CC BY
95
24 (117) - 2011
ПРОБЛЕМЫ МЕГАПОЛИСА
УДК 336.717
перспективы развития земельных отношений
в проекте «большой екатеринбург»
И. В. РАЗОРВИН,
доктор экономических наук,
профессор кафедры экономики и управления
E-mail: iv_razorvin@uapa. ru
А. А. МИХАЙЛОВ,
аспирант кафедры экономики и управления E-mail: alex-mikhailov@yandex. ru Уральская академия государственной службы
Вероятность слияния города Екатеринбурга с городами-спутниками в единую агломерацию «Большой Екатеринбург» позволит решить большой комплекс накопившихся социально-экономических проблем и поднять на новый уровень развитие различных отраслей муниципальной экономики новой агломерации. В статье предложены основные направления развития данной сферы, а также дана прогнозная оценка влияния трансформации земельного фонда на развитие земельных отношений.
Ключевые слова: агломерация, земельные отношения, управление, земельный фонд.
Эффективное управление земельным фондом крупной городской агломерации является очень сложным процессом в плане достижения грамотного размещения производственных мощностей, развития инженерной инфраструктуры, создания комфортных условий проживания местного населения (строительство жилья, расширение рекреационных зон, экологическая безопасность), экономического развития, резервирования дополнительных земель под различные муниципальные нужды в перспективе.
В настоящее время в России насчитывается 52 крупные городские агломерации, из них 13 с населением более 1 млн чел. в каждой. Каждая городская агломерация развивается по своему определенному сценарию — плану, который был разработан и внедрен несколько лет назад, но само
развитие носит скорее ситуационный характер, т. е. то, которое поддерживает город фактически для удовлетворения собственных нужд, но которое не дает мощного экономического рывка или строительного бума. К сожалению, в современных экономических условиях достижение темпов развития городских агломераций в России уровня 1970-х гг. пока не достижимы. Именно в период с 1970 по 1979 г. был отмечен тренд не только роста городских агломераций, но и образования новых [4].
Развитие агломераций предполагает выход за пределы существующих территориальных границ и требует поглощения новых территорий, незаселенных или с уже созданной инфраструктурой, например, вовлечение в свою территорию мелких городов-спутников или других многочисленных поселений.
Процесс формирования городской агломерации даже в условиях нестабильной экономической среды предусматривает и определение главного вектора развития — стратегии развития на годы вперед, которая очерчивает контур основных направлений развития в экономике, социальной среде, экологии и других важных направлениях. Тем не менее, по мнению авторов, в стратегическом плане развития городской агломерации должно быть уделено особое внимание управлению и сохранению главного экономического ресурса развития — земле. Земельный фонд, который может быть использован
в агломерации под различные экономические и социальные цели, будет регулярно видоизменяться, например, используемые в перспективе земельные участки могут переходить из одной категории в другую, что может стать причиной перераспределения экономических ресурсов, изменения нагрузки на инженерную инфраструктуру, изменения в демографической сфере, экологии, собираемости доходов в бюджет агломерации и т. п.
Чтобы не быть голословными, рассмотрим на примере проекта «Большой Екатеринбург» перспективные направления по формированию программ управления земельным фондом присоединенных территорий городов-спутников — Березовский, Среднеуральск, Верхняя Пышма, Ара-миль. Объединение городов в одну агломерацию потребует разработки комплекса мероприятий по учету земель, их постановки на государственный кадастровый учет, а также проведения других мероприятий, которые позволят использовать новые земли в целях развития новой агломерации «Большой Екатеринбург». Существующий стратегический план развития города Екатеринбурга до 2020 г. включает в себя много крупных стратегических программ, которые позволят развиваться городу, тем не менее он не отражает мероприятия по управлению земельным фондом под стратегическими проектами. Их реализация зависит в первую очередь от того, где будет располагаться какой-либо объект или комплекс объектов, например, новые автомобильные развязки или логистические центы, другие объекты, могущие дать толчок новому развитию муниципальной экономики. С учетом увеличения площади земельного фонда новой агломерации необходимо будет решить ряд проблем с помощью разработки комплекса мероприятий, который позволит сделать управление новыми землями более гибким.
Этот комплекс мероприятий должен строиться на прогнозе развития земельных отношений и включать в себя следующие приоритетные направления.
