CC BY
200
ЗАЩИТА ПРАВ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Серова О.А., к.ю.н., доцент.
Место работы: Самарская гуманитарная академия.
Аннотация. В статье анализируются основные проблемы законодательного регулирования и сложности правоприменительной практики в области реализации членских прав участниками товариществ собственников жилья.
Ключевые слова: способ управления многоквартирным домом, товарищество собственников жилья, органы управления ТСЖ.
PROTECTION OF MEMBERSHIP RIGHTS OF THE MEMBERS OF HOME OWNERS ASSOCIATIONS
Olga Serova, candidate of law science, Samara academy of humanities.
Annotation. The article deals with the common legal issues when dealing with observing membership rights of the members of home owners associations.
Keywords: The way of running of tenement-house, home owners associations, management of home owners associations.
Жилищное законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов управления в многоквартирных домах. Одним из наиболее часто используемых в настоящее время способов, и широко пропагандируемом, является создание товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ). Однако распространение данного способа и применение на практике норм права, регулирующих комплекс взаимоотношений в товариществе, приводит к повсеместному ограничению и ущемлению прав и законных интересов членов ТСЖ. Проведенный анализ законодательства и правоприменительной деятельности убедительно доказывает, что количество споров в этой сфере постоянно увеличивается, вместе с тем ни законодательство, ни судебная практика не имеют на настоящий момент каких-либо эффективных механизмов воздействия на ликвидацию конфликтов.
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ в соответствии со ст. 137 ЖК РФ имеет достаточно объемный комплекс правомочий, как связанных непосредственно с эксплуатацией общего имущества, его капитальным ремонтом и реконструкцией, так и включая право на отчуждение имущества, принадлежащее товариществу.
Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество либо в момент
его создания (ст. 143 ЖК РФ), либо после возникновения права собственности на помещения в доме, где подобное товарищество уже создано.
Момент прекращения членства в ТСЖ также увязан с возможным возникновением двух обстоятельств: либо заявление о выходе из членов ТСЖ, либо момент прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Основная возможность оказывать влияние на деятельность ТСЖ связана с участием в органах управления товариществом. В соответствии со ст. 144 ЖК РФ в ТСЖ действует два органа управления - общее собрание членов товарищества и правление. Таким образом, законодатель предусмотрел двухзвенную структуру управления данным юридическим лицом. Анализ закона в части регламентации системы управления в ТСЖ показывает, что законодатель в значительной степени использовал опыт формирования подобной системы управления в хозяйственных обществах. Однако реальная практика показывает, что большинство ТСЖ не имеет возможности использовать профессиональных юристов для организации управления товариществом. Более того, многие члены ТСД и непосредственно органов управления уверены, что самостоятельно в состоянии разобраться с теми или иными положениями закона. Комплекс субъективных и объективных причин, от правовой неграмотности до сознательного введения в заблуждение членов ТСЖ и нарушения закона, приводит к фактической неле-гитимности принимаемых решений органами управления ТСЖ.
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества собственников жилья. Компетенция общего собрания может быть подразделена на исключительную и альтернативную. Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции, указаны в п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Это внесение изменений в устав, решение о реорганизации или ликвидации товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образование специальных фондов, принятие решения о получении заемных средств, утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии, определение размера вознаграждения членов правления товарищества, принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и пр.
К компетенции общего собрания может быть отнесено решение иных вопросов, согласно положениям устава.
Учитывая характер взаимоотношений в товариществе, общее собрание вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества (п. 4 ст. 145 ЖК РФ). Однако непосредственно при проведении общего собрания должна рассматриваться только заранее утвержденная повестка дня, так как в силу п.2 ст. 146 Жк РФ общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Соответственно, не является законным рассмотрение так называемого вопроса «разное», содержание которого не известно членам ТСЖ на момент организации и проведения собрания. Вместе с тем подобная практика достаточно распространена.
В установленном порядке организации и проведения общего собрания членов ТСЖ значимым действием является наличие уведомления о проведении собрания, предоставленного в письменной форме под расписку, либо почтовым отправлением (заказным письмом). Срок
1S7
Бизнес в законе
4,2009
направления уведомления законом установлен не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. При этом законом не предусмотрено информирование о проведении собрания на информационных досках в подъездах ТСЖ, так как доказать факт наличия или отсутствия такого уведомления не представляется возможным.
Не менее важным является определение формы проведения собрания. Так, например, в ТСЖ г. Самары собрание проводилось в очно-заочной форме (очная форма и, частично, заочное голосование, согласно протоколу). Однако в Жилищном кодексе не допускается смешение форм собрания в виде совместного присутствия собственников помещений и в форме заочного голосования (ст.47 ЖК РФ). Для ТСЖ в соответствии с п. 6 ст. 146 ЖК РФ допускается проведение голосования посредством опроса в письменной форме как альтернатива проведению собрания в очной форме. При смешении указанных форм повышается в значительной степени угроза подтасовки тех или иных вариантов голосования. Использование заочной формы влечет необходимость тщательной подготовки к проведению собрания и создание эффективных контрольных механизмов со стороны членов ТСЖ за действиями правления.
