CC BY
3
УДК 332.62
Нестеренко Игорь Валерьевич
Волгоградский государственный аграрный университет Научный руководитель: Акутнева Елена Владимировна
Волгоградский государственный аграрный университет
г. Волгоград, РФ
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Аннотация
Вместе с государственной, появилась и частная земельная собственность, за которую собственники платят арендную плату. Постепенно начал формироваться рынок земельных отношений. В связи с этим, от государства необходима новая земельная политика, учитывающая рыночные отношения.
Ключевые слова
рыночная стоимость, кадастровая деятельность, земельные участки, нормативно-правовая база, оценка недвижимости.
Nesterenko Igor Valerievich
Volgograd State Agricultural University Supervisor: Akutneva Elena Vladimirovna
Volgograd State Agricultural University Volgograd, Russia
MARKET VALUE ASSESSMENT IN THE VOLGOGRAD REGION
Abstract
Along with the state, private land ownership has also appeared, for which the owners pay rent. Gradually, the land relations market began to form. In this regard, the state needs a new land policy that takes into account market relations.
Keywords
market value, cadastral activity, land plots, regulatory framework, real estate valuation.
Введение
В соответствии с законодательством РФ, проведение государственной кадастровой оценки происходит через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости в городах федерального значения. Однако, при принятии высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения, время между проведениями может уменьшаться до двух лет.
При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость - результат выполненной в соответствии с законодательством оценки
НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ « БИУ »
!ББЫ (р) 2411-7161 / (е) 2712-9500
№7 / 2024
стоимости объекта недвижимости на определённую дату, зафиксированный в государственном реестре и используемый, в частности, для целей налогообложения. Такая оценка производится, как правило, в массовом порядке, а не для индивидуальных объектов.
Результаты исследования
В настоящее время государственная кадастровая оценка имеет большое значение для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в России. Ее проведение основывается на нескольких принципах, которые обеспечивают единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономическую обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости.
Оценка рыночной стоимости — это процедура определения цены, за которую объект может быть продан в данный момент времени на открытом рынке, при условии отсутствия негативных факторов, влияющих на продавца.
Оценку проводят специалисты-оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Ориентировочную рыночную стоимость можно рассчитать самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ отчёт об оценке, выданный аккредитованным специалистом.
Рыночная стоимость зависит от разнообразных факторов:
• базовые характеристики конкретной недвижимости (площадь, планировка, количество комнат и другие);
• характеристики дома (год постройки, материал, этажность и так далее);
• общее состояние квартиры и дома (отделка, сантехника, встроенная мебель);
• придомовая территория и окружающая среда (как выглядит двор, есть ли парковка или детская площадка);
• инфраструктура (есть ли поблизости школа, детский сад, магазины, поликлиника);
• социальные факторы (кто соседи, насколько благополучная обстановка в районе/городе);
• юридические нюансы (сколько собственников у недвижимости, есть ли среди них несовершеннолетние; кто прописан в квартире).
На рыночную стоимость жилья также влияет конкуренция. Когда выставленных на продажу квартир больше, чем желающих их приобрести, цены на недвижимость могут снижаться. Если же у продавца нет конкурентов, он легко повысит цену, не опасаясь потерять покупателя.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в Волгоградской области требует применения различных подходов, каждый из которых основывается на определенных методологических принципах. Традиционно используются три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход ориентирован на анализ аналогичных объектов недвижимости, проданных в недавнем времени, что позволяет определить рыночную стоимость на основе рыночных данных. Этот метод является одним из самых популярных из-за своей простоты и часто используется для оценки жилой недвижимости. Важно учитывать такие параметры, как местоположение объекта, его площадь, возраст и состояние здания, а также наличия инфраструктуры в районе. Для правильного использования этого подхода необходимо иметь доступ к актуальной и достоверной информации о сделках с аналогичными объектами. В условиях Волгоградской области, где рынок недвижимости
обладает своей спецификой, этот подход требует особого внимания к деталям, чтобы оценка была объективной и точной.
Доходный подход является одним из более сложных, но крайне эффективных методов оценки рыночной стоимости, который часто применяется для коммерческой недвижимости. Он базируется на предположении о том, что стоимость объекта недвижимости пропорциональна доходу, который он может приносить своему владельцу. В основе этого подхода лежит анализ доходности недвижимости и прогнозирование потоков будущих доходов. Здесь важным моментом является учет всех возможных источников доходов, таких как аренда, продажа вспомогательных услуг и прочее. Для расчета рыночной стоимости используется капитализация доходов, где текущие и прогнозируемые доходы приводятся к текущей стоимости с учетом риска и времени. В условиях Волгоградской области, где коммерческая недвижимость может иметь значительные колебания в доходности в зависимости от экономических условий, особое внимание уделяется грамотному прогнозу доходов и корректировке на местные особенности и риски. Таким образом, доходный подход позволяет более точно измерить потенциал прибыли от объекта недвижимости.
