CC BY
247Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
О СИСТЕМЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КОРНИЛОВА Наталья Викторовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского и процессуального права Хабаровского государственного университета экономики и права. E-mail: n_kornilva@mail.ru
Краткая аннотация: В статье раскрываются классификации ограниченных вещных прав, прав на жилое помещение в частности. В работе рассматриваются особенности отдельных видов вещных прав на жилое помещение, определяется их правовая природа.
Abstract: The article reveals the classification of limited property rights, rights to housing in particular. The paper discusses the features of certain types of property rights to a dwelling, their legal nature is determined
Ключевые слова: жилое помещение, вещное право, право собственности, право пользовладения, право проживания Keywords: dwelling, property law, property right, right of use, right of residence
Наличие в ст. 216 ГК РФ примерного перечня вещных прав ставит вопрос о том, какие же всё-таки права входят в него. В связи с чем особый интерес приобретает вопрос о классификации вещных прав, на жилые помещения в частности. Если обратиться к классификациям, которые получили отражение в литературе, то можно назвать следующие.
Е.А. Суханов по такому критерию как объект вещных прав выделяет следующие ограниченные вещные права:
1) по использованию чужих земельных участков (главным образом находящихся в публичной, а не в частной собственности);
2) по использованию чужих жилых помещений;
3) права на хозяйствование с имущественным комплексом собственника (хозяйственное ведение и оперативное управление);
4) "обеспечительные права" - залог и удержание, вещная природа которых обычно оспаривается;
5) преимущественное "право приобретения" (покупки) недвижимой вещи (или доли в праве собственности на нее) [11].
Отметим, что к вещным правам, которые не названы в ст. 216 ГК РФ, относят различные виды прав. Ю.К. Толстой к таким ограниченным вещным правам относит: принадлежащее учреждению право самостоятельного распоряжения имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до её выкупа; право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением; право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащее другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа; залог недвижимости (ипотека) [2, с. 331-332]. О.Н. Садиков, в свою очередь, к таким вещным правам относит: принадлежащее учреждению право самостоятельного распоряжения имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещение (ст. 292 ГК РФ); право залога (ст. 334 ГК РФ) [4, с. 414].
Е.А. Баринова, деля вещные права на поименованные в качестве вещных (ст. 216 ГК РФ) и непоименованные, к последним относит: право аренды, наём жилого
помещения, ссуду, права членов семьи собственника жилья и всякое другое пользование чужим имуществом, отвечающее следующим признакам: юридическая связь с вещью, подчиняющая вещь господству управомоченного; интерес управомоченного в пользовании вещами и удовлетворение его собственными действиями, без посредничества других лиц [1, с. 166].
Как видим, среди таких ограниченных вещных прав все учёные выделяют группу вещных прав, имеющие такой объект как жилое помещение. Кроме того, разрабатываются и отдельные классификации с таким объектом как жилое помещение.
Так, предлагаются классификации по дихотомическому признаку: в зависимости от вида жилого помещения (вещные права граждан на жилой дом; на часть жилого дома; на квартиру; на часть квартиры; на комнату); в зависимости от вида жилищного фонда (вещные права на жилые помещения частного жилищного фонда, государственного жилищного фонда, муниципального жилищного фонда); в зависимости от целей использования жилищного фонда (вещные права на жилые помещения фонда социального использования; специализированного жилищного фонда; индивидуального жилищного фонда; жилищного фонда коммерческого использования) [3, с. 80]. Вместе с тем нельзя не отметить, что к таким классификациям в науке отношение неоднозначно. Так, Е.И. Самойлов полагает, что такая классификация лишена практической значимости [8, с. 56]. Но в то же время, в научных и учебных целях проведение такой систематизации отношений не лишено смысла.
Л.В. Щенникова в своей работе 2006 года в перечень «других» вещных прав на жилое помещение включала: «Во-первых, сервитуты; во-вторых, право залога; в-третьих, право хозяйственного ведения государственных и муниципальных унитарных предприятий на жилой фонд, находящийся в их ведении; в-четвёртых, право оперативного управления казённого предприятия, а также учреждения на жилой фонд; в-пятых, право проживания членами семьи собственника, отказополучателя, получателя ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением» [12, с. 183-184].
Д.А. Формакидов выстраивает систему вещных прав на жилое помещение, включающую в себя: право собственности; право владения; ограниченные вещные права некоторых юридических лиц на жилые помещения (среди которых перечисляются право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право учреждения самостоятельного распоряжения собственными доходами; обеспечительные вещные права на жилые помещения (залог и удержание жилого помещения); право проживания; права на жилые помещения нанимателей и ссудополучателей [13, с. 68-69].
