CC BY
31
2001. - 176 p.
УДК 347.234
Кузьмин Е.В. студент 2 курса магистратуры Институт Права научный руководитель: Гимадрисламова О.Р., к.юр.н.
доцент
кафедра гражданского права Башкирский государственный университет
Россия, г. Уфа
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Аннотация: В статье рассматривается понятие и сущность права пользования жилым помещением, основания его возникновения, влияние права пользования жилым помещением на осуществление права собственности. Проводится оценка действующих норм права, регулирующих отношения между собственником и лицом, обладающим правом пользования.
Ключевые слова: право, осуществление права, ограничение права собственности, вещное право, бессрочное право пользования жилым помещением.
Kuzmin E. V.
Student of the 2-st year of Master's Degree in Law
Bashkir State University Russia, Ufa
Scientific adviser: Candidate of Legal Sciences, Associate Professor of the Civil Law Department of the Bashkir State University Gimadrishlamova O.R.
Russia, Ufa
THE RIGHT TO USE THE LIVING ROOM AND ITS AFFECT ON THE EXERCISE OF THE RIGHT OF OWNERSHIP
Annotation: The article deals with the concept and essence of the right to use the premises, the grounds for its occurrence, the impact of the right to use the premises on the implementation of property rights. The evaluation of the existing rules of law governing the relationship between the owner and the person entitled to use.
Keywords: right, the exercise of the rights, limitation of property rights, property law, perpetual right to use the living room.
Жилые помещения обладают рядом уникальных свойств, в силу чего законодательное регулирование оборота таких объектов специфично, а нормы, регулирующие общественные отношения по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, кодифицированы в Жилищном кодексе Российской Федерации. Между тем, исходя из смысла
ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)28, круг общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством, является закрытым. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда. Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, исходя из логики указанной статьи, жилищное законодательства не регулирует отношения по поводу владения и распоряжения жилыми помещениями частного жилищного фонда.
Однако на практике оказывается, что владение и распоряжение всеми жилыми помещениями (включая и помещения, находящиеся в частной собственности, которых на сегодняшний день большинство), невозможно без учета норм жилищного законодательства о праве пользования жилыми помещениями.
Содержание указанного права в законе не конкретизировано, в связи с чем право пользования жилым помещением можно понимать в смысле, придаваемом доктриной и судебной практикой пользованию как одному из триады правомочий собственника. Например, С.И. Суслова пишет, что «Пользование жилым помещением фактически ограничивается проживанием в жилом помещении и использованием его для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности»29. По мнению Э.О. Осадченко, правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Право пользования жилым помещением предполагает возможность извлечения из него полезных свойств, обусловливаемых физическими (технико-экономическими) его особенностями, пользование жилым помещением означает использование его потребительских свойств, таких, как изолированность, безопасность, благоустроенность и т.д.30
Таким образом, поскольку лицо, имеющее право пользования жилым помещением, имеет прежде всего возможность проживать в нем - то есть находиться внутри указанного помещения в любое время, наличие указанного права у лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, существенного ограничивает право владения и пользования самим
28 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.12.2018 № 558 ФЗ) // Российская газета. 2005. № 1.
29 Суслова С.И. Особенности правомочий субъективного права собственности на жилое помещение // Известия БГУ. 2011. № 1. С. 169.
30 Осадченко Э. О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // ЮП. 2008. №4. С. 60.
собственником указанным помещением. Например, собственник не вправе ограничить доступ в жилое помещение указанным лицам, а также обязан осуществлять пользоваться жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан.
В научных кругах обсуждается вопрос о том, относится ли право пользования жилым помещением к ограниченным вещным правам или же является обязательственным правом. Так, Е.М. Тужилова-Орданская, В.П. Тужилов, проанализировав различные подходы к определению природы права пользования жилым помещением членами семьи собственника (а также и членов жилищно-строительных кооперативов), приходят к выводу о том, что указанное право носит преимущественно вещный характер (поскольку основные признаки «вещности» всё -таки имеются в наличии), а также относят право пользования жилым помещения к разновидности сервитута, поименованного в ст. 216 Гражданского Кодекса Российской Федерации31.
