CC BY
158
МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ ЗАСТРОЕННЫХ УЧАСТКОВ1
В. Ю. СУТЯГИН. Р. Ю. ЧЕРКАШНЕВ
В статье рассмотрены основы применения метода распределения при оценке застроенных земельных участков. Особое внимание уделяется статистическому анализу средней величины доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Ключевые слова: оценка застроенных земельных участков, метод распределения, кадастровая стоимость.
Современная методология оценки земли располагает группой методов. Основу методологии составляют: метод сравнительных продаж (для оценки застроенных и незастроенных земельных участков), метод выделения (для оценки застроенных), метод распределения (для оценки застроенных земельных участков), метод капитализации земельной ренты (для оценки застроенных и незастроенных земельных участков), метод остатка (для оценки застроенных и незастроенных земельных участков), метод предполагаемого использования (для оценки застроенных и незастроенных земельных участков) [2].
Арбитражная практика показывает, что в последние годы все актуальнее становится проблема соответствия рыночной и кадастровой стоимости земли. При этом законодатель установил, что кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Иными словами, кадастровая стоимость - это рыночная стоимость, но определенная не для конкретного объекта, а для целого кадастрового квартала.
На практике возникают коллизии, когда рыночная стоимость участка отличается в разы, а то и десятки раз от кадастровой стоимости. Стоит также заметить, что, как правило, в данном случае идет речь об оценке застроенных участков.
Несмотря на то, что с теоретической позиции методология оценки земли довольно богата, в
1 Хотелось бы выразить благодарность сотрудникам ООО «Новатор» и лично О. А. Мамонтову за предоставленный статистический материал, а также за рецензию предложенной модели и апробацию ее на практике.
практике, как правило, действует метод сравнительных продаж. Оставим за рамками статьи вопросы последовательности использования метода (тем более, что они широко освещены) [2], обратим внимание лишь на один факт.
Метод сравнительных продаж может использоваться как для оценки застроенных, так и незастроенных участков. Однако на практике в качестве аналогов для оценки застроенных участков используются предложения по незастроенным участкам, что, по нашему мнению, является не корректным.
Обоснование этого тезиса лежит в следующем. Согласно принципу остаточной продуктивности земли доход на землю формируется лишь после выплаты дохода по другим факторам производства (труд и капитал). С точки зрения управления недвижимостью стоимость земли формируется существующими (или потенциально возможными) улучшениями. В зависимости от качества застройки рыночная стоимость участка может (но не всегда) максимизироваться. В такой ситуации, безусловно, корректным выглядит использование в качестве аналогов застроенных земельных участков. Однако на практике информация по таким объектам отсутствует.
Обойти эту проблему позволяют другие методы: например, метод распределения. Его алгоритм довольно детально описан в методической литературе [2]. Метод, который применяется только для застроенных земельных участков, основывается на следующих условиях применения:
1) наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При
отсутствии информации о ценах сделок допустимо использование цен предложения (спроса);
2) наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
3) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Общая логика метода включает несколько основных этапов:
1) выбор объектов аналогов - единых объектов недвижимости и определение степени различия между оцениваемым единым объектом, включающим в себя земельный участок, и объектами аналогами;
2) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
3) расчет наиболее вероятной доли рыночной стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
4) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Реализация метода распределения имеет одно слабое место - это доля земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На настоящий момент отсутствуют доступные публичные статистические исследования по выявлению наиболее вероятного размера доли земельного участка. Отсутствие подобных исследований не позволяет на практике применять описанный метод.
Для заполнения пробела, нами была осуществлена выборка данных по рыночной стоимости единых объектов недвижимости. За основу взяты результаты оценок оценочных фирм города Тамбова ООО «Новатор» и ООО «Оценка+» за период с 2009 по 2012 г. Выявленные данные предоставлены в соответствии с требованиями ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности», согласно которой данные, представленные заказчиком оценщику, составляют коммерческую тайну. В этой связи представленные оценочными компаниями данные были обезличены.
Весь массив данных по единым объектам недвижимости разбит на кластеры:
1. «Жилые дома».
2. «Торговая недвижимость».
3. «Административно-офисная недвижимость».
4. «Производственная недвижимость».
5. «Складская недвижимость».
Кроме того, внутри каждого кластера сформированы три группы:
1. «Г. Тамбов».
2. «Другие города Тамбовской области».
3. «Сельские населенные пункты».
Таким образом, весь массив данных будет разнесен на 15 групп. Каждый объект содержит краткую идентификацию, в том числе каждый объект содержит информацию о районе расположения, площади земельного участка, площади улучшения, рыночной стоимости единого объекта с выделением рыночной стоимости улучшения и земельного участка.
