CC BY
47
Практика применения эскроу-счетов в правовом регулировании рынка недвижимости
Манаенков Кирилл Львович
магистр, кафедра правовой охраны окружающей среды, Санкт-Петербургский государственный университет,
kirill.manaenkov@gmail.com
С начала 2019 года рынок недвижимости постепенно переходит от долевого строительства к реализации проектного финансирования с применением счетов эскроу, что влечет за собой существенные изменения в области его нормативно-правового регулирования.
Развитие механизма нормативно-правового регулирования в области финансирования жилищного строительства, по планам, должно обеспечить надежность и безопасность вложений средств российских граждан в строительство жилья, при этом ликвидировать формирование новых обманутых дольщиков. Для обеспечения регулирования рынка недвижимости с 1 июля 2019 года все средства за приобретаемые квартиры в новостройках напрямую перестанут передаваться застройщикам, соответственно будут находиться на эскроу счетах в банках. Это довольно новый и успешный механизм реализации нормативно-правовой защиты дольщиков, помогающий разрешить сложившиеся трудности в этой области.
Ключевые слова: рынок недвижимости, эскроу счета, нормативно-правовое регулирование, жилищное строительство, дольщики.
X 2 о
о см о
О!
В 2019 году российский рынок недвижимости ждут значимые перемены. Будет осуществляться постепенный переход на проектное строительство, которое коснется и покупателей, и девелоперов в результате чего ожидается существенный уход с рынка небольших игроков и в перспективе увеличение цен на недвижимость[е.187-190].
Более 10 лет нормативно-правовое регулирование сделок с недвижимостью осуществляется с помощью ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Однако, этот федеральный закон не имеет возможности полноценно ликвидировать все риски покупателей и девелоперов на рынке недвижимости.
Риски, изначально связаны с недобросовестностью строительной компании: банкротство или остановка строительства строящегося объекта. Нормативно-правовое регулирование рынка недвижимости в области применения эскроу-счетов сегодня касается всех участников, которые совершают сделки с теми или иными объектами недви-жимости[е.180-183].
Все российские застройщики с 1 июля 2019 года должны будут реализовывать деятельность в соответствии с эскроу счетами, на них будут аккумулироваться все средства граждан. Общая схема приобретения объекта недвижимости теперь должна выглядеть следующим образом:
1. Покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве.
2. После регистрации договора в Росреестре покупатель оплачивает цену договора в банк на эскроу-счет застройщика.
3. Застройщик получает право на получение денежных средств с эскроу-счета только после сдачи дома в эксплуатацию.
4. Если дом по любым причинам не построен средства с эскроу-счета возвращаются покупателю.
Таким образом, весь период строительства объекта застройщик финансирует за счет привлеченных кредитных средств.
Для того чтобы решить большинство проблем, которые включают в себя и проблемы обманутых дольщиков, основными государственными струк-
турами были внесены соответствующие поправки в действующее законодательство о долевом строительстве.
При этом повышается значимость процесса и снижения сроков, повышения качества сдачи недвижимости, что выгодно и дольщикам, и застройщикам.
По данному федеральному закону для многих покупателей работа самого девелопера отражается одним из существенных факторов в покупке квартиры у застройщика, ведь заключение долевого договора участия имеет множество преимуществ:
• надежность в предоставлении гарантий и выполнении своих функций застройщиками;
• прозрачность информации. Любой клиент имеет возможность ознакомиться с различными учредительными документами;
• присутствие разрешительных документов на строительство объекта;
• общая законность сделки;
• соблюдение всех требований к качеству и общим срокам строительства;
• финансовая ответственность за общее соблюдение сроков передачи дольщикам объекта недвижимости по договору.
Главные поправки были отнесены к движению финансовых потоков. Все денежные средства хранятся с этого времени до завершения строительства на специальных банковских счетах. При этом банки обязательно должны соответствовать А-рейтингу.
Важно отметить, что на счет девелопера в момент раскрытия эскроу-счета уже не поступают средства граждан. После 1 июля 2019 года застройщики должны или обращаться в банк для непосредственного получения кредита, или же ре-ализовывать строительство за свой счет.
При условиях современного рынка недвижимости, важно внесение изменений в действующее законодательство, регулирующее ответственность застройщиков за полное выполнение своих обязательств перед приобретателями жилья.
В соответствии с данными Росстата, в 2018 году ввод многоквартирных домов снизился на более, чем 7%, в сравнении с предыдущим годом.
Оптимальность правового регулирования применения эскроу счетов Правительством гарантируется в соответствии с дорожной картой осуществления плана мероприятий. Дорожная карта в себя включает три основных этапа:
• первый, подготовительный этап (12,201707,2018 гг.). На данном этапе предусмотрено общее формирование нормативно-правовой базы в виде изменений в федеральное законодательство (, а именно федеральные законы № 214, 177, 127, 218), а также Налоговый кодекс РФ, и иные нормативно-правовые акты;
• второй, переходный этап. Здесь подразумевается общее заключение договоров долевого участия с применением эскроу счетов, привлечением денежных средств напрямую с девелопером
через договор долевого участия. Согласно прогнозам специалистов рынка недвижимости, к концу данного этапа (07.2018 - 07.2019) будет заключено более 30% основных договоров с применением счетов эскроу и их механизма;
• третий, завершающий этап (06.201912.2020). На этом этапе предусмотрен полный переход на заключение договоров с применением механизма эскроу-счетов, а также специальных счетов для реализации расчетов по договорам участия долевом строительстве[26-34 с].
