CC BY
44
УДК 332.3
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ (НА ПРИМЕРЕ КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ)
ЯРОЦКАЯ Е.В.,
кандидат экономических наук, профессор кафедры землеустройства и земельного кадастра ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет им. И.Т. Трубилина», e-mail: [email protected].
ЦОРАЕВА Э.Н.,
кандидат сельскохозяйственных наук, старший преподаватель кафедры землеустройства и земельного кадастра ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина», e-mail: [email protected].
КАРДАШ А.В.,
студент 4 курс, землеустроительный факультет ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина», e-mail: [email protected].
Реферат. Управление земельными ресурсами играет важную роль в стратегическом планировании развития страны в целом и каждого региона в отдельности. От эффективности управления земельными ресурсами зависит не только эффективность и рациональность их использования, но и благополучие муниципального образования в целом. Социально - экономическая эффективность управления земельными ресурсами выражена в обеспечении социальной стабильности, повышения уровня и комфортности жизни населения муниципального образования. Организация управления земельными ресурсами в рамках муниципального образования направлена на обеспечение эффективной деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по предоставлению в аренду земель; получения бюджетом города доходов от реализации и аренды земельных участков; проведении постоянного мониторинга муниципального имущества и земель и т.д.
В статье рассматриваются проблемы, связанные с управлением земельными ресурсами на муниципальном уровне, в частности, на примере Карачаево-Черкесской Республики. В рамках статьи проводится анализ основных показателей функционирования территории муниципального образования и рассматриваются инструменты управления земельными ресурсами. Предложены пути применения комплексного зонирования для повышения эффективности управления земельными ресурсами на землях населенных пунктов.
Ключевые слова: управление земельными ресурсами, комплексное зонирование, земельные платежи, вид разрешенного использования, муниципальное образование.
INCREASE OF EFFICIENCY OF MANAGEMENT OF LAND RESOURCES
AT THE MUNICIPAL LEVEL (ON THE EXAMPLE OF THE KARACHAY-CHERKESS
REPUBLIC)
YAROTSKAYA, E. V.,
candidate of Economic Sciences, Professor of the Department of Land Management and Land Cadastre of the Kuban State Agrarian University. I.T. Trubilina", e-mail: [email protected].
TSORAEVA E.N.,
candidate of Agricultural Sciences, Senior Lecturer of the Department of Land Management and Land Cadastre of the Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilin, e-mail: [email protected].
KARDASH AV.,
student of 4 course land management DepartmentHt of the "Kuban state agrarian University named after I.T. Trubilin", e-mail: [email protected].
Essay. Land administration plays an important role in the strategic planning of the development of the country as a whole and each region individually. From the effectiveness of land management depends not only the efficiency and rationality of their use, but also the welfare of the municipality as a whole. Socio - economic efficiency of land management is expressed in ensuring social stability, improving the level and comfort of living of the population of the municipality. The organization of land management within the municipality is aimed at ensuring the effective work of the Property Management Committee and land relations in the provision of leased land; city budget revenues from the sale and lease of land; conducting continuous monitoring of municipal property and land, etc.
The article discusses the problems associated with land management at the municipal level, in particular, on the example of the Karachay-Cherkess Republic. The article analyzes the main indicators of the functioning of the territory of the municipality and examines the tools of land management. The ways of using complex zoning to improve the efficiency of land management on the lands of human settlements are proposed.
Keywords: land management, integrated zoning, land payments, type of permitted use, municipality.
Введение. Земельные ресурсы являются постоянным и уникальным средством производства в сельском хозяйстве и, обладающим рядом незаменяемых свойств, например, таких как плодородие. Земля оказывает активное воздействие на функционирование общества, в частности, удовлетворяет его потребности в качестве пространственной основы жизнедеятельности и средства производства. В связи с этим управление земельными ресурсами - дело не только важное, но и достаточно сложное, предполагающее создание четкой и эффективной системы управления.
В России формирование современной системы управления земельными ресурсами является ключевой проблемой земельной реформы, которая до последнего времени не нашла окончательного решения. Поэтому требуется совершенствование теоретических и методических положений управления земельными ресурсами, позволяющих увеличить налогооблагаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований и регионов, создать эффективную систему обеспечения прав гарантий для субъектов земельных отношений [1].
