ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА В ОЦЕНКЕ ДОЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЕДИНОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Сутягин В.Ю.

кандидат экономических наук, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина», г. Тамбов, Россия

ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА В ОЦЕНКЕ ДОЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЕДИНОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация. Настоящее исследование предлагает подход расчета стоимости земельного участка (через анализ доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости). В статье автором рассматривается доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости как результат действия различных ценообразующих факторов. В качестве методической основы расчета доли земли в едином объекте недвижимости был использован метод регрессионного анализа.

Ключевые слова: рыночная стоимость, доля земельного участка, единый объект недвижимости.

Sutyagin V.Yu.

PhD in Economics, Federal State Budget Educational Institution of Higher Education "Tambov State University named after G.R. Derzhavin ", Tambov, Russia

THE POSSIBILITIES OF USING REGRESSION ANALYSIS IN ASSESSING THE SHARE OF THE VALUE OF A LAND PLOT IN A SINGLE REAL ESTATE OBJECT

Abstract. This study proposes an approach to calculating the value of a land plot (through an analysis of the share of a land plot in the value of a single real estate object). In the article, the authors consider the share of the land plot in the value of a single real estate object as a result of various pricing factors. As a methodological basis for calculating the share of land in a single real estate object, the regression analysis method was used.

Keywords: market value, share of land, single real estate.

Методология оценки рыночной стоимости земельного участка включает ряд методов. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р упоминают следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод распределения подразумевает «расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости» [1].

Согласно этому методу, рыночная стоимость земельного участка рассчитывается как:

РСзу = Дзу*РСеон (1),

где РСЗУ- рыночная стоимость земельного участка;

ДЗУ - доля стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости (далее для удобства «доля земельного участка»);

РСЕОН - рыночная стоимость единого объекта недвижимости.

Отдельную проблему составляет обоснование наиболее вероятной доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает при оценке кадастровой стоимости (а также в ситуациях оспаривания кадастровой стоимости на основе оценки рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке»).

Оценка кадастровой (рыночной) стоимости недвижимости сравнительным подходом осуществляется на основе сбора предложений о продаже аналогичной недвижимости. Стоит отметить, что, как правило, любое предложение содержат цену, выражающую оценку здания и земельного участка.

В отдельных случаях возникает необходимость распределение цены на земельный участок и здание. Примером такой ситуации является ситуация оценки рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой стоимости.

Дело в том, что в российской налоговой практике земельный налог и налог на имущество физических лиц (а в случае юридических лиц - налог на имущество организаций) разные налоги. Последнее означает необходимость дифференцированной оценки стоимости здания и земельного участка.

Наиболее простым вариантом решения указанной проблемы является оценка стоимости земельного участка и вычитание его из предварительно рассчитанной стоимости единого объекта недвижимости. Однако указанный вариант не всегда возможен, а главное требует дополнительных подтвержденных данных для оценки стоимости земельных участков.

Альтернативным вариантом расчета стоимости земли в едином объекте недвижимости выглядит на основе оценки доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (так называемый метод распределения, широко используемый в оценке застроенных участков).

Следовательно, рыночная стоимость здания (объекта капитального строительства) можно рассчитать, как:

РСокс= РСеон * (1 - Дзу ) (2)

Оценке доли земельного участка в российской научной теории и практике посвящено ряд исследований [2-5]. Более того, в последнее время можно найти ряд коммерческих публикаций, посвященных этой теме [6-10], которые формируют информационное обеспечение проводимых оценок.

Как правило, усилия авторов сводится к оценке средней величины доли земельного участка в стоимости единого объекта по разным сегментам земель (типа застройки), а в отдельных случаях и оценки наиболее вероятного диапазона, в котором такая доля заключена.

Другой вариант расчета доли - расчет доли на основе регрессионной модели. Кратко напомним: суть корреляционно-регрессионного анализа сводиться в выявлении тесноты связи между независимыми переменными (далее факторами стоимости) и результирующим показателем (далее доли земельного участка), а также получение уравнения (регрессии), характеризующего характер этой связи. В практических целях целесообразно использование множественной регрессии, поскольку чаще всего стоимость зависит от нескольких факторов (а не одного).