Результаты статистических исследований включают расчет средней величины доли земельного участка и оценку коэффициента вариации.
Формула расчета коэффициента вариации выглядит следующим образом:
У = ",
х
где £7 - стандартное отклонение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
х - среднее значение доли земельного участка единого объекта недвижимости.
Среднее значение доли земельного участка рассчитываем как:
х
п ’
где XI - доля 1-го земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
п - количество членов выборки.
А стандартное отклонение доли земельного участка вычисляем как:
„ = /ёЕё!
\ п
Ниже предлагаем результаты исследований. Рассмотрим первый кластер «Жилые дома» (табл. 1). В группу «Город Тамбов» вошли 10 объектов; «Другие города Тамбовской области» - 6 объектов; «Сельские населенные пункты» - 2 объекта.
Проведенный анализ показывает, что выборка для объектов, находящихся за пределами города Тамбова, мала, что, с одной стороны, можно объяснить спецификой работы указанных выше компаний. Но главное, рынок недвижимости наиболее развит в городе Тамбове. Этот же факт иллю-
стрируется уровнем однородности данных (для города Тамбова коэффициент вариации составляет 30,61 %).Теория статистики показывает, что в нормальном распределении коэффициент вариа-
Выборка данных по
ции не превышает 33 % [3]. При этом средняя величина доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости составляет 31,81 %.
Таблица 1
теру «Жилые дома»
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
город Тамбов
1 фев. 11 Пригород Тамбова (Строитель, Бокино, П- Пригородное, Красненькое) 1600 61,4 1 005 500 600 600 404 900 40,3
2 сен. 11 Пригород Тамбова (Строитель, Бокино, П- Пригородное, Красненькое) 445 59,2 1 090 635 752 538 338 097 31,0
3 ноя. 09 Пригород Тамбова (Строитель, Бокино, П- Пригородное, Красненькое) 480 14,7 161 900 95 600 66 300 41,0
4 ноя. 11 Запад города Тамбова 269 51,8 850 100 609 000 241 100 28,4
5 дек. 09 Пригород Тамбова (Строитель, Бокино, П- Пригородное, Красненькое) 238,1 186,2 4 313 900 3 588 700 725 200 16,8
6 авг. 10 Запад города Тамбова 556 77,4 1 509 441 1 262 700 286 741 19,0
7 окт. 10 Юг города Тамбова 838 41,7 2 266 800 1 405 800 861 000 38,0
8 сен. 11 Юг города Тамбова 643 50,4 976 800 585 300 391 500 40,1
9 мар. 12 Пригород Тамбова (Строитель, Бокино, П- Пригородное, Красненькое) 1100 65,4 1 921 800 1 422 132 499 668 26,0
10 апр. 12 Юг города Тамбова 663 57,8 1 804 800 1 046 784 758 016 42,0
Среднее значение доли земельного участка, % 31,8
Стандартное отклонение 9,7
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
Коэффициент вариации 30,6
Другие города Тамбовской области
1 дек. 09 Жердевка 4600 40,3 213 100 135 500 77 600 36,4
2 мар. 10 Жердевка 1648 95,1 750 600 531 600 219 000 29,2
3 июл. 10 Жердевка 1041 34,8 636 400 272 500 363 900 57,2
4 июл. 10 Жердевка 3600 41,9 382 500 170 000 212 500 55,6
5 фев. 11 Жердевка 3700 72,6 934 300 554 600 379 700 40,6
6 июл. 11 Жердевка 873 69,4 997 000 805 000 192 000 19,3
Среднее значение доли земельного участка, % 39,7
Стандартное отклонение 14,8
Коэффициент вариации 37,3
Сельские населенные пункты
1 июл. 11 Сельские населенные пункты 400 50,1 650 300 501 600 148 700 22,9
2 июл. 12 Сельские населенные пункты 5000 37,3 505 500 378 840 126 660 25,1
Среднее значение доли земельного участка, % 24,0
Стандартное отклонение 1,5
Коэффициент вариации 6,5
Кластер «Административно-офисные здания» представлен 12 объектами города Тамбова и 8 объектами других городов области (табл. 2).
