CC BY
230
Вопросы частного права
УДК 347.25
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГуЛИРОВАНИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
отказополучателями и получателями ренты
© Безик Н. В., Безик К. С., 2016
Иркутский государственный университет, г. Иркутск
Статья посвящена сравнению прав отказополучателей и получателей ренты на пользование жилым помещением. Большое количество общих черт данных прав свидетельствует о необходимости унификации их режима. Однако широко обсуждаемое распространение на них правил об узуфрукте подвергается критике. В статье предлагается разработать специальные нормы об особом ограниченном вещном праве пользования жилым помещением.
Ключевые слова: завещательный отказ; пожизненное содержание с иждивением; узуфрукт; ограниченные вещные права; пользование жилыми помещениями.
I. Описание существующего правового регулирования
Действующее гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации закрепляет различные основания пользования жилыми помещениями. Часть из них очень распространена, соответственно, и отношения, порождаемые ими, регулируются достаточно подробно. Другие случаи пользования жилыми помещениями регулируются отечественным законодательством гораздо более скупо. К числу последних относятся отношения по пользованию жилыми помещениями, предоставленными на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
В Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) рассматриваемые отношения регулируются § 4 главы 33 ГК РФ [1], посвященным договору пожизненного содержания с иждивением, и ст. 1137, 1138 ГК РФ [2], посвященными завещательному отказу. В Жилищном кодексе РФ [3] (далее — ЖК РФ) право отказополучателя пользоваться жилым помещением регулируется достаточно небольшой по объему ст. 33. Статья 34 ЖК РФ, посвященная пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, в основном своем содержании является отсылочной нормой, распространяющей на
получателя ренты режим пользования жилым помещением, установленный для отказополучателя. Отдельные аспекты регулирования рассматриваемых отношений раскрываются также в иных нормах. Однако в целом объем правового регулирования этой сферы явно недостаточен, что порождает ряд проблем теоретического и практического характера.
Некоторые из упомянутых проблем предполагалось решить в ходе реформы гражданского законодательства РФ. Одним из основных блоков Проекта Федерального закона об изменении ГК РФ № 47538-6 [4] (далее — Проект № 47538-6) являлся раздел о вещных правах, который ранее уже комментировался одним из соавторов настоящей статьи [5]. В рамках данного раздела предполагалось выделить нормы о личном пользовладении — ограниченном вещном праве, аналогичном известному со времен римского права узуфрукту. На рассматриваемые в настоящей статье права на пользование жилым помещением, исходя из положений указанного Проекта № 47538-6, должен быть распространен режим личного пользовладения. Однако данный режим не учитывает специфику пользования именно жилыми помещениями [6]. Не случайно в редакции Проекта № 47538-6, подготовленной ко второму чтению (размещена на сайте Комитета Государственной Думы по граж-
данскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству 17.09.2012; http://www.komitet2-l0.km.duma. gov.ru/), статья 302.1 дополнена п. 4 следующего содержания: «Правила настоящей главы применяются к отношениям, связанным с личным пользовладением жилыми помещениями, с особенностями, установленными жилищным законодательством». Таким образом, реформа гражданского законодательства сама по себе не решит проблемы, являющиеся предметом настоящего исследования, а неопределенность в сроках завершения данной реформы актуализирует вопрос о правильности концепции отнесения прав пользования жилым помещением к узуфрукту.
В связи с изложенным выше можно сформулировать две основные проблемы правового регулирования пользования жилыми помещениями отказополучателями и получателями ренты:
- Каково содержание указанных прав?
- Какова их правовая природа: являются ли они самостоятельными правовыми категориями или же могут быть объединены в рамках одной разновидности прав на имущество?
Для ответа на поставленные вопросы представляется необходимым использовать метод сравнения, выделив сначала общие черты рассматриваемых правовых явлений, а затем — их отличия. По результатам такого исследования можно сделать выводы, которые позволят решить упомянутые проблемы.