Следует отметить, что по мнению Конституционного суда Российской Федерации, право пользования жилым помещением не является вещным правом и им не являлось. По мнению Конституционного суда, до внесения изменений в п.2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)32 (о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом), право членов семьи собственника на пользование жилым помещением имело, по смыслу пунктов 3 и 4 статьи 216 данного Кодекса, признаки вещного права. 33
Примечательно также мнение судьи Конституционного суда Российской Федерации Г.А. Гаджиева по указанному постановлению. Так, в п. 3 указанного мнения, он указывает, что «из абсолютного характера вещных прав, проявляющегося в отношении всех третьих лиц, которые поэтому должны быть четко осведомлены о содержании и видах таких прав, объективно вытекает признанная в отечественной доктрине гражданского права концепция исчерпывающего и четкого определения только в федеральном законе как перечня вещных прав, так и их содержания. Суды не вправе ни признавать новые вещные права, ни определять их содержание, поскольку их перечень и содержание определены в законе исчерпывающим образом....
...Вот почему недопустимо в судебной практике признавать новые
31 Тужилова-Орданская Е.М., Тужилов В.П. Право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника: соотношение вещных и обязательственных начал // Вестник Омского университета. Серия «Право», 2008. № 3. С. 190.
32 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 03.08.2018 № 339-ф3) // Российская газета. 1994. № 238-239.
33 Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" / СПС КонсультантПлюс.
вещные бессрочные права пользования. Расширение круга лиц, обладающих вещными правами, всегда приводит к ограничению самого важного из вещных прав - права собственности, поскольку их соотношение схоже с сообщающимися сосудами с жидкостью».
Кроме этого, примечателен тот факт, что Правительство Российской Федерации не считает граждан, заключивших договор коммерческого найма с собственником помещения, относящемуся к частному жилищного фонду, обладающих правом пользования жилым помещением. Так, в п. 5 Правил пользования жилыми помещениями34, указан исчерпывающий (закрытый) перечень лиц, которые имеют право пользования жилым помещением, к которым названная категория граждан не относится. Вместе с тем, не включение таких граждан в указанный пункт Правил противоречит закону, поскольку, как указано в ч. 2 ст. 673 ГК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Таким образом, можно говорить о том, что на сегодняшний день российское законодательство не позволяет отнести право пользования жилыми помещениями к числу ограниченных вещных прав, со всеми вытекающими из этого последствиями, как, например, невозможность защиты своего права, не обусловленного договором, от действий собственника помещения (ст. 305 ГК РФ).
В случае возникновения спора с собственником жилого помещения права пользования жилым помещением подлежат защите только на основании норм жилищного законодательства, либо, в случае заключения договора найма - в порядке, установленном обязательственным правом.
Вместе с тем, наличие у других лиц права пользования жилым помещением, существенно ограничивает право собственности на это жилое помещение, например, право собственника определять круг лиц, имеющих право пользоваться принадлежащей ему вещью.
Так, ч. 2 ст. 31 ЖК РФ установлено, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
По общему правилу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.
Вместе с тем, из данного правила имеется немалое количество исключений. Одно из таких содержится в этой же части ст. 31 ЖК РФ,
34 Постановление Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008 № N ГКПИ07-1022) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Российская газета. 2006. №16.
устанавливающее право бывшего члена семьи собственника в судебном порядке требовать сохранения права пользования жилым помещением при наличии названных в законе обстоятельств. При этом, указанная норма права не содержит указания на конкретный срок, в течение которого суд может сохранить право пользования, что дает возможность неограниченного судебного усмотрения. В установленный судом срок бывший член семьи собственника жилого помещения пользуется жилым помещением, и чаще всего вопреки воле собственника.
В законодательстве содержаться также случаи сохранения права пользования жилым помещением бессрочно, которые еще больше ограничивают право собственности, и являются в большинстве случаев негативными факторами при распоряжении собственником жилым помещением. Например, статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 35 установлено, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Данная норма применяется также в случае, если право собственности на жилое помещение перешло к другому лицу, и исключает применение ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
Иная категория лиц, которая не может быть выселена собственником по собственному желанию, это дети собственника. Так, в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"36, разъяснено, что в силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.
Более того, соответствии с пунктом 4 статьи 71 Семейного кодекса
35 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 03.07.2018 № 191-ФЗ) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2005. № 1.
36 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" / СПС КонсультантПлюс.
Российской Федерации37 ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.