Затратный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости основывается на расчете стоимости создания аналогичного объекта недвижимости на текущий момент. Он включает в себя определение затрат на строительство нового объекта, а также затрат на реновацию и возможные потери стоимости от амортизации. Этот метод используется для объектов, для которых трудно найти аналоги или определить поток доходов, например, для государственных и общественных зданий, а также для уникальных коммерческих объектов. Процесс оценки по затратному подходу включает в себя несколько этапов: оценка стоимости земельного участка, стоимости строительства с учетом всех материалов, труда и административных расходов, а также учет износа объекта. В условиях Волгоградской области, где стоимость строительных услуг и материалов может варьироваться, важно иметь актуальные данные о местных ценах и тенденциях в строительной отрасли. Затратный подход позволяет произвести точные расчеты и дать обоснованную оценку, что особенно актуально при необходимости разработки новых проектов или модернизации существующих объектов недвижимости.
Рынок недвижимости в Волгоградской области представляет собой динамично развивающийся сектор, характеризующийся множеством особенностей и факторов, влияющих на его состояние. Волгоградская область, будучи одним из ключевых регионов Южного федерального округа, продолжает привлекать внимание инвесторов, девелоперов и покупателей жилья за счет своей стратегической важности и благоприятных условий для бизнеса. На текущий момент основные сегменты рынка недвижимости включают жилую и коммерческую недвижимость, каждый из которых развивается под воздействием своих специализированных факторов. Географическое положение региона, экономическое развитие, демографические показатели и государственная политика оказывают значительное влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, благодаря стратегическому расположению на крупнейших транспортных артериях, включая Волгу, Волгоградская область имеет существенные логистические преимущества, что делает коммерческую недвижимость в регионе особенно привлекательной для инвесторов. В то же время, рост численности населения и увеличение доходов жителей области способствуют развитию жилого сегмента, стимулируя спрос на современное и комфортное жилье.
Анализ текущих тенденций рынка недвижимости в Волгоградской области показывает, что наибольшим спросом пользуются более доступные сегменты жилой недвижимости, такие как эконом-класс и комфорт-класс. Это связано с тем, что уровень доходов большинства жителей региона остается на сравнительно невысоком уровне. Однако, в последние годы наблюдается рост интереса к более
высоким сегментам, что обусловлено ростом благосостояния определенной части населения и увеличением числа приезжих, стремящихся приобрести жилье премиум-класса. Строительные компании активно реагируют на изменения в спросе, предлагая широкий спектр объектов, начиная от бюджетных квартир в многоэтажных домах до элитных коттеджей и таунхаусов. Коммерческая недвижимость также демонстрирует положительную динамику. С открытием новых торгово-развлекательных центров, офисных зданий и индустриальных парков, интегрированных в региональную инфраструктуру, возрос интерес к аренде и покупке коммерческих объектов. В частности, на рынке офисной недвижимости наблюдается увеличение спроса на помещения класса А и В, соответствующие современным стандартам качества и технологий. Это связано с развитием бизнес-среды региона и повышением требований к офисным пространствам со стороны крупных компаний и организаций.
Одним из важнейших факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости в Волгоградской области, является развитие инфраструктуры и транспортной доступности. Близость к дорогам федерального значения, наличие крупных торгово-развлекательных центров, образовательных и медицинских учреждений значительно повышает привлекательность того или иного района для потенциальных покупателей и арендаторов. Кроме того, экологическое состояние района также играет не последнюю роль при выборе жилья, особенно среди семейных покупателей. Рынок коммерческой недвижимости в значительной степени зависит от состояния экономики региона: рост промышленного производства и развитие малого и среднего бизнеса непосредственно способствуют увеличению спроса на офисные и складские помещения. Еще одним немаловажным фактором является государственная политика в области градостроительства и регулирования рынка недвижимости. Программы по развитию жилищного строительства, субсидирование ипотеки и предоставление налоговых льгот для инвесторов оказывают значительное положительное воздействие на рынок. Помимо этого, социально-экономические условия в регионе, такие как уровень безработицы, средний доход на душу населения, а также демографические тенденции, играют ключевую роль в формировании общей рыночной ситуации. Все эти факторы необходимо учитывать при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в Волгоградской области, чтобы обеспечить наиболее точные и адекватные выводы и прогнозы для последующего принятия решений инвесторами и покупателями.
На современном этапе развития рынка недвижимости в Волгоградской области, одним из ключевых моментов, влияющих на перспективы роста и изменения рыночной стоимости, является состояние экономической обстановки как в регионе, так и в стране в целом. В последние годы наблюдается ряд процессов, рядоводящих к нестабильности на рынке: колебания курса валют, влияние санкционных мер, изменения в денежно-кредитной политике и обострение социальных проблем. Эти факторы напрямую влияют на платежеспособность населения и инвестиционные возможности бизнеса, что, в свою очередь, оказывает влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости. Важно учитывать, что на фоне экономической нестабильности возрастает роль государства в регулировании рынка недвижимости, предоставлении льготных кредитов и субсидий, что может способствовать поддержанию стабильного спроса. Однако, существенное увеличение ставки по ипотечным кредитам может привести к снижению покупательской активности и, как следствие, к снижению рыночной стоимости недвижимости.
