CC BY
100Ю.А. ВИДЗЯЙЛО, A.M. СЕРГЕЕВ, магистранты юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ СЕРВИТУТА, ОСНОВАНИЯ ЕГО УСТАНОВЛЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ: СОВРЕМЕННОЕ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
Сервитут, т.е. право ограниченного пользования чужой вещью, зародился еще в Древнем Риме и впоследствии был воспринят правовыми системами многих государств. Не является исключением и Российская Федерация. В последние годы сервитуты в Российской Федерации приобретают все большее распространение. Доказательством тому служат статистические данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Но распространение практики применения сервитутов в Российской Федерации происходит в условиях недостаточно развитой нормативной базы, что вызывает значительные трудности.
Несмотря на активное развитие сервитутных отношений в нашей стране, проблемой остаются недо-
Ya.A. VIDZYAYLO, A.M. SERGEEV,
master's students of law faculty of the Finance university under the Government of the Russian Federation
THE CONTENT AND GENERAL PROVISIONS OF SERVITUDE, GROUNDS FOR ITS ESTABLISHMENT AND TERMINATION: MODERN LAW REGULATIONS AND PROSPECTS FOR LEGISLATIVE IMPROVEMENT
Servitude is a right of a limited use onto the property of another person without possessing it. This right originates in ancient Rome and it was subsequently accepted by legal systems thought the world. Legal system of Russian Federation is no exception. In recent years, easements in the Russian Federation is becoming more and more widely. This has been proved by statistical data of Federal service of state registration, cadastre and cartography. But the spread of the practice of application of easement in the Russian Federation occurs in the conditions of underdeveloped regulatory framework that causes significant difficulties.
However despite of the active evolvement of servitude relations in our country problem remains. In the
статочность и несовершенство правового регулирования института сервитута в современном российском законодательстве. Определенные шаги на пути к решению этой проблемы предпринимаются в законопроекте № 47538-6 о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Он предусматривает достаточно подробную правовую регламентацию отношений, связанных с серви-тутами, и содержит при этом ряд прогрессивных новелл (например, закрепляет возможность существования отрицательных сервитутов). Имеющиеся в этом проекте положения в случае придания им законной силы позволят устранить многие пробелы в нормативном регулировании института сервитута в Российской Федерации.
Ключевые слова: сервитут, ограниченное вещное право, служащая вещь, господствующая вещь, положительные и отрицательные серви-туты.
core of it lays insufficiency and imperfection of modern statutory regulation of servitude institute in modern Russian Civil legislation. Certain steps on the way to solving this problem are being made in the draft law 47538-6 on amendments to the Civil code of the Russian Federation. It provides a fairly detailed legal regulation of relations connected with easements, and contains a number of progressive novelties (for example, establishes the possibility of existence of negative servitudes). In this project the provisions in the event of a legally valid will eliminate many gaps in the normative regulation of the Institute of easement in the Russian Federation.
Key words: servitude, limited right of ownership, subordinate property, dominant property, positive and negative servitudes.
В последние годы сервитуты в Российской Федерации приобретают все большее распространение. Доказательством тому служат статистические данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно этим данным, за период с января по сентябрь 2013 г.1 только в отношении земельных участков было зарегистрировано 3866 серви-тутов, из них 2257 установлены в интересах физических лиц, 746 — в интересах юридических лиц. За аналогичный период 2012 г.2 было зарегистрировано всего 2057 земельных сервитутов, из них 714 — в интересах физических лиц, а 678 - в интересах юридических лиц.
Однако распространение практики применения сервитутов в Российской Федерации происходит в условиях недостаточно развитой
1 См.: Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь - сентябрь 2013 года // Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Офиц. сайт] // http://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_news?news_id=28523&news_line_id=11402 (Дата обращения: 25.01.2014 г.).2 См.: Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь -сентябрь 2012 года // Там же // http:// rosreestr.ru/wps/portal/cc_news?news_ id=18983&news_line_id=11402 (Дата обращения: 25.01.2014 г.).