Алгоритм регрессионного анализа в данном случае будет выглядеть следующим образом:

1) формулируются исходные экономические гипотезы;

2) формируется исходная выборка и анализируется на наличие грубых погрешностей;

3) выбирается вид функции, по которой будет осуществляться выравнивание;

4) выявляются независимые переменные - факторы стоимости -и производится их оцифровка, если они имеют неколичественную природу;

5) выводится уравнение регрессии и анализируются показатели, характеризующие ее качество;

6) оптимизируются численные градации меток факторов стоимости (при необходимости);

7) проводится анализ экономического смысла выведенной регрессии и показателей, характеризующих качество регрессии.

Расчет доли земельного участка предварительно требует кластеризации. В рамках этого этапа было выявлено три сегмента: жилая, офисно-торговая, производственно-складская недвижимости. В целях построения уравнений регрессий: было проанализировано 112 объектов жилой недвижимости; 198 объектов - офисно-торговой недвижимости; 139 объектов - производственно-складской недвижимости [11-12].

Таблица 1

Уравнения регрессии и показатели качества регрессии жилой недвижимости

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

6 факторов: Местоположение (х1) Сельские населенные пункты - 1 Другие города субъекта РФ - 3 Центр субъекта РФ - 5 + Я * О ся О, ©0 + * X © * ся ^ о ^ + ? £ ** |§ ° о + й1 * 3 о о о II ^ г = 0,965 г2 = 0,931 А™- = 29,0% Fc = 222,04 Fcrit = 2,23

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлевторительное - 7

Отделка(х3) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 6 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 7

Тип (х4) Коттедж - 1 Индивидуальный дом - 2 Часть дома - 3

Строительный материал (х5) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 6 Прочие - 7

Транспортная доступность(х6) На удалении от остановки общественного транспорта - 1 Вблизи остановки общественного транспорта - 2

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

5 факторов: Местоположение (х1) Сельские населенные пункты - 1 Другие города субъекта РФ - 5 Центр субъекта РФ - 6 + X * 6 о, о" ¡2? + ЛЬ я § * , ^ о П 1 О" + о" Д1 + ль * § 1" О, о II г = 0,964 г2 = 0,930 А™- = 28,9% Fc = 263,61 Fcrit = 2,39

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлевторительное - 7

Отделка(х3) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9

Тип (х4) Коттедж - 1 Индивидуальный дом - 3 Часть дома - 7

Строительный материал (х5) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 5 Прочие - 9

4 фактора: Техническое состояние(х1) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлевторительное - 7 + * 5 о ", + И К? * и ?§ й1 * 4 ОП О, II г = 0,965 г2 = 0,931 А™- = 28,3% Fc = 333,45 Fcrit = 2,63

Отделка(х2) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9

Тип (х3) Коттедж - 1 Индивидуальный дом -5 Часть дома - 7

Строительный материал (х4) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Прочие - 5

4 фактора: Местоположение (х1) Сельские населенные пункты - 1 Другие города субъекта РФ - 5 Центр субъекта РФ - 6 + £ * 00 о, о" + $ Л1 * * * ? § й1 * о о, II г = 0,962 г2 = 0,926 А™- = 29,6% Fc = 314,10 Fcrit = 2,63

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлевторительное - 9

Отделка(х3) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9

Строительный материал (х4) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 4 Прочие - 5

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

4 фактора: Отделка(х1) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9 £ * 3 о, + £ ^ * X ^ч * 12 о о о" Ч + ° й * о 2 о, о" II ^ г = 0,940 г2 = 0,884 А™- = 36,4% Fc = 190,87 Fcrit = 2,63

Тип (х2) Коттедж - 1 Индивидуальный дом - 4 Часть дома - 9

Строительный материал (х3) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Прочие - 5

Транспортная доступность(х6) На удалении от остановки общественного транспорта - 1 Вблизи остановки общественного транспорта - 9

3 фактора: Техническое состояние(х1) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 4 Неудовлетворительное - 9 + й" * 40 ° т <о * + й1 3 ° 2 о, о" II ^ г = 0,964 г2 = 0,929 А™- = 29,3% Fc = 441,68 Fcrit = 3,02

Отделка(х2) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9

Тип (х3) Коттедж - 1 Индивидуальный дом - 3 Часть дома - 5

3 фактора: Отделка(х1) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 2 Бюджетный ремонт - 8 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9 + й" * 5 ° т сэ * + ЙЗ 00 о о, о" II ^ г = 0,939 г2 = 0,881 А™- = 36,4% Fc = 250,25 Fcrit = 3,02