Таблица 2
Выборка данных по кластеру «Административно-офисные здания»
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
город Тамбов
1 сен. 11 Север города Тамбова 8633 625,6 32 543 086 23 132 787 6 410 299 19,7
2 янв. 09 Центр города Тамбова 17,45 3,221 124 010 119 306 14 704 11,9
3 сен. 09 Центр города Тамбова 1660 4478,2 91 184 900 90 122 300 10 626 000 11,7
4 мар. 10 Север города Тамбова 308,3 567,2 30 066 000 28 516 000 3 550 000 11,8
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
5 май. 10 Центр города Тамбова 309 159,6 4 407 300 2 899 200 1 308 100 29,7
6 сен. 10 Центр города Тамбова 695 1273,8 30 080 000 29 609 000 6 471 000 21,5
7 мар. 11 Север города Тамбова 2548 2509,7 30 621 000 29 153 000 3 468 000 11,3
8 сен. 11 Север города Тамбова 2548 2509,7 21 842 800 20 778 500 3 064 300 14,0
9 авг. 12 Север города Тамбова 2616,1 650,2 9 136 900 7 268 200 1 868 700 20,5
10 апр. 12 Запад города Тамбова 5811 3023,8 39 024 300 33 967 984 5 056 316 13,0
11 май.12 Север города Тамбова 3230 1049,2 16 279 300 12 431 993 3 847 307 23,6
12 июн.12 Север города Тамбова 3686,3 6784 30 800 000 25 600 000 5 200 000 16,9
Среднее значение доли земельного участка, % 17,1
Стандартное отклонение 5,7
Коэффициент вариации 33,0
Другие города Тамбовской области
1 июн. 10 Мичуринск 3492 747,8 591 900 260 300 331 600 56,0
2 янв. 11 Жердевка 1041 364,9 1 346 400 1 242 600 103 800 7,7
3 янв. 11 Жердевка 571,0 267,5 711 100 443 500 267 600 37,6
4 янв. 11 Жердевка 1325,0 491,3 4 436 000 4 033 900 402 100 9,1
5 фев. 11 Жердевка 303,6 1750 834 200 669 900 164 300 19,7
6 фев. 11 Жердевка 818 489,4 363 700 294 600 69 100 19,0
7 апр. 11 Жердевка 315 142 334 300 301 900 32 400 9,7
8 окт. 11 Жердевка 2322 411,8 148 000 109 800 38 200 25,8
Среднее значение доли земельного участка, % 23,1
Стандартное отклонение 16,7
Коэффициент вариации 72,2
Анализ показывает, что высокая однородность данных наблюдается лишь в городе Тамбове (коэффициент вариации 33,02 %). При этом средняя величина доли составила 17,12 %.
Аналогичная ситуация наблюдается и по кластеру «Торговые здания» (табл. 3). Выборка представлена 11 объектами в городе Тамбове и 2 объектами в других городах области.
Анализ показал, что, как и в случае с административно-офисными зданиями, статистическая однородность наблюдается лишь в городе Тамбове (32,93 % коэффициент вариации). При этом средний размер доли составил 18,53 %.
Кластер «Производственные здания» оказался наиболее представительным: 18 объектов в городе Тамбов; 12 объектов в других городах Тамбовской области; 6 объектов в сельских населенных пунктах (табл. 4).
Таблица 3
Выборка данных по кластеру «Торговые здания»
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб. , в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
город Тамбов
1 сен. 11 Центр города Тамбова 204 177,6 2 480 100 2 162 500 317 600 12,8
2 май. 09 Юг города Тамбова 1212 178,6 984 000 871 200 112 800 11,5
3 сен. 09 Север города Тамбова 129 64,8 1 054 700 987 200 167 500 15,9
4 сен. 09 Юг города Тамбова 133 56,7 1 194 900 1 132 300 189 600 15,9
5 окт. 09 Центр города Тамбова 147 77,6 1 808 200 1 513 600 294 600 16,3
6 окт. 09 Запад города Тамбова 222 119,4 1 918600 1 802 500 316 100 16,5
7 дек. 09 Юг города Тамбова 27 22,2 150 500 130 200 20 300 13,5
8 июн. 10 Север города Тамбова 442 226 4 101 000 3 898 700 802 300 19,6
9 мар. 10 Центр города Тамбова 425 243,5 1 674 600 1 222 100 452 500 27,0
10 апр. 10 Центр города Тамбова 18089 8355,2 96 328 000 67 654 200 28 373 800 29,5
11 мар. 11 Запад города Тамбова 579 347,2 3 486 100 3 297 800 888 300 25,5
Среднее значение доли земельного участка, % 18,5
Стандартное отклонение 6,1
Коэффициент вариации 32,9
Другие города Тамбовской области
