Переход на новую систему оценки недвижимого имущества для целей совершенствования налогообложения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 336.02

Крюков С.В.

Д.э.н., профессор, Южный федеральный университет

Лапшина А.С.

Аспирант экономического факультета, Южный федеральный университет

ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

В работе произведена оценка положительных сторон, а также проблем перехода на новую систему оценки недвижимого имущества. Выявлены особенности влияния новой системы оценки недвижимого имущества на совершенствование системы налогообложения на региональном и муниципальном уровнях.

Ключевые слова: недвижимое имущество, налогообложение недвижимого имущества, система оценки недвижимого имущества, массовая оценка недвижимости.

В настоящее время в России сложилась ситуация, при которой действующие налоги зачастую слабо связаны с реалиями рыночной экономики, а налоговые поступления не пополняют региональные и муниципальные бюджеты в размере, необходимом для эффективного решения задач местного самоуправления. Для решения указанных проблем в нашей стране проводится реформирование системы налогообложения, в частности, осуществляется переход на определение размера налогов на базе кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно определению, данному в федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Массовая оценка представляет собой систематическую оценку групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и методов статистического анализа. Создание системы массовой оценки осуществляется, в первую очередь, в фискальных целях.

Применение методик массовой оценки недвижимости позволяет значительно сократить затраты временных, материальных и трудовых ресурсов, необходимых для организации процесса оценки, а также повысить объективность его результатов. Однако эффективное применение данного подхода возможно только при наличии развитого рынка, качественных исходных данных и возможности использования современного программного обеспечения для статистической обработки данных.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений в России составляют: Конституция РФ; Земельный, Налоговый и другие кодексы РФ; Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; стандарты оценки; нормативно-правовые акты органов государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и пр. Действующая нормативно-правовая база регулирует отношения, возникающие в сфере кадастровой деятельности: дает определение ключевым терминам («оценке», «рыночная стоимость», «кадастровая стоимость», «массовая оценка») и устанавливает их взаимосвязь, характеризует государственную кадастровую оценку как процедуру из восьми действий, закрепляет основания пересмотра проведенной оценки,

определяет процедуры ведения кадастра и учета. В то же время современное законодательство достаточно развито только в отношении учета и оценки земельных участков, в регулировании же процесса оценки других объектов недвижимости еще остаются серьезные пробелы в законодательстве.

Проведенный нами сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимостей жилой недвижимости в г. Ростове-на-Дону показал, что эти показатели в действительности отличаются друг от друга: рыночная стоимость исследуемых объектов жилой недвижимости Ростова-на-Дону в 1,2 - 2,1 раза превышает их кадастровую стоимость [1].

С помощью методов корреляционно-регрессионного анализа выявлялись основные ценообразующие факторы, оказывающие значительное влияние на величину стоимости квартир. Проведенный анализ позволил прийти к заключению о том, что рыночная стоимость достаточно сильно связана с районом размещения объекта недвижимости, а кадастровая - имеет среднюю тесноту связи с этим фактором.

Дальнейшие расчеты не выявили разницы в стоимости однокомнатных квартир, относящихся к разным классам жилья. Это подтвердило предположение о том, что класс жилья как ценообразующий фактор слабо влияет на стоимость исследуемых объектов.

К такому же результату мы пришли и при выяснении вклада фактора районности в установление величины стоимости квартир. Как ценообразующий фактор район также слабо влияет на стоимость жилой недвижимости. Причинами такого положения дел могут выступать следующие обстоятельства. Во-первых, понятие «центра» в Ростове-на-Дону можно определить, как условное. Большинство районов города оформились достаточно давно. Все они (даже относительно недавно построенные районы) инфраструктурно обеспечены и самодостаточны: в них хорошо развито транспортное сообщение, имеются поликлиники, детские сады и школы, торговые центры, места развлечений и отдыха (парки, кинотеатры, рестораны и прочее). Можно сказать, что в настоящее время районы Ростова-на-Дону представляют собой минигорода, имеющие все необходимое для жизнедеятельности населения. Многие люди предпочитают найти работу в районе своего проживания или в месте, куда комфортно и быстро можно будет доехать (с учетом наличия собственного автомобиля или возможности воспользоваться услугами общественного транспорта). Поэтому сегодня не существенно, в какой районе города находится недвижимость.