нормативной базы, что вызывает значительные трудности. В частности, в гл. 17 ГК РФ закреплено всего четыре статьи (ст. 274-277), содержащие положения, которые лишь в общих чертах раскрывают признаки, цели установления, основания приобретения и прекращения сервитутов. Подробная же их регламентация отсутствует. Земельный кодекс РФ содержит одну статью (ст. 23), посвященную регулированию публичного сервитута. В связи с этим приходится констатировать, что правового регулирования института сервитута в том виде, в котором оно существует в действующем законодательстве, недостаточно, назрела объективная необходимость его реформирования.
В настоящее время Государственной Думой принят в первом чтении законопроект № 47538-63 (далее - Проект), предполагающий внесение значительных изменений в современное гражданское законодательство. Реформирование планируется и в части правового регулирования сервитутных отношений. Так, Проект предлагает посвятить сервитутам целую главу, состоящую из двух параграфов, которые устанавливают весьма детальную и раз-
3 См.: Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «Консультант Плюс».
вернутую правовую регламентацию, предполагающую при этом целый ряд новелл.
В этой связи считаем необходимым рассмотреть положения указанного законопроекта в сравнении с нормами действующего законодательства о сервитутах и оценить возможные перспективы совершенствования последнего.
В первую очередь следует определить, что представляет собой сервитут. В ст. 274 действующей редакции ГК РФ указывается, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Вряд ли можно признать это определение удачным. Во-первых, оно не отражает все существенные признаки сервитута, раскрывая лишь общий смысл этого понятия. Во-вторых, в ст. 274 ГК РФ определение дается лишь земельному сервитуту, хотя по правилам ст. 277 ГК РФ сервитут может обременять также здание или сооружение. Кроме того, в указанном определении неоднократно употребляется понятие «соседний участок», которое нагромождает определение и создает излишнюю путаницу, потому что используется для обозначения двух разных земельных участков, расположенных рядом с участком сервитуария. Наконец, данное определение в силу своей фор-
мулировки изначально не учитывает случай установления сервитута в отношении чужого земельного участка для собственника здания (сооружения), которое на этом участке находится. Ведь если следовать букве закона, то сервитут может быть установлен только в отношении соседнего земельного участка, но не того же самого, на котором расположено здание.
Еще одно определение понятию «сервитут» можно обнаружить в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем сервитут понимается как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Это определение более лаконично, в нем ясно определено, что право ограниченного пользования может быть установлено в отношении любого объекта недвижимости, а не только земельного участка. Позитивным моментом является также указание на объективную обусловленность его установления.
В свою очередь, Проект изменений в Гражданский кодекс РФ предлагает более широкое, по сравнению с приведенными выше, определение, в соответствии с которым земельный участок, здание или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществле-
ния принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение, в том числе незавершенное строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута.
Нетрудно заметить, что это определение вводит новую терминологию, которая, не будучи закрепленной в действующем ГК РФ, давно используется в теории гражданского права. Так, Проект выделяет служащую вещь, под которой понимает земельный участок, здание или сооружение, обременяемое правом ограниченного пользования, и господствующую вещь, которая представляет собой земельный участок, здание или сооружение (в том числе незавершенное строительством), осуществление права собственности на которое невозможно без установления сервитута. Употребление этих двух терминов в определении сервитута позволяет использовать их в дальнейшем по тексту главы, а значит - экономить нормативный материал.
Другим достоинством этого определения является указание на важнейшую предпосылку возникновения сервитутных отношений — невозможность использования господствующей вещи по назначению без установления сервитута в отношении служащей вещи. В нормах о сервитуте, существующих в настоящий момент, употребляется такое неопределенное понятие, как «нужды», что не вполне оправдан-
но. Ведь нужды у собственника господствующей вещи могут быть разные, в том числе не связанные с использованием принадлежащей ему недвижимости по назначению, которые при этом не могут быть реализованы без использования соседней недвижимости. Проект правильно делает акцент на обусловленности установления сервитута объективными причинами, вызванными необходимостью владения, пользования и распоряжения господствующей вещью именно в соответствии с ее назначением.