II. Общие черты прав отказополучателей и получателей ренты
на пользование жилыми помещениями
Оба рассматриваемых права являются вещными, «так как обнаруживаются необходимые признаки для того, чтобы права таких субъектов считались вещными» [7]. Действительно, у этих прав можно обнаружить ряд признаков вещных прав: указание на право и определение его содержания в законе, абсолютность (управомо-ченному лицу противостоит неопределенный круг лиц, обязанных не нарушать его право пользования), признак следования (см. ст. 586, абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Объектом данных прав является недвижимость, т. е. индивидуально-определенное имущество. Реализация интереса управомо-ченного происходит здесь посредством активных действий самого управомоченно-
го — он проживает в жилом помещении, пользуется им.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33 ЖК РФ). В силу того что ст. 34 ЖК РФ, посвященная праву получателя ренты пользоваться жилым помещением, отсылает ко всей ст. 33 ЖК РФ целиком, получатель ренты тоже вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением. Такая факультативная регистрация необычна для вещных прав. В связи с этим можно предложить сделать указанную регистрацию обязательным условием возникновения рассматриваемых прав, что в полной мере будет соответствовать признаку публичности вещных прав на недвижимое имущество и интересам пользователей.
О вещном характере рассматриваемых прав свидетельствует и название раздела II ЖК РФ, в котором находятся исследуемые ст. 33 и 34. Данный раздел ЖК РФ называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (курсив наш. — Авт.).
В литературе отмечается: «Право проживания на основании завещательного отказа и право проживания на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением практически всеми исследователями признаются вещными правами.
Между тем с данной позицией сложно согласиться в отношении прав проживания на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что содержание вещных прав должно быть определено нормами закона, а не соглашением сторон» [8]. Думается, что содержание прав получателя ренты, действительно, должно определяться законом. Но в законе об этом фактически ничего не говорится (так же, как и о содержании права отказополучателя). Возможность договорного регулирования здесь не должна преувеличиваться, свобода договора в отношении права пользования жилым помещением, в любом случае, ограничена общими нормами жилищного законодательства. В связи с этим вещно-правовая природа пользования жилым помещением получателем ренты, по нашему мнению, не вызывает сомнений.
Далее, и в случае завещательного отказа, и в случае пожизненного содержания с иждивением порядок пользования жилым помещением может определяться соглашением пользователя и собственника, которое само по себе не будет являться основанием возникновения данного права. О возможности заключения такого соглашения между собственником и отказополучателем прямо говорится в п. 2 ст. 33 ЖК РФ. В силу действия ст. 34 ЖК РФ данная возможность существует и для получателя ренты (при этом нельзя забывать, что соответствующие вопросы могут быть урегулированы и в самом договоре пожизненного содержания с иждивением, который также заключается между будущим собственником жилого помещения — плательщиком ренты, и будущим пользователем — получателем ренты). В условиях явного дефицита норм, закрепляющих содержание рассматриваемых прав, роль указанных соглашений становится особо значимой, поэтому участникам соответствующих отношений можно порекомендовать заключать такие соглашения.
Продолжая сравнение прав отказопо-лучателя и получателя ренты на пользование жилым помещением, отметим, что оба данных права являются срочными. Срок действия права получателя ренты ограничен сроком его жизни (п. 1 ст. 596, п. 1 ст. 605 ГК РФ). Право отказополучателя может быть установлено на период его жизни или на иной срок (абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Стоит отметить, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 221 ГК РФ в редакции Проекта № 47538-6 предполагалось установление следующего признака вещных прав: «Вещные права не имеют срока действия, если иное не установлено настоящим Кодексом». Наличие оговорки в этой норме означает, что она не явилась бы препятствием квалификации рассматриваемых прав в качестве вещных. Однако стоит отметить, что выделение в законе указанного признака вещных прав нецелесообразно, поскольку бессрочность, скорее, является признаком права собственности, а не всех вещных прав вообще. Многие ограниченные вещные права являются срочными.
Общей чертой рассматриваемых прав на пользование жилым помещением являются требования к субъектному составу на стороне пользователя. Для договора пожизненного содержания с иждивением в законе прямо установлено, что получателем ренты
может быть только гражданин (п. 1 ст. 601 ГК РФ). В отношении завещательного отказа прямого указания закона об этом нет. Однако, как отмечается в литературе, «очевидно, что отказополучателем в случае отказа права проживания может быть только физическое лицо, что вытекает из сущности права проживания» [9].