Тип (х2) Коттедж - 1 Индивидуальный дом - 3 Часть дома - 7

Строительный материал (х3) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Прочие - 5

3 фактора: Техническое состояние(х1) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 4 Неудовлетворительное - 9 + й" * о ^ <0 * + ^ й 3 40 ° 2 о, II г = 0,964 г2 = 0,929 А™- = 29,7% Fc = 441,9 Fcrit = 3,02

Отделка(х2) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9

Строительный материал (х3) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Прочие - 5

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

3 фактора: Местоположение (х1) Сельские населенные пункты - 1 Другие города субъекта РФ - 3 Центр субъекта РФ - 4 + й1 * оп ° т о" * ^ * + 00 й о О 0 О" II г = 0"963 г2 = 0"927 Аауег = 29"9% Fc = 425"38 Fcrit = 3"02

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 7

Отделка(х3) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9

3 фактора: Местоположение (х1) Сельские населенные пункты - 1 Другие города субъекта РФ - 4 Центр субъекта РФ - 5 + й1 * «о ° т о" * + ^ъ ^ ©Л 0 О" "0 II г = 0"935 г2 = 0"874 Аауег = 37"8% Fc = 234"39 Fcrit = 3"02

Отделка(х2) Элитный ремонт - 1 Комфортный ремонт - 3 Бюджетный ремонт - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9

Строительный материал (х3) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 4 Прочие - 5

Таблица 2 Уравнения регрессии и показатели качества регрессии офисно-торговой недвижимости

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

7 факторов: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1 ся 0 О" "0 я о о <о X I ся X о § © о + ? * + со о х о § ? й оп "0 II г = 0"961 г2 = 0"923 А = 30"2% ^расч = 301.83 -^крит = 2?1 1

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлевторительное - 4

Отделка(х3) Комфорт - 1 Эконом - 2 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 5

Местоположение (х4) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 2 Центр субъекта РФ - 3

Отдельный вход (х5) Есть - 1 Отс. - 7

Транспортная доступность(х6) Внутриквартально - 1 Красная линия - 2

Строительный материал (х7) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 2 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 3

40

Количество Уравне- Показатели

и перечень Цифровые метки ние качества

факторов регрессии регрессии

6 факторов: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1 ¡г 3 ,0

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлевторительное - 5

Комфорт - 1 X .о 0х

Отделка(х3) Эконом - 2 Без отделки (или в состоянии г 2 + о м + г = 0,960 г2 = 0,922

требующей замены отделки) - 5 А = 32,7%

Отдельный вход Есть - 1 01 ^расч = 348,01

(х4) Отс. - 3 о о <= Ч -^крит = 2,22

Транспортная Внутриквартально - 1 + о

доступность(х5) Красная линия - 2 X ОС

Кирпич/бетон - 1 т

Строительный Дерево - 2 ,0 II

материал (х6) Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 3

5 факторов: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 2 Неудовлевторительное - 3 * о 10, ? * + ^ 20

Комфорт - 1 г = 0,959

Отделка(х3) Эконом - 2 Без отделки (или в состоянии х0, 3 ? о + г2 = 0,919 А = 28,3%

требующей замены отделки) - 3 ° ¡г + 40 ^р,сч = 404,863

Транспортная Внутриквартально - 1 ^ о X о ^ <о оп -^крит = 2,38

доступность(х4) Красная линия - 2

Кирпич/бетон - 1 ,0

Строительный Дерево - 3 =

материал (х5) Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 7

4 фактора: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1 +

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлевторительное - 4 0 о, + г = 0,959

Комфорт - 1 3 ¡г 04 г2 = 0,919

Отделка(х3) Эконом - 3 Без отделки (или в состоянии ? 1 А = 47,2% -^расч = 508,28

требующей замены отделки) - 7 й1 -^крит = 2,62

Кирпич/бетон - 1 о 4

Строительный Дерево - 2

материал (х4) Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 3 II

Количество Уравне- Показатели

и перечень Цифровые метки ние качества

факторов регрессии регрессии

4 фактора: Эгаж/этажностъ (х1) От 0 до 1

Отделка(х2) Комфорт - 1 Эконом - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9 * £ 33 Я ° о о о о" + + г = 0,959 г2 = 0,919 А = 33,2% -^расч = 511,12 -^крит = 2,62

