CC BY
79
УДК 332.871:34.03 Я. А. КЛЮЧНИКОВА
YA. A. KLYUCHNIKOVA
ПЕРСПЕКТИВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПРАВОВЫХ ОСНОВ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА PROSPECTS OF LEGAL BASES FORMATION OF SELF-REGULATION IN HOUSING AND COMMUNAL SERVICES SPHERE
oooooooooooooooooooooooooooooooo
АННОТАЦИЯ
В рамках статьи рассматривается законопроект, касающийся внесения в Жилищный кодекс Российской Федерации правовых норм о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами. Автором предлагаются пути совершенствования положений данного законопроекта, направленные на повышение эффективности деятельности управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в сфере управления многоквартирными домами.
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство; саморегулирование; управляющая организация; товарищество собственников жилья.
ABSTRACT
Within article the bill concerning introduction into the Housing code of the Russian Federation of rules of law about self-regulation in the sphere of management of apartment houses is considered. The author offers ways of improvement of provisions of this bill, directed on increase of efficiency of activity of managing organizations, associations of owners of housing, housing and housing co-operatives in the sphere of management by apartment houses.
Keywords: housing and communal households; self-regulation; managing company; association of owners of housing.
Управление многоквартирными домами является одним из основных направлений деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства и должно обеспечивать гражданам благоприятные и безопасные условия, надлежащее содержание общего имущества в таких домах, а также предоставление коммунальных услуг. Из трёх способов управления многоквартирными домами, предусмотренных ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), наиболее популярным является привлечение управляющей организации. Так, в настоящее время в Москве управление многоквартирными домами осуществляют 453
управляющие организации. Из них 126 управляющих организаций государственной формы собственности осуществляют управление в 61,29 % многоквартирных домов и 327 управляющих организаций частной формы собственности — в 30,07 % многоквартирных домов. При этом только 8,58 % многоквартирных домов находятся на самоуправлении организаций, созданных собственниками помещений (товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов), и 0,06 % домов — в непосредственном управлении собственников помещений1.
Современное жилищное законодательство
1 По данным Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, по состоянию на 01.07.2012. URL: http://www.dgkh.ru/?ooumd (дата обращения: 01.12.2012).
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Часть 2 ст. 161ЖК РФ
не содержит норм, устанавливающих для организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, обязательного членства в саморегулируемых организациях. Кроме того, отсутствуют и нормы о государственном регулировании указанной сферы. Это приводит к тому, что управлением многоквартирными домами во многих случаях занимаются некомпетентные юридические лица с минимальным уставным капиталом, у которых нет опыта работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, нет профессиональных сотрудников и необходимой технической базы. В таких случаях управляющие организации выполняют только типовые работы по содержанию многоквартирного дома, без учёта его специфических особенностей и потребностей жильцов. Такое положение негативно сказывается на гражданах, являющихся собственниками квартир в многоквартирных домах и, соответственно, потребителями жилищно-коммунальных услуг, а также приводит к злоупотреблениям со стороны управляющих организаций и недобросовестной конкуренции.
Законодатель делает попытки упорядочить деятельность управляющих организаций в жилищной сфере. В связи с этим 25 мая 2012 г. Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении принят законопроект2, касающийся внесения в Жилищный кодекс Российской Федерации правовых норм о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами. В рамках данного законопроекта предлагается включить в Жилищный кодекс Российской Федерации
раздел IX о саморегулировании в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами (статьи 166-172).
Законопроектом вводится норма, согласно которой деятельность по управлению многоквартирными домами по договору управления многоквартирным домом вправе осуществлять управляющая организация, являющаяся членом саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами. Таким образом, вводится обязательное членство управляющей организации в саморегулируе-мой организации.
Следует отметить, что управляющие организации, заинтересованные в развитии своей деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства, стремящиеся к повышению качества работ и услуг по управлению многоквартирными домами, уже в настоящее время, без специального правового регулирования, в добровольном порядке объединяются в само-регулируемые организации. Так, в реестре са-морегулируемых организаций, который ведет Росреестр, зарегистрировано 73 саморегулиру-емых организаций (в 58 субъектах Российской Федерации), объединяющих более 15 % управляющих организаций3.
Однако закрепление обязанности членства в саморегулируемой организации как условия допуска управляющей организации к деятельности в сфере управления многоквартирными домами позволит создать системы отраслевых стандартов качества, профессиональной ответственности управляющих организаций, включая имущественную ответственность, а также
2 Проект Федерального закона № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 25.05.2012). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3 Информация по состоянию 01.10.2011 Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
контроля за их деятельностью. Саморегулирование должно обеспечить формирование механизмов допуска к сфере управления жилыми многоквартирными домами профессиональных, компетентных и добросовестных управляющих организаций.
Что же такое саморегулирование? В действующем законодательстве под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил4.