1. Инвентаризация и кадастровый учет присоединенных земель. Цель — проведение описи, постановка на государственный кадастровый учет и обеспечение регистрации прав собственности на земельные участки новых присоединенных земель для налогообложения, сбора арендной платы и поступлений денежных средств от продажи земельных участков в муниципальный бюджет создаваемой агломерации «Большой Екатеринбург». Это направление можно считать самым приоритетным, так как речь идет о широкомасштабной работе по
72 -
упорядочению земельных участков. Предстоит провести сложную работу по формированию новых земельных участков, расформированию старых (в основном земель поселений, земель водного и лесного фондов). Особое внимание предстоит уделить работе с земельными участками в составе земель сельскохозяйственного назначения, так как их перевод из одной категории в другую или образование новых земельных участков из старых и иные действия, предусмотренные земельным законодательством России, — процедуры весьма трудоемкие, требующие согласования с правительством Свердловской области. Далее будут кратко представлены способы управления землями сельскохозяйственного назначения.
2. Оценка затрат муниципального бюджета города Екатеринбурга. Цель — оптимизация расходования средств муниципального бюджета муниципального образования города Екатеринбург на осуществление работ по градостроительству, землеустройству, землепользованию, подготовке и реализации программ экологической защиты земель и обустройства, реализации программ развития сельскохозяйственного производства на присоединенных землях, управлению рисками и прочие мероприятия, осуществляемые в рамках муниципального управления земельными отношениями. Данные мероприятия очень важны, так как в первую очередь предстоит спланировать финансовую нагрузку на муниципальный бюджет города Екатеринбурга. Осуществление данного мероприятия должно быть отражено в специальном плане с перечнем конкретных мероприятий, затрат (в рублях под каждый отдельный проект), ответственных за освоение денежных средств. Представляется логичным в данный план внести прогноз окупаемости затрат по каждому отдельному направлению. В обоснование этого предложения можно привести следующие аргументы.
Во-первых, прогноз окупаемости затрат на формирование земельных участков, постановки на кадастровый учет, регистрации прав собственности, заключение новых договоров аренды муниципальных земельных участков, учет налогоплательщиков, земельных участков, подлежащих продаже, и т. п. — представит (пусть и с погрешностями) доходную часть от объема арендных платежей, земельного налога, выручки от продажи земельных участков, которыми может распоряжаться администрация города Екатеринбурга. Другими словами, необходимо будет подсчитать (спрогнозировать) маржинальную прибыль муниципального образования города Екатеринбург.
Во-вторых, присоединение новых земель даст возможность спланировать перевод некоторых земель в резерв (выкуп для муниципальных нужд) у различных собственников под развитие муниципальной экономики. Например, строительство новых или капитальный ремонт старых дорог из присоединенных городов позволит увеличить пассажиропоток и обеспечить поступление дополнительных средств — пусть по другой доходной статье, чем средства, вырученные от управления муниципальными землями. Строительство новых стояночных комплексов вместо неухоженных и разбитых стоянок под открытым небом на всей территории новой агломерации также дает возможность привлечь в бюджет новые доходы, например от аренды и земельного налога. Эти планы реализуются законными способами через проведение торгов, заключение контрактов с застройщиками (девелоперами), по которым застройщики будут платить аренду за использование земельного участка на время строительства, затем данный объект передается в собственность застройщикам либо другой компании вместе со зданием и дальше собственник платит земельный налог. Жилищное строительство на новых присоединенных землях поможет переселить желающих людей из густонаселенного центра города в новые микрорайоны с лучшей жилищной инфраструктурой.
В-третьих, решение экологических проблем. Речь идет о выделении земель под строительство новых мусороперерабатывающих комплексов и под переработку снега. К сожалению, в Екатеринбурге снег, вывозимый с улиц города, сваливается на пустырях, а по весне таяние снегов наносит экологический вред, так как в почву проникают вредные химические элементы. Выгода от этого в том, что, например, регулярная уборка снега с улиц позволит нормально функционировать общественному транспорту, не простаивая в бесконечных заторах, и осуществлять большую перевозку пассажиров, а это большая собираемость денег за проезд и увеличение собираемости доходов в бюджет. Строительство дополнительных мусороперерабатывающих мощностей обеспечит санитарную безопасность в жилых массивах и сократит увеличение площади существующих мусорных навалов и загрязнение почв.
В-четвертых, расход денежных средств на улучшение рекреационных территорий — парков, водоемов, рек и прочих мест отдыха горожан — позволит получать обратный доход. Планирование отвода земель под микротуризм и рекреационные нужды — мировая практика, которая успешно применяется во многих развитых странах.
Все эти и другие мероприятия необходимо внести в единый прогноз окупаемости по затратам. Разумеется, это чрезвычайно трудоемкое занятие, тем не менее представляется логичным, что именно такой подход можно считать по-настоящему управленческим, так как будут оценены не только затраты на управление новым имуществом, но также будут спрогнозированы и возможные доходы от реализации различных инвестиционных проектов в средне- и долгосрочной перспективах.