1 янв. 11 Жердевка 315,0 142 547 400 516 000 31 400 5,7
2 фев. 11 Жердевка 1600 498,6 1 264 100 1 113 900 150 200 11,9
Среднее значение доли земельного участка, % 8,8
Стандартное отклонение 4,3
Коэффициент вариации 49,3
Таблица 4
Выборка данных по кластеру «Производственные здания»
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
Тамбов
1 фев. 11 Север города Тамбова 2667 1313,1 9 068 269 5 276 602 3 791 667 41,81
2 фев. 11 Север города Тамбова 2892 968,4 6 687 770 3 864 106 2 823 664 42,22
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
3 авг. 11 Север города Тамбова 6751 504,8 749 895 376 452 373 443 49,80
4 авг. 11 Север города Тамбова 4771 1085,4 13 303 748 8 468 000 4 835 748 36,35
5 сен. 11 Север города Тамбова 2776 1149,3 8 283 257 5 438 000 2 845 257 34,35
б июн. 09 Центр города Тамбова 301 105,5 1 499 100 988 200 510 900 34,08
7 июн. 09 Север города Тамбова 3625 1286 1 753 500 820 800 732 700 41,79
8 июл. 09 Центр города Тамбова 268 160,8 2 917 400 2 398 500 518 900 17,79
9 авг. 09 Центр города Тамбова 1178 122 1 538 700 1 270 300 368 400 23,9
10 авг. 09 Север города Тамбова 403 283,6 505 600 481 500 164 100 32,5
11 авг. 09 Запад города Тамбова 620 227,4 424 300 387 200 177 100 41,7
12 окт. 09 Север города Тамбова 249 122 1 328 100 1 270 300 377 800 28,4
13 сен. 09 Север города Тамбова 194 182,9 2 445 100 2 192 500 752 600 30,8
14 июл. 11 Север города Тамбова 788 309 3 921 500 3 014 500 907 000 23,1
15 июл. 11 Центр города Тамбова 264,7 540 1 420 000 477 000 943 000 66,4
1б дек. 10 Юг города Тамбова 37960 11097 34 259 000 27 416 000 6 843 000 20,0
17 окт. 11 Север города Тамбова 5243 567,2 710 007 497 363 212 644 29,9
18 апр. 11 Запад города Тамбова 1529 296,3 3 166 000 1 830 705 1 335 295 42,2
Среднее значение доли земельного участка, % 35,4
Стандартное отклонение 11,7
Коэффициент вариации 33,0
Прочие города
1 дек. 09 Мичуринск 2557 3045,1 24 779 000 23 307 900 1 471 100 5,9
2 янв. 11 Жердевка 122б,0 292,б 934 100 811 800 322 300 34,5
3 фев. 11 Жердевка 797,б 1 2б0 901 100 782 800 518 300 57,5
4 фев. 11 Жердевка 3078 1227 1 307 900 1 018 900 289 000 22,1
5 фев. 11 Жердевка 1б40 572,4 5б7 900 413 900 154 000 27,1
б фев. 11 Жердевка 309б 1400 1 355 700 1 0б5 000 290 700 21,4
7 фев.11 Жердевка 5383 1б51 5 б09 200 5 139 200 970 000 17,3
8 апр. 11 Жердевка 122б 292,б 495 700 Зб9 400 12б 300 25,5
9 авг. 11 Сельские населенные пункты 5383 1б51 5 804 200 5 298 400 1 505 800 25,9
10 окт. 11 Жердевка 1340 711 770 500 б53 400 317 100 41,2
11 окт. 11 Жердевка 2б0 113,7 148 800 12б 100 б2 700 42,1
12 окт. 11 Жердевка 187,б 338 74 400 44 900 29 500 39,7
Среднее значение доли земельного 30,0
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного участка, %
Площадь земельного участка, кв. м. Площадь строения, кв. м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб.
участка, %
Стандартное отклонение 13,7
Коэффициент вариации 45,6
Сельские населенные пункты
1 июн. 09 Сельские населенные пункты 117584 6333,5 17 114 800 15 028 900 2 085 900 12,2
2 мар. 09 Сельские населенные пункты 1359,8 1051 14 850 100 14 752 000 98 100 0,7
3 ноя. 09 Сельские населенные пункты 33202 2893,4 25 886 000 3 707 000 14,3
4 июн. 09 Сельские населенные пункты 132100 2656,8 17 677 900 14 259 200 3 418 700 19,3
5 июн. 09 Сельские населенные пункты 132100 17 939 700 14 521 000 3 418 700 19,1
Среднее значение доли земельного участка, % 13,1
Стандартное отклонение 7,6
Коэффициент вариации 58,0
Анализ выявил, что устойчивая однородность характерна для города Тамбова - 33,04 %. При этом средний размер доли земельного участка составил 35,4 %. Сопоставимый размер доли и в других городах области 30,02 %, однако разброс
значений существенно выше (коэффициент вариации составил 45,62 %).