Создание и поддержка системы земельных отношений и землепользования, позволяющие учесть права всех субъектов земельных отношений и при этом получить максимальное поступление земельных платежей в бюджет - это основная задача управления земельными ресурсами любого региона [2, 3].
Формирование процессов использования земли в границах региона, обеспечивающих все многообразие потребностей его жителей будет
являться предметом управления в данном случае. А земельные ресурсы, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований - объектом управления.
Материал и методика исследования. Рассмотрим основные существующие проблемы, связанные с управлением земельными ресурсами территории Карачаево-Черкесской Республики:
- отсутствие полной и актуализированной информации о количественном и качественном состоянии земель сельскохозяйственного назначения;
- несоблюдение правообладателями земельных участков установленных ограничений и обременений, наложенных на земельные участки, что ведет к высоким темпам деградации земель;
- существующие недостатки землепользования (чересполосица, вкрапливания, дальноземелья, вклинивания и т.д.);
- недобор земельных платежей, связанный с различными факторами (земельные участки, сведения о которых не содержатся в ЕГРН, использование земель не в соответствии с видами разрешенного использования);
- несоответствие правил землепользования и застройки фактическому использованию земельных участков;
- отсутствие полной информации о разграничении собственности на земельные участки;
- неэффективное использование земельных ресурсов и т.д.
Так же, считаем, к проблемам управления земельными ресурсами можно отнести низкий
уровень жизни и миграцию населения из муниципальных образований и региона в целом.
Результаты исследования. Для наглядного представления существующих проблем в управлении земельными ресурсами рассмотрим ситуацию, сложившуюся на данный момент в селе Архыз Архызского сельского поселения Зеленчукского района Карачаево-Черкесской Республики.
Население поселка Архыз - более четырехсот жителей, основа существования которых -Кавказский биосферный заповедник, лесное хозяйство, рекреационно-туристская деятельность и т.д. На территории данного поселения действует ряд рекреационно-оздоровительных комплексов. Село Архыз расположено в непосредственной близости горнолыжного курорта «Архыз», что делает его еще более привлекательным в сфере туризма [4].
Для анализа проблем в управлении земельными ресурсами, существующих на данной территории, был произведен анализ территории населенного пункта.
В первую очередь, с помощью различных средств информатизации были выявлены существующие и функционирующие объекты сферы предоставления гостиничных услуг. Было выявлено, что на территории данного населенного пункта находится большое число объектов капитального строительства, предназначенных для размещения гостиниц, гостевых домов, заведений общественного питания, ресторанов, гостиничных комплексов и т.д.
В результате выполнения работ по комплексному зонированию на территории Зелен-чукского района Карачаево-Черкесской Республики было выделено 44 земельных участка. Были проанализированы кадастровые кварталы территории населенного пункта с кадастровыми номерами: 09:06:0050101, 09:06:0050102, 09:06:0050103, 09:06:0050104, 09:06:0050105, 09:06:0050106, 09:06:0050107. Данные кварталы составляют каркас территории населенного пункта, следовательно, анализ этих кварталов достаточен, для надежности суждений о территории села Архыз. Информация о кварталах (кадастровые планы территории) 09:06:0050101, 09:06:0050102, 09:06:0050103, 09:06:0050104, 09:06:0050105, 09:06:0050106, 09:06:0050107 была предоставлена Управлением государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике.
Далее, в соответствии с адресом каждого объекта капитального строительства, был вы-
полнен поиск земельных участков, на которых расположен каждый изучаемый объект.
Анализ показал, что в данном населенном пункте имеется ряд серьезных нарушений, касающихся управления земельными ресурсами. В том числе:
- большинство объектов гостиничной и ресторанной сферы обслуживания расположены на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства;
- часть объектов капитального строительства гостиничной и ресторанной сферы обслуживания находятся на землях, сведения о которых не содержатся в ЕГРН;
- ничтожно мало количество земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН с видом разрешенного использования, соответствующему их фактическому использованию;
- ничтожно мало количество объектов капитального строительства гостиничного и рекреационного назначения, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
- другие незначительные нарушения, несущественно влияющих на управление земельными ресурсами (ошибки в адресах земельных участков и объектов капитального строительства, незначительные пересечения границ земельных участков).
