32ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО и ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ
ХОЗЯЙСТВО
УДК 332.8
Перспективы и стратегия развития ЖКХ России
Блех Е.М., Богомольный Е.И., Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Москва
Ключевые слова: жилищное и коммунальное хозяйство, особенности и различия жилищных и коммунальных услуг.
В статье предпринята попытка дать системный анализ современного состояния и перспектив развития, причин неудовлетворительного хода реформирования самой крупной отрасли непроизводственной сферы. В статье раскрываются принципиальные различия между жилищным и коммунальным хозяйством. Состояние жилищной сферы, несмотря на неоднократные попытки провести масштабные изменения, дали весьма слабые результаты. Более 40% жилья не отвечает требованиям благоустройства, а 60% населения не удовлетворены своими жилищными условиями. В статье рассматривается комплексный подход к решению жилищной проблемы. Показано, что жилище является важнейшей частью всего городского хозяйства. Именно его состояние оказывает решающее влияние на удовлетворенность населения на качество проживание. Состояние и тенденции развития жилищного фонда должно определять направления развития жилищно-коммунального хозяйства.
Prospects and strategy of development of Russian housing and communal services
Bleh E. M., Bogomolny E. I., Russian Presidential Academy of national economy and public administration, Moscow, Russia
Keywords: housing and communal services, features and differences of housing and communal services.
The article attempts to give a systematic analysis of the current state and prospects of development, the causes of unsatisfactory progress in the reform of the largest sector of non-productive sphere. The article reveals the fundamental difference between residential and community services. The state of the housing sector despite repeated attempts to conduct large-scale changes gave very poor results. More than
40% of the housing does not meet the requirements of improvement, and 60% of the population is dissatisfied with their living conditions. The article discusses an integrated approach to solving housing problems. It is shown that housing is a critical part of the whole urban economy. Exactly its condition has a decisive influence on people's satisfaction on the quality of the accommodation. Status and trends of development of housing should determine the direction of public utilities.
Жилищно-коммунальное хозяйство - самая масштабная отрасль непроизводственной сферы. Количество предприятий ЖКХ - более 52 тысяч, численность работающих в них - свыше 4,2 миллионов человек, среднегодовой объем производства составляет порядка 6% от ВВП. Стоимость основных фондов составляет 18-20% от общей стоимости основных фондов Российской Федерации.
Жилище — важнейшая часть социальной инфраструктуры города (городского хозяйства). Согласно классическому определению, городское хозяйство - комплекс служб, предприятий, инженерных сооружений и сетей, призванных удовлетворять повседневные коммунальные, бытовые и социально-культурные нужды жителей городов и посёлков городского типа. К городскому хозяйству относятся: жилищно-коммунальное хозяйство, предприятия и организации бытового обслуживания населения, городского транспорта, связи, торговли и общественного питания, а также соответствующие службы, сооружения, учреждения просвещения, здравоохранения, культуры, социального обеспечения и т. д. Городское хозяйство находится в ведении муниципальных органов, которые в зависимости от своих прав и обязанностей, определяемых государственной политикой, законодательством и экономическими возможностями, осуществляют руководство и надзор за состоянием обслуживания населения, эксплуатацией, развитием предприятий, организаций и служб. В городском хозяйстве доминирующую роль играет Жилищно-коммунальное хозяйство [1, с.17-20], [2, с.324].
По нашему мнению, жилищно-коммунальное хозяйство - совокупность территориально-отраслевых предприятий и организаций непроизводственной сферы экономики, обеспечивающая функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий в населённых пунктах, создающая удобства и комфортабельность проживания и нахождения в них людей путём предоставления им широкого спектра коммунальных услуг. Включает в себя также объекты социальной инфраструктуры для обслуживания населения.
Производственная структура многопрофильного жилищно-коммунального хозяйства России включает в себя более 30 видов деятельности, ведущие из которых: жилищное хозяйство (эксплуатация и благоустройство жилого фонда и объектов социального назначения, управление жилищным хозяйством и многоквартирными домами, управление объектами коммерческого назначения); коммунальное хозяйство (благоустройство, коммунальное и бытовое водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение) [3, с.17].
Характерной чертой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) является его отраслевая и функциональная неоднородность. Главное и принципиальное отличие
заключается в том, что жилищное хозяйство обеспечивает функционирование предмета личного (семейного) потребления.
Известную сложность рассмотрения жилищного хозяйства как непроизводственной отрасли создает его тесная взаимосвязь с коммунальным хозяйством. Коммунальное хозяйство рассматривается, во многих случаях, как собирательная отрасль (Public utility). При этом предлагается считать, что в круг коммунального хозяйства входят жилищное хозяйство, сооружения внешнего городского благоустройства и коммунальные предприятия. Однако, при такой постановке вопроса исключается из рассмотрения важнейший дефинирующий признак - функциональное назначение и роль жилищного хозяйства в воспроизводственном и жизненном цикле основных фондов. В этой связи, весьма уместно сослаться на данные Методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат (разработана НП «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования»), согласно которой удельный вес стадии эксплуатации на протяжении жизненного цикла жилого здания составляет 75%.