Наконец, в кластере «Складские здания» следующая ситуация (табл. 5). Он представлен 10 объектами в Тамбове; 8 объектам в других городах области; 4 объектами в сельских населенных пунктах.
Таблица 5
Выборка данных по кластеру «Складские здания»
№
Дата оценки
Районы
Площадь объекта недвижимости, в том числе
Площадь
земельного
участка,
кв.м.
Площадь
строения,
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.______
Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе
Рыночная
стоимость
строения,
руб.
Рыночная стоимость земельного участка, руб.
Размер доли земельного участка, %
кв.м
Тамбов
1 июл. 11 Север города Тамбова 6357 1215,1 5 089 300 2 617 000 2 469 286 48,5
2 окт. 09 Центр города Тамбова 957 413 5 868 000 4 973 800 894 200 15,2
3 янв. 11 Запад города Тамбова 1080 700,4 682 300 402 100 280 200 41,1
4 мар. 12 Запад города Тамбова 4143 2684,9 20 453 900 15 988 066 4 465 834 21,8
5 мар. 12 Запад города Тамбова 5565 1172,7 9 803 700 5 330 461 4 473 239 45,6
6 апр. 12 Запад города Тамбова 798 69,3 1 234 700 640 731 593 969 48,1
№ Дата оценки Районы Площадь объекта недвижимости, в том числе Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Размер доли земельного
Площадь земельного участка, кв.м. Площадь строения, кв.м. Рыночная стоимость единого объекта, руб., в том числе Рыночная стоимость строения, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб. участка, %
7 апр. 12 Запад города Тамбова 2489 622,3 5 774 000 3 588 808 2 185 192 37,8
8 июн. 12 Запад города Тамбова 4520 1150 6 700 500 4 029 600 2 670 900 39,9
9 июл. 12 Север города Тамбова 1140 232 3 450 890 2 329 890 1 121 000 32,5
10 июл.12 Север города Тамбова 7690 2532 15 730 000 10 188 000 5 542 000 35,2%
Среднее значение доли земельного участка, % 36,9
Стандартное отклонение 10,4
Коэффициент вариации 28,2
Прочие города
3 фев. 10 Уварово 443,66 263,5 139 452 123 210 16 242 11,6
4 фев. 10 Уварово 641,24 241,8 68 800 45 300 23 500 34,2
5 фев. 10 Уварово 91,76 23,6 53 700 50 300 3 400 6,3
6 окт. 11 Жердевка 615 451,7 1 049 600 995 900 53 700 5,1
7 окт. 11 Жердевка 877 580,8 670 500 593 900 76 600 11,4
8 окт. 11 Жердевка 702 501,2 334 600 273 300 61 300 18,3
Среднее значение доли земельного участка, % 14,5
Стандартное отклонение 10,7
Коэффициент вариации 73,9
Сельские населенные пункты
1 сен. 10 Сельские населенные пункты 19350 4139,4 23 073 000 22 048 200 1 024 800 4,4
2 дек. 10 Сельские населенные пункты 6000 1651 5 657 400 5 139 200 518 200 9,2
3 окт. 09 Сельские населенные пункты 19350 4139,4 23 101 800 22 076 100 1 025 700 4,4
4 окт. 09 Сельские населенные пункты 132100 10248,8 46 220 700 42 475 700 3 745 000 8,1
Среднее значение доли земельного участка, % 6,5
Стандартное отклонение 2,5
Коэффициент вариации 37,6
Однородность наблюдается лишь в городе Тамбове, коэффициент вариации составляет 28,19 %. При этом средний размер доли составляет 36,89 %.
Подводя промежуточные выводы, нужно сказать, что высокая однородность наблюдается лишь по городу Тамбову, что вполне естественно, поскольку основная экономическая жизнь области сосредоточена именно в областном цен-
тре. Низкая однородность в других городах области и селе, по нашему мнению, объясняется, в первую очередь, не отсутствием статистических закономерностей, а недостатком выборки по этим группам.
Вполне очевидно, что в каждой конкретной ситуации величина доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости отличается. Доверительный интервал, внутри которого колеблется средний размер доли земельного участка, описывается неравенством:
х - Аш< х<х- Ьмв,
где Амв - предельная ошибка малой выборки, которая рассчитывается как:
Аи«= £ * 7==, мв Vn-l
где 1 - коэффициент доверия.