Говоря о сходстве в требованиях к фигуре пользователя, необходимо отметить, что не существует никаких политико-правовых оснований запрещать предоставление жилого помещения в пользование получателю ренты по договору постоянной (§ 2 гл. 33 ГК РФ) или пожизненной (§ 3 гл. 33 ГК РФ) ренты. Соответственно, нормы о праве получателя ренты пользоваться жилым помещением по аналогии закона должны применяться и к таким отношениям. Более того, представляется, что по любому договору об отчуждении жилого помещения может быть предусмотрено право отчужда-теля (продавца, дарителя и т. д.) пользоваться данным помещением после перехода права собственности в течение определенного срока. Очевидно, что в таких случаях право на пользование жилым помещением также должно предоставляться только физическим лицам. Иное будет не соответствовать природе отношений по проживанию в жилом помещении лиц, не являющихся собственниками данного жилого помещения.
Физическая природа пользователей жилыми помещениями и особая социальная направленность соответствующих отношений предполагают строго личный характер рассматриваемых прав. К данным отношениям применима ст. 383 ГК РФ [10], согласно которой переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается. Данное правило, однако, рассчитано на обязательственные правоотношения. В связи с этим представляется верным закрепить положение о строго личном характере рассматриваемых вещных прав в законе. Об этом прямо говорит и Проект № 47538-6. Пункт 3 ст. 302 ГК РФ в редакции данного Проекта закрепляет: «Право личного пользовладения не может быть передано другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства или по сделке».
Тот факт, что пользователь жилым помещением на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания
с иждивением всегда является физическим лицом, не означает, однако, что обладать соответствующим правом может только полностью дееспособный субъект. Препятствий для того, чтобы недееспособные или ограниченно дееспособные граждане были обладателями рассматриваемых прав, в законе не существует. Более того, в ч. 2 ст. 33 ЖК РФ прямо указано, что ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по общему правилу несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением. Исходя из этого, дееспособность гражданина не влияет на возможность быть обладателем права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением.
С точки зрения содержания рассматриваемых прав можно отметить, что и к отка-зополучателю, и к получателю ренты применимо правило о том, что гражданин, обладающий соответствующим правом пользования жилым помещением, пользуется жилым помещением наравне с собственником жилого помещения (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ). Таким образом, по общему правилу права и обязанности обладателей рассматриваемых ограниченных вещных прав по пользованию жилым помещением равны правам собственника, однако понять, что именно означает данное положение закона, сложно. Упущением законодателя следует признать также отсутствие регламентации прав и обязанностей рассматриваемых лиц в Правилах пользования жилыми помещениями [11].
Как известно, право собственности как наиболее полное исключительное вещное право предоставляет своему обладателю наибольший объем возможностей. Таким образом, следует различать возможности собственника и возможности иных лиц. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом своей властью и в своем интересе. Отказополучатель и получатель ренты обладают лишь правомочием пользования, при этом, обладая ограниченным и производным от права собственности вещным правом, они, исходя из общих положений о вещных правах, обязаны пользоваться иму-
ществом таким образом, чтобы учитывать интересы собственника.
Необходимо отметить, что ст. 34 ЖК РФ распространяет на пожизненное содержание с иждивением правила ст. 33 ЖК РФ, посвященные завещательному отказу, «если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением». Как отмечает М. Н. Рахвалова, получатель ренты пользуется жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. То есть договором могут быть определены какие-либо ограничения в отношении права получателя ренты. При этом никаких ограничений для собственника законодатель не устанавливает, введение их соглашением сторон также не предусмотрено [12].
В отсутствие надлежащего правового регулирования рассматриваемых отношений крайне спорным представляется вопрос о том, могут ли отказополучатель или получатель ренты вселять в жилое помещение третьих лиц. С одной стороны, отказопо-лучатель и получатель ренты являются лишь пользователями жилого помещения, равными собственнику. Вселение же третьих лиц как для постоянного, так и для временного проживания, думается, относится к правомочию распоряжения имуществом. Следовательно, с точки зрения ЖК РФ пользователь не обладает соответствующей возможностью, однако она может быть предоставлена ему самим собственником при заключении договора.
С другой стороны, наличие права вселять третьих лиц для временного проживания представляется важным для пользователя. В самом деле, проживание в жилом помещении и отсутствие права вселить для проживания на краткий период, например, родственников представляется неразумным. Поэтому в соглашении о проживании может быть предусмотрен порядок осуществления данного права. Такой порядок, например, может предусматривать обязанность по уведомлению собственника о вселении третьих лиц в течение нескольких дней.
