CC BY
25
"строительство-недвижимость" в рамках существующих теорий и законов, подтверждать их идеи и разработки, развить их до прикладного уровня и практического использования (что и является задачами наших дальнейших исследований).
ЛИТЕРАТУРА
1. Киракосян С.Ю., Жучков O.A. Систематизация организационно-технологических решений строительного производства в жизненном цикле объектов недвижимости/ Сб. науч .тр. III международн. науч.-практ. конф. "Наука и образование XXI в." - Рязань: Современный технический университет, 2009. - Зс.
2. Развитие городской застройки и сопровождение её специалистами как недвижимости: отчет о НИР (промежуточ.): 10-02/Дальневосточ. гос. техн. ун-т; рук. Жучков O.A.; исполн.* Гаврилов H.A. [и др.] - Владивосток, 2008. - 65 е., библиогр.: с. 62-64. - инв. № 070 104 Н.
3. МДС 12-81.2007 Методические рекомендации по разработке и оформлению проекта организации строительства и проекта производства работ. - М.: ЦНИИОМТП, 2007.
4. Разработка методических основ системного проектирования организации строительства и производственного планирования в современных условиях [текст]: отчет о НИР (заключ.): 08-1.4/ Дальневосточ. гос. техн. ун-т; рук. Жучков O.A.; исполн. Спичак B.C. [и др.]. — Владивосток, 2009 -32с, библиогр.: с.31. - № ГР №731020.
Орлов Е.А.
ПОЭТАПНАЯ ДОКАЗАТЕЛЬНОСТЬ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ПО ОБЪЕКТАМ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНАЛЬНЫХ КЛАСТЕРАХ
Современные проблемы цепочки «качества жизни населения» (качество образования -инновационная активность — конкурентоспособность — эффективность экономики) в России восходят к событиям 90-ых годов прошлого столетия. Главные из них: новый общественно-политический строй, изменения социально-экономической основы общества и переход к рыночным отношениям с возрастающим выходом в мировое пространство. Эти условия привели к образованию одной из важнейших (и новых для России) категорий реальной рыночной экономики - недвижимости, как особого вида собственности, рыночного оборота и управления. Успех её создания, использования, развития и ликвидности определяется наличием эффективного собственника и системного менеджмента. Отсюда следует, что в целевой установке строительной деятельности произошел переход от ориентации на сдачу-приемку «строительных объектов» для эксплуатации к созданию и сопровождению их как «объектов недвижимости» на всем протяжении «жизненного цикла» (ЖЦ).
В этих условиях строительство выступает уже не как отрасль общественного хозяйства (и даже «строительный комплекс»), а как экономический процесс, представляющий собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала в течение ЖЦ зданий (сооружений), на возведение которых он был направлен. В основе экономического анализа рыночных процессов в строительстве лежит, таким образом, уже не технологическая и не организационно-структурная общность объектов и процессов (что присуще плановой экономике), а их принадлежность тому или иному владельцу, общность по признакам собственности (государственной, муниципальной, частной, корпоративной, зарубежной и т.п.) на используемый капитал и совместного участия в той или иной инвестиционной программе. При этом вместо единого традиционного понятия «экономика строительства» мы имеем 5 сопряженных экономических ситуаций: экономика капитала (совокупного капитала собственников, инвесторов), экономика инвестиционного процесса (инвестиционного капитала), экономики организаций, предприятий (контракторов), экономика проектов (долевой капитал участников контракта), экономика строительного производства (оборотный капитал на строительной площадке с учетом технологических циклов и платежных сроков).
В новых условиях проект строительства рассматривается уже не как комплект техннеэкономической документации (design construction), а как инвестиционный проект (investment project),
где главной составляющей и основным содержанием является эксплуатационный цикл объекта недвижимости (real estáte), т.е. не только его создание, но и сопровождение (функционирование, развитие, перепрофилирование, ликвидация).
При таком подходе project выступает как «комплекс взаимосвязанных мероприятий для достижения в течение заданного времени-п при установленном бюджете поставленных задач с четко определенными условиями». Соответственно меняется и понятие управление проектом (project management) рассматриваемое как «искусство руководства и координации людских и материальных, ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта, путем применения современных методов и техники управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта».
