ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ: ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.254

Минеев В.А.

студент Средне-Волжского института (филиала) ВГУЮ (РПА Минюста России).

Ефремов Е.Н.

кандидат исторических наук, доцент кафедры гражданского права Средне-Волжского института (филиала) ВГУЮ (РПА Минюста России).

Наумкина А.В.

студент Средне-Волжского института (филиала) ВГУЮ (РПА Минюста России).

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ: ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ

Аннотация

В настоящей работе исследуется институт жилищного права, связанный с переводом жилого помещения в нежилое помещение, и нежилого помещения в жилое помещение. Исследуются основные законодательные требования и условия для подобного перевода. Рассматриваются наиболее спорные вопросы, связанные с переводом помещения, которое используется собственником или иным гражданином в качестве постоянного места проживания, из одной категории в другую. Особо отмечаются права других жильцов многоквартирного жилого дома при осуществлении такого перевода.

Ключевые слова:

жилое помещение, нежилое помещение, многоквартирный жилой дом, собственник, жильцы, постоянное место проживания.

Mineev V. A., Efremov E. N., Naumkina A. V.,

TRANSFER OF RESIDENTIAL PREMISES TO NON-RESIDENTIAL AND NON-RESIDENTIAL PREMISES

IN RESIDENTIAL: IMPLEMENTATION PROBLEMS

Annotation

This paper examines the institute of housing law related to the transfer of residential premises to nonresidential premises, and non-residential premises to residential premises. The main legislative requirements and conditions for such a transfer are investigated. The most controversial issues related to the transfer of premises used by the owner or another citizen as a permanent place of residence from one category to another are considered. The rights of other tenants of an apartment building in the implementation of such a transfer are particularly noted.

Keywords:

residential premises, non-residential premises, apartment building, owner, tenants, permanent residence.

В последние годы наблюдается тенденция активного развития института перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое, что обусловлено, в первую очередь, предпринимательскими целями. В то же время, несмотря на довольно развернутое правовое регулирование данного правового института на практике все чаще возникают различного рода проблемы и споры, возникающие как по инициативе собственников помещений, так и от нанимателей, жильцов многоквартирных домов и уполномоченных органов.

Так, п. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) закрепляет условия, при которых допускается и не допускается перевод помещений из одной категории в другую [1, ст. 22]. В свою очередь, п. 2-4 данной статьи регламентируют следующие требования:

- «доступ к переводимому помещению должен быть возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или присутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

- переводимое помещение не является частью жилого помещения;

- переводимое помещение не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц;

- после перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- переводимое жилое помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под переводимым жилым помещением в нежилое помещение, не являются жилыми;

- жилое помещение, планируемое к переводу в нежилое, не находится в наемном доме социального использования;

- перевод жилого помещения в нежилое не планируется в целях осуществления религиозной деятельности;

- помещение отвечает установленным требованиям или присутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям» [1, ст. 22].

В свою очередь, из значения п. п. 3 п. 1.1 ст. 24 ЖК РФ вытекает, что перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое возможен только если все перечисленные ранее условия перевода одновременно соблюдаются [1, ст. 24]. Отсутствие хотя бы одного из условий приведет к отказу в таком переводе.

В рамках настоящей работы будут рассмотрены наиболее проблемные моменты, связанные с трудностями при реализации отдельных условий перевода помещений из одной категории в другую.

Как было отмечено ранее, невозможно получить разрешение на перевод жилого помещения в нежилое помещение, если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. В сложившейся ситуации логика законодателя вполне понятна, данное положение направлено на первостепенную защиту потенциально единственного жилья собственника. В свою очередь, фактически отсутствует законодательное определение понятия «место постоянного проживания». Так, данный термин фигурирует в ст. 8 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» [2, ст. 8]. Однако подобная формулировка встречается лишь в названии рассматриваемой статьи, но никак не раскрывается ни в содержании самой статьи, ни в дальнейшем по тексту закона. Относительно четкую регламентацию можно встретить лишь в п. 1 ст. 20 ГК РФ, где указано, что «место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, является его местом жительства» [3, ст. 20].