Однако рассматриваемое определение не лишено недостатков. В частности, представляется нецелесообразным перечисление в нем тех объектов недвижимого имущества, которые могут являться служащей и господствующей вещью, тем более что их перечень, данный в определении, не является полным: п. 7 ст. 301 законопроекта разрешает применять правила о сервитуте и к помещениям. Чтобы не нагромождать определение, разумно было бы заменить такое перечисление словами «недвижимая вещь» или «объект недвижимого имущества». В целом хочется отметить не совсем удачное построение этого определения. Учитывая, что закон должен быть понятен прежде всего населению, не имеющему юридического образования, было бы логичнее, на наш взгляд, построить формулировку этого сложного понятия по схеме «сервитут — это...», а не давать ему определение косвенно.
Стоит обратить внимание на то, что в действующем ГК РФ отсут-
ствуют нормы, определяющие содержание сервитута. Этот пробел пытаются восполнить разработчики Проекта.
Важной новеллой в законопроекте является деление сервитутов по их содержанию на положительные и отрицательные. В силу положительного сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью, а в силу отрицательного — запрещать собственнику служащей вещи пользоваться этой вещью определенным образом. По смыслу п. 1 ст. 301.1 Проекта могут существовать и смешанные серви-туты, хотя напрямую такое понятие в законопроекте не закреплено.
Следует отметить, что существующая на сегодняшний день модель сервитута не предполагает возможности запрещать собственнику служащей вещи совершение каких-либо действий в отношении своей недвижимости, что является серьезной проблемой4. Принятие законопроекта в части, предусматривающей существование отрицательных сервитутов, стало бы несомненным достижением в развитии гражданского законодательства.
В Проекте отмечается, что на собственника служащей вещи не может быть возложена на основании сервитута обязанность выполнять какие-либо действия (в том числе работы или услуги) для об-
4 См.: Рябов A.A. Отрицательные сер-витуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал росс. права. 2007. № 5. С. 67 - 75.
ладателя сервитута или в его интересах (п. 3 ст. 301.1). Это правило, равно как и деление сервитутов на положительные и отрицательные, существовало еще в Древнем Риме. Согласно высказыванию римского юриста Помпония, «природа сервитута не в том, чтобы кто-либо произвел какое-либо действие, например уничтожил строения и предоставил более приятный вид на окружающую участок соседа местность, или чтобы он нарисовал у себя картину, но в том, чтобы лицо допускало что-либо или не делало чего-либо...»5.
Как и любое другое ограниченное вещное право, сервитут обременяет чужую недвижимость и следует за вещью, т.е. сохраняется в случае перехода прав на служащую вещь к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Кроме того, сервитут не может быть отчужден отдельно от права собственности на господствующую вещь (п. 2 ст. 275 ГК РФ, п. 5.4 Концепции). Эти важные правила, однако, не находят своего закрепления в Проекте. В нем лишь указано, что сервитут сохраняется при принудительном изъятии служащей или господствующей вещи независимо от оснований изъятия.
Исходя из правил п. 2 ст. 274 ГК РФ, обременение недвижимой вещи сервитутом не лишает ее собственника прав владения, пользования и распоряжения ею. Похожая форму-
5 Цит. по: Юсибов Г.Б. Понятие и юридическая природа сервитутов // Вестник Владимир. юрид. ин-та. 2010. № 3 (16). С. 179.
лировка находит свое закрепление и в законопроекте, однако в ней ничего не сказано о праве пользования: «Сервитут не лишает собственника служащей вещи владения и распоряжения ею». Отсюда следует, что собственник служащей вещи будто бы лишается права пользования ею. Однако это в принципе невозможно.
Как указано в юридической литературе, сервитут — это право ограниченного пользования, т.е. такого пользования, которое не препятствует собственнику служащей вещи даже во время действия сервитута пользоваться своей вещью, а только стесняет его в осуществлении этого правомочия6. Аналогичная мысль содержится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации7 (далее — Концепция), где сказано следующее: сервитут «не должен полностью или в значительной мере лишать собственника служащей вещи правомочия пользования».
Исходя из изложенного, правильнее было бы оставить неизменной формулировку, содержащуюся сегодня в п. 2 ст. 274 ГК РФ.