3. Развитие экономического потенциала присоеди -ненных земель. Цель — увеличение экономического потенциала агломерации «Большой Екатеринбург» через оценку перспективности использования земель под различные муниципальные нужды. Оценку развития экономического потенциала возможно будет осуществлять с использованием так называемого маркетинга территорий. В самом общем виде маркетинг определяют как интегрированную, ориентированную на потребителя и прибыль философию бизнеса, одним из основных принципов которой является тщательный, глубокий анализ социально-экономической системы [5]. Правомерность использования концепции маркетинга для городского развития обусловлена теми условиями, в которые сегодня поставлены территориальные системы — развитием функции местного самоуправления, возрастающей самостоятельностью и расширением ответственности местного управления за реализацию собственных ресурсов и, как следствие, жесткой конкуренции территорий за инвестиции, за финансовые влияния со стороны внутренних и внешних (в том числе зарубежных) инвесторов, с тем чтобы заполучить дополнительные источники финансирования, за привлечение новых фирм, а также средств населения [1, с. 68].
Маркетинг присоединенного земельного фонда необходимо осуществлять с целью оценки его потенциала на развитие рыночных отношений вообще и экономики агломерации «Большой Екатеринбург» в частности. Помимо этого будет учитываться и целесообразность использования существующих и вновь присоединенных территорий:
1) под размещение объектов капитального строительства, не предназначенных для проживания людей, в том числе под производственные комплексы, объекты инженерной инфраструктуры (строительство новых мостов, путепроводов, туннелей, канализаций), под объекты связи, логистические центры и прочие объекты специального назначения;
2) под строительство новых жилых массивов. Определить целесообразность застройки терри- 73
тории не по принципу «точечной застройки», а по принципу эффективного освоения территорий (например, снос старых гниющих бараков и строительство на их месте комфортных для проживания домов или объектов социального значения), учет потребности горожан в выделении земель под малоэтажное частное жилое строительство;
3) под развитие сельского хозяйства. Изучение качества плодородия почв даст возможность определить степень пригодности земель сельскохозяйственного назначения (пашен) под различные цели, в том числе растениеводство и т. п. Оценка потенциала земель сельскохозяйственного назначения позволит определить необходимость выделения дополнительных земель под размещение новых производственных комплексов, под развитие муниципального сельского хозяйства. Речь идет, разумеется, о присоединенных землях сельскохозяйственного назначения в старых границах бывших муниципальных образований;
4) под развитие рекреационного потенциала. Необходимо будет провести мероприятия по изучению развитости инфраструктуры в местах отдыха горожан (в парках, скверах, на водоемах и лесопарках), с тем чтобы изыскать (в случае необходимости) возможность выделения дополнительных земель для отдыха горожан или строительства нового зоологического парка, прочих объектов досуга горожан. Существующий Екатеринбургский зоопарк необходимо перевести в парковую зону не только из соображений получения прибыли (например, размещение точек общественного питания или аттракционов через аренду земель на территории муниципального зоопарка), но еще и из гуманных соображений;
5) для резервирования земель. Резервные земли необходимы для развития города. Только при оценке потенциала резервирования земель необходимо будет иметь в виду, что, во-первых, резервирование земель не должно носить затяжной характер, так как простой земель без получения с них прибыли — совершенно неэффективное управление земельными ресурсами, а во-вторых, нужно понимать, что перевод земель под резерв — это процедура, требующая различного рода согласования с другими землепользователями и собственниками, так как затрагиваются их имущественные интересы, и чем скорее все будет согласовано и официальные процедуры будут соблюдены — тем больше шансов воспользоваться свободной землей для реализации различных экономических или социальных проектов.
Оценка экономического потенциала присоединенных территорий должна быть привязана к
74 -
продуманному зонированию территорий. Здесь следует понимать, что расположение тех или иных объектов капитального строительства, жилых домов, выделение земель под нужды сельского хозяйства, рекреационных территорий, резервирования должно осуществляться с пониманием долгосрочных целей экономического развития агломерации «Большой Екатеринбург», а также соответствовать цели использования земли под объектами, которые будут расположены на данной земле. Это будет эффективное зонирование.