Не менее сложным является и вопрос непосредственного использования собственником жилого помещения в качестве места постоянного проживания. С учетом положений, утвержденных Постановлением Правительства РФ в Правилах регистрации и снятия с регистрационного учета, в которых II раздел устанавливает обязанность граждан получить временную регистрацию по месту пребывания [4], можно заключить, что в данном случае проживание связано с регистрацией по месту пребывания и по месту жительства. Складывается ситуация, что такое временное жилье не может считаться местом постоянного проживания, поэтому, даже если оно должно быть переведено в нежилое, препятствий для

собственника не будет существовать [5, с. 39]. Можно сделать вывод, что фактически часть п. 2 ст. 22 ЖК РФ лишает собственника возможности реализовать свое право на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также возможности получать доход в результате такого перевода.

Не менее интересным является вопрос использования жилых помещений в предпринимательских целях. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ «допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» [1, ст. 17].

Как закреплено в Постановлении Правительства РФ от 18 ноября 2020 г. № 1853 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации», не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц; жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг [6]. Для того, чтобы предоставлять гостиничные услуги, жилое помещение требуется перевести в нежилое.

Тем не менее, в судебной практике можно встретить следующее решение. Так, Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям о запрете эксплуатации объекта капитального строительства - трехэтажного здания. В рамках разбирательства была проведена экспертиза. Как установлено экспертом в исследовательской части экспертного заключения, здание соответствует определениям жилого дома, данным в Градостроительном кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ, строительных нормах СП 55.13330.2016. Здание возведено с учетом требований СП 14.13330.2018. В то же время здание зарегистрировано как жилой дом, возводилось по правилам, допускающим строительство без разработки проектной документации, тогда как проектирование, строительство и приемка в эксплуатацию здания, соответствующего по вместимости и количеству номеров гостинице, должно осуществляться в соответствии с СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования». Кроме того, для жилого дома противопожарные требования по эвакуационным путям и лестницам являются ответственностью собственника жилого дома. На основании всех доказательств суд принял решение запретить эксплуатацию до момента приведения эвакуационных путей со 2-го и 3-го этажей здания в соответствие с требованиями противопожарной безопасности - СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Таким образом, суд разрешил использовать помещения в качестве дома отдыха на основании следующих положений [7, с. 58].

Следующая проблема связана с разграничением прав собственника и общих прав жителей многоквартирного дома. Жилищный кодекс РФ исходит из того, что многоквартирный жилой дом - это специфический объект права собственности, в котором собственнику помимо его жилого или нежилого помещения принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. При этом уменьшение размера такого имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции [1, ст. 36].

Чаще всего вопрос о необходимости вмешательства в общее имущество многоквартирного дома встает при разрешении вопроса о переводе жилых помещений и нежилые. В главе 3 ЖК РФ при определении условий такого перевода отсутствует четкая необходимость согласования с другими собственниками многоквартирного жилого дома перевода помещения из одной категории в другую. Но на практике часто встречаются ситуации, когда в момент переоборудования помещения возникает необходимость в существенном видоизменении жилого помещения с оборудованием дополнительного отдельного входа. Несмотря на это, долгое время имело место разъяснение, что требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в доме необходимо исполнять лишь в случае проведения реконструкции многоквартирного дома, сопровождающейся изменением размера общего имущества в сторону его уменьшения [8, с. 27].

С положительной оценкой можно отметить, что в последние годы Верховный суд преломил сложившуюся практику и отошел от игнорирования интересов собственников многоквартирного дома при использовании общего имущества и крайне узкого подхода к понятию реконструкции, стали признавать, что формирование отдельного входа за счет увеличения оконного проема и пристройки влечет фактическое уменьшение общего имущества многоквартирного дома и требует согласия всех собственников многоквартирного дома [9]. В то же время, нельзя не отметить, что далеко не все суды стали придерживаться такой же точки зрения.

В свою очередь, легитимность (наличие кворума) общего собрания, проводимого по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, устанавливается в специальном порядке и зависит от количества подъездов в доме. Отсутствие кворума означает отсутствие правообразующего юридического факта -собрания собственников и соответствующего решения (Постановление АС ВВО от 15.11.2018 № Ф01-4982/2018 по делу № А31-14172/2017) [10].