Транспортная доступность(х3) Внутриквартально - 1 Красная линия - 9 в * 00 (N1 30

Строительный материал (х4) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 7 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 9 <= Ч II о

4 фактора: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1 +

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 5 2х о ^ о о о Ч г = 0,958 г2 = 0,917

Отделка(х3) Комфорт - 1 Эконом - 2 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 3 1 2 ^ О О ©* А = 27,5% ^расч = 496,66 -^срит = 2,62

Транспортная доступность(х4) Внутриквартально - 1 Красная линия - 2

3 фактора: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1 *

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 5 + 3 * ч 00 О 2 + г = 0,958 г2 = 0,918 А = 39,5%

Строительный материал (х3) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 7 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 9 о й" ^ о Fрaсч = 668,75 -^крит = 3,0 1

3 фактора: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1 + о Я ^ 2 +

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 2 Неудовлетворительное - 3 г = 0,957 г2 = 0,917 А = 35,0%

Отделка(х3) Комфорт - 1 Эконом - 2 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 3 сэ * II О * ч О Fрaсч = 659,81 Fкрит = 3,0 1

3 фактора: Этаж/этажность (х1) От 0 до 1 + г = 0,958 г2 = 0,918 А = 28,7% FрaCч = 668,89 -^крит = 3,0 1

Отделка(х2) Комфорт - 1 Эконом - 7 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 9 0 § Ч 1 1 <о °

Транспортная Внутриквартально - 1

доступность(х3) Красная линия - 9

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

3 фактора: Техническое состояние(х1) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 2 Неудовлетворительное - 3 + 3 * ч 3 ? ч о" £ II £ ^ о о" г = 0,872 г2 = 0,761 А = 70,2% -^расч 191,25 -^крит 3,01

Отделка(х2) Комфорт - 1 Эконом - 2 Без отделки (или в состоянии требующей замены отделки) - 3

Транспортная доступность(х3) Внутриквартально - 1 Красная линия - 7

Таблица 3 Уравнения регрессии и показатели качества регрессии производственно-складской недвижимости

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

7 факторов Этаж/этажность (х1) от 0 до 1 + * * ч 90 «О 1 О ю ? - 5 30 О I©" х + * ^ «О к 3 * ^ т о ^ 1 ^ * II ^ 2 ч <0 г = 0,968 г2 = 0,938 А™ = 35,7% Fc = 268,16 Fcrit = 2,11

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 4 Неудовлетворительное - 9

Отделка(х3) Стандартная - 1 Без отделки (или отделка требует замены) - 2

Местоположение (х4) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 2 Центр субъекта РФ - 3

Наличие железнодорожной ветки(х5) Отс. - 1 Есть - 7

Наличие отопления (хб) Есть - 1 Отс. - 2

Строительный материал (х7) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 2 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 3

6 факторов Этаж/этажность (х1) от 0 до 1 * * * ^ £ ^ + * 22 * о ^ <о о + <о £ х о ж 20 <= Ч II о г = 0,967 г2 = 0,935 А™- = 35,7% Fc = 303,08 Fcrit = 2,23

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 4 Неудовлетворительное - 7

Отделка(х3) Стандартная - 1 Без отделки (или отделка требует замены) - 2

Наличие железнодорожной ветки (х4) Отс. - 1 Есть - 3

Наличие отопления (х5) Есть - 1 Отс. - 2

Строительный материал (х6) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 7

Количество Уравне- Показатели

и перечень факторов Цифровые метки ние регрессии качества регрессии

6 факторов Эгаж/этажностъ (х1) от 0 до 1 *

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 2 Неудовлетворительное - 7 О О, ю

Местоположение (х3) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 2 Центр субъекта РФ - 3 * X ^ * 07 о о о Ч + ? г = 0,966 г2 = 0,932

Наличие железнодорожной ветки (х4) Отс. - 1 Есть - 4 * X ¡5 * А™- = 38,7% Fc = 288,94 Fcrit = 2,23

Наличие отопления Есть - 1 +

(х5) Отс. - 3 X

Строительный материал (х6) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 2 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 4 С- 5 сч <0 II

5 факторов Этаж/этажность (х1) от 0 до 1

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 2 Неудовлетворительное - 9 * 7 0 О «ч 1 * г = 0,965 г2 = 0,931 А™- = 37,2% Fc = 342,75 Fcrit = 2,39