4. Экологическая безопасность. Цель — разработка и внедрение новых программ обеспечения экологической безопасности земель. Программа должна включать в себя мероприятия по экологическому надзору за охраной как существующего, так и вновь приобретенного земельного фонда. Экологическая безопасность земель — вопрос непростой и требующий особого к себе подхода. Мониторинг экологической составляющей различных категорий земель (в том числе и земель лесного фонда, земель сельскохозяйственного назначения, земель водного фонда) должен осуществляться с использованием научного подхода. Проблеме экологической безопасности земель посвящено много исследований. В частности, исследователь С. Н. Кириллов предложил модель эколого-эко-номического механизма городского землепользования, согласно которому городские программы обеспечения экологической безопасности должны учитывать способы борьбы с такими негативными факторами, как трансграничный перенос загрязняющих веществ в почве, эрозия почв, карстовые явления, вероятность возникновения техногенных катастроф [2]. Особенность этого подхода состоит в том, что в муниципальных программах обеспечения экологической безопасности земель должна учитываться оценка экономических рисков от простоя муниципальных земель из-за различного рода загрязнений и ущербов. Эти программы должны учитывать защиту земель водного фонда, лесов, городских парков и скверов.
5. Разработка нового Генерального плана застройки «Большого Екатеринбурга». Цель — предусмотреть выделение присоединенных земель для перевода в статус земель поселений для комплексного освоения в целях жилищного строительства, для размещения объектов муниципального значения, консервации земель для муниципальных нужд (в том числе под развитие сети паркингов на территории муниципального образования города Екатеринбурга). Уже сейчас в Екатеринбурге испытывается серьезный недостаток свободных земель. По прогнозам раз-
работчиков проекта «Большой Екатеринбург», территория Екатеринбурга увеличится с существующих 48,7 тыс. га до проектной площади 114,6 тыс. га. Кроме того, зона жилой застройки и инженерно-транспортной инфраструктуры увеличится на 22 тыс. га, а зона рекреации — более чем на 30 тыс. га. Площадь под жилищное строительство вырастет до 24 300 тыс. га [6]. При разработке данных мероприятий, прежде всего, необходимо будет спрогнозировать демографическое состояние. Естественно, что население Екатеринбурга увеличится с приростом новых территорий, однако нужно будет изучить состояние удовлетворенности жилищными условиями населения и спрогнозировать рост численности населения при условии улучшения жилищных условий и влияния данного фактора на экономическое развитие города Екатеринбурга.
6. Управление землями сельскохозяйственного назначения. Цель — достижение сохранности плодородия почв сельскохозяйственного назначения и увеличение эффективности управления данной категорией земель. Разработка программ сохранности земель сельскохозяйственного назначения, увеличения их плодородия, прогнозирование инвестиций в развитие сельскохозяйственной инфраструктуры, а также составление программ обеспечения граждан землей сельскохозяйственного назначения для целей ведения личного подсобного хозяйства либо индивидуального жилищного строительства, создание фермерских (крестьянских) хозяйств, огородничества, садоводства — вопросы очень непростые, требующие особого управленческого подхода и вложения существенных инвестиций. Управление землями сельскохозяйственного назначения потребует осуществления ряда процедур по формированию новых участков, их расформированию и выделу. При формировании новых земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют три основных способа их формирования.
Первый способ формирования новых земельных участков — это раздел, когда из одного участка образуется несколько новых земельных участков, которые ставятся на государственный кадастровый учет и на них регистрируется право собственности, а расформированный участок прекращает свое действие.
Второй способ — выдел, когда из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, выделяют новый участок, который ставится на государственный кадастровый учет, на него регистрируется право собственности, но при этом старый земельный участок, из которого
выделился новый участок, остается в прежних границах. В процессе объединения земель в одну агломерацию необходимо будет иметь в виду следующее обстоятельство. При формировании новых земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения путем выдела возникает одна существенная проблема — в выделяемый земельный участок могут войти так называемые невостребованные доли, т. е. те участки, которыми собственники не пользовались длительное время. Такие доли по решению суда закрепляются в собственность субъекта РФ или по его полномочию — в собственность соответствующего муниципального образования [3, с. 107]. Это создает сложности в учете таких земельных участков в общем объеме земельного фонда города Екатеринбурга. По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, по состоянию на 01 января 2008 г. в России общая площадь невостребованных долей собственников составляла 27,84 млн га, или более 14 % общей площади сельскохозяйственных угодий в стране (195,6 млн га) [7]. Из приведенных данных видно, какой мощный экономический потенциал утрачивается при выявлении невостребованных земель. Данное обстоятельство необходимо учитывать при подготовке программ управления землями сельскохозяйственного назначения в проекте «Большой Екатеринбург».
