CC BY
36
Повышение эффективности использования принадлежащих городу нежилых помещений
В.П. Мальцев
кандидат экономических наук
В собственности города Москвы находятся более 4,5 миллиона квадратных метров нежилых помещений, и управление этой собственностью играет важную роль в развитии экономики города. Основная часть помещений оформлена в оперативное управление государственным учреждениям, хозяйственное ведение государственным предприятиям либо сдается в аренду. Обладание таким массивом недвижимости позволяет правительству Москвы сохранять и развивать инфраструктуру города, решать социальные вопросы, быть активным участником рынка недвижимости. Часть городских нежилых помещений город приватизи-
рует в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации). Согласно постановлению правительства Москвы от 19.07.2005 № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы» за период с 2004 по 2008 годы запланирована продажа нежилых помещений на сумму более 11 миллиардов рублей, а также почти двукратный рост арендой платы за нежилые помещения: с 10 436,9 миллиона рублей в 2004 году до 20 600,0 миллиона рублей в 2008 году (табл. 1).
Таблица 1
Прогноз доходов города Москвы от управления имуществом на 2006-2008 годы, млн р.
Источники поступления средств Годы
2004, факт 2005 2006 2007 2008
Бюджет Оценка Прогноз
Арендная плата за нежилые помещения 10 436,9 15 470,0 12 136,0 14 600,0 18 000,0 20 600,0
Продажа имущества, находящегося в собственности города, всего 3 480,5 5 260,0 6 600,0 3 110,0 3 370,0 3 400,0
В том числе: • продажа нежилых помещений • продажа акций, находящихся в собственности города • приватизация государственных унитарных предприятий 1 736,2 1 744,3 5 075,0 185,0 2 000,0 4 500,0 100 2 240,0 600,0 270 2 500,0 600,0 270 2 800,0 600,0
Достигнуть запланированных показателей возможно при проведении взвешенной политики по управлению имуществом, направленной на повышение финансовой отдачи от использования городской собственности.
Согласно закону № 178-ФЗ при приватизации имущества можно получать максимальную цену, но предпринимаются попытки внести изменения, разрешающие приватизировать имущество не только на конкурсной основе. На рассмотрении в Государ-
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
ственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) находился законопроект № 218196-4 «О внесении изменений в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В этом законопроекте предлагалось статью 5 Закона о приватизации дополнить пунктом 3 следующего содержания:
«В целях реализации государственной политики по поддержке и развитию малого предпринимательства арендаторам государственного или муниципального имущества предоставляется преимущественное право выкупа арендованного имущества.
Преимущественное право выкупа предоставляется арендаторам государственного или муниципального имущества, являющимся на момент введения в действие пункта 3 настоящей статьи субъектами малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации», при условии надлежащего исполнения арендаторами своих обязанностей по договору аренды указанного имущества в течение трех лет до даты принятия решения о приватизации арендуемого имущества».
Также предлагалось дополнить Закон о приватизации статьей 26.1. «Выкуп арендованного арендатором». Пункт 3 этой статьи сформулирован следующим образом: «Стоимость приватизируемого имущества, предусмотренного настоящей статьей, устанавливается равной рыночной стоимости указанного имущества, определенной на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».
Однако рыночная стоимость, определенная на основании отчета об оценке, не означает «максимальная цена», предложенная на аукционе, следовательно, город не дополучит средства в бюджет, а эти средства могут быть немалыми. При проведении открытого аукциона по продаже 100 процентов акций ОАО «Гостиница «Украина» стартовая цена, подсчитанная в том числе с привлече-
нием зарубежных экспертов и оценщиков, составляла 4 миллиарда 361 миллион рублей, однако цена продажи составила 7 миллиардов 881 миллион рублей.
Проект федерального закона № 218196-4 «О внесении изменений в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» был отклонен Госдумой, но возможно, это не последняя попытка предоставить льготы отдельным категориям покупателей государственного и муниципального имущества и внести изменения в рыночные принципы продажи имущества, введенные законом о приватизации.
При проведении конкурсов и аукционов по продаже нежилых помещений не всегда удается достичь максимально возможной цены за нежилые помещения. Помимо отсутствия массированной рекламы на радио и телевидении, положение усугубляется тем фактом, что, как правило, нежилое помещение обременено договором аренды, а в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации смена собственника не влечет за собой прекращение договора аренды, до окончания которого может быть несколько лет. Не исключено, что возникают ситуации, когда конкурс за право выкупа помещения практически отсутствует, так как участники аукциона фактически представляют интересы одного и того же лица, что соответствующим образом сказывается на цене помещения.