Необходимо также иметь в виду, что в течение срока действия ограниченного вещного права у пользователя возможно изменение семейного положения либо появление новых прав и обязанностей, которые серьезным образом могут повлиять на соответствующий порядок пользования жилым
помещением. Например, пользователь может стать опекуном несовершеннолетнего, и, следовательно, возникнет вопрос о его вселении в жилое помещение, либо, наоборот, пользователь может стать лицом, над которым будет установлена опека, и также возникнет вопрос о проживании третьего лица. С позиций уже упомянутого общего правила об отсутствии права вселения третьих лиц пользователь никого вселить не сможет. Однако особый подход должен применяться к несовершеннолетним, которые имеют право проживать совместно со своими законными представителями. Соответственно, несовершеннолетнее лицо должно иметь возможность проживать совместно с отказополучателем или получателем ренты, если такой пользователь жилого помещения является его родителем или иным законным представителем. Если же, например, пользователь вступит в брак, то он может требовать вселения своего супруга в жилое помещение, в том числе в судебном порядке. Думается, что суд может удовлетворить такое требование пользователя, если будет установлена необходимость совместного проживания. В связи с изложенным считаем необходимым закрепить в законодательстве перечень лиц, которые будут, по общему правилу, иметь право проживания с отказополуча-телем и получателем ренты. В круг таких лиц, во всяком случае, должны входить супруг, дети и родители пользователя как наиболее близкие члены его семьи.
Общей чертой рассматриваемых прав является их независимость от факта использования. Неиспользование отказопо-лучателем или получателем ренты жилого помещения не прекращает их прав, поскольку об этом не говорится в какой-либо норме закона. В то же время такое положение дел неоправданно ограничивает право собственности и создает правовую неопределенность. В связи с этим можно предложить установить правило о возможности прекращения в судебном порядке права пользования жилым помещением, предоставленного на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением, в случае его неиспользования обладателем права в течение одного года или более продолжительного срока. Представляется, что отсутствие сроком в один год, достаточное для признания гражданина безвестно отсутствующим
(ст. 42 ГК РФ), свидетельствует об исчезновении у обладателей рассматриваемых ограниченных вещных прав интереса к использованию жилого помещения.
Специфическим основанием прекращения права пользования для отказополучате-ля является нарушение последним своих обязанностей, указанное в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ. Согласно установленным правилам, если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Статья 34 ЖК РФ, посвященная правам получателя ренты, не содержит отсылки к ч. 2 ст. 35 ЖК РФ. В связи с этим в литературе предлагается «распространить действие ст. 35 ЖК РФ, устанавливающей основания выселения из жилого помещения отказополучателей, на лиц, являющихся членами семьи собственника жилого помещения и получателя ренты» [13]. С данным предложением можно полностью согласиться.
Из правил о том, что отказополучатель и получатель ренты пользуются жилым помещением «наравне с собственником», можно сделать вывод о возможности совместного проживания собственника и пользователя в жилом помещении. В случае с договором пожизненного содержания с иждивением это вообще может быть необходимым условием осуществления содержания с иждивением: уход за получателем ренты иногда возможен только при совместном проживании. Аналогичным образом и с отказополучателем в одном жилом помещении может проживать собственник: это следует из правила о том, что
отказополучателю может быть предоставлено право пользования частью жилого помещения (абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). В то же время если признавать данные ограниченные вещные права узуфруктом, то это не вполне вписывается в его классическую модель: «Пока действовал узуфрукт, собственник не имел права на доходы от вещи, и его собственность была голой — nuda proprietas» [14]. Проект № 47538-6 также отражает данный признак узуфрукта: согласно п. 1 ст. 302.3 ГК РФ в редакции данного Проекта пользовладелец вправе владеть и пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника, от владения и пользования вещью.
Правила об узуфрукте в редакции Проекта № 47538-6 содержат и иные несоответствия существующему в настоящее время режиму использования жилых помещений. Так, согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ в редакции Проекта № 47538-6 использование вещи, предоставленной в личное поль-зовладение, в предпринимательской деятельности не допускается. В то же время согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Представляется, что существующее регулирование в большей степени отвечает интересам граждан.