Пропорция между объемом и стоимостью ежегодно вводимых зданий и существующего фонда в силу сложившихся в России условий меняется в пользу последнего. Это обуславливает возрастание значимости самой длительной стадии (100 - 150 лет) использования жилищного фонда - периоду эксплуатации, который включает техническое обслуживание, санитарное содержание, обеспечение коммунальными услугами, ремонтными и энергоэффективными мероприятиями. Закономерно, что именно эта стадия олицетворяет в глазах населения важнейший результат изменения среды обитания - комфорт проживания в многоквартирных домах (МКД). Именно в сфере эксплуатации МКД концентрируются проблемы всего жилищно-коммунального хозяйства [4, с.14-15].
Между тем, при реализации многочисленных программ, затрагивающих жилищную сферу и коммунальное хозяйство, и в результате перманентного на протяжении 25 лет реформирования удалось добиться очень странных результатов: создать тысячи убыточных локальных монополий, не способных самостоятельно привлечь инвестиционные ресурсы для модернизации. Несмотря на безостановочный рост тарифов на ЖКУ, качество услуг не повышается, а ухудшается. Последствия хорошо известны: накопление «недоремонта» и, как следствие, повышение физического износа конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. К этому следует добавить резкое изменение характера требований населения (приватизация породила класс собственников) - усиливается спрос к качеству содержания собственного, а не государственного жилья, а ТСЖ постепенно превращается в инструмент развития гражданского общества.
По нашему мнению, развитие ЖКХ должно носить опережающий характер по сравнению со строительством жилых зданий. Строительство домов и отставание в обновлении коммунальной инфраструктуры приводит к коллапсу - аварии растут. Аналог: строительство жилья без расширения дорожной сети - путь к пробкам [5, с.60-74], [6, с.94-96].
Общность коммунального и жилищного хозяйства заключается в предоставлении услуг населению по месту жительства (в квартире, доме, на прилегающей территории) и сращивание этих отраслей с городской территорией и других населенных пунктов. Наряду с этим, коммунальное хозяйство обслуживает все предприятия
и объекты гражданского назначения, поскольку без коммунальных ресурсов (вода, тепло, электроэнергия, газ) их функционирование невозможно.
Особенностями ЖКХ, как одной из важнейших сфер социального обслуживания, являются:
• большая социальная значимость, так как практически все объекты ЖКХ непосредственно обеспечивают потребности жителей муниципального образования;
• высокий удельный вес муниципальной собственности (особенно в коммунальном хозяйстве) при очень значительной частной собственности в жилищном хозяйстве;
• взаимосвязь и взаимозависимость многих отраслей ЖКХ между собой и с другими сферами деятельности на данной территории (к примеру, водопровод и канализация, пассажирский транспорт и дороги, коммунальная энергетика и жилищное хозяйство и т.п.);
• тесная взаимосвязь производства и потребления услуг и многих видов продукции в составе ряда отраслей ЖКХ, что особенно характерно для пассажирского транспорта, энергетических систем и др.;
• особый характер хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ однородность продукции, трудность образования запасов, отсутствие незавершенной продукции, высокая доля вспомогательных материалов и энергии в составе издержек услуг и др.;
• наличие естественных локальных монополий при обеспечении функционирования инженерно-энергетических систем города - водоснабжение и канализация, коммунальная энергетика, а также при организации работы пассажирского электротранспорта;
• наличие постоянного контингента потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Для жилищно-коммунального хозяйства характерна неоднозначность и противоречивость терминов и определений. Очень часто жилищное хозяйство рассматривается как отрасль экономики, обслуживающая жилищный фонд, его содержание и ремонт, а коммунальное хозяйство - совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселков и сел. Нет полной ясности и в характере предоставляемых услуг. Например, жилищные услуги - предоставление в пользование жилых помещений по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, содержание и ремонт жилищного фонда. Коммунальные услуги - деятельности по подаче потребителям коммунальных ресурсов [7, с.91-92].
Систематизация различных терминов позволяет предложить ниже следующее.
Жилищные услуги - действия государственных, региональных и муниципальных органов управления, предприятий и организаций, направленных на поддержание, восстановление и мониторинг надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, внутридомового оборудования и коммуникаций объектов гражданского назначения (жилые и общественные здания), а также оказание услуг, связанных с фактом проживания.
Жилищное хозяйство - отрасль непроизводственной сферы призванная обеспечивать благоприятные условия проживания путем осуществления эксплуатационной деятельности в виде ремонта и обслуживания конструктивных элементов и систем инженерного оборудования в домах и на прилегающих территориях.