Наличие железнодорожной ветки (х3); Отс. - 1 Есть - 2 х © * СЧ о © + ® * + * -н СЯ х © * о

Наличие отопления (х4) Есть - 1 Отс. - 7

Строительный материал (х5) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 9 сч о" 00 ся <0 II

5 факторов Этаж/этажность (х1) от 0 до 1

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 4 Неудовлетворительное - 7 * 10 о ^ ©Л х ■ * г = 0,966 г2 = 0,932 А™- = 37,9% Fc = 350,15 Fcrit = 2,39

Местоположение (х3) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 4 Центр субъекта РФ - 5 £ 2 * о 40 О о + ? 3

Наличие отопления (х4) Есть - 1 Отс. - 2

Строительный материал (х5) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 9 ^ о 60 II

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

4 фактора Эгаж/этажностъ (х1) от 0 до 1 й + * ч £ ■^о" * ^ А 2 £ "3 1 1 * о, о" г = 0,965 г2 = 0,932 А™- = 38,1% Fc = 436,92 Fcrit = 2,62

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 4 Неудовлетворительное - 9

Местоположение (х3) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 4 Центр субъекта РФ - 5

Наличие отопления (х4) Есть - 1 Отс. - 2

4 фактора Этаж/этажность (х1) от 0 до 1 £ » 15 о о о Ч + ? X т * X •ф * 21 0 ч 1 1 ° г = 0,966 г2 = 0,930 А™- = 37,5% Fc = 441,32 Fcrit = 2,62

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 9

Наличие отопления (х3) Есть - 1 Отс. - 2

Строительный материал (х4) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 7

4 фактора Этаж/этажность (х1) от 0 до 1 + £ * * * СЧ 40 3 § о о" + + * * О 20 <= ч II о г = 0,965 г2 = 0,932 А™- = 39,5% Fc = 435,93 Fcrit = 2,62

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 9

Местоположение (х3) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 3 Центр субъекта РФ - 4

Строительный материал (х4) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 5

3 фактора Этаж/этажность (х1) от 0 до 1 + * м Я 0 о Ч 1 1 °° г = 0,965 г2 = 0,931 А™- = 37,8% Fc = 583,83 Fcrit = 3,02

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 9

Наличие отопления (х3) Есть - 1 Отс. - 2

3 фактора Этаж/этажность (х1) от 0 до 1 -1- * + «о ~ о х0 £ ° а + сэ * II Ъ ^Ч 0" г = 0,9654 г2 = 0,932 А™- = 39,1% Fc = 586,73 Fcrit = 3,02

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 9

Строительный материал (х3) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 4 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 7

Количество и перечень факторов Цифровые метки Уравнение регрессии Показатели качества регрессии

3 фактора Этаж/этажность (х1) от 0 до 1 + к + ЛТ * ** £ г = 0,965 г2 = 0,931 А™- = 39,5% Fc = 579,98 Fcrit = 3,02

Техническое состояние (х2) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 9

Местоположение (х3) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 3 Центр субъекта РФ - 4

3 фактора Техническое состояние(х1) Хорошее - 1 Удовлетворительное - 3 Неудовлетворительное - 5 + й1 * 4 4 ° т о" * + й8 ^ О О, II г = 0,931 г2 = 0, 867 А™- = 62,7% Fc = 281,11 Fcrit = 3,02

Местоположение (х2) Сельские населенные пункты - 1 Другие города региона - 3 Центр субъекта РФ - 4

Строительный материал (х3) Кирпич/бетон - 1 Дерево - 3 Металл / панели-сэндвич / быстро-возводимые конструкции - 5

Обращаем внимание, что 5— 7-факторные модели имеют общий характер и применимы для любых типов недвижимости и земельных участков под ними, поскольку охватывают довольно большой перечень факторов стоимости. При этом 4- и 3-факторные модели целесообразно использовать с учетом приведенных рекомендаций в таблице № 4.

Таблица 4

Рекомендации по использованию моделей жилой недвижимости

Количество и перечень факторов Уравнение регрессии Рекомендации

4 фактора: Техническое состояние(х1) у = 0,034*х1 + 0,014*х2 + 0,005*х3 + 0,012*х4 Целесообразно для оценки объектов, расположенных в крупных городах

Отделка(х2)

Тип (х3)

Строительный материал (х4)

4 фактора: Местоположение (х1) у = 0,001 *х1 + 0,027*х2 + 0,018*х3 + 0,013*х4 Целесообразно для оценки объектов площадью не более 200-250 кв.м.