6 См.: Петровская Т.С., Петровская О.С. Земельный сервитут в концепции принимаемых изменений в гражданское законодательство // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2 // СПС «Кон-сультантПлюс».
7 Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. (см.: Вестник ВАС РФ. 2009. № 11).
Проект также определяет, что сервитут должен осуществляться наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению, и с причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства (п. 2 ст. 301.1). Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника служащей вещи возможности использовать ее по назначению либо затрудняет ее использование настолько, что служащая вещь утрачивает свое назначение (абз. 2 п. 1 ст. 301). Хотя эти правила вытекают из толкования норм современного законодательства, их текстуальное закрепление не будет лишним.
Как в действующей редакции ГК РФ, так и в законопроекте определено, что сервитут устанавливается по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора — судом. В п. 3 ст. 274 ГК РФ отмечается, что сервитут подлежит государственной регистрации в установленном порядке. В гл. 20.2 законопроекта такого упоминания нет, хотя обязательность государственной регистрации этого ограниченного вещного права вытекает из общих положений о вещных правах (ст. 224). Представляется, что повтор такого правила в гл. 20.2 «Сервитут» необходим постольку, поскольку он содержится в главах, посвященных иным ограниченным вещным правам (праву постоянного землевладения, праву застройки и др.).
Хотя по общему правилу серви-туарием может быть лишь собст-
венник господствующей вещи, сервитут согласно Проекту может устанавливаться также по требованию лица, имеющего ограниченное вещное право, включающее правомочия владения и пользования господствующей вещью. Аналогичное правило содержится сегодня в п. 4 ст. 274 ГК РФ.
Его закрепление вполне обоснованно. Если лицо, которое в силу ограниченного вещного права (например, права застройки) владеет и пользуется господствующей вещью, не имеет возможности реализовать свое право без установления сервитута (например, строительного), то целесообразно позволить такому лицу проявить инициативу и самому обратиться с требованием об установлении сервитута. Правда, в законопроекте говорится, что такое требование может исходить и от лица, обладающего ограниченным вещным правом на служащую вещь. Однако не понятно, по каким причинам такое лицо может быть заинтересовано в ограничении прав на ту недвижимую вещь, которой он сам же владеет и пользуется.
В действующем ГК РФ остаются неурегулированными такие важные вопросы, как содержание соглашения об установлении сервитута, его форма, определение соразмерной платы за сервитут и т.д. В законопроекте предпринимается попытка решить эту проблему.
Согласно п. 5 ст. 301.1 Проекта в договоре об установлении сервитута, равно как и в судебном решении (в случае не достижения сторонами соглашения об установлении или
условиях сервитута), обязательно должны быть указаны:
1) вид устанавливаемого сервитута;
2) условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, в том числе периодичность осуществления);
3) размер платы за сервитут.
Сервитут (по общему правилу)
является бессрочным. Однако Проект делает оговорку: «если иное не установлено настоящим Кодексом». Таким образом, допускается существование срочных сервитутов.
Договор об установлении сервитута согласно законопроекту должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет его недействительность.
В отдельную статью в Проекте выделяются нормы, посвященные плате за сервитут (ст. 301.2). По общему правилу сервитуты являются возмездными, причем плата за сервитут может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей в денежной или иной форме. Безвозмездные серви-туты возможны, но лишь при условии, что цели их установления не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности собственниками господствующей и служащей вещей.
Рассматривая статью, посвященную плате за сервитут, необходимо обратить внимание на следующее: п. 2 ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта дословно воспроизводит предусмотренное в предыдущей статье (п. 5 ст. 301.1) правило о том, что
размер платы за сервитут определяется договором об установлении сервитута, а в случае спора — судом. Такие повторы понапрасну расходуют нормативный материал, а поэтому недопустимы.
Как отмечается в Концепции, сервитут хоть и бессрочен, но не вечен. Действующий ГК РФ предусматривает лишь два основания прекращения сервитута: отпадение оснований, по которым он был установлен, а также невозможность в результате обременения сервитутом использовать служащую вещь в соответствии с ее назначением. В Проекте этот перечень существенно расширяется. Добавляются следующие основания:
1) соглашение собственников вещей, связанных сервитутом, о его прекращении;
2) соединение служащей и господствующей вещей;
3) истечение срока сервитута (если он установлен);
4) решение собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи;
5) совпадение в одном лице права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, и здание или сооружение, расположенное на таком земельном участке.