Третий способ формирования земельных участков — это перераспределение. Данная процедура применяется чаще всего при изъятии земельных участков, например при строительстве линейных сооружений. Этот порядок формирования новых земельных участков может также коснуться и земель сельскохозяйственного назначения. Образование земельных участков посредством перераспределения носит межотраслевой характер. При перераспределении от земельного участка может быть выделена какая-либо из его частей и объединена с каким-либо другим земельным участком. В результате перераспределения нескольких смежных земельных участков образуются несколько новых смежных участков. Исходные смежные земельные участки прекращают свое существование. Процедура перераспределения способствует объединению всех необходимых подготовительных, землеустроительных, кадастровых и регистрационных работ в одном действии, что сокращает расходы на оплату государственной пошлины на регистрацию прав собственности и время на оформление всех сопутствующих документов.
Как видно из краткого описания управления землями сельскохозяйственного назначения, про- 75
цедуры сами по себе очень трудоемкие, поэтому при работе с новыми землями в рамках агломерации необходимо спланировать работы по землеустройству, резервированию и обороту муниципальных земель сельскохозяйственного назначения.
7. Работа с местным сообществом. Цель — улучшение качества взаимодействия с местным сообществом, организациями различных форм собственности, органами государственной власти. Это мероприятие должно осуществляться для улучшения качества информационного обмена, касающегося различного рода направлений развития земельных отношений, например, работа с обращениями граждан и организаций, подготовка своевременных и мотивированных ответов, учет общественного мнения при реализации программ землепользования и застройки, оперативное реагирование на жалобы и претензии по качеству обслуживания. Также, в целях развития эффективного инвестиционного климата на территории новой агломерации, органам местного самоуправления необходимо будет налаживать и укреплять доверительные отношения с бизнесом. Хорошие партнерские отношения с инвесторами (застрой-щиками-девелоперами) позволят поднять на новый уровень реализацию программ развития городской инфраструктуры, обустройства и застройки территорий, увеличения сбора налоговых и неналоговых поступлений в муниципальный бюджет новой агломерации. Представляется, что для реализации поставленных целей, а также более быстрого информационного взаимодействия необходимо закрепить на местном нормативном уровне возможность осуществления интерактивного общения в виде блогов или других средств обмена информацией на официальном сайте администрации города Екатеринбурга («Большого Екатеринбурга»).
8. Риск-менеджмент. Цель — эффективное управление рисками в сфере земельных отношений. Риски могут быть как экономические, так и социальные.
К экономическим рискам в сфере земельных отношений можно отнести следующие:
• недооценка собственности при продаже или сдаче в аренду (здесь речь идет о муниципальных земельных участках или тех, которые не разграничены по собственности, но которыми в силу земельного законодательства может распоряжаться муниципалитет);
• ухудшение плодородия земель сельскохозяйственного назначения и, как следствие, потеря доходности от снижения темпов сельскохозяйственного производства;
76 -
• снижение спроса на некоторые земли, которые
ранее были в цене, сокращение числа арендаторов и другие негативные факторы.
К социальным рискам можно отнести экологические и демографические риски. Их оценка также важна, так как есть вероятность, что местное население не поддержит программы развития территорий, запущенные органами местного самоуправления; риск увеличения числа судебных разбирательств, потому что не всегда при реализации крупных программ развития территории могут соблюдаться имущественные интересы третьих лиц; загрязнение рекреационных зон, увеличение числа строительных площадок с замороженным строительством, захламление дорог общего пользования и другие факторы.
Эффективное управление рисками в сфере земельных отношений на местном уровне должно, прежде всего, опираться на специальную программу, разработанную администрацией города Екатеринбурга. Она должна включать в себя как минимум следующие основные направления: алгоритм работы по управлению рисками внутри муниципальной администрации; методологию сбора и классификацию возможных рисков; определение мер по их устранению; оценку затрат муниципального бюджета; оценку сроков для устранения рисков и их последствий.
Методология выявления, распознавания, устранения рисков — процедура очень сложная. Представляется, что наибольший эффект управления рисками будет достигнут тогда, когда администрация муниципального образования сможет создать систему управления рисками с привлечением специалистов в области риск-менеджмента, ученых и профессиональных маркетологов.
Эффективность в данном случае будет определяться тем, насколько быстро будет устранен риск или его последствия при наименьших временных, человеческих и материальных затратах. Представляется эффективным также разработка законодательных основ работы муниципальной администрации в сфере управления рисками (в части наделения специальными полномочиями) хотя бы на законодательном уровне правительства Свердловской области.