Таким образом, можно сделать промежуточный вывод о том, что права отказо-получателя и получателя ренты на пользование жилыми помещениями имеют достаточно много сходств. Однако конструкция узуфрукта, которую авторы Проекта № 47538-6 предполагали распространить на данные права, не вполне подходит для регулирования соответствующих отношений. В связи с этим необходимо определиться, не являются ли права отказопо-лучателя и получателя ренты самостоятельными видами вещных прав, т. е. рассмотреть их отличия.
III. Отличия прав отказополучателей
и получателей ренты на пользование жилыми помещениями
Рассматриваемые права отличаются прежде всего по основанию своего возникновения. Завещательный отказ устанавливается завещанием, т. е. односторонней сделкой, а пожизненное содержание с иждивением возникает на основе соответствующего договора. Также следует отметить, что для возникновения у отказопо-лучателя вещного права пользования жилым помещением необходимо, чтобы оно ему было предоставлено. При этом отказо-получатель должен совершить активные действия по принятию завещательного отказа, в противном случае его право на получение завещательного отказа прекратится (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением, как правило, отдельной передачи жилого помещения в пользование получателю ренты не требуется, поскольку до заключения договора данное жилое помещение принадлежало ему, и он просто продолжает в нем жить. В то же время плательщик ренты теоретически может предоставить получателю ренты для проживания не то же самое жилое помещение, которое он приобрел по договору, а иное помещение. В литературе высказывается мнение, что в таком случае право получателя ренты на жилое помещение будет являться обязательственным, а не вещным [15]. Судя по всему, автор данной позиции, Д. А. Формакидов, исходит из того, что иное помещение, предоставляемое получателю ренты, может и не принадлежать плательщику ренты на праве собственности или ином вещном праве. Соответственно, плательщик ренты, сам не имея вещного права на жилое помещение, не может передать такое помещение в пользование на основании другого вещного права. Соглашаясь с таким умозаключением, отметим, что если иное помещение, предоставляемое получателю ренты, все же принадлежит плательщику ренты на праве собственности, то никаких препятствий для возникновения у пользователя ограниченного вещного права в таком случае не возникает.
Проводя дальнейшее разграничение прав отказополучателя и получателя ренты на пользование жилым помещением, необходимо отметить, что закон закрепляет разные последствия случайной гибели жилого
помещения в рассматриваемых случаях. Для пожизненного содержания с иждивением в силу действия п. 2 ст. 601 ГК РФ применима специальная норма, посвященная пожизненной ренте — ст. 600 ГК РФ. Согласно данному правилу случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Применительно к пожизненному содержанию с иждивением это означает, что при случайной гибели жилого помещения, в котором проживал получатель ренты, плательщик ренты будет обязан обеспечить его потребность в жилище путем предоставления иного жилого помещения.
Для завещательного отказа специальных правил о последствиях случайной гибели жилого помещения нет. С одной стороны, в таком случае можно сослаться на ст. 211 ГК РФ, которая возлагает по общему правилу риск случайной гибели вещи на ее собственника. Однако, исходя из того, что право отказополучателя является вещным, можно сделать вывод о том, что данное право прекращается с гибелью вещи, поскольку именно индивидуально-определенная вещь является объектом данного права. Обязательство наследника предоставить жилое помещение в пользование отказополучате-лю в таком случае уже будет выполнено. Соответственно, требовать предоставить иное помещение в пользование отказопо-лучатель не может, поскольку соответствующего обязательства у наследника уже не существует.
Таким образом, обозначенное отличие касается, по большому счету, не вещно-пра-вовой, а обязательственно-правовой составляющей пожизненного содержания с иждивением и завещательного отказа.
Еще одно отличие, на которое можно указать, заключается в том, что получатель ренты, помимо вещного права пользования жилым помещением, получает на жилое помещение еще и право залога (п. 1 ст. 587 ГК РФ). У отказополучателя такого права нет. Однако и это отличие является внешним по отношению к вещно-правовому аспекту пользования жилым помещением в рассматриваемых случаях. Права получателя ренты гарантируются в большей степени, чем права отказополучателя, поскольку
получатель ренты вступает в отношения на возмездных началах, а отказополучатель — на безвозмездных. Но на содержании вещного права пользования жилыми помещениями, по большому счету, это не сказывается.
Существуют и другие отличия прав отка-зополучателя и получателя ренты (например, как уже упоминалось, ст. 34 ЖК РФ, посвященная праву получателя ренты и отсылающая к нормам, посвященным праву отказополучателя, является диспозитив-ной). Однако, как представляется, эти отличия не носят принципиального характера и являются внешними по отношению к вещно-правовому аспекту рассматриваемых отношений.
