CC BY
313
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2018. № 2 (55). С. 75-79.
УДК 347
DOI 10.25513/1990-5173.2018.2.75-79
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОСПАРИВАНИЕМ РЕШЕНИЙ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
JUDICIAL PRACTICE ON CASES RELATED TO CONTESTATION OF DECISIONS OF GENERAL MEETINGS OF OWNERS OF PREMISES IN APARTMENT BUILDINGS
С. Э. МАСЛЕЙ (S. E. MASLEY)
Анализируются судебная практика по делам о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме при нарушении процедуры проведения собрания, при принятии решений с выходом за пределы компетенции общего собрания, а также споры, связанные с увеличением расходов собственников помещений на содержание общего имущества.
Ключевые слова: недействительность решения общего собрания; общее собрание собственников помещений; многоквартирный дом; общее имущество собственников помещений; компетенция общего собрания.
The article analyzes the court practice in cases on invalidation of decisions of general meetings of owners of premises in an apartment building in violation of the procedures for conducting the meetings when the decision-making beyond the competence of the general meeting, as well as disputes related to the increased costs of unit owners for the maintenance of common property.
Key words: the invalidity of the decisions of the general meeting; the general meeting of owners of premises in an apartment building; the common property of owners of premises; the competence of the general meeting.
Предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) [1] правила управления многоквартирным домом предполагают активное участие собственников помещений в многоквартирном доме в данном процессе путём проведения общих собраний. В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Участие в общем собрании является для собственников помещений не только обременительной обязанностью, но также возможностью получения полезных и необходимых сведений, знаний и информации
© Маслей С. Э., 2018
о требованиях законодательства, правах и обязанностях собственников помещений, о различных проблемах дома, в котором они проживают. Кроме этого, применение такой формы управления помогает в разрешении конфликтов и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме [2].
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Достаточно часто собственники помещений, несогласные с решением общего собрания, обращаются за защитой своих прав
С. Э. Маслей
в суд, считая их нарушенными. Общие правила обжалования решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме указаны в ч. 6. ст. 46 ЖК РФ.
При разрешении спора по иску несогласного с решением общего собрания собственника квартиры суд должен определить степень влияния истца на принятие решения (соотношение количества принадлежащих ему голосов с общим количеством голосов всех собственников, принявших участие в собрании) и характер допущенных при проведении собрания нарушений, если таковые вообще имели место [3].
Проанализировав судебную практику по данной категории дел, представляется возможным выделить нарушения, при наличии которых собственники обращаются в суд с требованием о признании решений общего собрания недействительным.
1. Нарушение процедуры проведения общего собрания
Обстоятельства, на которые ссылаются истцы, заявляя требования о признании решения общего собрания недействительным: непроведение общего собрания, отсутствие кворума, неуведомление или ненадлежащее уведомление собственников о проведении собрания (в том числе при принятии решений об определении способа управления многоквартирным домом), отсутствие бюллетеней для голосования на собрании, проводимого в заочной форме, неознакомление собственников с итогами голосования, принятие решений по вопросам, не включённым в повестку дня.
При рассмотрении апелляционной жалобы на Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 марта 2017 г., которым постановлено признать незаконными и не порождающими правовых последствий решения, принятые на общем собрании собственников помещений в доме, судом было установлено:
- при подсчёте голосов на собрании были исключены площади нежилых помещений - машино-мест, хотя и отсутствовали доказательства того, что подземные этажи являются отдельным объектом и не относятся к многоквартирному дому;
- не все собственники были уведомлены о проведении собрания, при этом суд учёл,
что многоквартирный дом является вновь построенным и в нём фактически проживают не все собственники дома, однако инициаторы собрания не приняли должных мер об оповещении всех собственников помещений в доме;
- в повестку дня общего собрания собственников помещений были включены вопросы выбора новой управляющей организации и утверждения проекта договора управления с ней при отсутствии фактов невыполнения условий договора управления действующей управляющей организацией, а также отсутствии в повестке дня общего собрания вопроса о расторжении договора управления с действующей управляющей организацией.
При таких обстоятельствах судебная коллегия Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 марта 2017 г. оставила без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения [4].
По другому спору в материалы гражданского дела поступили только незаверенные светокопии как решений собственников, так и протокола общего собрания. Подлинники документов органу государственного надзора не передавались, соответственно оснований для истребования у него копий документов не имелось.
Изложенные обстоятельства подтверждают довод истца о том, что в установленном порядке общее собрание не проводилось, а соответственно, отсутствовал кворум и решение не принималось, и являются достаточными для удовлетворения заявленных требований в силу ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [5].
Рассматривая требование о признании недействительными решения общего собрания, решения правления товарищества собственников жилья, записи о государственной регистрации товарищества, суд установил, что общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором были приняты решения о выборе способа управления, создании товарищества собственников жилья, расторжении договора управления, утверждении устава товарищества, тарифов, смет доходов и расходов, было проведено при отсутствии кворума.
Данные обстоятельства были подтверждены тем, что ответчиком не представлено
доказательств, подтверждающих уведомление собственников помещений многоквартирного дома об организации и проведении общего собрания; в протоколе указаны собственники, не принимавшие участия в голосовании; некоторые листы голосования датированы ранее установленного срока проведения собрания; некоторые листы голосования поданы после проведения собрания; при подсчёте голосов учтены неподписанные листы голосования [6].
2. Выход за пределы компетенции
В силу ст. 181.5 ГК РФ [7], если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включённому в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Истец обратился в суд с иском, указывая, что в период с 10.04.2015 по 10.05.2015 проведено общее внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного дома в Санкт-Петербурге в форме заочного голосования. На указанном собрании приняты решения предоставить председателю Совета дома полномочия по контролю работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений; предоставить председателю Совета дома полномочия утверждать локальную смету-план текущего ремонта общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что противоречит действующему законодательству.