Можно резюмировать, что при осуществлении своих законных прав собственники помещений не должны своими действиями нарушать законные права и интересы других лиц. В связи с этим, при переводе жилых помещений в нежилые, и нежилых помещений в жилые первостепенное значение имеют интересы других жильцов. Коммерческие интересы собственников в данной ситуации будут иметь второстепенное значение. Соответственно, данное положение обременяет их на то, что все риски отказа в переводе обоснованно ложатся на них самих. Таким образом, при переводе жилого помещения в нежилое помещение, и нежилого помещения в жилое помещение следует с особой тщательностью подходить к вопросу изучения нормативно-правового регулирования соответствующих правоотношений, вытекающих из жилищного законодательства, а также учитывать принятые нормы и стандарты, во избежание дальнейших трудностей при практической реализации данного вопроса. Список использованной литературы:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 14.

2. О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации: Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3032.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

5. Маркина М. В. Перевод жилого помещения, используемого в качестве места постоянного проживания / М. В. Маркина // Семейное и жилищное право. 2021. № 6. С. 38-41.

6. Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 № 1853 // СЗ РФ. 2020. № 47. Ст. 7552.

7. Царькова Д. Перевод жилого в нежилое / Д. Царькова // Жилищное право. 2021. № 4. С. 55-62.

8. Никифорова Н. Н. Права собственников многоквартирного жилого дома на общее имущество при переводе одного из жилых помещений в нежилое: анализ судебной практики / Н. Н. Никифорова // Семейное и жилищное право. 2018. № 5. С. 26-29.

9. Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2018 № 304-КГ18-4070 по делу № А70-5598/2017 // Интернет-ресурс. СПС «КонсультантПлюс». URL: https://cloud.consultant.ru/cloud/cgi/online.cgi?req=doc&ts= gOo3U3Towfm59J7D&cacheid=2F0EFF986228DFA4AF72470D8758F54B&mode=splus&rnd=445C3A20605E29A

FB9BB0B671961604D&base=ARB&n=536157#qPC5U3TDiKxoywX7 (дата обращения: 20.04.2022).

10. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.11.2018 № Ф01-4982/2018 по делу №

А31-14172/2017 // Интернет-ресурс. СПС «КонсультантПлюс». URL: https://cloud.consultant.ru/cloud/cgi/

online.cgi?req=doc&ts=gOo3U3Towfm59J7D&cacheid=82894780E308DE825B45C255313CEC24&mode=splus&

rnd=445C3A20605E29AFB9BB0B671961604D&base=AVV&n=85777#xZJ5U3Tvd8T6h28A (дата обращения:

20.04.2022).

© Минеев В. А., Ефремов Е. Н., Наумкина А. В., 2022

УДК 34.05

Плесская Н.С.

Студентка 4 курса МГГЭУ, г. Москва, РФ

ИНСТИТУТ НЕДОСТОЙНЫХ НАСЛЕДНИКОВ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИИ, ЧЕХИИ И ШВЕЙЦАРИИ: СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ

Аннотация

Данная статья посвящена исследованию особенностей правового регулирования института недостойных наследников на примере сравнительной характеристики законодательства ряда государств (Российская Федерация, Швейцария и Чехия). Выявлены преимущества и недостатки в регулировании данных правоотношений.

Ключевые слова:

недостойный наследник, отстранение от наследования, умысел, противоправность, парантелла.

Институт недостойных наследников, как и многие другие институты наследственного права, зародился еще в период становления римского права и получил свое специфическое, уникальное развитие в каждой отдельной правовой системе. Принятие и последующее вступление в действие части 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ознаменовало собой окончание реформы наследственного права. Наряду с сохранением основных принципов правовой регламентации наследственных правоотношений законодатель, тем не менее, внес радикальные изменения в регулирование отдельных правоотношений в сфере наследовании.

Правоотношения непосредственно связанные с регулированием института недостойных наследников в России закреплены в статье 1117 ГК РФ, в которой указан перечень лиц и обстоятельств, в связи с которыми возможно применение правовых норм о лишении права наследования не по воле завещателя, а в силу закона. Это:

1) лица, совершившие умышленные противоправные действия, направленные против осуществления, предусмотренного законом или завещанием порядка наследования при условии, что они подтверждены в судебном порядке;

2) родители, лишенные и не восстановленные ко дню открытия наследства родительских прав, при наследовании по закону, когда наследодателями выступают дети;

3) если на лице лежали обязанности по содержанию наследодателя, и оно злостно уклонялось от их выполнения [1].