При этом известно, что при 1=3,5 с вероятностью 99,95 % средний размер доли не выйдет за границы+3,5 * ^==.
Отсюда оценим границы доверительного интервала (табл. 6) для среднего размера доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Среднее значение доли земельного участка и доверительные интервалы
Таблица 6
Наименование кластера Среднее значение доли земельного участка, % Средняя ошибка выборки, % Предельная ошибка выборки, % (при вероятности 99,95 %) Нижняя граница размера доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, % Верхняя граница размера доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, %
Жилые дома 31,8 3,24 11,36 20,4 43,2
Административноофисные здания 17,1 1,70 5,97 11,2 23,1
Торговые здания 18,5 1,93 6,75 11,8 25,3
Производственные здания 35,4 2,84 9,93 25,5 45,3
Складские здания 36,9 3,47 12,13 24,8 49,0
Таким образом, в типичной ситуации оценки можно пользоваться средним значением доли земельного участка и доверительным интервалом размера доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Вместе с тем, проведенное нами исследование не дает четкого ответа на вопрос: какое значение доли использовать в каждой конкретной ситуации. Ответ на данный вопрос может быть
получен на основе анализа факторов, учитываемых при оценке земли и улучшений (зданий).
Проведенный нами эмпирический анализ отчетов об оценке показал, что оценка земельного участка и зданий (в границах сравнительного подхода) основывается на следующих факторах (корректировках в терминологии сравнительного подхода) (табл. 7).
Таблица 7
Основные статьи корректировок, применяемых в рамках сравнительного подхода
Типичные статьи корректировок в рамках сравнительного подхода при оценке земельного участка Типичные статьи корректировок в рамках сравнительного подхода при оценке зданий
1. Передаваемые права на собственность 1. Передаваемые права на собственность
2. Условия финансирования сделки 2. Условия финансирования сделки
3. Условия продажи имущества 3. Условия продажи имущества
4. Вид использования объекта 4. Вид использования объекта
5. Расходы, производимые непосредственно после продажи 5. Расходы, производимые непосредственно после продажи
6. Возможность торга 6. Возможность торга
7. Дата сделки 7. Дата сделки
8. Местоположение объекта 8. Местоположение объекта
Типичные статьи корректировок в рамках сравнительного подхода при оценке земельного участка Типичные статьи корректировок в рамках сравнительного подхода при оценке зданий
9. Площадь земельного участка 9. Площадь строения
10. Физические характеристики участка, в том числе рельеф; конфигурация земельного участка; инфраструктурное обеспечение участка; транспортная доступность 10. Физические характеристики строения, в том числе: строительный материал; физическое состояния строения; инфраструктурное обеспечение строения; качество отделки; транспортная доступность; степень готовности строения
11. Экономические характеристики, такие как доход, операционные расходы, условия аренды 11. Экономические характеристики, такие как доход, операционные расходы, условия аренды.
12. Прочие характеристики, в том числе необходимость рекультивации участка; необходимость расчистки земельного участка, наличие сервитутов на земельный участок
Кроме того, оценка недвижимости подразумевает учет окружения объекта оценки. Анализ этих статей позволяет сформировать перечень основных факторов, определяющих долю земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Все факторы можно разделить на внутренние и внешние факторы, при этом внутренние факторы, в свою очередь, делятся на факторы «Застройки» и факторы «Земельного участка».
К факторам «Застройки» можно отнести:
1. Плотность застройки.
2. Физическое состояние застройки.
3. Качество отделки строения.
4. Преимущественный строительный материал здания.
5. Степень готовности строения.
К факторам «Земельного участка» можно отнести:
1. Рельеф земельного участка.
2. Конфигурация земельного участка.
3. Необходимость рекультивации или расчистки земельного участка.
4. Наличие сервитутов на земельный участок.
К внешним факторам или факторам «Окружения» можно отнести, например, степень развития микрорайона. Проанализируем детальнее, что представляет каждый из факторов.
Степень (плотность) застройки. Другими словами, это соотношение общей площади постройки и площади земельного участка. Чем выше плотность застройки, тем выше доля строения в рыночной стоимости единого объекта недвижимости (и напротив, тем ниже доля земельного участка).
Физическое состояние застройки. Речь идет
о физическом состоянии строения. Очевидно, что удельная стоимость здания падает с ростом накопленного износа. При этом удельная стоимость земли существенно не изменяется, следовательно,
доля земельного участка в рыночной стоимости единого объекта растет.
