CC BY
41
УДК 004:528.91
ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ С УЧЕТОМ ПРОЕКТНОГО СРОКА ЭКСПЛУАТАЦИИ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Павел Сергеевич Батин
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант, тел. (383)361-01-09, e-mail: batin86@mail.ru
Алексей Викторович Дубровский
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. научно-производственной лабораторией «Дигитайзер», тел. (383)361-01-09, e-mail: avd5@mail.ru
Ольга Олеговна Твердовская
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, студент, тел. (383)361-01-09, e-mail: olyatverdovskya@gmail.com
Виктория Павловна Шабалина
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, студент, тел. (383)361-01-09, e-mail: ivsharmu@gmail.com
В статье на примере города Москвы рассматривается проект комплексного освоения городской территории. Показана зависимость срока эксплуатации жилых домов от года постройки и типа строения. Разработан геоинформационный проект по анализу проектного срока эксплуатации жилых домов на территории города Новосибирска. Сделан вывод о необходимости разработки проектов по освоению реконструируемых жилых кварталов на основании принципов комплексного социально-комфортного жилищного строительства. В качестве долгосрочной инвестиционной политики предлагается разработать поэтапный план реконструкции жилого фонда.
Ключевые слова: перспективное планирование, срок эксплуатации жилых зданий, объекты недвижимости, геоинформационный анализ, принципы комплексного социально-комфортного жилищного строительства.
PERSPECTIVE PLANNING OF URBAN DEVELOPMENT TAKING INTO ACCOUNT THE DESIGN LIFE OF EXISTING BUILDINGS AND STRUCTURES
Pavel S. Batin
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., graduate student, tel. (383)361-01-09, e-mail: batin86@mail.ru
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., head of the Research and Development Centre «Digitizer», tel. (383)361-01-09, e-mail: avd5@ssga.ru
Olga O. Tverdovskaya
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., student, tel. (383)361-01-09, e-mail: olyatverdovskya@gmail.com
Victoria P. Shabalina
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., student, tel. (383)361-01-09, e-mail: ivsharmu@gmail.com
In an article on the example of the city of Moscow, the project of integrated urban development is being considered. Dependence of service life of residential buildings on the construction year and type of structure is shown. A geoinformation project was developed to analyze the design life of residential buildings in the city of Novosibirsk. The conclusion is made about the need to develop projects for the development of reconstructed residential quarters on the basis of the principles of complex social and comfortable housing construction. As a long-term investment policy, it is proposed to develop a phased plan for the reconstruction of the housing stock.
Key words: perspective planning, term of operation of residential buildings, real estate objects, geoinformation analysis, principles of complex social and comfortable housing construction.
На территории населенных пунктов находятся здания и сооружения разного срока постройки. Год строительства, материал и применяемые технологии постройки во многом определяют срок эксплуатации объекта недвижимости, а для жилой недвижимости эти параметры являются основными. Существуют нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой застройки, в зависимости он типа дома и времени его постройки [1]. Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой застройки показаны в таблице.
Таблица
Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой застройки
Тип дома Время Срок Срок реконструкции Время сноса
построики эксплуатации (нормативный срок)
Сталинские 1930-1940 125 1990-2005 2050-2070
довоенные
Сталинские 1945-1955 150 2020-2030 2095-2105
послевоенные
«Хрущевки» 1955-1970 50 Разрабатывается 2005-2020
панельные комплексная программа реконструкции
Кирпичные 1955-1970 100 2015-2030 2055-2070
пятиэтажки
Панельные и 1965-1980 100 Реконструкция по стро- 2055-2080
блочные 9-16- ительным нормам не
ти этажные предусмотрена
Современные 1980-1998 125-150 2050-2070 2105-2150
кирпичные и
монолитные
Современные 1980-1998 100-120 Реконструкция по стро- 2070-2105
панельные ительным нормам не предусмотрена
Таким образом, на территории населенных пунктов происходит постоянный цикл операций по реконструкции, сносу и строительству зданий. При этом, как правило, при определении стоимости жилой недвижимости в качестве одного из важных параметров рассматривается ее состояние, которое определяется степенью износа: хорошее - менее 10% износа; вполне удовлетворительное (11-20% износа); удовлетворительное (21-30% износа); не вполне удовлетворительное (31-40% износа); неудовлетворительное (41-60% износа); ветхое (6180% износа); непригодное для жизни (выше 80% износа) [2]. Недвижимость закономерно начинает терять в цене при достижении степени износа выше 50 %, это отражается на ее кадастровой стоимости. Вместе с тем определенный интерес для инвесторов составляет долгосрочное планирование комплексного освоения территории населенных пунктов, освобождающихся в результате достижения регламентного срока эксплуатации жилых домов. При современной, порой хаотичной точечной застройки и создании «непродуманной» с точки зрения социально-бытовых, транспортно-логистических условий городской среды, комплексные проекты освоения городского пространства, являются важным элементом решения проблемы рационального и комфортного территориального планирования. Основные проблемы качества городской среды сгруппированы по пяти признакам и показаны на рис. 1.
Проекты по «освобождению» земельных участков вследствие сноса жилых домов, могут служить ценным источником информации не только для целей градостроительного проектирования, но и для привлечения инвестиций.
Стратегическое планирование по повторному освоению городского пространства должно основываться на достижении следующих принципов комплексного социально-комфортного жилищного строительства [3-5]:
- адаптация современного городского жилища к факторам внешней среды, применение технологии геодизайна;
- разработка архитектурно-планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений, максимально учитывающих природные и антропогенные особенности территории (например, защита от электрических и магнитных полей, вибрации, шума, геодинамических явлений и т.п.);
- комбинированное строительство жилых зданий со встроенными общественными объектами для создания комфортных бытовых условий проживания населения (аптеки, парикмахерские, детские садики, автомастерские и т.п.);
- проектирование и строительство малоэтажной высокоплотной застройки на периферии крупных городов (экономия территории, сокращение протяженности коммуникаций, дорог, энергосбережение и т.д.)