В целом, нормативно-правовой переход на проектное финансирование коснулся не всех строящихся объектов. Минстрой сформировал особые критерии для проектов, их девелоперы смогут достроить по старой системе долевого строительства.
В частности, постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 года №480 утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома или другого объекта недвижимости и количество заключённых договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Комментируемым постановлением правительства утверждены следующие критерии:
Степень готовности проекта строительства составляет
1. не менее 30 процентов;
2. не менее 15 процентов, если реализация такого проекта осуществляется:
• в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья,
• комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
• в рамках иных договоров или соглашений...
В целом данный критерий можно описать как
наличие в достройке объекта общественного интереса (не замыкающегося на интересах исключительно дольщиков конкретного объекта).
3. не менее 6 процентов, если реализация такого проекта осуществляется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации.
По сути, приведенные критерии дают возможность крупным застройщикам завершить 90 % своих проектов по старым правилам, без использования эскроу-счетов.
Основные результаты применения принятых новелл будут наблюдаться через 2-3 года, но 2019 год однозначно будет являться переломным для рынка недвижимости[187-190 с].
Следует отметить, что в связи с принятыми изменениями может увеличиться социальная напря-
5
-С
гп
о
а
Н
А У
т; А
женность в обществе при учете повышающихся процентных ставок по ипотечным кредитам, которые выдаются банками с одновременным повышением стоимости жилья, так как застройщик будет стремиться перекладывать свои затраты на обслуживание кредита на покупателей недвижимости.
Долевое строительство с давних пор является сложным и во многом выстраданным процессом. В данной статье были проанализированы основные изменения положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые касаются применения эскроу счетов, а также последствия их введения, эффективность и целесообразность новелл [26-34 с].
С одной стороны, эти изменения были введены в виде дополнительного механизма защиты всех прав участников долевого строительства.
С другой стороны, нет гарантий, смогут ли помочь эти нормы уменьшить вероятность обмана дольщиков, а также гарантировать, улучшить качество строящихся домов, защитить дольщиков от несвоевременной сдачи объектов.
Долевое строительство с новым регулированием, когда застройщик может получить средства только после сдачи дома в эксплуатацию и вынужден привлекать банковские кредиты, практически не имеет смысла. Вряд ли застройщикам будет интересно резервирование капитала, который они не смогут использовать, а участники вряд ли будут рисковать, вкладывая деньги в строящийся объект, ведь теперь, с учетом изменений, недвижимость подорожает.
В выгодном положении оказываются лишь банки: ведь они будут получать проценты за ипотечные деньги, когда участник долевого строительства покупает жилье в ипотеку, а также получать проценты за кредит, выданный застройщику, если тому требуется проектное финансирование.
Даже если застройщики будут привлекать к строительству собственные средства, стоимость этих издержек обязательно будет заложена в цену квартиры. И, конечно же, следствием подорожания объектов недвижимости на первичном рынке, будет подорожание квартир и на вторичном рынке.
Литература
1. Врубель Ф. Г. Законодательство и перспективы развития жилищного строительства// Сметно-договорная работа в строительстве, №2, 2019 г. 26-34 с.;
2. Власенко М. Н. Рынок недвижимости в преддверии перехода на проектное строительство// Экономический вектор, №1, 2019 г. 38-41 с.;
3. Малис Ж. В. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве// Проблемы экономики и юридической практики, №2, 2019 г. 187-190 с.;
4. Махорина Н. О. Правовые и экономические последствия введения эскроу счетов в долевом строительстве// Междисциплинарность науки как фактор инновационного развития. Сборник статей по итогам международной научно-практической конференции, 2018 г. 180-183 с.
5. Адыгезалова Г.Э. Развитие российской системы права: строительное право как отрасль права // Юридическая наука. 2019. № 4. С. 3-6.
The practice of using escrow accounts in the legal regulation
of the real estate market Manaenkov K.L.
St Petersburg University
Since the beginning of 2019, the real estate market has been gradually moving from shared construction to the implementation of project financing using escrow accounts, which entails significant changes in its legal regulation. The development of the regulatory mechanism in the field of housing finance, according to plans, should ensure the reliability and security of investments of Russian citizens in housing construction, while eliminating the formation of new defrauded equity holders. To ensure regulation of the real estate market, from July 1, 2019, all funds for purchased apartments in new buildings will no longer be directly transferred to developers, respectively, they will be on escrow accounts with banks. This is a fairly new and successful mechanism for the implementation of legal protection of equity holders, helping to resolve the existing difficulties in this area.
Key words: real estate market, escrow accounts, legal regulation,
housing construction, interest holders. References
1. Vrubel F. G. Legislation and prospects for the development of
housing construction // Estimated contractual work in construction, No. 2, 2019 26-34 pp .;
2. Vlasenko M.N. The real estate market in anticipation of the tran-
sition to project construction // Economic Vector, No. 1, 2019 38-41 p .;
3. Malis Zh. V. Prospects for the development of legislation on shared construction // Problems of Economics and Legal Practice, No. 2, 2019, 187-190 pp .;
4. Makhorina N. O. Legal and economic consequences of introducing
escrow accounts in shared construction // Interdisciplinarity of science as a factor of innovative development. Collection of articles based on the results of the international scientific and practical conference, 2018. 180-183 p.
5. Adygezalova G.E. The development of the Russian system of law:
construction law as a branch of law // Legal Science. 2019.No 4.P. 3-6.
Н
2
о
о сч
0
01