Рассматриваемый в настоящей статье законопроект содержит определение саморегулиру-емой организации в сфере управления многоквартирными домами. Это некоммерческая организация, которая основана на членстве управляющих организаций, отвечающая требованиям законодательства о саморегулируе-мых организациях, создана в целях повышения качества работ и услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию и ремонту общего имущества в данных домах и обеспечения соблюдения своими членами требований законодательства Российской Федерации и сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций.
Саморегулируемая организация в сфере управления многоквартирными домами наряду с требованиями, установленными Федеральным законом от 01.12.2007 № 315-Ф3 «О само-регулируемых организациях», должна отвечать следующим требованиям:
1) объединение в составе некоммерческой организации в качестве её членов не менее чем ста управляющих организаций;
2) обеспечение саморегулируемой организацией имущественной ответственности своих членов (в частности, формирование компенсационного фонда за счёт взносов членов само-регулируемой организации, средства которого предназначены для возмещения вреда, причиненного действиями или бездействием членов
саморегулируемых организаций юридическим и (или) физическим лицам вследствие недостатков выполненных работ или оказанных услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества собственников помещений в данном доме при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами).
Стремление упорядочить, урегулировать деятельность в сфере управления многоквартирными домами, безусловно, целесообразно. Однако велика вероятность, что в данный законопроект будут включены нормы, обязывающие вступать в саморегулируемые организации не только управляющие компании, но и товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, что по сути приравнивает эти некоммерческие организации, не преследующие цели извлечения прибыли, к коммерческим управляющим организациям. Товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы создаются собственниками помещений в многоквартирных домах, и деятельность их осуществляется за счёт их членов. Для того чтобы стать членами саморегулируемой организации, эти некоммерческие объединения должны будут оплатить вступительный взнос, который согласно рассматриваемому законопроекту составляет не менее ста тысяч рублей, а также нести субсидиарную ответственность по обязательством других членов саморегулируемой организации. Данное финансовое бремя ляжет на плечи граждан, являющихся собственниками помещений в многоквартирных домах, и может оказаться для них непосильным. Это приведет к постепенному прекращению использования такого способа управления многоквартирными домами, как создание товарищества собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, фактически к «отмиранию» данных организационно-правовых форм юридических лиц (в первую очередь, товарищества собственников жилья). Вынужденные привлекать для управления жилым фондом исключительно управляющие организации, граждане окажутся
4 См.: п. 1 ст. 2 Федерального закона от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 49. Ст. 6076.
лишенными права выбора способа управления.
Таким образом, полагаем, что целесообразно введение обязательного членства в саморегули-руемых организациях только для управляющих организаций. На товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы такая обязанность распространяться не должна.
Далее, следует отметить, что содержащееся в законопроекте положение, устанавливающее минимальную численность членов саморегули-руемой организации в сфере управления мно-
гоквартирными домами в размере не менее ста управляющих организаций, означает законодательное установление монополии единственной саморегулируемой организации в субъекте Российской Федерации. По нашему мнению, минимальная численность членов саморегули-руемой организации должна быть уменьшена, исходя из расчёта, чтобы в границах каждого субъекта Российской Федерации могли действовать не менее десяти саморегулируемых организаций, осуществляющих деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
УЧЕБНИКИ И ЗАДАЧНИКИ ПО СПЕЦИАЛЬНОСТИ «ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»
В первой декаде января 2013 г. завершается публикация 2-го издания серии учебников и задачников, представляющих полноценную систему организации, экспертизы и управления земельно-имущественным комплексом в сфере строительства и недвижимости. В них объединены прогрессивные подходы и новейшие достижения в области управления и развития недвижимости.
Учебники и задачники по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» вот уже более 10 лет являются основной для получения высококачественного образования специалистами в сфере недвижимости. Уже в первом издании авторы учли многофункциональность недвижимости, её проектный формат в условиях обеспечения устойчивого развития сложившейся застройки. Второе издание расширило и дополнило учебный материал результатами научного поиска и экономических экспериментов. Цикл учебников укомплектован практическими заданиями и задачниками, развивающими практические навыки обучения, как в рамках решения проблем управления земельноимущественными комплексами городских хозяйств и жилищно-коммунальной инфраструктуры, так и в части осуществления экспертизы и инспектирования инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости. Это позволит современному специалисту освоить не только современные механизмы управления недвижимостью, но и методы управления рисками, а также овладеть финансово-кредитным инструментарием, обеспечивающим реализацию новых подходов к управлению недвижимостью.
Серия учебников и задачников позволяет не только обучать специалистов широкого профиля, но и организовывать подготовку и переподготовку кадров, а также, что крайне важно в современных условиях, самостоятельно повышать квалификацию.
Редакция журнала «Вестник Финансового университета»
