Понятие стоимости земли. Оценка городских земель Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

руб., т. е. сохранятся на уровне, имевшемся в 2008 г. Указанное является пессимистической оценкой дл случая, когда причины кризисных явлений в экономике окажутся более глубокими, чем предполагается в настоящее время, и в 2009 г. не проявится улучшение экономической ситуации в стране в целом и в регионе в частности.

4. На основании моделирования процесса прогнозирования и сравнение его результатов с реальными поступлениями в бюджет в 2005-2008 гг., определена точность представленного прогноза— около 15 %.

Учитывая многочисленные неопределенности экономической ситуации, целесообразно поквартальное уточнение прогнозов поступлений с использованием актуальной информации. Безусловно, приведенные расчеты носст приближенный хааактер и не учитывают ряда факторов, определяющих деятельность конкретных предприятий. Достоинством предложенного алгоритма расчетов является ею простота и возможность реализации с минимальным привлечением используемой информации.

Выводы.

1. Ожидаемый в 2009 г. объем поступлений в тeppитopиауный бюджет в целом соответствует поступлениям 2008 г.

2. Представленная методика расчетов применима для прогнозной оценки поступлений в бюджеты местного уровня.

3. Алгоритм расчетов применим в условиях изменения экономической ситуации на уровне субъекта РФ.

УДК 332.62

Н.А. Шибаева (Тула, ТулГУ)

ПОНЯТИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ. ОЦЕНКА ГОРОДСКИХЗЕМЕЛЬ

Анализируются методы оценки городских земель, подчеркивается предпочтительность тех из них, коотоые сводят к минимуму влияние экспертных решений и оценок.

Стоимость — это свойство, объективно присущее городским и региональным землям. Ее называют иногда пользовательской стоимостью, или функциональной стоимостью. Она характеризует меру удобства или выгоды (что, по сути, одно и то же) от занятия данного земельного участка под конкретную функцию (вид деятельности) по сравнению с удобством или выгодой от занятия другого земельного участка. Это удобство или выгода определяется суммой затрат, связанных с размещением данной функции на данном участке (локализационных затрат), и затрат и потерь (включая упущенную выгоду) в процессе деятельности, свойственной данной функции, определяемых положением участка по отношению ко всем

функционально-планировочным элементам города. Чем меньше эта сумма затрат и потерь, тем выше преимущество (рента) от занятия данного земельного участка под данную функцию.

Оценка территооий и земель вeдeтcя с точки зрения функций, под которые возможно их использование в соответствии с градосттоительны-ми регламентами (базовых функций), в том числе с точки зрения функций существующего использования. Каждый вид существующего использования тееритории может быть отнесен к одной из базовых функций.

Анализ методов оценки земеж неразрывно связан с определением целей и видов оценки. Существенное значение имеет диффееенциация оценки на индивидуальную и массовую (кадастровую).

Индивид льна оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оцени она может проводиться исхода из существующей ситуации (т. е. при существующем функциональном использовании участка и в существующей функционально-планировочной ситуации) или с учетом перспективы. Оценка в существующей ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аленды. Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия. Варианты решения рассматриваются в контексте прогнозируемых изменений общегородской и локальной функционально-планировочной ситуации исходя из проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки района и ожидаемых сроков завершения строительства крупных объектов, таких, как новые участки и станции метрополитен а, крупные жилые массивы, объекты тооговли и т. д. При ин диви дуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются соответствующие методы, такие, как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и т. д. При индивидуальной оценке, исходящей из учета перспективы, используются доходный метод и сопутствующая ему совокупность дисконтных расчетов (шесть функций денег), а также метод аналогов, используемый в обоих случаях. В свою очередь, метод аналогов предполагает тщательный учет факторов микроположения земельного участка: его размета, конфигурации, местоположения в квартале, ближайшего соседства и т. д., существенно важных с точки зрения функции, под которую иcпoузyeтcя или предполагается использовать данный участок.

Рассматриваемая функция имеет специфический, индивидуальный халактер и описываетст более подобно, чем базовая функция, к котсфой она относится. Например, базовая функция «Общественное питание» может в конкретной ситуации реализоваться как ресторан национальной кухни на 10 столиков. Наиболее трудным пи использовании метода аналогов является учет факторов макроположения, т. е. местоположения данного квартала в городе. Для учета влияния этих фактооов на стоимость городских земеж должны использоватьст специальные методические и инструментальные

средства, основанные на математическом моделировании факторов макроположения и соответствующих компьютерты: программах, разрабатываемых для осуществления массовой поквартальной оценки городских земел. Стоимость земли участка определяетст на базе стоимости земель квартала путем ее корректировки с учетом факторов микроположения.

