ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.254

Н.А. Алексанян

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В статье определена роль общего собрания собственников, а также порядок проведения такого собрания. Данная статья поможет собственникам облегчить процесс проведения общего собрания, а также снизить риск признания решений, принятых собственниками помещений в многоквартирном доме недействительными.

Ключевые слова: собственник, многоквартирный дом, общее собрание, кворум, протокол общего собрания, голосование, счетная комиссия.

Многие из нас не понаслышке знают, как сложно организовать и провести общее собрание собственников многоквартирного дома. Самым главным в этой работе является соблюдение всех требований, предъявляемых Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к данной процедуре.

ЖК РФ детально регламентирует положение и процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. [1].

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом [2].

На общем собрании, которое проводится ежегодно, собственники помещений в многоквартирном доме решают ряд важных вопросов, таких как: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома; принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; выбор способа управления многоквартирным домом; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в порядке, установленном ЖК РФ, является обязательным для всех собственников помещений в таком доме (ч.5 ст.46 ЖК РФ).

Собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год. В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения, при этом все хлопоты и расходы связанные с проведением собрания он несет сам.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме:

- очного собрания, то есть совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

- заочного голосования, то есть путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе как физических, так и юридических лиц, главное, чтобы эти лица являлись собственниками помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии с ч.4 ст.45 ЖК РФ собственник (собственники) помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указный срок инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение о проведении общего собрания.

Возможны следующие способы уведомления собственников о проведении общего собрания:

- направление сообщения заказным письмом каждому собственнику;

- размещение сообщения в помещении данного дома, доступном для всех собственников;

- вручение сообщения каждому собственнику под роспись, с последующим составлением реестра о вручении таких сообщений.

© Алексанян Н.А., 2015.

Вестник магистратуры. 2015. № 5 (44). Том III

ISSN 2223-4047

Целесообразно одновременно с сообщением направлять собственникам информационное письмо, содержащее разъяснения по существу предстоящего голосования.

В сообщении должно быть указано следующее:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается данное собрание;

б) форма проведения общего собрания - очное собрание или заочное;

в) дата, место, время проведения данного собрания;

г) повестка дня собрания. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня (ч.2 ст.46 ЖК РФ);

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ч.З ст.45 ЖК РФ). При отсутствии же кворума для проведения годового общего собрания собственников, помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания с указанием:

- в отношении физических лиц - фамилии, имени, отчества, адреса; юридических лиц - наименования и места нахождения;

- реквизитов свидетельства о праве собственности на помещение;

- доли в праве общей собственности на общее имущество, количества голосов.

На общем собрании голосовать имеют право только собственники помещений в многоквартирном доме или уполномоченные ими лица, а также собственники комнат в коммунальной квартире.

Важно отметить, что в соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Полномочия представителей участников общей собственности должны быть удостоверены доверенностью на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) или удостоверена нотариально. [4].

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения.

Для подведения итогов голосования следует создавать счетную комиссию и вносить данный вопрос в повестку дня общего собрания. Состав счетной комиссии предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст.46 ЖК РФ).

Если на очном собрании не было кворума, то собрание считается несостоявшимся, но при этом протокол собрания составляется и подписывается - обязательно, в нем так и пишется «Кворума нет», собрание неправомочно.

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч.4 ст.46 ЖК РФ).

Протокол должен быть составлен в письменной форме. В протокол общего собрания рекомендуется включать следующие сведения:

- вид общего собрания - годовое или внеочередное;

- форма проведения общего собрания - очное собрание;

- дата и время проведения собрания;

- адрес многоквартирного дома;

- инициатор общего собрания;

- общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

- количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании;

- количество голосов собственников помещений, признанных недействительными (например, в случае, если голосование производится посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование);

- сведения о собственниках, решения которых признаны недействительными;

- наличие или отсутствие кворума для принятия общим собранием решений;

- повестка общего собрания;

- итоги голосования по всем вопросам, поставленным на голосование (например, количество голосов «за», «против» и «воздержался»);

- информация о собственниках помещений в многоквартирном доме, которые приняли участие в подсчете голосов;

- место и дата составления протокола общего собрания;

- место или адрес помещения, в котором будет осуществляться хранение протокола и документов, относящихся к проведению общего собрания;

- приложения к протоколу общего собрания.

В протокол также могут вноситься иные сведения, определенные решением общего собрания. Протокол общего собрания подписывается инициатором общего собрания, а также собственниками помещений, принявшими участие в подсчете голосов.

К протоколу общего собрания прилагаются:

- реестр собственников помещений в многоквартирном доме;

- сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в форме собрания;

- реестр вручения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания;

- лист регистрации участников общего собрания;

- письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, в том числе решения собственников, признанные недействительными;

- доверенности на голосование представителей собственников помещений;

- информация по вопросам, вынесенным на голосование (например, договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями).

Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Соответственно, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. [5].

Согласно ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности. [4].

Библиографический список

1. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. - 413 с.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (в ред. от 29.12.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14; Российская газета от 31.12.2014 г. № 299.

3. Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 1. - С. 3.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 08.03.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301; изменения вступают в силу с 01.07.2015 г.

5. Кудашкин А. В. Жилищное право: Учебник. М.: 2012. - 69 с.

АЛЕКСАНЯН Наталья Андрониковна - магистрант юридического факультета, Одинцовский гуманитарный университет.