Важным фактором, определяющим перспективы развития рынка недвижимости в Волгоградской области, является уровень инфраструктурного развития региона. Улучшение транспортной доступности, строительство новых дорог, мостов, транспортных развязок и объектов социального значения, таких как школы, детские сады и медицинские учреждения, положительно
сказывается на привлекательности жилой и коммерческой недвижимости. Кроме того, развитие городской и пригородной инфраструктуры способствует увеличению инвестиций в строительство новых объектов недвижимости, как жилых, так и коммерческих. В последние годы в регионе наблюдается рост численности населения, что также стимулирует рост спроса на жилье. Важно отметить, что перспективы развития инфраструктуры во многом зависят от государственных и муниципальных программ, направленных на улучшение условий жизни населения. Реализация крупных инфраструктурных проектов может привести к значительному росту стоимости объектов недвижимости, особенно в районах, расположенных вблизи новых транспортных магистралей и социальных объектов.
Одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости в Волгоградской области является внедрение инновационных технологий и акцент на экоустойчивость. Современные строительные технологии, внедрение энергоэффективных решений и материалов, использование возобновляемых источников энергии - все это способствует повышению комфорта и снижению эксплуатационных расходов. Экоустойчивость становится важным фактором, влияющим на рыночную стоимость недвижимости, так как все большее число покупателей предпочитают жилье, соответствующее высоким экологическим стандартам. Важно отметить, что поддержка государства в виде субсидий и льгот для застройщиков, внедряющих инновационные и экологически безопасные решения, может способствовать росту привлекательности таких объектов для инвесторов и конечных потребителей. В долгосрочной перспективе это приведет к формированию нового сегмента рынка недвижимости и, возможно, к значительному пересмотру критериев оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в регионе.
Выводы
Анализ рынка недвижимости в Волгоградской области позволяет выделить несколько ключевых выводов, которые имеют значительное значение для понимания текущей ситуации и прогноза развития региона.
Во-первых, стоит отметить, что основной фактор, влияющий на рыночную стоимость недвижимости здесь, это экономическое положение и динамика развития региона в целом. В последние годы Волгоградская область столкнулась с рядом экономических вызовов, таких как снижение промышленного производства и отток рабочей силы, что оказало прямое влияние на инвестиционную привлекательность и, соответственно, на рынок недвижимости. Однако стоит также учитывать, что существуют и другие, более локальные факторы, такие как транспортная доступность, уровень инфраструктуры и качество жизни в конкретных районах. Каждое из этих условий может существенно влиять на рыночную стоимость объектов недвижимости.
Во-вторых, текущие тенденции на рынке недвижимости Волгоградской области указывают на изменение спроса в сторону более экономичных и доступных сегментов жилья. Данное явление связано с изменением потребительских предпочтений и снижением экономической активности населения. Социально-экономические условия вынуждают покупателей искать более доступные варианты, что в свою очередь увеличивает спрос на объекты с меньшими затратами на покупку и эксплуатацию. Отметим, что застройщики также начали реагировать на эти изменения, предлагая на рынке увеличенное количество проектов эконом-класса, что формирует новую ценовую планку для региона. Необходимо отметить, что данная тенденция может иметь как положительное, так и отрицательное влияние на общую рыночную стоимость недвижимости: с одной стороны, доступное жилье привлекает большее количество покупателей, с другой стороны, оно снижает среднюю стоимость квадратного метра.
В-третьих, важно учитывать региональные особенности, которые могут влиять на оценку
рыночной стоимости недвижимости в Волгоградской области. Например, близость к водным ресурсам, такие как река Волга, а также наличие историко-культурных объектов могут существенно повышать стоимость объектов недвижимости в определенных районах. Кроме того, развитие социальной и транспортной инфраструктуры является важным фактором, который может значительно увеличивать привлекательность и, следовательно, стоимость жилья. Также стоит отметить влияние государственных программ поддержки и развития, которые могут способствовать модернизации инфраструктуры и увеличению жилого фонда. Таким образом, для точного и объективного определения рыночной стоимости недвижимости необходимо учитывать не только экономические показатели и текущие рыночные тенденции, но и множество местных факторов, которые напрямую взаимодействуют с рынком недвижимости.
Список использованной литературы:
1. Гусева Е. В. Оценка земельных участков. - М.: Издательство Юрайт, 2020. - 272 с.
2. Идрисов А. З., Контарт Ф. Л., Пухова Ю. И. Основы оценки стоимости недвижимости. - М.: Дело, 2008.
- 240 с.
3. Кирсанова Е. П., Шамсуев Р. М. Практикум по оценке стоимости объектов недвижимости. - М.: Академия', 2015. - 245 с.
4. Кметь В. Ценовая оценка земельных участков: планировка, хозяйственное использование и оценка.
- СПб.: Норма, 2007. - 400 с.
5. Сафонова И. М., Курочка С. В. Практическая оценка стоимости земельных участков. - М.: Экзамен, 2018. - 179 с.
6. Семейкин С. И. Методы оценки объектов недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2012. - 320 с.
7. Яковлев А. Н. и др. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2010. - 288 с.
© Нестеренко И.В., 2024