Коммунальные услуги - предоставление коммунальных ресурсов (холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия,
твердое топливо) и водоотведение.
Коммунальное предприятие - самостоятельный хозяйствующий субъект, созданный для производства, транспортировки и оказания коммунальных услуг (обеспечения теплом, водой, электроэнергией, газом и пр.) с целью удовлетворения общественной потребности и получения прибыли.
Например, в Уставе крупнейшей в России водной компании, предоставляющей услуги в сфере водоснабжения и водоотведения - Мосводоканал сказано: «Акционерное общество «Мосводоканал» является коммерческой корпоративной организацией, созданной в форме хозяйственного непубличного акционерного общества. Целями и предметом деятельности Общества являются: выполнение работ, производство продукции, оказание услуг по водоснабжению и водоотведению, строительству, реконструкции, ремонту и техническому перевооружению сооружений водопроводно-канализационного хозяйства, удовлетворение общественных потребностей и получение прибыли». Основными видами деятельности Мосводоканала являются: водозабор, очистка и распределение воды; удаление и обработка сточных вод; эксплуатация систем водоснабжения и канализации городских и других поселений; эксплуатация снегосплавных пунктов.
Основной целью деятельности Общества «Мосэнерго» - самой крупной генерирующей компании Российской Федерации и технологически неотъемлемой частью Единой энергетической системы России (относится не к коммунальному хозяйству, а к топливо-энергетическому комплексу) - является извлечение прибыли. Основными видами деятельности Общества являются: производство электрической и тепловой энергии; деятельность по поставке (продаже) электрической и тепловой энергии; обеспечение эксплуатации энергетического оборудования в соответствии с действующими нормативными требованиями, проведение своевременного и качественного его ремонта, технического перевооружения и реконструкции энергетических объектов; обеспечение энергоснабжения потребителей, подключенных к электрическим и тепловым сетям Общества, в соответствии с заключенными договорами.
Основные особенности и различия жилищного и коммунального хозяйств заключаются в следующем. Жилищное хозяйство оказывает прямое воздействие на срок службы зданий и на возрастание жилищного фонда. Зона ответственности ограничивается прилегающей к зданиям территории. Структура собственности в основном частная. Основные виды деятельности:
• техническая эксплуатация и благоустройство жилого фонда и объектов социального назначения;
• текущий и капитальный ремонты;
• санитарное содержание;
• эксплуатация общежитий учебных заведений;
• управление жилищным хозяйством, государственным и муниципальным жилищным фондом;
• контроль и надзор состояния жилищного фонда всех форм собственности;
• управление объектами коммерческого назначения;
• управление многоквартирными домами.
Коммунальное хозяйство - совокупность коммерческих тепло-, водо-, энергос-набжающих предприятий. Зона ответственности - основные фонды (здания, сооружения, магистральные трубопроводы и т.п.). Структура собственности - государ-
ственная и муниципальная (в основном).
Основные виды деятельности: производство ресурсов, транспортировка ресурсов, реконструкция, ремонт и обслуживание городских систем водоснабжения, во-доотведения, теплоснабжения и пр. [8, с.24-25].
Ситуационный анализ жилищно-коммунальной сферы позволяет сделать вывод о необходимости уточнения целей, приоритетов и механизмов реализации государственной политики в сфере ЖКХ. Представляется необходимым сконцентрироваться, по нашему мнению, на решении наиболее важных проблем. Необходимо закрепить в едином концептуальном законодательном акте общие непротиворечивые принципы взаимодействия всех субъектов жилищного права (собственников, органов местного самоуправления, управляющих жилищных компаний, подрядных и ресурсоснабжающих организаций). Иными словами - устранить противоречия и несоответствия норм жилищного, гражданского, регистрационного и налогового законодательства.
Настало время сформировать отвечающую современным вызовам Концепцию реформирования жилищного хозяйства, основанную на институте профессионального управления недвижимостью, цель которой - реализация не абстрактного (восходящего к временам советской власти) принципа «обеспечения комфортных и безопасных условий проживания», а повышение конкретных стоимостных показателей - рыночной стоимости объектов жилой недвижимости муниципальных образований, являющихся инструментом их имущественной капитализации. Важнейшей основой нового механизма управления ЖКХ должно стать максимально полное удовлетворение потребностей населения в услугах, работах, энергии и прочих результатах деятельности данной сферы [9, с.15].