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Строительный материал (х4)

4 фактора: Отделка(х1) у = 0,020*х1 + 0,011*х2 + 0,032*х3 - 0,002*х4 Для оценки объектов, расположенных в крупных городах. Нецелесообразно для объектов в неудовлетворительном состоянии

Тип (х2)

Строительный материал (х3)

Транспортная доступность (х6)

Количество и перечень факторов Уравнение регрессии Рекомендации

3 фактора: Техническое состояние(х1) у = 0,027*х1 + 0,016*х2 + 0,011*х3 Для оценки объектов в крупных городах. Нецелесообразно для оценки объектов из нетрадиционных материалов

Отделка(х2)

Тип (х3)

3 фактора: Отделка(х1) у = 0,018*х1 + 0,015*х2 + 0,031*х3 Для оценки объектов, расположенных в крупных городах. Нецелесообразно для объектов в неудовлетворительном состоянии

Тип (х2)

Строительный материал (х3)

3 фактора: Техническое состояние(х1) у = 0,026*х1 + 0,017*х2 + 0,014*х3 Нецелесообразно для оценки объектов расположенных в малых городах и сельской местности

Отделка(х2)

Строительный материал (х3)

3 фактора: Местоположение (х1) у = 0,002*х1 + 0,039*х2 + 0,018*х3 Нецелесообразно для оценки объектов нетиповой постройки и нетрадиционных материалов

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

3 фактора: Местоположение (х1) у = 0,001 *х1 + 0,025*х2 + 0,026*х3 Нецелесообразно для объектов в неудовлетворительном состоянии

Отделка(х2)

Строительный материал (х3)

Таблица 5 Рекомендации по использованию моделей офисно-торговой недвижимости

Количество и перечень факторов Уравнение регрессии Рекомендации

7 факторов: Этаж/этажность (х1) у - 0,143х1 + 0,003х2 + 0,009х3 - 0,010х4 -0,002хз + 0,003х6 + 0,012ху Подходит для любых типов офисно-торговой недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Местоположение (х4)

Отдельный вход (х5)

Транспортная доступность (х6)

Строительный материал (х7)

6 факторов: Этаж/этажность (х1) у - 0,138х1 + 0,002х2 + 0,010х3 - 0,013х4 -0,001хз + 0,010х6 Подходит для любых типов офисно-торговой недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Отдельный вход (х4)

Транспортная доступность (х5)

Строительный материал (х6)

Количество и перечень факторов Уравнение регрессии Рекомендации

5 факторов: Этаж/этажность (х1) у = 0,139х1 + 0,003х2 + 0,010х3 - 0,006х4 + 0,004х5 Подходит для любых типов офисно-торговой недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Транспортная доступность (х4)

Строительный материал (х5)

4 фактора: Этаж/этажность (х1) у = 0,140х1 + 0,001х2 + 0,004х3 + 0,004х4 Целесообразно для объектов «нетребовательных» к транспортной доступности (например, объектов, расположенных внутри заводских территорий) или большим количеством вспомогательных площадей

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Строительный материал (х4)

4 фактора: Этаж/этажность (х1) у = 0,138х1 + 0,003х2 + 0,0002х3 + 0,003х4 Целесообразно для новой застройки, включая торговых центров и бизнесцентров. Не рекомендуется для оценки объектов в неудовлетворительном состоянии

Отделка(х2)

Транспортная доступность (х3)

Строительный материал (х4)

4 фактора: Этаж/этажность (х1) у = 0,143х1 + 0,002х2 + 0,010х3 - 0,004х4 Подходит для любых типов офисно-торговой недвижимости и земельных участков под ними Не рекомендуется для оценки объектов индивидуальных проектов и из специфических строительных материалов

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Транспортная доступность (х4)

3 фактора: Этаж/этажность (х1) у = 0,138х1 + 0,006х2 + 0,003х3 Целесообразно для объектов «нетребовательных» к отделки или большим количеством вспомогательных площадей

Техническое состояние(х2)

Строительный материал (х3)

