, лицо должно добросовестно владеть земельным участком. Понятие «категория добросовестности» в настоящее время не определено в законодательстве. В каждом конкретном случае добросовестность лица, владеющего земельным участком, определяется судом. Добросовестность в данном случае означает, что давностный владелец земельного участка убежден в законности и обоснованности владения земельным участком. Однако статья 10 Гражданского кодекса презюмирует добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий. В этой связи возникает вопрос о необходимости дальнейшего закрепления в ст. 234 ГК реквизита добросовестности.
Существует и другая точка зрения, согласно которой в законодательстве необходимо закрепить реквизиты добросовестности и недобросовестности и позволить недобросовестному владельцу также приобретать право собственности на вещь. Такой позиции придерживается Д. В. Мурзин: «Недобросовестный владелец — это тот, который знает или должен знать о том, что у имущества, приобретаемого им в собственность по давности владения, есть собственник. В российском законодательстве прямо не предусмотрена возможность приобретения права собственности по давности недобросовестным владельцем. Это может породить ситуацию, когда судьба имущества так и останется неопределенной. Такой проблемы не существует, если право (германское, например) допускает приобретение права собственности по давности даже для недобросовестного владельца (за исключением владения, добытого преступным путем). В этом случае просто увеличивается срок приобретательной давности»2.
Но как такой подход будет согласовываться с ответственностью за самовольное занятие земельного участка? О. И. Крассов высказывает другое мнение: «Фактическое владение земельным участком не может основываться на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих составы уголовного или административного правонарушения»3. Так, статья 7.1 КоАП предусматривает административную ответственность за самовольный захват земельного участка. Однако она может наступить только в случае умышленных действий, то есть когда лицо осознает, что завладевает земельным участком в нарушение закона, в случае же приобретательной давности давностный владелец полагает, что участок принадлежит ему на легитимных основаниях.
В-третьих, лицо должно владеть земельным участком открыто и непрерывно, как своим собственным.
Открытость, согласно позиции Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда подразумевает, что лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении, т.е. об этом должны быть осведомлены другие лица. При этом принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества4. Однако
2 Гражданское право : учебник : в 3 т. Т. 1 / под общ. ред. С. А. Степанова. М. : Проспект ; Институт частного права, 2011. С. 239.
3 Земельное право : учебник / О. И. Крассов. 5-е изд., перераб. и доп. М. : Норма: ИНФРА-М, 2016. С. 146. □
4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 □ (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разре- ^ шении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». ПЕРА*
О
1 /201 В ЗО лет со дня аварии на Чернобыльской атомной электростанции
>
118 ПРОБА ПЕРА
в-1
ЕСТНИК
УНИВЕРСИТЕТА
имени О.Е. Кутафина (МПОА)
скрытное владение, исходя из специфики земельного участка, вряд ли возможно, поэтому практического смысла в открытости владения в данном случае не имеется.
Непрерывность предусматривает, что земельный участок весь период времени, установленный Гражданским кодексом РФ (15 лет), находился во владении конкретного лица. При этом не допускаются перерывы в таком владении, за исключением случаев, когда они имели вынужденный характер, например, передача участка другому лицу при необходимости его сохранения.
Владение земельным участком как своим собственным предполагает, что владелец должен осуществлять все обязанности, которые Земельный кодекс возлагает на собственника земельного участка. Возникают обязанности по проведению мероприятий по охране земель, по использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, особые требования устанавливаются для земель сельскохозяйственного назначения. Все это должно учитываться судом при вынесении решения по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности.
В-четвертых, установлен срок приобретательной давности для недвижимого имущества — 15 лет. Это означает, что лицо должно владеть земельным участком на протяжении указанного периода времени. Однако та же статья 234 в пункте 4 говорит о том, что в случае, если земельный участок мог быть истребован у лица, владеющего таким участком, по основаниям, предусмотренным ГК РФ, то истечение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В отношении недвижимого имущества применяются общие нормы об исчислении сроков исковой давности — 3 года. Таким образом, подать иск о признании собственности на земельный участок в силу приобретательной давности возможно по истечении 18 лет с момента вступления во владение. В то же время начало срока исковой давности исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В таком случае собственник, если ему не было известно о нарушении его прав на земельный участок, может предъявить виндикационный иск к давностному владельцу через годы после его вступления в фактическое владение. Поэтому давностный срок в каждом конкретном случае будет разным, а его установление — весьма проблематичным.
Решение данной проблемы видится в установлении равных сроков — срока исковой и приобретательной давности — 15 лет, а также одновременного начала течения обоих сроков — момента фактического вступления в пользование земельным участком давностного владельца. Такой подход позволит достичь оптимального сочетания интересов, как законного собственника, так и давностного владельца.
Существующие проблемы приобретательной давности, конечно же, затрагивают не только такие объекты гражданского оборота, как земельные участки, но и другие. В 2012 году был предложен проект изменений в ГК, который в значительной мере способен был решить насущные проблемы института приобретательной давности и рационализировать его. Так, данный проект исключал реквизит добросовестности владения, устанавливал нача-О
рю^ ЗО лет со дня аварии на Чернобыльской атомной электростанции 1 /201 В
"7^ЕСТНИК ХиловокН.
^ \ УНИВЕРСИТЕТА Приобретательная давность в отношении земельных участков: ||9
/-имени O.E. Кугафина(МГЮА) проблемы применения
ло течения сроков приобретательной давности и срока исковой давности для титульного собственника с момента вступления давностного владельца во владение. В данный проект также было включено новое положение, которое предусматривало тридцатилетний срок давностного владения вещью, выбывшей из владения собственника помимо его воли. Однако эти значительные попытки по усовершенствованию института приобретательной давности в Российской Федерации не увенчались успехом, проект изменений так и не увидел свет, а решение проблем было необоснованно и пренебрежительно отложено в «долгий ящик».
Но, несмотря на все вышесказанное, верится в дальновидность законодателя и в скорое кардинальное преобразование института приобретательной давности, благодаря которому граждане смогут эффективно реализовы-вать его положения для защиты своих вещных прав, в том числе и на столь ценный объект гражданских правоотношений как земельные участки.
1/2016
30 лет со дня аварии на Чернобыльской атомной электростанции