Для достижения этой цели возникает необходимость решения следующих задач:
• первоочередное обеспечение учета интересов населения в решении всех важнейших вопросов развития ЖКХ;
• разработка рациональной системы взаимоотношений между всеми участниками данного процесса и максимально полный учет их интересов на экономической и правовой основах;
• активное включение противозатратных рычагов хозяйствования;
• внедрение экономических стимулов повышения качества работ и услуг в ЖКХ;
• обеспечение надежности и устойчивости жизнеобеспечивающих систем: водо-и энергоснабжение, общественный транспорт и др.;
• обеспечение устойчивого ресурсообеспечения комплекса отраслей ЖКХ, прежде всего финансовое, за счет привлечения централизованных и нецентрализованных источников финансирования, развития материально-технической базы ЖКХ и улучшения системы подготовки кадров.
Особого внимания требуют механизмы, обеспечивающие создание конкурентной среды на муниципальном уровне и снятие ограничительных барьеров в работе малых и средних предприятий в сфере ЖКХ, на долю которых приходится 90-95% рынка жилищных услуг [10, с.8].
Этому будет способствовать формирование единых объектов жилой недвижимости, разработка стандартов профессиональной деятельности для жилищно-комму-
нального комплекса. Наряду с этим, неизбежно предстоит разработать Концепцию налогообложения жилой недвижимости, которая должна стимулировать проведение энергоэффективного капитального ремонта и модернизации, а также пересмотреть структуру платежей потребителей за жилищные и коммунальные услуги путем перераспределения пропорций в пользу первых.
Библиография
1. Блех Е.М., Богомольный Е.И., Веселова М.В. Введение в ЖКХ. Учебно-методическое пособие. М.: Эконом-информ, 2014- 67 с.
2. Маркелов К.Г. Жилищное хозяйство. Управление и самоуправление Иркутск "Сибирская книга", 2015г. 544 с.
3. Болотин С.А. Экономика и управление недвижимостью: учеб.-практич. пособие - М.: Проспект, 2012. -848 С.
4. Блех Е.М., Богомольный Е.И., Веселова М.В. Управление многоквартирными домами. Учебно-методическое пособие. М.: Эконом-информ, 2014- 152 с.
5. Иванов А. Реструктуризация сферы услуг ЖКХ. - М.: Альпина Паблишер, 2013. - 200 с.
6. Устинова А. В. Права потребителей в сфере коммунального хозяйства. - М.: Проспект, 2014. - 392 с.
7. Блех Е.М., Богомольный Е.И. Оперативное управление Жилищно-коммунальным хозяйством. Методическое пособие. М.: Эконом-информ, 2013 - 147с.
8. Курбанов Р. А., Богданов Е.В. Жилищное право. М.: Проспект, 2017 - 176 с.
9. Блех Е.М., Богомольный Е.И., Шерешовец Е.В. Общее собрание собственников помещений. Методическое пособие. М.: Проспект, 2017 - 64 с.
10. Е. В. Шерешовец, О. П. Аринцева, Е. М. Блех, Е. И. Богомольный Конкуренция на рынке услуг ЖКХ. М.: Проспект, 2016 - 80 с.
References
1. Bleh, E. M., bogomolny E. I., Veselova M. V., Introduction to housing. Educational-methodical manual. Moscow: Econom-inform, 2014, 67 p. (in Russ.).
2. Markelov G. K. Housing. The government of Irkutsk, the "Siberian book", 2015, 544 p. (in Russ.).
3. Bolotin S. Economy and management: textbook.-practical. Handbook - M.: Prospekt, 2012, 848p. (in Russ.).
4. Bleh, E. M., bogomolny E. I., Veselova, M. V., Management of apartment buildings. Educational-methodical manual. Moscow: Econom-inform, 2014, 152 p. (in Russ.).
5. Ivanov A. Restructuring of the sphere of housing and communal services. - M.: Alpina Pablisher, 2013, 200 p. (in Russ.).
6. Ustinov A. V. Rights of consumers in utilities services. - M.: Prospekt, 2014, 392 p. (in Russ.).
7. Bleh, E. M., bogomolny E. I. Operational management of Housing and communal services. Methodical manual. Moscow: Econom-inform, 2013, 147 p. (in Russ.).
8. Kurbanov R. A., Bogdanov E. V. Housing law. M.: Prospect, 2017, 176 p. (in Russ.).
9. Bleh, E. M., bogomolny E. I., Sharesave E. V. General meeting of owners of premises. Methodical manual. M.: Prospect, 2017, 64 p. (in Russ.).
10. Sharesave E.V, Arinzeh O.P., Blach E.M., Bogomolny E.I. Competition in the market of housing services. M.: Prospect, 2016, 80 p. (in Russ.).
Авторы
Блех Евгений Михайлович, доктор экономических наук, профессор, Зам. директора центра управления ЖКХ Российской Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС) (проспект Вернадского 82, строение1, г. Москва, Россия, 119571); e-mail: eblekh@yandex.ru
Богомольный Евгений Исаакович, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ РАНХиГС; e-mail: evgeni50@yandex.ru