В связи с изложенным дифференцированное регулирование прав отказополучателя и получателя ренты на пользование жилыми помещениями нецелесообразно. Правовая природа рассматриваемых прав схожа и нуждается в однозначном определении.
IV. Правовая природа прав отказополучателей и получателей ренты
на пользование жилыми помещениями
Выше уже отмечалось, что конструкция узуфрукта не в полной мере подходит для определения режима рассматриваемых прав. В связи с этим нельзя не отметить, что Проект № 47538-6 прямо указывает на еще одно ограниченное вещное право, которое может возникать из договора пожизненного содержания с иждивением — право вещной выдачи (ст. 305.2 ГК РФ в редакции Проекта № 47538-6). По определению право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления — правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки (п. 1 ст. 305 ГК РФ в редакции Проекта № 47538-6). Исходя из этого, можно заключить, что право вещной выдачи совершенно не рассчитано на пользование жилым помещением. Скорее, данное право может применяться к пожизненному содержанию с иждивением, когда предметом договора является не жилое помещение, а иное недвижимое имущество (например, земельный участок). К рассматриваемым в настоящей статье
отношениям данная конструкция вряд ли применима. В связи с этим представляется необходимым рассмотреть возможность признания прав отказополучателя и получателя ренты на пользование жилым помещением самостоятельным видом ограниченных вещных прав.
Ранее одним из соавторов настоящей статьи уже проводился исторический обзор эволюции в римском праве особого вещного права — права проживания (лат. habitatio) [16], которое постепенно было признано самостоятельным правом на чужую вещь. Представляется, что именно модель habitatio должна быть взята за основу при создании норм, посвященных рассматриваемым в настоящей статье правам.
В пользу обозначенного подхода говорят положения известнейших кодификаций гражданского права. Так, во Французском гражданском кодексе 1804 г. (далее — ФГК) правам пользования и проживания в жилом помещении (фр. les droits d'usage et d'habitation) посвящена отдельная глава II Титула III Книги II (глава I этого же Титула посвящена узуфрукту). При этом статья 625 ФГК устанавливает: «Права пользования и проживания в жилом помещении возникают и прекращаются так же, как и узуфрукт» [17]. Таким образом, права на жилые помещения во французском праве регулируются со ссылками на правила об узуфрукте, но видами узуфрукта не называются.
Аналогичный подход используется и в Германском гражданском уложении 1896 г. (далее — ГГУ). В ГГУ праву на жилое помещение (нем. Wohnungsrecht) посвящен § 1093, который находится в Разделе 3 «Ограниченные личные сервитуты» Части 4 «Сервитуты» Книги 3 «Вещное право». Узуфрукту в этой же Части посвящен Раздел 2. Так же, как и ФГК, § 1093 ГГУ для решения определенных вопросов реализации права на жилое помещение отсылает к правилам об узуфрукте. При этом существуют и специальные нормы, в частности: «Правомочное лицо вправе разместить в жилом помещении свою семью и лиц, в которых он нуждается для соответствующего его положению обслуживания и ухода» [18]. Подобной нормы, как уже отмечалось, недостает нашему законодательству.
Аналогичный подход был отражен и в Проекте Гражданского уложения Российской империи, статья 1019 которого относи-
ла право пользования и право на жилье к личным сервитутам, а не к пользовладению (узуфрукту). При этом в Проекте Гражданского уложения так же, как в ФГК, выделялись два права: собственно право на жилье и право пользования, последнее из которых — это usus, еще один вид прав на чужие вещи, известный со времен римского права. Характеризуя право на жилье, авторы Проекта Гражданского уложения указывали, что «это право есть то же право пользования» [19]. Соответственно, выделение двух названных прав, на наш взгляд, является данью римской правовой традиции. В настоящее время такое выделение не будет иметь какого-либо практического значения, следовательно, достаточно выделения одного ограниченного вещного права на жилое помещение.