Рынок недвижимости неоднороден. Не вдаваясь в классификационные детали, выделим виды жилого и нежилого назначения, а среди последних - промышленного, сельскохозяйственного, коммерческого, специального, другого (исходя из целей их использования в соответствии с «Общероссийским классификатором основных фондов»). Эта недвижимость различается местоположением в пространстве, функциональными, эксплуатационными и эстетическими качествами. Особенную позицию занимают здания с определенным строительным объемом. Большинство объектов недвижимости на урбанизированных территориях имеет именно такой характер. Поэтому здания и в России теперь выступают объектами как статистического учета, так и технического регламентирования, образуя как недвижимость специфический вид рыночного продукта.
Характеристика строившихся в последние 10-летия зданий и динамика их ввода в эксплуатацию по общей площади (таблица 1) и по числу единиц (таблица 2) показывающих, что
Таблица 1
Ввод в эксплуатацию зданий по общей площади (тыс. кв. м.)_
Характерист ика Величина по годам Индекс роста, % Структура по i одам
2000 _ 2008 2000 2008
Всего в России 41 130,1 93 807,3 224 100 100
в т.ч. нежилого назначения 5 790,8 16 728,8 288 13,9 17,8
из них промышленных 1 212,5 2 215,5 182 2,9 2,3
в ДВФО 1 092,9 2 083,0 190 100 100
в т.ч. нежилого назначения 337,2 711,3 211 30.8 34,4
В Приморском крае 236,4 424,6 180 100 100
в т.ч. нежилого назначения 49,2 79,8 162 20.8 18,7
Таблица 2
Ввод в эксплуатацию зданий нежилого назначения по их численности (кол-ву единиц)
Характеристика Величина по годам Индекс, %
2000 2008
Всего зданий нежилого назначения в России 5 375 И 587 215
; из них промышленных 1 103 1 765 160
тоже в % от нежилых 20,5 15,2 74
Средняя площадь пром здания (в кв.м) 1 100 1 255 114
• подавляющее значение имеют среди вводимых зданий объекты жилого назначения (в 2008 г. по числу их 94.8%, по площади 82.1 %);
• темпы роста нежилой недвижимости по крайним годам периода в России выше средних по зданиям, но промышленной - значительно ниже;
• в Дальневосточном федеральном округе (ДВФО) и Приморском крае эти темпы ниже общероссийских, при этом в Приморье существенно преобладает ввод жилья;
• по числу вводимых зданий нежилого назначения темпы роста ниже, чем по площади доли зданий промышленного назначения среди нежилых почти на четверть;
• индекс роста недвижимости - зданий промышленного назначения по площади (182) зависит на 4/5 от увеличения численности и на 1/5 от увеличения размеров (площади) зданий;
• доля зданий — недвижимости промышленного назначения по их площади стабильно лежит в диапазоне всего 2-3%.
Задачи выбора проектных решений применительно к объектам промышленной недвижимости представляются актуальными в связи с неотложной реструктуризацией хозяйственного комплекса страны в целом и региона в частности от ресурсной к перерабатывающей концепции на инновационной основе. При этом сохраняется приоритет ведущих отраслей региональной экономики, горнорудной, лесной, морехозяйственной, топливно-энергетической, машиносборочной, агропромышленной, химической, транспортно-логистичсской.
Они всегда составляли основу экономического потенциала Дальнего Востока с позиций территориально-производственного комплексирования (конец XX века), межотраслевого комплексирования (начало XXI века), кластерного подхода (2010-2025 г.г.). Однако, с позиций строительной системотехники обратная связь на основе обобщенного опыта строительства замедленна и малоэффективна, а оценка («суждение о ценности») носит последействующий характер, когда решения уже реализованы и повысить их эффективность с помощью оценки нельзя. Поэтому создание моделей и методов оценочных процедур является важным средством исследования качества и прогрессивности решений в строительстве.