9. Единое информационное пространство. Цель — создание единой информационной базы по земельному фонду «Большого Екатеринбурга» с обеспечением интерактивного доступа на сетевом ресурсе городской администрации для всех участников земельных отношений. Данное нововведение позволит в оперативном порядке решать
множество вопросов. Например, позволит пользователям при вводе кадастрового номера земельного участка или данных по его расположению получить информацию о том, кто является собственником и к кому можно обращаться с заявлением. Эти процедуры смогут сократить время заявителей в разы при оформлении документов на земельные участки. Кроме того, наличие такой информационной базы позволило бы в режиме online участвовать в интерактивных конкурсах по продаже земельных участков (продажи права на заключение договоров аренды), хранить статистическую информацию по новым земельным участкам.
Что касается основных направлений, которые должны быть осуществлены после объединения земель, то представляется, что с объединением земель проявится тенденция к качественному изменению земельного фонда. Необходимо будет принять к сведению, что при объединении земель в одну большую агломерацию нужно будет подготовить прогноз влияния изменения земельного фонда на социальное и экономическое развитие. Эти изменения касаются перевода земель из одной категории в другую, а оценку влияния можно осуществить по нескольким направлениям (см. таблицу).
Направление Эффект от изменения (трансформации) земельного фонда
Экономическое 1. Бюджетные изменения. Прогноз роста или падения объемов бюджетных поступлений от продажи, аренды земельных участков, земельного налога и других неналоговых поступлений: • перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений или иные категории земель меняет структуру арендных платежей и соответственно общий объем поступлений от аренды; • общее увеличение или уменьшение площадей земельного фонда, пригодного для проживания или размещения производства, скажется и на общем объеме поступлений арендных платежей, земельного налога, выручки от продажи земель; • изменение в структуре земельного фонда даст возможность обеспечения других неналоговых поступлений в виде штрафов за нарушение земельного законодательства и загрязнения окружающей среды; • кадастровая оценка новых земельных участков (в случае увеличения площади муниципального земельного фонда) для целей расчета арендной платы, оценки стоимости земельных участков при продаже, расчета земельного налога; • оценка возможности изменения системы расчета арендных платежей с использованием различных экономических факторов (использование процента от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от целевого использования не всегда можно считать эффективным средством расчета аренды); • оценка затрат муниципального бюджета на землеустройство, проведение различных торгов (конкурсов, аукционов), регистрацию прав собственности на земельные участки, разработка программ экологической безопасности, управления рисками, выкуп земель для муниципальных нужд, в том числе под резервирование. 2. Экономический потенциал. Прогноз развития экономики агломерации «Большой Екатеринбург» через реализацию программ управления муниципальными землями и землями, управление которыми возложено на органы местного самоуправления земельным законодательством. Обеспечение резервирования новых земель для муниципальных нужд, в том числе для: • строительства жилья; • размещения объектов недвижимости производственного и инженерного назначения; • сохранности земель сельскохозяйственного назначения для целей обеспечения продовольствия и сельскохозяйственного производства; • развития туризма и рекреационных нужд населения; • развития сети городских парковок; • расширения сети дорог и других инженерных коммуникаций. 3. Земельный рынок. Прогноз развития земельного рынка в агломерации «Большой Екатеринбург» и его влияние на рост развития бизнеса и удовлетворенности граждан жилищными условиями: • создание условий для развития более гибкого ипотечного кредитования граждан, малого и среднего бизнеса с использованием средств Екатеринбургского муниципального банка и других банков; • создание единого информационного центра по каждому отдельному земельному участку в городе, который может быть продан, арендован для граждан или организации с указанием стоимости, возможности покупки в кредит и т. п.; • взаимодействие с застройщиками (девелоперами) по вопросу освоения новых территорий под комплексное жилищное строительство;
Прогнозная оценка влияния трансформации земельного фонда в проекте «Большой Екатеринбург» на развитие земельных отношений
Продолжение таблицы
Направление Эффект от изменения (трансформации) земельного фонда
• проведение маркетинговых исследований по вопросу изучения спроса на свободные земельные участки на территории новой агломерации, а также составление прогнозных данных по изменению спроса и предложения на земельные участки силами сотрудников администрации города Екатеринбурга или с привлечением специалистов по маркетингу и недвижимости из исследовательских организаций — маркетинговый аутсорсинг; • развитие системы аутсорсинга управления недвижимостью — привлечение частных компаний, специализирующихся по вопросам купли-продажи, оценки земли, проведения торгов и других смежных вопросах
Социальное 1. Демографический потенциал. Прогноз роста численности населения за счет создания более комфортных условий проживания горожан: • увеличение площадей земель поселений удовлетворит спрос на обеспеченность новым жильем, развитие инженерной инфраструктуры, что в конечном итоге приведет к социальной удовлетворенности, комфортности проживания и естественному приросту населения; • трансформация земельного фонда также предполагает увеличение или сокращение площадей земельных участков, предназначенных для рекреационных нужд населения, обеспечения экологической безопасности населения. Чем больше зеленых зон (парков, лесов, водоемов в черте города), тем выше уровень комфортности проживания граждан, здоровья населения, и напротив, чем ниже этот показатель — тем выше уровень неудовлетворенности в проживании на данной территории, выше вероятность загрязнения земель и сокращения численности населения; • сокращение или увеличение посевных площадей земель сельскохозяйственного назначения в границах города Екатеринбург, а также земель под объектами сельскохозяйственного производства даст возможность оценить уровень обеспеченности населения продуктами сельскохозяйственного производства, а также оценить спрос на такие земли для развития садоводческих некоммерческих товариществ, под индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. 