Конечно же, основным вещным правом на жилое помещение является право собственности. Регулированию права собственности на жилое помещение прежде всего посвящены Глава 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» и Раздел II ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». В связи с вышесказанным возникает вопрос о соотношении права собственности на жилое помещение и жилищных прав. Среди жилищных отношений так или иначе связанных с реализацией полномочий собственника, которые обозначены в ст. 4 ЖК РФ, мы видим только отношения по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда. По мнению В.М. Жуйкова, «... отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений» [5, с. 17]. И с данным выводом нельзя не согласиться. В то же время права и Л.Ю. Михеева, отмечая, что «среди всех прав на жилище наиболее содержательным и обеспечивающим потребности человека, вне всяких сомнений, является право собственности» [6]. Представляется, что никакого противоречия в исследуемом случае нет. Так как, несомненно, что отношения собственности, в том числе и на жилое помещение, это гражданско-правовые отношения, в то же время специфика объекта, а именно жилого помещения, обуславливает необходимость специального регулирования нормами жилищного права.
Субъектом права собственности на жилое помещение могут выступать любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, публично-правовые образования. В свою очередь, объектом права собственности является жилое помещение. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К видам жилых помещений относятся: 1) жилой дом, часть жилого
дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений. Закрепление таких определений на уровне кодифицированного акта можно только поприветствовать.
Содержание права собственности на жилое помещение составляют правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь у себя в господстве жилое помещение. Владение может быть как законным, так и незаконным. В свою очередь, законное владение быть как добросовестным, так и недобросовестным.
Правомочие пользования - основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения полезных свойств. Объем действию по пользованию жилым помещением ограничивается возможностью его использования только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17). Только в отличие от ГК РФ, в п. 2 ст. 17 ГК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им.
Правомочие распоряжения - это обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу жилого помещения. Определить юридическую судьбу жилого помещения можно посредством изменения принадлежности жилого помещения иному субъекту.
Все три названных правомочия образуют вместе триаду правомочий. Но в определённых случаях триада правомочий может принадлежать и не собственнику. Например, тот же наниматель жилого помещения обладает правомочиями владения, пользования и в ограниченном объёме правомочием распоряжения. Поэтому важным представляется раскрыть именно особенности права собственности на жилое помещение, и содержание правомочий собственника жилого помещения, в частности.
Гоажданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Во-первых, право собственности является имущественным, так как возникает по поводу такого специфического объекта как жилое помещение.
Во-вторых, право собственности относится к вещным правам. Собственник обладает наиболее широким объёмом правомочий, позволяющих ему самостоятельно воздействовать на вещь, совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия. И именно в силу специфики объекта в соответствии с п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ (выделено мною - Н.К.).
Поэтому исключительно собственник имеет возможность воздействовать на вещь без совершения каких-либо положительных действий со стороны обязанных лиц. Это предопределяет третью особенность права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение относится к числу исключительных прав, что предполагает возможность исключать воздействие всех третьих лиц на принадлежащее ему жилое помещение, вмешательство в сферу его хозяйственного господства. Собственник может совершать в отношении принадлежащих ему жилых помещений любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Так, согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
В-четвёртых, право собственности на жилое помещение обладает таким свойством, как упругость или эластичность. Право собственности на жилое помещение всегда восстанавливается в прежнем объёме после того, как отпадают ограничения, которые связывали его. К примеру, как только прекращается действие договора коммерческого найма жилого помещения, собственник в полном объёме может владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением.
Пятым признаком права собственности на жилое помещение является его бессрочный характер. Право собственности не ограничено во времени.
Можно выявить и иные признаки, присущие праву
собственности как субъективному праву. В качестве такового признака можно рассматривать бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения.
В соответствии с п. 3, 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несёт бремя содержания данного помещения, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несёт также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако далее в п. 2 ст. 35 ЖК РФ предусмотрены последствия бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допускающим его разрушение вплоть до выселения на основании решения суда, но только для лица, нарушающего право пользования жилым помещением. В п. 2 ст. 35 ЖК РФ речь идёт лишь о лице, которое пользуется жилым помещением на основании решения суда, принятого с учётом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ или на основании завещательного отказа. О последствиях бесхозяйственного обращения с жильём собственником речь идёт в ст. 293 ГК РФ. Хотя, несомненно, логичным было бы закрепление положения о бесхозяйственном обращении с жилым помещением и в ЖК РФ. Собственник предупреждается о необходимости устранения нарушения, в противном случае суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Нельзя не отметить, что действующая редакция ст. 293 ГК РФ практически не содержит эффективного механизма защиты от лиц, которые бесхозяйственно содержат жилые помещения.
Бремя содержания вещей может включать в себя и дополнительные расходы, направленные на предотвращение возможности гибели или случайного повреждения имущества. В таком случае это также не будет обязанностью собственника, например, установление охранной сигнализации на квартиру, добровольное страхование принадлежащего собственнику жилого помещения.
Собственник несёт и риск случайной гибели или случайного повреждения вещей (ст. 211 ГК РФ). Заметим,
что в названной статье в качестве риска рассматривается только случайное обстоятельство. Такой риск наступает, когда нет субъективных оснований для возложения ответственности за гибель или повреждение имущества на третьих лиц.