Во-вторых, актуальными остаются основные проблема центра города: экологические факторы (большая загазованность и прочее), транспортные проблемы (пробки, недостаток парковочных мест и прочее). Все это приводит к заключению о том, что район не является важным фактором, который оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости.

В итоге нам не удалось выявить факторы, которые оказывали бы на стоимость объектов жилой недвижимости существенное влияние и которые мы могли бы выделить в качестве ценообразующих. Это говорит о том, что для решения этой задачи необходима более детальная, более предметная информация о других параметрах, влияющих на стоимость жилья.

Тем не менее, нами была выявлена разница между кадастровой и рыночной стоимостями объектов недвижимости. Несмотря на то, что выявленная разница в стоимости жилья (по районам, по классам жилья) достаточно мала, ее наличие было доказано, поэтому необходимо вносить поправки в методику массовой оценки недвижимости и осуществлять корректировку цен.

Методика массовой оценки недвижимости должна включить в себя важнейшие ценообразующие факторы, которые должны быть выявлены путем анализа цен и параметров объектов недвижимости не только по Ростову-на-Дону, но и по другим городам. Эта методика должна быть универсальной для применения в любом регионе страны. Кроме того, алгоритм установления кадастровой стоимости недвижимости должен быть понятен любому пользователю, особенно населению, которое выступит налогоплательщиком по налогу на недвижимость, размер которого будет определяться, исходя их величины этой стоимости.

Методика оценки недвижимости должна находиться в открытом доступе, чтобы все заинтересованные лица имели представление о механизме расчета и величине кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости.

Итак, принятая за основу методика должна соответствовать ряду важнейших критериев, в числе которых выделим следующие:

- универсальность: возможность ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства;

- доступность в применении: достаточно простой алгоритм расчета и наличие необходимой справочной информации;

- минимизация затрат на ее освоение и со стороны государства, и со стороны собственника;

- корректность и адекватность полученных результатов;

- максимальная отдача в виде полученных налогов.

Определение направления совершенствования методики массовой оценки объектов недвижимости позволяет сформулировать некоторые конкретные рекомендации по достижению указанной цели.

Предлагается законодательно установить обязанность федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии информировать налогоплательщика:

- о дате начала определения кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- об основных физических характеристиках объекта недвижимости, которые используются при определении его кадастровой стоимости;

- о методике расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости налогоплательщика (или источнике, где можно ознакомиться с этой методикой);

- о величине кадастровой стоимости объекта (до ее утверждения) [2].

С другой стороны, необходимым видится принятие ряда решений, направленных на разрешение возникающих ситуаций оспаривания уже определенной кадастровой стоимости недвижимости. В рамках решения данного вопроса рекомендуется принять во внимание положения, предложенные В.И. Бобошко, которые заключаются в следующем - создать комитет по кадастровой оценке, членами которого должны стать наиболее квалифицированные оценщики недвижимости из различных саморегулирующих организаций, а также ученые, занимающиеся данной проблемой [3]. Задачами комитета должны стать:

- проведение проверки всех ранее принятых решений, программ и проектов по кадастровой оценке недвижимости;

- проведение независимой экспертизы законодательной и нормативно-правовой базы в части кадастровой оценки;

- организация независимой экспертизы результатов проведенных экспериментов в различных регионах РФ;

- формирование системы кадастровой оценки и администрирования налога на недвижимость;

- выработка методологии массовой оценки недвижимости;

- разработка и утверждение программы профессиональной переподготовки кадастровых оценщиков.

Также необходимо федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии организовать сбор и публикацию статистических данных о реализации процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в РФ и субъектах РФ, в том числе данных об удельных (на один объект недвижимости) издержках на определение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости; о количестве оспариваемых объектов налогообложения; о количестве отказов в удовлетворении жалоб

налогоплательщиков; об удельном весе оспариваемых объектов в общем их количестве, в динамике по годам и т.п.