2. Имидж администрации города Екатеринбург. Прогноз оценки имиджа органов местного самоуправления в сфере земельных отношений со стороны населения в процессе управления земельными отношениями вообще и земельным фондом в частности. Формирование положительного имиджа органов местного самоуправления как главного участника реформирования земельных отношений (например, оценка высокой оперативности в работе с документами или гарантия сохранности прав и законных интересов других участников земельных отношений). Напротив, рост недовольства работой органов местного самоуправления (например, нарушение имущественных интересов других лиц при застройке территории и прочие нарушения закона) и иные риски могут отразиться на оценке администрации муниципального образования города Екатеринбурга. Прогноз оценки имиджа органов местного самоуправления в сфере земельных отношений со стороны хозяйствующих субъектов в процессе управления земельными отношениями вообще и земельным фондом в частности. Формирование положительного имиджа органов местного самоуправления с точки зрения высокой оперативности в работе по оформлению землеустроительной документации. Напротив, негативная оценка органов местного самоуправления как субъекта с высокой степенью коррумпированности при оформлении землеустроительной документации ведет к материальным и иным издержкам организаций
Правовое 1. Изменение категорий земель. Прогноз влияния перевода муниципальных земель из одной категории в другую на развитие земельных отношений в «Большом Екатеринбурге»: • увеличение либо снижение площади земельных участков, которыми сможет распоряжаться орган местного самоуправления (администрация муниципального образования города Екатеринбурга); • увеличение или уменьшение нагрузки на орган местного самоуправления (администрацию муниципального образования города Екатеринбурга) в части исполнения административных процедур по утверждению проектов границ земельных участков; проведения различных согласований, взаимодействию с органами государственной власти по государственной регистрации прав на земельные участки, государственного земельного кадастра и исполнения прочих полномочий, предусмотренных российским законодательством; • законодательные изменения в порядке согласования перевода земельных участков из одной категории в другую — усложнение или упрощение порядка перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую. 2. Изменение титулов владения. Прогноз влияния изменения титулов владения земельными участками на правовой и экономический аспекты управления земельными отношениями: Изменение (увеличение либо снижение) числа лиц, земельные участки у которых находятся на праве:
Окончание таблицы
Направление Эффект от изменения (трансформации) земельного фонда
• аренды; • постоянного (бессрочного) пользования; • сервитута; • пожизненного наследуемого владения; • собственности. 3. Объем полномочий администрации города Екатеринбурга. Прогноз увеличения или снижения объема выполняемых полномочий со стороны администрации города Екатеринбурга при увеличении или уменьшении динамики изменения земельного фонда и его влияния на процесс управления земельными отношениями: • распоряжение земельным фондом: — земельными участками, перешедшими в муниципальную собственность; — земельными участками, собственность на которые не разграничена; — земельными участками, распоряжение которыми передано органами государственной власти; • подготовка, утверждение и реализация генеральных планов, правил землепользования и застройки территории, нормативов градостроительного проектирования; • администрирование системы расчета и сбора арендных платежей, земельного налога; • проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже муниципальных земельных участков или права на заключение договора аренды; • обеспечение экологической безопасности и введение санкций в виде штрафов за загрязнение переданных в пользование земель
Экологическое 1. Экологический потенциал. Прогноз увеличения или уменьшения площадей рекреационных зон на территории «Большого Екатеринбурга» и их влияния на здоровье и экологическое благополучие населения, а также прогнозная оценка затрат муниципального бюджета на образование новых мест отдыха и поддержание существующих: • определение экологического потенциала — учет новых парков и скверов присоединенных территорий, заповедников и водоемов. Учет поможет определить затраты на содержание рекреационных мест, а также позволит подсчитать емкость мест для обеспечения всех желающих заниматься активным отдыхом, рассчитать затраты на улучшение существующей или прокладку новой инженерной инфраструктуры; • оценка экологического потенциала должна осуществляться в рамках специальной программы и содержать в себе алгоритм реализации оценки потенциала с применением научного подхода. 2. Экологическая безопасность. Прогноз обеспечения экологической безопасности и его влияния на социальное и экономическое развитие «Большого Екатеринбурга»: • разработка, утверждение новых программ защиты городских земель сельскохозяйственного назначения от негативных факторов, а также земель водного и лесного фонда — парков, скверов и водоемов; • разработка прогнозных данных (проведение исследований) по увеличению или снижению рисков, могущих повлиять на экологическую безопасность земельного фонда города и экологическую безопасность населения; • привлечение научно-исследовательских институтов к разработке программ охраны земель и обеспечения экологической безопасности; • разработка и реализация местных программ обеспечения экологической безопасности в рамках методологии управления рисками и устранения их последствий
Данные мероприятия не новы, тем не мене такая практика прогнозирования вообще отсутствует в стратегическом плане развития города Екатеринбурга. Анализ существующей практики управления земельными отношениями также показал, что разработка комплексных подходов прогнозирования с использованием научных методов при оценке факторов риска или разработки приоритетных направлений совершенствования системы управления земельным фондом применяется крайне редко.