3 фактора: Этаж/этажность (х1) у = 0,141х1 + 0,0001х2 + 0,009х3 Целесообразно для объектов «нетребовательных» к транспортной доступности (например, объектов, расположенных внутри заводских территорий) или большим количеством вспомогательных площадей

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Количество и перечень факторов Уравнение регрессии Рекомендации

3 фактора: Этаж/этажность (х1) у - 0,142х1 + 0,003х2 + 0,0004х3 Целесообразно для оценки современных торговых центров и бизнес-центров

Отделка(х2)

Транспортная доступность (х3)

3 фактора: Техническое состояние(х1) у - 0,041х1 + 0,017х2 + 0,004х3 Целесообразно для оценки объектов, расположенных сельской местности

Отделка(х2)

Материал (х3)

Таблица 6 Рекомендации по использованию моделей производственно-складской недвижимости

Количество и перечень факторов Уравнение регрессии Рекомендации

7 факторов Этаж/этажность (х1) у - 0,293 *х1 + 0,013*х2 -0,059*х3 + 0,022*х4 -0,015* х5 - 0,015*х6 -0,003*х7 Подходит для любых типов производственно-складской недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Местоположение (х4)

Наличие железнодорожной ветки (х5)

Наличие отопления (х6)

Строительный материал (х7)

6 факторов Этаж/этажность (х1) у - 0,299*х1 + 0,018*х2 -0,044*х3 - 0,003*х4 -0,011* хз + 0,002*х6 Подходит для любых типов производственно-складской недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Отделка(х3)

Наличие железнодорожной ветки (х4)

Наличие отопления (х5)

Строительный материал (х6)

6 факторов Этаж/этажность (х1) у - 0,257*х1 + 0,016*х2 + 0,009*х3 - 0,007*х4 -0,007* х5 + 0,007*х6 Подходит для любых типов производственно-складской недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Местоположение (х3)

Наличие железнодорожной ветки (х4)

Наличие отопления (х5)

Строительный материал (х6)

5 факторов Этаж/этажность (х1) у - 0,282*х1 + 0,012*х2 -0,007*х3 - 0,002*х4 + 0,004* х5 Подходит для любых типов производственно-складской недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Наличие железнодорожной ветки (х3)

Наличие отопления (х4)

Строительный материал (х5)

Количество и перечень факторов Уравнение регрессии Рекомендации

5 факторов Этаж/этажность (х1) у = 0,269*х1 + 0,016*х2 -0,001*х3 - 0,017*х4 + 0,005* х5 Подходит для любых типов производственно-складской недвижимости и земельных участков под ними

Техническое состояние(х2)

Местоположение (х3)

Наличие отопления (х4)

Строительный материал (х5)

4 фактора Этаж/этажность (х1) у = 0,274*х1 + 0,013*х2 + 0,001*х3 - 0,014*х4 Подходит для оценки типичных видом производственно-складской недвижимости. Не подходит для оценки быстро-возводимых конструкций

Техническое состояние(х2)

Местоположение (х3)

Наличие отопления (х4)

4 фактора Этаж/этажность (х1) у = 0,274*х1 + 0,013*х2 -0,014*х3 + 0,005*х4 Целесообразно для оценки производственно-складской недвижимости, расположенной в крупных городах

Техническое состояние(х2)

Наличие отопления (х3)

Строительный материал (х4)

4 фактора Этаж/этажность (х1) у = 0,252*х1 + 0,012*х2 + 0,0004*х3 + 0,006*х4 Не рекомендуется для оценки недвижимости, требующей специализированного инженерного обеспечения (например, оценка недвижимости в пищевой промышленности, машиностроении и т.д.)

Техническое состояние(х2)

Местоположение (х3)

Строительный материал (х4)

3 фактора Этаж/этажность (х1) у = 0,280*х1 + 0,013*х2 -0,011*х3 Подходит для оценки типичных видом производственно-складской недвижимости. Не подходит для оценки быстро-возводимых конструкций

Техническое состояние(х2)

Наличие отопления (х3)

3 фактора Этаж/этажность (х1) у = 0,255*х1 + 0,013*х2 + 0,005*х3 Целесообразно для оценки производственно-складской недвижимости, расположенной в крупных городах

Техническое состояние(х2)

Строительный материал (х3)

3 фактора Этаж/этажность (х1) у = 0,259*х1 + 0,012*х2 + 0,001*х3 Не рекомендуется для оценки недвижимости, требующей специализированного инженерного обеспечения (например, оценка недвижимости в пищевой промышленности, машиностроении и т.д.)