Качество отделки строения. Качество отделки существенно влияет на стоимость строения. Анализ предложений предлагает выявить несколько типов качества отделки: без отделки; отделка черновыми материалами; социальная отделка; стандартный ремонт; евроремонт; отделка по авторскому проекту отделочными материалами класса премиум. При этом необходимо учитывать, что такое деление в значительной степени условное.
Преимущественный строительный материал здания. Часто здания одного и того же типа отличаются степенью капитальности. Наивысшей стоимостью обладают особо капитальные строения (преимущественно из кирпича, железобетона или монолитного железобетона). Наиболее дешевыми считаются облегченные и быстровозводи-мые конструкции (главным образом, используемые в производственной и складской недвижимости). Быстровозводимые здания часто возводятся без фундамента и представляют модульные конструкции, состоящие из каркаса железных столбов, обшитых панелями «сэндвич», металлопро-филем, листового пластика и т. д. Более детально группы капитальности описаны в литературе по технической инвентаризации [1].
Степень готовности строения - важный фактор. Как правило, объект на начальных стадиях строительства обладает низкой удельной стоимостью, что приводит к возрастанию доли земельного участка. По мере возрастания готовности строения растет и его удельная стоимость, что, напротив, приводит к снижению доли участка в стоимости единого объекта.
Рельеф земельного участка. Рельеф участка может оказывать существенное влияния на рыночную стоимость земли. Как правило, неровности участка или сильный уклон приводит к возрастанию затрат на строительство и, следователь-
но, к уменьшению доли земельного участка. Напротив, ровный участок позволяет оптимизировать затраты по строительству недвижимости и росту доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.
Конфигурация земельного участка. Конфигурация участка накладывает отпечаток на стоимость земельного участка и, как следствие, на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Как правило, сложная и нефункциональная конфигурация приводит к снижению удельной стоимости земельного участка. Это объясняется ростом затрат ограждению участка и усложнением планировки застройки. Напротив, правильная и функциональная конфигурация приводит к росту удельной стоимости земли.
Необходимость рекультивации или расчистки земельного участка. В отдельных случаях необходимо проведении рекультивации участка, что связано, как правило, с воздействием экологических факторов. Необходимость рекультивации и площадь рекультивации (особенно если ей подлежит весь участок) приводит к снижению удельной стоимости земли, и, как следствие, доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Аналогичное действие оказывает необходимость расчистки земельного участка.
Наконец, важное значение имеет такой фактор, как «Наличие сервитутов на земельный участок». Наличие сервитутов и их площадь (по отношению к общей площади участка) снижают стоимость земли и, стало быть, ее долю в стоимости единого объекта недвижимости. Напротив, отсутствие сервитутов приводит к возрастанию доли участка в стоимости единого объекта недвижимости.
Говоря о внешнем окружении объекта оценки можно выделить фактор «Степень развития микрорайона». Как правило, в новых микрорайонах удельная стоимость земельного участка существенно ниже, чем в микрорайонах с устоявшейся инженерной и социальной инфраструктурой. При этом удельная стоимость строений сопоставима с микрорайонами с устоявшейся инфраструктурой, что объясняется тем фактом, что затраты на строительство одинаковы и не зависят от микрорайона.
Как видно, в большинстве случаев факторы характеризуются качественными оценками, что усложняет процесс формализации вычислений. Для решения проблемы предлагаем балльную методику расчета размера доли земельного участка.
Балльная методика расчета размера доли земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта предполагает следующую последовательность этапов:
1. Оценка среднего размера доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта для соответствующего сегмента рынка недвижимости. В качестве основы можно использовать результаты изложенных выше исследований.
2. Оценка доверительных интервалов среднего размера доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта. Фактически делается оценка наиболее вероятных границ, за пределы которых не выйдет размер доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта. При оценке доверительного интервала целесообразно принимать коэффициент доверия на уровне не менее 2 (оптимально на уровне 3-3,5). Как вариант можно использовать рассчитанные выше доверительные интервалы.
3. Балльная оценка по каждому фактору, определяющему долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.
4. Взвешивание факторов между собой.
5. Определение расчетного значения доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта для ситуации конкретной оценки.
Расчетное значение доли определяется на основе балльной оценки. При этом все обозначенные факторы формализуются. Каждый фактор оценивается, и каждому фактору присваивается удельный вес. Итоговое количество баллов рассчитывается как взвешенная средняя.