Очевидно, прежние подходы к оценке и выбору проектных решений неадекватны новым условиям. Заметим, что инвестор выше эстетического и технического успеха ставит успех экономический. Это основной принцип рыночной экономики, который стал основополагающим в процессе проектирования объектов и их последующей реализации. Потребители не желают покупать дорогих товаров на рынке недвижимости, если они некачественны и закончены несвоевременно. Такая позиция противоположна воззрениям 60-70-х годов прошлого века, когда финансовые средства не являлись барьером в осуществлении проектов. Ограниченный инвестиционный бюджет (в т.ч. на аукционах) обуславливает выбор технологии, конструкций, планировки, эстетики и т.п.
Проектные решения (ПР) по строительству нового здания (модернизации, реконструкции, перепрофилированию, ликвидации существующего объекта) трактуются как выбор альтернативы. Методология оценки вариантов ПР прошла этапы сравнения их по набору установленных ТЭП (с эталонами), технико-экономического обоснования (ТЭО инварианта), придя к последовательному доказыванию достоинств и преимуществ (комплексной эффективности) проекта в его современной трактовке как project. Прежде задачи оценки ПР возникали, как правило, при разработке типового проекта, при выборе его для конкретных региональных условий, при экспертизе «привязанного» в местным условиям типового проекта или проекта «на объект-аналог». Теперь это процедуры экспертного сопровождения проекта в течение его жизненного цикла, а также связанных с ним ситуаций градостроительного проектирования, улучшения и обновления сложившейся застройки, выбора стратегии застройки земельных участков и др., характерных для формирования городских агломераций.
С усложнением рыночных ситуаций все четче требуется разделение функций специалиста по подготовке решений (СПР), вооруженного соответствующей методологией, и лица, уполномоченного на их принципе (ЛПР).
Невозможность натурного экспериментирования при выборе вариантов ПР и нежелание инвесторов субсидировать вариантное проектирование стимулируют методы моделирования оценочных ситуаций и «мысленного» эксперимента. Организационная модель жизненного цикла объекта недвижимости может быть построена на основе систематического синтеза структурной, концептуальной и информационной моделей, имитирующих формирование (создание), развитие (девелопмент) и обеспечение устойчивости (стабильности) функционирования объекта, взаимосвязью генетического, функционально-целевого и процессного подходов.
Объектом нашего исследования далее являются здания производственного назначения, составляющие основу промышленной недвижимости в обозримой перспективе Дальнего Востока и Прибайкалья.
Предметом исследования выступает совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с оценкой ПР для реализации через управление в региональной рыночной среде.
Цель работы: предложить целесообразные методы оценки и выбора ПР производственных зданий на основе новых подходов, адекватных рыночные отношениям инновационной экономики, в интересах конкретных региональных потребителей.
В докладе предлагается блок-схема «колеса проблемы» (рисунок 1) и основных задач, решаемых в процессе работы. Дальнейшая работа связана с обсуждением объектов промышленной недвижимости как «специфического вида рыночного продукта», а также методологических и методических подходов к оценке ПР объектов промышленной недвижимости при их разработке и экспертизе.
Рисунок 1. «Колесо проблемы»
Петрашень A.C.
К ВОПРОСУ РАСЧЕТА ДОЖДЕВЫХ ПАВОДКОВ НА РЕКАХ ПРИМОРСКОГО КРАЯ ВО ВРЕМЯ ПРОХОЖДЕНИЯ ТАЙФУНОВ
Наводнения в Приморском крае с июля по октябрь определяются ливневыми осадками, которые приносятся южными циклонами и тайфунами. В 60% случаев наводнения определяются осадками тайфуиного происхождения. Из восьми наиболее сильных наводнений 1966, 1967, 1968, 1977, 1979, 1989, 1990 и 1994 годов шесть были следствием тайфунов.
Зона регулярного затопления территории Приморского края паводковыми водами занимает — 11073 кв. километра, чго составляет более 30% равнинной части. На этой территории проживает 212 тысяч человек, размещается 311 тыс. га сельскохозяйственных угодий и 750 км. автомобильных дорог.