Для понимания проблемы, данные представлены на рисунке 1.
Таким образом, из проведенного анализа видно, что на территории всего населенного пункта практически равномерно расположились объекты туристско-рекреационной принадлежности. Однако, земельные участки под данными объектами капитального строительства имеют вид разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства», что в крайней степени не соответствует действительности. Так же, отметим, что в Единый государственный реестр недвижимости не внесены сведения о таких объектах капитального строительства, следовательно, данные объекты можно характеризовать как самовольные постройки [5].
Считаем, решение данной проблемы заключается в выборе одного из двух решений. Первое - признать данные постройки самовольными, и принудить собственников ликвидировать объекты недвижимости. Второе - признать данные постройки самовольными и принудить собственников внести сведения о данных объектах в ЕГРН и оформить должным образом, в соответствии с Федеральными законами, права на земельные участи и объекты капитального строительства [1].
граница кадастрового квартала объекты капитального стрительства
1о9об-0о5ою;1 —номер кадастрового квартала
Рисунок 1 - Объекты капитального строительства гостиничного бизнеса, совмещенные со сведениями ЕГРН
Рисунок 2 - Схема расположения зонирования Архызского сельского поселения
объектов на
схеме
функционального
Таблица 1 - Расчет объемов земельных платежей после изменения видов разрешенного использования земельных участков ___
Вид разрешенного использования Общая площадь земельного участка, га Удельный показатель кадастровой стоимости. руб./га Кадастровая стоимость земельного участка, руб. Ставка земельного налога, % Суммарный земельный налог, руб.
Для ведения личного подсобного хозяйства 116950 1826 213550700 0,3 640 652,1
Гостиницы и иные объекты временного проживания 116950 1826 213550700 1,5 3 203 261
Считаем, что второй подход к решению данной проблемы наиболее приемлемый и эффективный с экономической и социальной точки зрения. Поэтому, рассмотрим возможность изменения видов разрешенного использования земельных участков. Для этого необходимо изучить генеральный план и правила землепользования и застройки Архызского сельского поселения Зеленчукского района Карачаево-Черкесской Республики.
Согласно схемы функционального зонирования Архызского сельского поселения, большинство рассматриваемых объектов ту-ристско-рекреационной сферы расположены в зоне С.Х. (зона сельскохозяйственного использования), что не соответствует как фактическому использованию объектов недвижимости (гостиницы и иные объекты временного проживания), так и виду разрешенного использования данных земельных участков (для ведения личного подсобного хозяйства). Схема расположения рассматриваемых объектов капитального строительства представлена на рисунке 2.
Таким образом, можно сделать вывод, что для данной территории необходим пересмотр земельной политики и корректировка утвержденного генерального плана. Для дальнейшего развития территории, считаем, необходимо выделить в границах данного населенного пункта зоны с видом разрешенного использования «гостиницы и иные объекты временного проживания». Отметим, что зоны размещения объектов рекреации следует выделять локально, но исходить из интересов всех участников земельных отношений.
Так же есть другое решение - для всей территории населенного пункта установить условно разрешенный вид использования «гостиницы и иные объекты временного проживания». Для принятия решения о смене вида разрешенного использования с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «гостиницы и иные объекты временного прожива-
ния» по каждому земельному участку в таком случае понадобится проведение публичных слушаний, что по-нашему мнению исключит ущемление прав третьих лиц [5].
Таким образом, изучив ситуацию в селе Архыз Зеленчукского района Карачаево-Черкесской Республики, можно сделать вывод, что территории, где стремительно развивается туристская деятельность, подвержены множеству нарушений в сфере земельного законодательства и градостроительства. Поэтому, на данных территориях необходимо с большей серьезностью относиться к размещению и постановке на учет объектов капитального строительства.
Отметим, что решение данных проблем благоприятно скажется на поступлении земельных платежей в бюджеты муниципальных образований. При изменении вида разрешенного использования земельных участков ежегодный земельный налог будет гораздо больше. Это связано с тем, что ставка земельного налога на земли с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» намного ниже, чем при виде разрешенного использования «гостиницы и иные объекты временного проживания».
Для представления в количественном выражении увеличения объема поступлений земельных платежей были произведены расчеты, представленные в таблице 1.
