CC BY
24
ГОСУДАРСТВЕННОЕ И РЕГИОНАЛЬНОЕ
УПРАВЛЕНИЕ
Новеллы жилищного законодательства: формы проведения общих собраний собственников жилья
Кирякова
Оксана Григорьевна
Кандидат исторических наук, доцент кафедры государственного управления и права Балаковского филиала РАНХиГС
Oksana G.. Kiriakova
Candidate of Historical Sciences, Associate Professor at the Department of Legal Foundations of Public Administration of the Balakovo Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (RANEPA)
УДК 349.4
Novelties of the housing law and the forms of the meetings of the real estate owners
В статье проводится анализ изменений Жилищного законодательства в плане проведения общих собраний собственников. Рассматривается вопрос введения новой редакции Жилищного кодекса Российской Федерации о проведении собраний в форме очно-заочного голосования.
Ключевые слова и словосочетания: Жилищный кодекс Российской Федерации, многоквартирные дома, собрания собственников жилых помещений, управление многоквартирным домом, заочное голосование.
The author analyzes the novelties in the housing law in connection with the forms of the meetings of the real estate owners. The paper also considers the novelties of the housing law of the Russian Federation in connection with personal presence and judgment by default during decision making.
Key words and word combinations: Housing law of the Russian Federation, tenement house, meetings of the real estate owners, tenement house management, judgement by default.
Жилищное законодательство является одним из самых динамично развивающихся. 29 июня 2015 года был принят Федеральный закон №№ 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - 176-ФЗ)[1].
Принципиальные изменения произошли с формами проведения общего собрания собственников (далее -ОСС). Этому вопросу посвящена новая статья 44.1 ЖК РФ[2]. Согласно нормам статьи, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
- очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
- заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);
- очно-заочного голосования (п.3 ст.44.1 ЖК РФ).
State and Regional Management
Ранее (до появления 176-ФЗ) ОСС должно было быть проведено только в форме очного голосования. Заочное голосование в течение последних четырех лет существовало исключительно как факультативная форма проведения ОСС. Федеральный закон от 04.06.2011 г. N° 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - 123-Ф3)[3] по сути запретил проводить ОСС в самостоятельной форме заочного голосования; в ч.1 ст.47 ЖК РФ было сформулировано условие: если проведенное путем очного голосования ОСС не имело указанного в ч.3 ст.45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения ОСС с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Новшество, введенное 176-ФЗ: появилась вторая самостоятельная форма проведения ОСС: очно-заочное голосование, что и указано в ч.3 ст.47 ЖК РФ.
Сразу же следует отметить небольшую недоработку законотворцев: формулируя общие требования к содержанию сообщения о проведении ОСС, п.3 ч.5 ст.45 ЖК РФ дословно изложили следующим образом: «дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения».
Между тем, согласно ч.3 ст.47 ЖК РФ, ОСС в форме очно-заочного голосования предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, составляя в соответствии с требованиями ч.5 ст.45 ЖК РФ сообщение о проведении ОСС в форме очно-заочного голосования, следует обязательно указывать в таком сообщении срок передачи письменных решений, а также место или адрес, по которому собственники могут передать оформленное решение по вопросам повестки ОСС. Второй вопрос, который возникает в практике, - определение кворума ОСС при очно-заочном голосовании.
Требование ч.3 ст.45 ЖК РФ является общим и распространяется, в том числе, и на очно-заочное голосование; ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Следует отметить, что принявшими участие будут считаться не только те собственники помещений, которые присутствовали «на очной стадии» (и проголосовали письменно), но и те, которые «в стадии заочного голосования» оформили письменное решение и передали его в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС. Возникает вопрос об определении кворума «на очной стадии»? Ответ очевиден - нет.
Требования к кворуму и порядку уведомления собственников помещений многоквартирного дом о предстоящем собрании регламентируются статьей 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ).
Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована - то есть, обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания).
Тем не менее, представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более
- 10 -
ACTUAL ISSUES OF MODERN SCIENCE AND SOCIETY - 1/2016
Государственное и региональное управление
«управляемым», то есть, инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом, факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.
Согласно ч.5.1 ст.48 ЖК РФ, при проведении ОСС в любой из трех форм в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Согласно ч.3 ст.46 ЖК РФ, решения, принятые ОСС, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст.45 ЖК РФ, или иным лицом, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее, чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации, указал в п.111 постановления № 25 от 23 июня 2015 г.[4], что общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.
По итогам очно-заочного голосования составляется один протокол, в котором отражается, что принято к подсчету определенное количество решений собственников, в том числе, столько-то «на очной стадии».
Эффективность данного вида собрания видится лишь в сокращении сроков; уже не требуется проводить очное ОСС, потом уведомлять об отсутствии кворума и ждать десять дней до начала заочного ОСС. Очевидно, что для «тяжелых вопросов» целесообразно. В крупных городах многоэтажной застройки практически нереально провести кворумное очное ОСС даже для решения несущественных вопросов.
Библиографический список
1. Федеральный закон от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2015.- №27, ст. 3967
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (в ред. от 28.11.2015 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005.- №1 (часть 1), ст. 14.
3. Федеральный закон от 04 июня 2011 г. № 123 -ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2011.- № 23, ст. 3263
4. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2015. - № 8.