Полагаем, что последнее из приведенных оснований прекращения сервитута является частным случаем предпоследнего, поэтому выделение его в качестве самостоятельного основания излишне. Целесообразнее закрепить лишь общее правило, в соответствии с которым сер-
витут прекращается при совпадении в одном лице собственника господствующей и служащей вещей.
В заключение необходимо отметить, что правовое регулирование сервитутов в современном российском законодательстве нельзя назвать совершенным. Главной проблемой является его недостаточность: остаются неурегулированными многие важные вопросы, такие как содержание сервитута, объем права пользования, предоставляемого сервитуарию, существенные условия договора об установлении сервитута, плата за сервитут и т.д.
Определенные шаги на пути к решению этой проблемы предпринимаются в законопроекте № 475386 о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Он предусматривает достаточно подробную правовую регламентацию отношений, связанных с сервитутами, и содержит при этом ряд прогрессивных новелл (например, закрепляет возможность существования отрицательных сервитутов). Имеющиеся в этом Проекте положения в случае придания им законной силы позволят устранить многие пробелы в нормативном регулировании института сервитута в Российской Федерации. Однако указанный законопроект нуждается в некоторой доработке. В частности, в нем можно заметить нарушения правил законодательной техники (например, необоснованные повторы). Кроме того, ряд существенных положений, содержащихся в действующем законодательстве, не находит своего отражения в законопроекте (напри-
мер, правила о сохранении сервитута при переходе прав на служащую вещь к другому лицу, о невозможности его отчуждения отдельно от права собственности на господствующую вещь и т.д.).
Библиографический список:
1. Петровская Т.С., Петровская О.С. Земельный сервитут в концепции принимаемых изменений в гражданское законодательство // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2 // СПС «Кон-сультантПлюс».
2. Рябов A.A. Отрицательные серви-туты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал росс. права. 2007. № 5. С. 67 - 75.
3. Юсибов Г.Б. Понятие и юридическая природа сервитутов // Вестник Владимир. юрид. ин-та. 2010. № 3 (16). С. 179.
4. Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь - сентябрь 2013 года // Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Офиц. сайт] // http://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_news?news_id=28523&news_line_id=11402 (Дата обращения: 25.01.2014 г.).
5. Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь - сентябрь 2012 года // Федеральная служба государственной регист-
рации, кадастра и картографии [Офиц. сайт] // https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_news?news_id=18983&news_line_id=11402 (Дата обращения: 25.01.2014 г.).
References (transliteration):
1. Petrovskaja T.S., Petrovskaja O.S. Zemel'nyj servitut v koncepcii prinimaemyh izmenenij v grazhdanskoe zakonodatel'stvo // Pravovye voprosy nedvizhimosti. 2012. № 2 // SPS «Konsul'tantPljus».
2. Rjabov A.A. Otricatel'nye servituty i servitut vida v rossijskom grazhdanskom prave // Zhurnal ross. prava. 2007. № 5. S. 67 - 75.
3. Jusibov G.B. Ponjatie i juridicheskaja priroda servitutov / / Vestnik Vladimir. jurid. in-ta. 2010. № 3 (16). S. 179.
4. Svedenija o dejatel'nosti Federal'noj sluzhby gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii po gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim za janvar' -sentjabr' 2013 goda // Federal'naja sluzhba gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii [Ofic. sajt] // http:/ / rosreestr.ru / wps / portal / cc_news?news_id=28523&news_line_id=11402 (Data obrashhenija: 25.01.2014 g.).
5. Svedenija o dejatel'nosti Federal'noj sluzhby gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii po gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim za janvar' -sentjabr' 2012 goda // Federal'naja sluzhba gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii [Ofic. sajt] // https: / / rosreestr.ru/wps/portal/ cc_news?news_id=18983&news_line_id=11402 (Data obrashhenija: 25.01.2014 g.).