Вывод. Реализация предложенных мероприятий позволит в значительной степени повысить эффективность использования земель на территории Карачаево-Черкесской Республики, создать условия для увеличения производственного и инвестиционного потенциала, а также обеспечения устойчивого развития поселений. В качестве одного из факторов повышения эффективности можно констатировать о высоких объемах увеличения поступлений земельного налога в местный муниципалитет - более трех миллионов двухсот тысяч рублей, что в пять раз больше имеющихся
шестисот сорока тысяч рублей. Данные показатели говорят о несомненности в эффективности принимаемых решений, выполненных
на основе анализа села Архыз Зеленчукского района Карачаево-Черкесской Республики.
Список использованных источников
1. Яроцкая Е.В., Патов А.М. Проблемы применения ГИС в управлении земельными ресурсами на муниципальном уровне // В кн.: Информационные технологии в экономике, бизнесе и управлении: материалы III Международной научно-практической конференции ФГОУ ВО «Тамбовский государственный университет имени Г.Р. Державина, 2016. - С. 255 - 261.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изменениями) // правовая система КонсультантПлюс. http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_5142/
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
4. Вдовенко А.В. Регулирование земельных отношений на территории муниципальных образований с использованием комплексного зонирования // Вестник Тихоокеанского государственного университета. Научный журнал № 4 (19). - 2010. - С. 85-90.
5. Асаул А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости [Электронный ресурс]: учебник / А.Н. Асаул [и др.]. - Электрон. текстовые данные. - СПб.: институт проблем экономического возрождения, 2012. - 270 c. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/18207.- ЭБС «IPRbooks», по паролю.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136- ФЗ (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс] // Министерство сельского хозяйства РФ - Режим доступа: http://www. consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_3 3773/
7. Шувалова Е.Н. Особенности управления муниципальными земельными ресурсами // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013. - № 4 (139). - С. 90-93
8. Яроцкая Е.В., Патов А.М. Применение геоинформационных систем в землеустройстве и кадастре для управления земельными ресурсами на муниципальном уровне в Карачаево-Черкесской Республике // Национальные интересы: приоритеты и безопасность, 2017. - Т. 13. - Вып. 4. - С. 660670.
List of used sources
1. Yarotskaya E.V., Patov A.M. Problems of GIS application in land management at the municipal level // In the book: Information Technologies in Economics, Business and Management: Proceedings of the III International Scientific and Practical Conference of the Federal State Educational Institution of Higher Education "Tambov State University named after G.R. Derzhavina, 2016. - P. 255 - 261.
2. Civil Code of the Russian Federation, part one of November 30, 1994 No. 51-ФЗ, part two of January 26, 1996 No. 14-ФЗ, part three of November 26, 2001 No. 146-ФЗ and part four of December 18 2006 No. 230-ФЗ (with changes) // legal system ConsultantPlus. http://www. consultant. ru/ document/cons_doc_LAW_5142/
3. Urban Development Code of the Russian Federation "dated December 29, 2004, N 190-ФЗ (edition of August 3, 2018) (as amended and added., Entered into force on September 1, 2017) [Electronic resource]: Access mode: http: //www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
4. Vdovenko A.V. Regulation of land relations in the territory of municipalities using complex zoning // Pacific State University Bulletin. Scientific journal number 4 (19). - 2010. - P. 85-90.
5. Asaul A.N. Property valuation. Property Valuation [Electronic resource]: textbook / A.N. Asaul [et al.]. - Electron. text data. - SPb.: institute of problems of economic revival, 2012.- 270 c.- Access mode: http://www.iprbookshop.ru/18207.- EBS "IPRbooks", by password.
6. Land Code of the Russian Federation of 25.10.2001 N 136-FZ (ed. On 12/31/2017) [Electronic resource] // Ministry of Agriculture of the Russian Federation - Access Mode: http://www. consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_3 3773/
7. Shuvalov E.N. Features of municipal land management // Property relations in the Russian Federation, 2013. - № 4 (139). - P. 90-93
8. Yarotskaya E.V., Patov A.M. Application of geographic information systems in land management and cadastre for land management at the municipal level in the Karachay-Cherkess Republic // National interests: priorities and security, 2017. - V. 13. - Issue. 4. - P. 660-670.