В целом эффективно функционирующий институт кадастровой оценки недвижимости ованпредполагает наличие следующих основных элементов [4]:

- существование правовой инфраструктуры, определяющей, поддерживающей и защищающей право собственности на объекты недвижимости;

- существование системы кадастра объектов недвижимого имущества, обеспечивающей гарантированную государством однозначную идентификацию и достоверное определение характеристик объектов недвижимости, и системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с ней, обеспечивающей государственные гарантии прав собственности на объекты недвижимости;

- достаточную степень развитости рынков недвижимости, обеспечивающих достаточное количество информации для проведения объективной оценки объектов недвижимости;

- достаточное количество прошедших обучение специалистов, способных внедрить и поддерживать развитие института оценки;

- существие признаваемых обществом методологий государственной кадастровой оценки недвижимости;

- наличие системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости;

- существование института защиты прав налогоплательщика в его взаимоотношениях с государственными органами исполнительной власти и муниципальными образованиями.

Перечисляя налог на недвижимость в региональный бюджет, контролируемый выборными органами местной власти, собственник как бы инвестирует средства в увеличение рыночной стоимости своей недвижимости. В противном случае, на сегодняшний день мы имеем реальную угрозу получить тот же фискальный налог, который будет отвергаться населением, не будет способствовать устойчивому развитию территорий и породит различные схемы уклонения от его уплаты.

Итак, мы можем заключить, что для эффективного функционирования всей системы массовой оценки недвижимости в России необходимо реализовать ряд мероприятий, в числе которых выделим:

- совершенствование нормативно-правовой базы массовой оценки в целях сделать процедуру оценки прозрачной и открытой;

- улучшение информационного обеспечения кадастровой оценки;

- создание инфраструктуры кадастрового учета: совершенствование структуры федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; оптимизация численности работников; разработка и внедрение автоматизированных информационных систем ведения кадастра; развитие сервисных услуг на основе Интернет-технологий и пр.;

- разработка технологий и программных средств переноса сведений из ранее созданных баз данных в государственный кадастр недвижимости; преобразование сведений с бумажных носителей в электронный вид, создание архивов;

- совершенствование методического и технического обеспечения контроля;

- дифференциация ставки налога на недвижимость в зависимости от ее стоимости;

- теоретическое обоснование методов кадастровой оценки;

- ужесточение требований к работе оценщиков;

- обучение кадров, повышение квалификации и переподготовка специалистов с использованием современных информационных технологий, систем дистанционного обучения и тестирования.

Переход на новую систему оценки недвижимого имущества для налогообложения является сложной задачей, требующей разработки и создания соответствующей теоретической, правовой, нормативной и институциональной основы оценочной деятельности. Но массовая оценка недвижимости, проведенная по научно обоснованной методике с использованием адекватного единого программного обеспечения, внесет ощутимый вклад в экономическое развитие России, а именно: увеличит возможности финансового самоопределения муниципальных образований; улучшит экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях; в долгосрочной перспективе побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли, а в городах поддержит развитие товариществ собственников жилья, что поможет сохранить и продлить жизнь жилищного фонда России.

Таким образом, можно сделать вывод о необходимости детального анализа выявленных в системе кадастровой оценки недвижимости проблем и разработки на научной основе экономически обоснованных вариантов их решения, обеспеченных финансовыми, материальными, информационными и человеческими ресурсами.

Литература

1. Лапшина А.С. Сравнительный анализ подходов к определению размера налога на недвижимость на базе кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости // Journal of economic regulation. 2015. Т.6. № 3.

2. Федотова М.А., Григорьев В.В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем // Имущественные отношения в РФ. 2014. №11 (158). С. 44.

3. Бобошко В.И. Проблемные вопросы налогообложения и оценки недвижимости // Инновационное развитие экономики. 2011. №3. С. 75.

4. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / А.В. Пылаева. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. С. 103.