В статье были отмечены наиболее приоритетные направления развития земельных от-
ношений: инвентаризация и кадастровый учет присоединенных земель, оценка затрат муниципального бюджета города Екатеринбурга, развитие экономического потенциала присоединенных земель, экологическая безопасность, разработка нового Генерального плана застройки «Большого Екатеринбурга», управление землями сельскохозяйственного назначения, работа с местным сообществом, риск-менеджмент, единое информационное пространство и прогнозная оценка влияния трансформации земельного фонда на развитие земельных отношений.
79
Что касается проекта «Большой Екатеринбург» — создания большой екатеринбургской агломерации, — то здесь необходимо отметить, что реализация данного проекта должна осуществляться прежде всего с понимания того, какой будет земельный фонд и как будет распределена земля, под какие нужды пойдет, и только потом разрабатывать планы развития других направлений.
Представляется, что одними из ключевых звеньев в разработке программы объединения Екатеринбурга и городов-спутников станет проведение мероприятий по разработке и внедрению комплексных программ оценки затрат бюджета муниципального образования города Екатеринбурга по реализации указанных ранее направлений, а также оценки эффективности всей работы администрации муниципального образования города Екатеринбурга.
Кроме того, можно предположить, что разработка и применение собственных управленческих наработок в сфере земельных отношений позволит не только достигнуть эффективности, но и закрепить статус Екатеринбурга как лидера в области разработки и внедрения инновационных подходов в области управления не только в сфере земельных отношений, но и других секторах муниципальной экономики.
Список литературы
1. Данков А. Ю, Замятин Д. Н. Особенности управления пространственным развитием крупнейшего города в современной России. Челябинск: ЧелГУ, 2008. С. 132.
2. Кириллов С. Н. К формированию комплексной модели эколого-экономического механизма городского землепользования // Проблемы современной экономики. 2010. № 1 (13). C. 21—28.
3. Кресникова Н. Образование земельных участков в аграрной сфере России // Право и экономика. 2008. № 10. С. 102—109.
4. ПетровН. В. Городские агломерации: состав, подходы к делимитации // Проблемы территориальной организации пространства и расселения в урбанизированных районах. Свердловск, 1988.
5. Ратнер Н. М, Ятнов В. А, Нестеренко О. Н, Капустина Н. М. Региональные диспропорции: оценка и пути их преодоления. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 1996. С. 40.
6. Яшкина А. Большой Екатеринбург — через 11 месяцев //Московский комсомолец. 27.05.2010. URL: http://www. mk. ru/regions/ekaterinburg/article /2010/05/27/498208-bolshoy-ekaterinburg-cherez-9-mesyatsev. html.
7. URL: http://www. kadastr. ru.
Нужны статьи
в электронном виде?
На сайте Электронной библиотеки «dilib.ru» собран архив электронных версий журналов Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» с 2006 года и регулярно пополняется свежими номерами.
Доступ к ресурсам библиотеки осуществляется на платной основе: моментальная оплата электронными деньгами, банковской картой, отправкой SMS на короткий номер. Возможны и другие способы оплаты.
Подробности на сайте библиотеки: www.dilib.ru
ii ь
ДЕНЫ"И@ГТ1СИ1.ГиL II Masffi
V/SA
ilndex
money-yandex-ru