- разработка биоклиматической архитектуры многофункциональных жилых зон, создание экопоселений;
- гуманизация жилых зон, создание продуманных комфортных условий проживания населения, проектирование SMART-систем оптимизирующих и автоматизирующих процессы предоставления населению различных социально-бытовых благ;
- создание проектов многофункциональных жилых комплексов;
- формирование комфортной жилой среды в зонах действия неблагоприятных внешних факторов (автомобильный и железнодорожный транспорт, за-
грязнение промышленными и твердыми бытовыми отходами, выбросы промышленных предприятий и т.д.).
' Переуплотнение городской среды (в том числе и из-за „ точечной застройки)_
• нехватка рекреационных зон
• нехватка участков общественного пользования
• нехватка пассажирского городского транспорта
• нехватка объектов социального значения
Не эффективная организация улично-дорожной сети
• возникновение заторов, пробок
• низкая пропускная способность
Низкий коэффициент компактности города
• сложная транспортная логистика
• длительность перемещения населения в черте города в результате дневной миграции
• высокая стоимость обслуживания инженерных коммуникаций и улично-дорожной сети
Не соответствующее требованиям ПДК экологическое состояние окружающей природной среды
• повышение уровня заболеваемости • ухудшение демографических показателей
Проблемы организации городского пространства и функционального зонирования территории
• близость жилых и промышленных зон
• влияние промышленных производств и предприятий топливно-энергетического комплекса
• недостаток рекреационных зон
Рис. 1. Проблемы качества городской среды
При реализации данных подходов необходимо учитывать различные неблагоприятные факторы, количество населения, перспективные зоны освоения территории, оптимальные архитектурно-планировочные решения. При этом важным фактором будет являться инвестиционная привлекательность территории, которая будет постоянно увеличиваться от улучшения качества жизни населения.
Проект подобного комплексного сноса и строительства новых, современных, комфортных жилых домов осуществляется на территории города Москва. На месте реконструированных кварталов будут построены не только новые многоэтажные дома, но и будет создаваться транспортная и социальная инфраструктур [6]. В настоящее время, в рамках реализации программы комплексной реконструкции жилья планируется снести около 8 тысяч пятиэтажек, в которых проживает 1,6 млн. человек, рис. 2.
а) б)
Рис. 2. Снос пятиэтажек на территории Москвы:
а) фотоиллюстрация комплексной реконструкции;
б) карта реконструкции жилых кварталов в Москве
Данная градостроительная политика городских властей проводится поэтапно и стала возможной, после проведения оценки состояния жилого фонда и определения срока эксплуатации жилых зданий. При этом были определены регламентные сроки и объемы сноса.
Комплексная застройка территории позволяет:
- снизить себестоимость квартир, разница в стоимости образуется за счет социально-бытовой инфраструктуры, строительством которой занимается застройщик;
- позволяет создавать резерв инфраструктурного обеспечения территорий, наращивать или снижать объемы жилищного строительства в зависимости от макроэкономической конъюнктуры и потребностей рынка, создавать большое количество новых рабочих мест, как в период реализации проекта, так и по окончании строительных работ;
- создать новый, отвечающий современным требованиям и запросам общества район проживания, учитывая социально-бытовые требования населения.
С позиции современного территориального управления такой подход обеспечивает перспективность развития территории и ее высокую инвестиционную привлекательность.
В качестве примера геоинформационного анализа исследования перспективного планирования развития территории города, с учетом проектного срока эксплуатации существующих зданий и сооружений, разработан проект на территорию города Новосибирска, рис. 3.
Хрущевки - год постройки
1 980 -- 1 985 (422)
1 975 - 1 980 (423)
1 970 - 1 975 (608)
| 1 965 - 1 970 (813)
| 1 958 - 1 965 (2087)
а) б)
Рис. 3. Тематическая карта перспективного планирование развития территории города с учетом проектного срока эксплуатации существующих зданий
и сооружений
Работа по геокодированию информации о дате строительства и типу здания на векторном адресном плане города Новосибирска (коммерческая электронная карта СГУГиТ) была выполнена в течении 2016 года за время летней учебно-производственной практики студентами, работающими в НПЛ «Дигитайзер». Созданная тематическая карта распределения жилых зданий по году постройки, может быть использована при планировании комплексной реконструкции жилых кварталов, а также для определения инвестиционно-привлекательных земельных участков на территории города Новосибирска.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов [Текст] / Постановление Государственного Комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 31 июля 1970 г. № 95 (с изменениями и дополнениями от 2007 года) - М.: Минстрой, 1970. - 6 с.
2. Срок эксплуатации жилых домов - виды и процедура [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://consultmill.ru/kvartira/novostrojka/ srok-ekspluatacii.html/.
3. Тахватулина Н. К. Экологизация правового регулирования (теоретико-правовое исследование) : автореф. дис. канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006. - 18 с.
4. Холл, П. Городское и региональное планирование [Текст]/ Пер. с англ. В.А. Новикова - М.: Стройиздат, 1993. - 247 с.: ил.
5. Дубровский А. В. Перспективное районирование территории для цели рационального использования в хозяйственной деятельности // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18-22 апреля 2016 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. - С 34-39.
6. Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы: снос пятиэтажек [Электронный ресурс] - режим доступа: https://stroi.mos.ru/snos-piatietazhiek/.
© П. С. Батин, А. В. Дубровский, О. О. Твердовская, В. П. Шабалина, 2017