Кроме этого, в соответствии со статьями 33 и 34 ЖК РФ, право пользования жилым помещением может принадлежать отказополучателю при совершенни собственником завещательного отказа, а также на основании договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с указанием статьи 1137 ГК РФ, при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу, право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Более того, отказополучатель вправе потребовать государственной регистрации права пользования указанным жилым помещением (ч. 3 ст. 33 ЖК РФ), что делает право пользования, возникшее из завещательного отказа, неотличимым от вещного права. Как указывает Н.В. Безик, поскольку ст. 34 ЖК РФ отсылает к статье 33 этого же кодекса, получатели ренты также имеют право требовать государственной регистрации права пользования38. И хотя ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» 39 в качестве регистрируемого обременения не называет право пользования жилым помещением (а называет только сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, наем жилого помещения), в судебной практике сформировалась позиция о том, что такое право подлежит регистрации в качестве обременения права собственности, и без государственной регистрации самого права собственности регистрация какого-либо обременения невозможна. Например, по апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 22.11.2017 удовлетворены исковые требования отказополучателя, имеющего право требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением40. Однако, суд апелляционной инстанции отметил, что в законе отсутсвует возможность обязать собственника провести государственную регистрацию права собственности. В связи с этим, суд принял решение, которым признал подлежащим государственной регистрации право собственности с обременением права собственности в виде бессрочного права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа.
В данном деле ответчик - собственник, был против осуществления
37 Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-Ф3 (с изм. и доп. от 03.08.2018 № 322-Ф3) // Российская газета. 1996. № 1.
38 Безик Н.В., Безик К.С. Проблемы правового регулирования пользования жилыми помещениями отказополучателями и получателями ренты // Сибирский юридический вестник. 2016. №1. С. 54.
39 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп. от 25.12.2018 № 478-ФЗ) // Российская газета. 2015. № 156.
40 Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 22.11.2017 г. по делу № 33-20083/2017 // Официальный сайт Свердловского областного суда [Электронный ресурс]. URL: https://oblsud--svd.sudrf.ru (дата обращения 04.06.2018).
государственной регистрации, тем самым пользуясь предоставленными ему законом правами пользования, владения и распоряжения собственным имуществом.
Таким образом, считаем, суд проигнорировал положения закона о добровольности государственной регистрации права (п. 2 ст. 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости") в пользу обеспечения прав отказополучателя, который собственником имущества не является.
В отличие от вышеприведенного случая, остальные лица (не отказополучатели), имеющие право пользования жилым помещением, не основанном на договоре и не являющиеся собственниками, не имеют право требовать государственной регистрации обременения права собственности, поскольку такая возможность законом им не предоставлена. В связи с этим, считаем необходимым дальнейшее реформирование существующего жилищного и гражданского законодательства, в части обеспечения возможности внесения в государственный реестр недвижимости сведений о лицах, имеющих бессрочное право пользования жилыми помещениями, как прекращающиеся при смене собственника жилого помещения, так и следующие за вещью (принадлежащие членам семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, по завещательному отказу или договору пожизненного содержания с иждивением, а также несовершеннолетним членам семьи собственника). Предоставление указанного права будет способствовать стабилизации гражданского оборота (особенно в части заключения договоров найма или купли-продажи жилых помещений), соблюдению баланса интересов проживающих в жилом помещении лиц и лиц, вступающих в договорные отношения с собственником.
Использованные источники:
1. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 22.11.2017 г. по делу № 33 -20083/2017 // Официальный сайт Свердловского областного суда [Электронный ресурс]. URL: https://oblsud--svd.sudrf.ru (дата обращения 04.06.2018).
2. Безик Н.В., Безик К.С. Проблемы правового регулирования пользования жилыми помещениями отказополучателями и получателями ренты // Сибирский юридический вестник. 2016. №1. С. 49-58.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 03.08.2018 № 339-ФЗ) // Российская газета. 1994. № 238-239.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.12.2018 № 558 ФЗ) // Российская газета. 2005. № 1.
5. Осадченко Э. О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // ЮП. 2008. № 4. С. 55-61.
6. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от
24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" / СПС КонсультантПлюс.
7. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" / СПС КонсультантПлюс.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008 № N ГКПИ07-1022) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Российская газета. 2006. №16.
9. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223 -ФЗ (с изм. и доп. от 03.08.2018 № 322-Ф3) // Российская газета. 1996. № 1.
10. Суслова С.И. Особенности правомочий субъективного права собственности на жилое помещение // Известия БГУ. 2011. №1. С. 166-170.
11. Тужилова-Орданская Е.М., Тужилов В.П. Право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника: соотношение вещных и обязательственных начал // Вестник Омского университета. Серия «Право», 2008. № 3. С. 186-192.
12. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 03.07.2018 № 191-ФЗ) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2005. № 1.
13. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп. от 25.12.2018 № 478-ФЗ) // Российская газета. 2015. № 156.