Результаты проведенного краткого исторического и сравнительно-правового обзоров могут также помочь в определении условий пользования жилыми помещениями, предоставленными на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением. Так, в частности, в пояснениях к Проекту Гражданского уложения говорится: «Usus и habitatio обыкновенно устанавливаются безвозмездно, с целью обеспечения средств существования какого-либо бедного родственника или друга» [20]. Соответственно, как представляется, безвозмездность предоставления ограниченного вещного права пользования жилым помещением должна быть закреплена в качестве общего правила. Однако это не значит, что пользователь будет освобожден от несения расходов по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Несение таких расходов, как представляется, не составляет встречного предоставления в пользу собственника. Данные расходы сопутствуют пользованию вещью, и соразмерное возложение их на пользователя (по общему правилу, из которого возможны исключения) будет справедливо.
Как уже отмечалось, возникновение прав получателя ренты происходит на возмездных началах. Следовательно, для получателя ренты должны быть установлены исключения из обоих указанных выше общих правил. Основание возникновения права получателя ренты — возмездный договор. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты рассчитывает на проживание в
жилом помещении, которое будет содержаться в надлежащем состоянии без затрат с его стороны. В этом заключается смысл содержания. В противном случае получатель ренты будет тратить ее на оплату услуг и содержание чужого имущества, чего он хотел избежать, заключая договор отчуждения жилого помещения. Следовательно, на получателя ренты нельзя возлагать обязанности по содержанию жилого помещения, его ремонту, а также по оплате коммунальных услуг. Соответствующее правило должно быть закреплено в законе.
V. Основные выводы и предложения по совершенствованию правового регулирования
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие основные выводы и предложения по совершенствованию правового регулирования:
- пользование жилыми помещениями отказополучателями и получателями ренты в настоящее время регулируется недостаточно. Данное регулирование необходимо совершенствовать и унифицировать;
- предложенное в ходе подготовки реформы гражданского законодательства распространение на рассматриваемые в настоящей статье права режима узуфрукта (права личного пользовладения) не учитывает специфики данных прав, не обусловлено исторически и не может быть поддержано;
- права отказополучателя и получателя ренты на пользование жилым помещением являются по своей правовой природе вещными, близки по содержанию и могут быть урегулированы единообразно путем выделения специального ограниченного вещного права пользования жилым помещением;
- нормы, посвященные указанному ограниченному вещному праву пользования жилым помещением, должны, в частности, включать следующие положения:
1) ограниченное вещное право пользования жилым помещением должно предоставляться только физическим лицам;
2) ограниченное вещное право пользования жилым помещением должно иметь строго личный характер и не должно переходить в порядке правопреемства;
3) в законодательстве должен быть закреплен перечень лиц, которые будут, по общему правилу, иметь право совместного проживания с обладателем ограниченного вещного права пользования жилым
помещением. В круг таких лиц, во всяком случае, должны входить супруг, дети и родители пользователя как наиболее близкие члены его семьи;
4) в законе должно быть установлено правило о возможности прекращения в судебном порядке ограниченного вещного права пользования жилым помещением в случае его неиспользования обладателем права в течение одного года или более продолжительного срока;
5) предоставление ограниченного вещного права пользования жилым помещением должно быть по общему правилу безвозмездным;
6) по общему правилу на обладателя ограниченного вещного права пользования жилым помещением соразмерно тому, в каком объеме он пользуется жилым помещением, должна быть возложена обязанность несения расходов по содержанию жилого помещения, его ремонту, а также по оплате коммунальных услуг. В порядке исключения получатель ренты должен быть освобожден от несения данных расходов.
В завершение необходимо коснуться вопроса о соотношении рассмотренного выше ограниченного вещного права пользования жилым помещением и иных ограниченных вещных прав на жилые помещения (в частности, прав членов семьи собственников). Следует ли противопоставлять эти вещные права? Развернутый ответ на данный вопрос выходит за рамки настоящего исследования, однако представляется, что все виды ограниченных вещных прав на жилые помещения можно объединить в рамках одной конструкции. Такая идея высказана в литературе достаточно давно, а для обозначения соответствующего права предложен вполне корректный, на наш взгляд, термин — «право проживания» [21]. При этом необходимо учитывать, что подобная унификация не исключает существования специальных правил для отдельных разновидностей таких прав. ^
1. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2. Часть третья Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
4. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : проект Федер. закона № 47538-6 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
5. Безик Н. В. Вещные права на жилые помещения // Тенденции развития частного права : Байк. междунар. прав. шк. : материалы / отв. ред. К. С. Безик, Н. В. Безик. Иркутск, 2012. С. 9-22.