Соответственно и в случае, когда государственному и муниципальному унитарному предприятию, функционирующему на праве хозяйственного ведения, а казённому предприятию или учреждению, осуществляющему свою деятельность на праве оперативного управления, принадлежат жилые помещения, они владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом со всеми особенностями, присущими указанным вещным правам. Так, предприятие, обладатель права хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим жилым помещением в пределах, определяемых в соответствии со ст. 294, 295 ГК РФ. Соответственно, на него распространяются ограничения, предусмотренные п. 2 ст. 295 ГК РФ, а именно: предприятие не вправе продавать принадлежащие ему на праве хозяйственного ведения жилые помещения, сдавать их в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В свою очередь, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются жилым помещением в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к ограниченным вещным права юридических лиц на жилое помещение. Вместе с тем можно встретить точку зрения, согласно которой к таким правам относится и право аренды, так как «договор аренды жилого помещения выступает, с одной стороны, основанием возникновения обязательства по передаче жилого помещения в аренду юридическому лицу, а с другой - арендатор независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника, использует это жилое помещение, передавая его по собственному усмотрению в пользование гражданам для их проживания» [9]. Аналогичной позиции придерживается и Р.С. Рублевский [7, с. 20, 22].
Особенности каждого из названных прав могут стать предметом самостоятельного исследования. Несомненно, что право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления относятся к тем
видам вещных прав, объектом которых могут выступать жилые помещения, также как последние могут быть и объектом владения. Оставим за пределами данного исследования вопрос о правовой природе, аренды, залога и удержания, но и в этих случаях жилое помещение частый объект указанных правовых явлений. Однако наибольший интерес представляет собой группа ограниченных вещных прав, которые могут иметь своим объектом исключительно жилое помещение.
Вопросы о том, какие виды прав охватываются категорией ограниченные вещные права по пользованию жилыми помещениями физическими лицами, охватываются ли они категорией право проживания, являются дискуссионными. К таким правам в научной литературе относят: право пользования жилым помещением членами семьи собственника; право пользования жилым помещением, возникающее на основании завещательного отказа; право пользования жилым помещением, возникающее на основании договора пожизненного содержания с иждивением [9] [14, с. 46]. Е.И. Самойлов такой перечень вещных прав дополняет: правом членов семьи (бывших членов семьи) собственника приватизируемого жилого помещения и правом членов семьи (бывших членов семьи) члена-пайщика жилищностроительного кооператива) [8, с. 53]. Включают в число вещных прав и права нанимателей, вытекающих из различных типов договоров найма жилого помещения, а также ссудополучателей [9] [15].
Право проживания рассматривается как принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащее на праве собственности другому лицу, устанавливаемое пожизненно или на иной срок и возникающее в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном законом у членов семьи собственника жилого помещения [14, с. 53-54].
Предлагаются различные критерии для выделения права проживания в отдельную группу вещных прав на жилое помещение. Л.В. Щенникова в качестве таких признаков выделяет, во-первых, субъекта - непосредственного пользователя объекта для проживания; во-вторых, использование жилища для проживания [12, 183-184]. В свою очередь, Д.А. Формакидов предлагает следующие критерии для выделения права проживания: принадлежность только гражданину (физическому лицу) и строго личный характер; целевое назначение указанных прав - использование чужого жилого помещения исключительно для личного проживания; безвозмездность этих прав; пожизненный характер этих прав [15].
Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
С.И. Суслова отмечает надуманность выявленных авторами (Щенниковой Л.В. и Формакидовым Д.А. - Н.К.) общих черт прав проживания и их существенных отличий от прочих прав на жилые помещения..., по её мнению, само введение подобной группы прав даже чисто с теоретических позиций лишь усложнит уяснение системы вещных прав [10].
Представляется, что закрепление в Проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в
Библиография:
части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» такого вещного права как право личного пользовладения (узуфрукта), наоборот, поднимает вопрос о том, какие же виды вещных прав на жилые помещения, подпадают под эту категорию. Поэтому вопрос, о возможности того или иного права на жилое помещение выступать в качестве ограниченного вещного права, требует дополнительного исследования.
1. Баринова Е. А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права : сб. статей / под ред. О. Ю. Шилохвоста. М. : Норма, 2012. Вып. 6.
2. Гражданское право: Учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. Ч. 1.
3. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: ИНФРА-М,
1997.
5. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2006.
6. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // СПС "КонсультантП-
7. Рублевский Р.С. Теоретические основы вещных прав лиц, не являющихся собственниками: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2010.
8. Самойлов Е.И. Вещные права граждан на жилые помещения (право пользовладения): понятие, виды и содержание. - М.: Проспект, 2017. 160 с.
9. Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2008. № 8.
10. Суслова С.И. Вещные права на жилые помещения. В кн.: Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011.
11. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.
12. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.
13. Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб. : Юрид. Центр Пресс, 2006.
14. Формакидов Д. А. Вещное право проживания. М. : Инфра-М, 2018. 142 с.
15. Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право.
2008. № 1.