Массовая оценка гооодских земель проводитст обычно в кадастровых целях при создании в городе системы земельного кадастра, включающего две основные подсистемы: подсистему учета и регистрации и подсистему оцени городских земель. Система кадастровой оцени городских земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка — основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы длл расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации — в оценку земельных участков. Поучастковая оценка — нижний уровень, фоомируемый на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный длл инфoчмaцдoннoгo обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотек. Телриториально-экономическое зонирование — верхний уровень, имеющий наглядный, обзоонш характел и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгоссочные или поисковые решения.

Налогообложение, являясь главным побудительным мотивом создания земельных кадастров, — не единственна цель оценки земель. В современном обществе массова оценка земель используется в следующих целях:

- в фискальных целях в форме налогообложения недвижимости, ставок арендной платы, выкупа прав аренды и других формах;

- для инфоомационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотек;

- для оценки эффективности существующего функционального использования телритории, расчетной поддержки проектных раработок генерального пана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегооодского характера;

- для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости гооодских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям.

Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территолии), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под лю-

бую баовую функцию. То же относится к оценке земель в голоде, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т. д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции, как жилье, здуaвooxpaнeниe, спорт, рекреации и т. д. Как уже отмечалось, местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центр голода и другим элементам функциональнопланировочной сттуктуры является важнейшим фактолом, определяющим его стоимость, а следователно, и оценку.

Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен производитьст методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситтации и должную меру влияния каждого из факторов на реззльтат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно рарабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и взвешивающие коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно носит отпечаток субъективного мнения коллектива экспертов. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводя влияние экспертных решений и оценок к минимуму.

Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляютст в явном виде и проверка реззльтатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая ауди-тола использовать ддугие источники или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой фолме, зафудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства должны насторожить аудитора, по скол ку обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.

Внутренняя непротиволечивость реззльтатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки являются выборочная про-велка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаютст интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в ползу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно длл вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если же уже на этом уровне в работе обнаруживаются противолечия, это, скорее всего, значит, что работа сделана некачественно, есси только автор не предъявит убедительных объяснений.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: учеб. пос., пел. с англ.

— М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2004.

2. Кочетков Ю., Калинина Н. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты // Научный парк. — 1998. — № 1.

3. Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель. — М. : Дело, 1 998.

4. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Моделное и инфoлмaцдoннoe обеспечение массовой оценки территории города) // Вопросы оценки. — 2005. — № 4.

5. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки голодских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. — июнь 2007. — № 39.

УДК 159.9.01:338.5

Т. А. Федорова (Тула, ТулГУ)

СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К АНАЛИЗУПРОЦЕССА ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Системный подход к анализ процесса формирования стоимости позволяет выявить действующие в рамках систем усиливающие и уравновешивающие обратные связи, устойчивые модели принятия решений, влияющих на стоимость предприятий на современном этапе развития экономики России.

Стратегия предприятия — это политика эффективного сосуществования с внешней сседой. В качестве интегрального индикатола реализации раработанной сттатети со стороны внешней среды можно рассматривать рыночную оценку стоимости предприятия. Каждый инвестор заинтелесо-ван в сохханении и приумножении своих инвестиций. Рост стоимости предприятия свидетельствует об укреплении его позиции на рынке, росте уровня конкурентоспособности и открытости и, как следствие, доверии фондового рынка к компетентности менеджмента предприятия. Это позволяет менеджменту реализовывать крупные проекты, привлекая большие объемы финансовых ресурсов на более благоприятных условиях, что в свою очеледь способствует дальнейшему равотию и укреплению конкурентных позиций предприятия.

Напротив, недостаточно эффективна стратеги или ее неэффективна реализация менеджментом приводят к ослаблению позиции предприятия на рынке, сокращению его стоимости. В подобной ситуации менеджменту предприятия трудно, а часто просто невозможно прилечь новых инвесторов и дополнительные ресурсы не только для развития, но и удержания стоимости предприятия на достигнутом ууовне.