6. См.: Безик Н. В. Проблемы рецепции правил об узуфрукте в современном российском частном праве / / Сиб. юрид. вестн. 2014. № 3. С. 43-51.
7. Далбаева Н. Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2008. С. 14.
8. Суслова С. И. Вещные права на жилые помещения // Вещные права: постановка проблемы и ее решение : сб. ст. / под ред. М. А. Рожковой. М., 2011; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
9. Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб., 2006. С. 74.
10. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
11. Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями : постановление Правительства РФ от 21 янв. 2006 г. № 25 // Собр. законодательства РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
12. См.: Рахвалова М. Н. Варианты исполнения обязанности по обеспечению потребности получателя ренты в жилище // Семейное и жилищное право. 2009. № 2; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
13. Далбаева Н. Н. Указ. соч. С. 8.
14. Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 2004. С. 208 (автор — В. А. Краснокутский).
15. См.: Формакидов Д. А. Указ. соч. С. 84.
16. См.: Безик Н. В. Проблемы рецепции правил об узуфрукте в современном российском частном праве // Сиб. юрид. вестн. 2014. № 3. С. 43—51.
17. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с фр. В. Н. Захватаева ; отв. ред. А. С. Довгерт. Киев, 2006. С. 248.
18. Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению : пер. с нем. / предисл. В. Бергманн. 2-е изд., доп. Гамбург, 2005. С. 296.
19. Гражданское уложение : Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения : С объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной Комиссии. Т. 1 / сост. А. Л. Саатчиан ; под ред. И. М. Тютрюмова. СПб., 1910. С. 880.
20. Там же. С. 878.
21. См.: Формакидов Д. А. Указ. соч. С. 70—71.
список литературы
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ // Собр. законодательства РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14.
Часть третья Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ // Собр. законодательства РФ. — 2001. — № 49. — Ст. 4552.
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ // Собр. законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями : постановление Правительства РФ от 21 янв. 2006 г. № 25 // Собр. законодательства РФ. — 2006. — № 5. — Ст. 546.
О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : проект Федер. закона № 47538-6 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
Безик Н. В. Вещные права на жилые помещения // Тенденции развития частного права : Байк. междунар. прав. шк. : материалы / отв. ред. К. С. Безик, Н. В. Безик. — Иркутск, 2012. — С. 9—22.
Безик Н. В. Проблемы рецепции правил об узуфрукте в современном российском частном праве // Сиб. юрид. вестн. - 2014. - № 3. - С. 43-51.
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с фр. В. Н. Захватаева ; отв. ред.
A. С. Довгерт. - Киев : Истина, 2006. - 1008 с.
Гражданское уложение Германии. Вводный закон
к Гражданскому уложению : пер. с нем. / предисл.
B. Бергманн. - 2-е изд., доп. - Hamburg : Jourist Verlag, 2005. - 728 с.
Далбаева Н. Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Н. Н. Далбаева. - Иркутск, 2008. - 24 с.
Гражданское уложение : Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения : С объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной Комиссии. Т. 1 / сост. А. Л. Саатчиан ; под ред. И. М. Тютрюмова. -СПб. : Изд. книж. магазина «Законоведение», 1910. - 1215 с.
Рахвалова М. Н. Варианты исполнения обязанности по обеспечению потребности получателя ренты в жилище // Семейное и жилищное право. - 2009. -№ 2; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. - М. : Юристъ, 2004. - 543 с.
Суслова С. И. Вещные права на жилые помещения // Вещные права: постановка проблемы и ее решение : сб. ст. / под ред. М. А. Рожковой. - М., 2011; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
Формакидов Д. А. Вещное право проживания / Д. А. Формакидов. - СПб. : Юрид. центр Пресс, 2006. - 180 с.
Problems of Legal Regulation of Use of Housing Accommodations by Legatees and Rent Recipients
© Bezik N., Bezik K., 2016
The article is devoted to the comparison of rights of legatees and rent recipients to use housing accommodation. A large number of common features of these rights indicates the need for unification of their regime. However, the widely discussed extend to them the rules of usufruct has been criticized. The article proposes to develop special rules for special limited right of estate to use housing accommodation.
Key words: testamentary trust; life maintenance with dependency; usufruct; limited rights of estate; use of housing accommodations.