Кроме того, практика показывает, что допускается смешение двух видов общих собраний - собственников жилья (ст.ст. 44-46 ЖК РФ) и членов ТСЖ (ст.145,146 ЖК РФ). Для обывателей различия между этими собраниями незначительны, однако согласно нормам Жилищного кодекса компетенция и статус данных органов различны. При этом ситуацию усугубляет тот факт, что в протоколах, как правило, отсутствует информация о категориях участников подобного общего собрания (члены ТСЖ и собственники жилья, не являющиеся членами ТСЖ) и данных по их голосованию. Это влечет недействительность собрания и возможную отмену принятых решений. Норма пункта 2 ст. 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Тем не менее, на практике подобные расчеты не производятся, более того, в уставе ТСЖ закрепляются положения, что для удобства подсчета каждому члену ТСЖ (а не собственникам квартиры) принадлежит один голос. То есть нарушается основной принцип управления в ТСЖ - «больше метров, больше прав».
В соответствии с п. 3 ст. 146 ЖК РФ общее собрание правомочно, если на нем присутствует более половины членов товарищества или их представителей. Однако во многих случаях правление, ответственное за проведение общего собрания, предварительно не готовит явочные листы, не подсчитывает точное количество голосов в соответствии с нормами действующего законодательства.
Во многих ТСЖ произошла фактическая подмена власти общего собрания членов ТСЖ деятельностью правления. Возможности получить достоверную и полную информацию о его работе многие собственники лишены. В связи с этим о нарушении своих прав они узнают очень поздно. На основе подтасованных протоколов проведения общих собраний членов ТСЖ (где отсутствовал кворум для принятия любого решения) вносятся изменения в устав, изменяется штатное расписание, увеличива-
ется размер взимаемых расходов на содержание общего имущества. При этом сам законодатель достаточно жестко ограничил возможности защиты прав членам ТСЖ. На основе п. 6 ст. 46 ЖК РФ право на обжалование в судебном порядке действует в течение 6 месяцев. При этом устанавливаются следующие необходимые условия для обжалования:
- присутствует нарушение требований кодекса
- истец не принимал участия в собрании
- истец принимал участие, но голосовал против
- нарушены права и законные интересы.
Однако суд с учетом обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Понятие «существенность» в данном случае может трактоваться достаточно субъективно. В связи с этим необходимо разработать специальные механизмы разрешения конфликтов между членами ТСЖ и его органами управления, в том числе путем закрепления правил о подаче коллективных исков, контроль органов государственной (муниципальной) власти за деятельностью правления товарищества. Любые попытки использования административного механизма в описываемых ситуациях не имеет позитивного эффекта, так как, во-первых, государственные органы практически не имеют полномочий по надзору за деятельностью органов управления ТСЖ, а во-вторых, налагаемые штрафы «наказывают» все товарищество, всех его членов (равномерно распределяясь на затраты всех участников), а не конкретных лиц виновных в злоупотреблении своими полномочиями. Вместе с тем, многие конфликтные ситуации могут в ближайшее время иметь серьезные социальные последствия, на которые власть не сможет не реагировать.
Как уже отмечалось ранее, в работе большинства ТСЖ не присутствует планомерное профессиональное юридическое сопровождение. И это обстоятельство повышает значимость публикаций по данной тематике, рекомендуемых для изучения широкому кругу заинтересованных лиц. Однако многие авторы вообще избегают рассматривать возможные опасности использования данной организационно-правовой формы1. Во всех случаях дается характеристика положительным чертам ТСЖ, включающая в себя «прозрачность» финансовых потоков, открытый характер деятельности ТСЖ, способствование самоорганизации жильцов и поднятие «духа дома». Но в завершении указывается, например, что «минусом» этой формы территориального общественного самоуправления является то, что товарищество - это юридическое лицо со всеми вытекающими обстоятельствами2. Какие обстоятельства вытекают из данного факта, автор оставил за рамками исследования.
Тем не менее, даже не часто встречающееся утверждение - «нормы о ТСЖ можно легко использовать для любых манипуляций с собственниками жилых помеще-ний»3, являются значимым стимулом законодателю акти-
1 См., например: Грудицына Л. Вопросы создания и деятельности товариществ собственников жилья // Адвокат. 2006. №3.
Grudicina L. Questions of foundation and activities of home owners associations // Solicitor. 2006. № 3
2 Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. 2006. №8.
Kameneva E. Developing of law dealing with home owners associations // Housing law. 2006. № 8.
3 Щенникова Л.В. «Собственник» звучит гордо. И выгодно (страсти по ТСЖ) // Юрист.2005.№9.
Schennikova L. Homeowners is proud and profitable // Lawyer. 2005. № 9.
визировать свою деятельность в направлении усиления защиты интересов собственников жилья в многоквартирных домах.