Техническое состояние(х2)

Местоположение (х3)

3 фактора Техническое состояние(х1) у = 0,041 *х1 + 0,044*х2 + 0,024*х3 Целесообразно для оценки одноэтажной недвижимости

Местоположение (х2)

Строительный материал (х3)

Список литературы

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р.

2. Гладких Н.И., Кузнецова В.В. Определение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости производственно-складского назначения в Челябинске / Н.И. Гладких, В.В. Кузнецова // Стоимость собственности: оценка и управление: Материалы Седьмой Международной научно-методологической конференции. Составитель И.В. Косорукова. М.: Издательство: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2015.

3. Демидова П.М., Гореликов В.Г. Влияние доли стоимости земельного участка единого объекта недвижимости на рыночную стоимость земли садоводческих некоммерческих объединений ленинградской области / П.М. Демидова, В.Г. Гореликов // Записки Горного институт. - № 3. - 2015.

4. Лейфер Л.А. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости / Л.А. Лейфер // Вопросы оценки. - № 2. - 2003.

5. Морозова Е.В. К вопросу определения доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости / Е.В. Морозова // Вопросы оценки. - № 3. - 2015.

6. Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Корректировки рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: https://statrielt.ru/statistika-rynka/ statistika-na-01 -04-2020g/korrektirovki-stoimosti-zemli (дата обращения: 17.04.2020 г.).

7. Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2017 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://www.areall.ru/custom/analytical_ materials/KqSni13Efa0m03yN.pdf (дата обращения: 17.04.2021 г.).

8. Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода / под ред. Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород: ЗАО «ПЦФКО», 2018.

9. Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода / под ред. Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород: ЗАО «ПЦФКО», 2018.

10. Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область) [Электронный ресурс] // ABN Group. -Режим доступа: URL: https://www.abn-consult.ru/files/Spravochnik.pdf (дата обращения: 17.04.2020 г.).

11. Sutyagin V.Yu., Radyukova Ya.Yu, Zenchenko S.V., Chernyshova O.N. Estimation of the share of land in industrial real estate by the method of regression analysis // 36th IBIMA Conference: 4-5 November 2020, Granada, Spain.

12. Vladislav Sutyagin, Yana Radyukova, Irina Zinovieva, Svetlana Zenchen-ko, Valentina Smagina, Nikolay Pakhomov. How to Calculate the Share of a Land Plot in the Value of Office and Retail Real Estate: Regression Analysis to Increase the Cadastral Valuation Reliability // International Journal of Economics and Business Administration Volume VIII, Issue 4, 2020. Pp. 667-681.

Тарелкина Н.А.

Студентка,

Ярославский государственный университет имени П.Г. Демидова, г. Ярославль, Россия

МЕТОДИКА АНАЛИЗА ВЕЛИЧИНЫ, СОСТАВА И СТРУКТУРЫ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

Аннотация. Во вступительной части статьи раскрываются теоретические основы понятия «обязательство» и «дебиторская задолженность», формулируются их функции и классификация. Основная часть работы посвящена разработке методики анализа дебиторской задолженности: величины, состава и структуры; особое внимание уделяется показателям оборачиваемости и расчетам с покупателями и заказчиками. По итогам проведения комплексного анализа по предложенной методике может быть создана детальная характеристика состояния дебиторской задолженности, а также сформулированы рекомендации по оптимизации состояния данного вида обязательств на предприятии.

Ключевые слова: обязательства, дебиторская задолженность, методика, анализ, покупатели и заказчики, оборачиваемость.

Tarelkina N.A.

Student

of Yaroslavl State University named after P. G. Demidov, Yaroslavl, Russia

METHODOLOGY FOR ANALYSIS OF THE VALUE, COMPOSITION AND STRUCTURE OF ACCOUNTS RECEIVABLE

Abstract. In the introductory part of the article, the theoretical foundations of the concept of "obligation" and "accounts receivable" are revealed, their functions and classification are formulated. The main part of the work is devoted to the development of a methodology for analyzing receivables: size, composition and structure; special attention is paid to turnover indicators and settlements with buyers and customers. Based on the results of a comprehensive analysis using the proposed