Но, не смотря на то, что у такой системы продажи нежилых помещений есть определенные недостатки, эта система позволяет реализовывать помещения с максимальной выгодой для бюджета города, обеспечивает прозрачность продажи, минимизирует возможность злоупотребления как со стороны чиновников, так и со стороны льготников. Введение каких-либо исключений из общего правила о конкурсной продаже не только отрицательно скажется на поступлениях в бюджет от продажи помещений, но предоставит возможность всякого рода злоупотреблений. Предприниматели, отнесенные к малому бизнесу, смогут выкупать помещения для последующей перепродажи либо будут вынуждены продавать их, причем совсем не тем структурам, которые можно
Вопросы подписки по тел. (495) 129-0001
31
отнести к малому бизнесу. Многие трудовые коллективы, в конце прошлого века приватизировавшие основные фонды своих предприятий, а затем и занимаемые нежилые помещения, сейчас не являются их собственникам. В результате массовой приватизации нежилых помещений обострились и некоторые социальные вопросы, среди которых - недостаточное количество дошкольных учреждений, недорогих магазинов, особенно в центре города, и т. д. Нужно ли повторять упущения прошлого?
Продажа нежилых помещений должна проводиться в ограниченном масштабе и только на рыночных принципах. Например, на аукцион могут выставляться нежилые помещения, от которых арендатор отказался, либо помещения, которые длительное время не удается сдать в аренду на конкурсе по определению величины арендной платы. Продажа юридически и фактически свободных помещений повысит их привлекательность для покупателей и, следовательно, цену по сравнению с помещениями, которые продаются обремененными договорами аренды.
Для городского бюджета сдача в аренду объектов городской недвижимости боле перспективна, чем их продажа. За последние годы резко сократились продажи нежилых помещений, а средняя цена продажи существенно возросла. Арендная плата за помещения рассчитывается на основании заключения независимых оценщиков, проводится претензионно-исковая работа по взысканию задолженности по арендной плате, что позволяет повысить поступления в бюджет города от аренды нежилых помещений.
Отдельно остановимся на льготах по арендной плате, предоставляемых субъектам малого предпринимательства и некоторым другим категориям арендаторов. По данным департамента имущества города Москвы, около 70 процентов нежилых помещений, переданных городом в аренду, оплачиваются по льготным ставкам. Сложилась ситуация, при которой меньшая часть предприятий малого бизнеса, арендующих принадлежащие городу нежилые помещения, пользуется льготами по арендной плате, а большая часть, в том числе предприятия малого бизнеса, арендуют помещения по рыночным ставкам, но эта раз-
ница в арендной плате не сказывается на ценах производимой продукции и услуг.
Нередки случаи, когда предприятия, имеющие льготы по арендной плате, сдают помещения в субаренду по рыночным ставкам без соответствующего оформления договора субаренды. Такие нарушения достаточно сложно выявить, и этим пользуются недобросовестные арендаторы.
Отказ от льгот по арендной плате за нежилые помещения будет способствовать созданию более прозрачной и справедливой системы. В этом случае предприятиям малого бизнеса и социально значимым предприятиям может быть оказана помощь при оплате арендной платы в виде субсидий и предоставления льготных кредитов. Причем это положение будет действительным для всех предприятий льготной категории, а не только для арендаторов городского имущества, поставит все предприятия малого бизнеса в равные условия и даст возможность городу знать точную сумму средств, направляемую на поддержку льготных категорий, дифференцировать эту поддержку по территориальному признаку и по видам деятельности, фактически осуществлять адресную поддержку. Такая система позволит оперативно и точно реагировать на потребности жителей тех районов города, в которых «невидимая рука рынка» не справляется со своей задачей. Поддержка малого бизнеса должна заключаться в предоставлении не льгот, а возможности работать и зарабатывать, в том числе на оплату арендных платежей. Формирование такой системы возможно при максимальном участии малого предпринимательства в работах по городскому заказу и поставке продукции для нужд города на конкурсной основе.
В условиях возрастающей социальной нагрузки на бюджет города, с одной стороны, и потерь бюджета города в связи с переходом крупных налогоплательщиков на уплату налогов в других субъектах Российской Федерации, с другой стороны, увеличение доходов города от управления городской собственностью, в том числе за счет сокращения льгот по арендной плате, является тем источником, который может частично компенсировать эти потери и не допустить дефицит бюджета города.