Удовлетворяя заявленное требование, суд указал, что в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ, действующей на момент принятия решения, полномочиями по осуществлению контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме наделён совет многоквартирного дома, а передача данных полномочий председателю Совета дома не предусмотрена.
При этом, согласно пп. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном
доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и передача данных полномочий также не предусмотрена. А в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ самостоятельное принятие решения о проведении текущего ремонта дома не входит в объём полномочий председателя Совета многоквартирного дома, который может только контролировать исполнение соответствующего решения собственников [8].
3. Увеличение бремени содержания общего имущества
Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности в силу закона (ст. 39 ЖК РФ) [9].
Несогласие собственника на увеличение расходов на содержание общего имущества может быть вызвано в том числе нарушением процедуры принятия соответствующего решения, возложением на собственников помещений обязанностей по содержанию имущества, которое принадлежит другому лицу.
Так, например, суд первой инстанции, разрешая исковые требования в части признания недействительным решения общего собрания по вопросу «Об увеличении площади придомовой территории», пришёл к выводу, что данный вопрос не относится к пределам использования земельного участка под многоквартирным домом, который сформирован, а решался вопрос о присоединении дополнительно другого земельного участка, соответственно не требуется квалифицированного большинства голосов собственников помещений многоквартирного дома. Кроме того, суд указал на необоснованность ссылки истцов о возникновении убытков, поскольку увеличение земельного участка направлено на получение выгоды собственниками.
Судебная коллегия не согласилась с данным выводом суда, указав, что согласно
С. Э. Маслей
п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Кроме того, как следует из материалов дела, земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Смежный земельный участок также поставлен на кадастровый учёт и принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Бердску.
Увеличение земельного участка возможно за счёт перераспределения смежных земельных участков и соблюдения процедуры согласования и за плату, которая определяется на основании «Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности г. Бердска», утверждённого Решением Совета депутатов г. Бердска № 658 от 23 сентября 2015 г.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что увеличение площади земельного участка за счёт смежного земельного участка не повлечёт дополнительных расходов собственников помещений многоквартирного дома, и вывод об отсутствии необходимости квалифицированного большинства собственников при решении данного вопроса являются ошибочными [10].
По другому делу суд установил, что по итогам проведения общего собрания собственников помещений в доме был определён состав общего имущества. Среди помещений, указанных в составе общего имущества, кроме прочих, указаны машино-места № 1-87 общей площадью 1418 кв. м. Общее собрание постановило определить, что оплата расходов на содержание общего имущества собственников помещений (по обязательным платежам и взносам) по данному имуществу распределяется пропорционально для каждого собственника жилого или нежилого по-
мещения в многоквартирном доме, являющегося или не являющегося членом ТСЖ «Родник», в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Вместе с тем из материалов дела следует, что спорные помещения являлись предметом инвестиционного контракта, заключённого между Правительством Москвы и ООО «ИНТС» по строительству жилого дома с нежилыми помещениями на 1-м этаже и подземным гаражом-стоянкой. Инвестиционным контрактом было предусмотрено распределение площадей в нежилых помещениях дома после его ввода в эксплуатацию между ООО «ИНТС» и Правительством Москвы. Между тем после ввода дома в эксплуатацию сторонами инвестиционного контракта не был подписан акт о реализации инвестиционного проекта, которым были бы распределены нежилые помещения в доме. Правительство г. Москвы обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованиями к ООО «ИНТС» о выделе своей доли в доме и признании права собственности на выделенные помещения. Решением Арбитражного суда Правительству г. Москвы было отказано в удовлетворении исковых требований. Таким образом, ООО «ИНТС» как застройщик дома является единственным законным владельцем указанных нежилых помещений. Учитывая вышеизложенное, помещения включены в состав общего имущества незаконно [11].
С учётом изложенного можно утверждать, что на сегодняшний день сложилась правоприменительная практика по оспариванию решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Судами выработаны критерии, на соответствие которым в каждом конкретном случае (и с учётом всех обстоятельств дела) проверяются решения, принятые общими собраниями собственников помещений. Более того, с учётом судебной практики корректируется действующее законодательство, в частности правила об уведомлении собственников о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ), о компетенции общего собрания (пп. 1.1 и 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Судя по количеству дел об оспаривании решений общих собраний собственников помещений,
следует также отметить и возросшую активность собственников помещений в решении вопросов управления общим имуществом многоквартирного дома.
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
2. См.: Новиков В. В., Разворотнева С. В., Фролова О. Е. Многоквартирный дом: как эффективно управлять своим домом и решать возникающие проблемы. - М. : Редакция «Российской газеты», 2016. - 176 с. - (Библиотечка «Российской газеты», вып. 10). - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. См.: Бычков А. Несогласное меньшинство // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 45.
4. Апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2017 г. по делу № 33-31916/2017. - Документ не опубликован.
5. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 31 мая 2017 г. по делу № 33-8833/2017. - Документ не опубликован.
6. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 28 июля 2017 г. по делу № 33-5808/2017. - Документ не опубликован.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 5 декабря 2017 г.) // СЗ РФ. - 1994. -№ 32. - Ст. 3301.
8. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 января 2017 г. по делу № 33-122/2017. - Документ не опубликован.
9. См.: Бычков А. Указ. соч.
10. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 24 мая 2016 г. по делу № 33-4977/2016. - Документ не опубликован.
11. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 июня 2017 г. по делу № 33-22860/2017. - Документ не опубликован.