Расчетное значение баллов можно определить следующим образом:
РД = РД . + (рд -РД
^расч пщп \ ^>тах тт) £
где РДтЫ, РДтах - нижняя или верхняя (соответственно) граница доверительного интервала доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
Брасч - расчетное количество баллов;
Бтах - максимально возможное количество баллов.
Отметим, что влияние факторов в каждой ситуации оценки неравнозначно. В каждой конкретной ситуации оценки из перечня факторов можно выделить основные и второстепенные. Соответственно, одни факторы имеют больший вес в модели, другие меньший.
Согласование может осуществляться различными методами. Мы рекомендуем использовать в этих целях метод анализа иерархий, который применительно к данной ситуации может выглядеть следующим образом:
1. Выявляются приоритеты в факторах путем их попарного сравнения. С этой целью строится обратно симметричная матрица. Элементом матрицы А(1, j) является интенсивность проявления элемента иерархии 1 относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора 1 с другим j полученоА (1, j) = Б, то при сравнении второго фактора j с первым получаем А (|, 1) = 1/Б.
2. Далее для каждого критерия определяется вес по каждой формуле:
•> 1=\ -3
где ау - важность критерия (индекса).
3. Полученные веса нормируются следующим образом:
/т
I г;
Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из факторов.
Пример. Оценивается рыночная стоимость застроенного земельного участка площадью 4 сотки под жилым домом, площадью 36 кв.м. Здание находится в удовлетворительном состоянии. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости согласно оферте составляет 1,25 млн руб. Какова рыночная стоимость земельного участка?
На начальном этапе взвесим факторы (табл. 8):
Расчет удельных весов факторов модели
Таблица 8
П
ФАКТОРЫ Степень (плотность) застройки участка Физическое состояние застройки Качество отделки строения Преимущественный строительный материал здания Степень готовности строения Рельеф земельного участка Конфигурация земельного участка Наличие сервитутов на земельный участок Наличие сервитутов на земельный участок Степень развития микрорайона Промежуточное значение Удельный вес фактора, %
Степень (плотность) застройки участка і 1/9 3 1/3 1/7 9 9 9 9 1 1,591 9,5
Физическое состояние застройки 9 1 7 7 1 9 9 9 9 1/3 3,967 23,7
Качество отделки строения 1/3 1/7 1 1 1/7 9 9 9 9 1/3 1,310 7,8
Преимущественный строительный материал здания 3 1/7 1 1 1/5 9 9 9 9 1/3 1,688 10,1
Степень готовности строения 7 1 7 5 1 9 9 9 9 1/5 3,554 21,2
Рельеф земельного участка 1/9 1/9 1/9 1/9 1/9 1 1 1 1 1/7 0,274 1,6
Конфигурация земельного участка 1/9 1/9 1/9 1/9 1/9 1 1 1 1 1/7 0,274 1,6
Необходимость рекультивации или расчистки земельного участка 1/9 1/9 1/9 1/9 1/9 1 1 1 1 1/7 0,274 1,6
Наличие сервитутов на земельный участок 1/9 1/9 1/9 1/9 1/9 1 1 1 1 1/7 0,274 1,6
Степень развития микрорайона 1 3 3 3 5 7 7 7 7 1 3,557 21,2
Сумма 16,764 100,0
Далее рассчитываем долю земельного участка согласно предложенному алгоритму (таблица 9).
Таблица 9
Расчет величины доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Факторы Балльная оценка факторов Удельный вес фактора, %
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ
I. Факторы «Застройка»
1 Плотность застройки участка (отношение общей площади застройки к площади земельного участка) 3 9,5
Комментарий: отношение общей площади застройки к площади земельного участка составляет: Бо- лее 0,95 0,85- 0,95 0,75 0,85 0,65- 0,75 0,55- 0,65 0,45- 0,55 0,35- 0,45 0,25- 0,35 0,15 0,25 0,05 -0,15 ме- нее 0,05
2 Физическое состояние застройки 1 23,7
Комментарий: характеристика состояние или величина накопленного износа состояние отличное (износ до 15%) состояние хорошее (износ от 15 до 35%) состояние удовлетворительное (износ от 35 до 65%) состояние неудовле-творительное (износ от 65 до 80%) состояние аварийное (износ более 80%)
3 Качество отделки строения 10 7,8
Комментарий: качество отделки строения авторский проект евроремонт стандартный ремонт социальный ремонт отделка черно- выми материа- лами без от- дел- ки
4 Преимущественный строительный материал здания 3 10,1
Комментарий: группа капитальности особо капитальные (группа капитальности I) капитальные (группа капитальности II) обыкновенные (группа капитальности III) деревянные (группа капитальности IV) облегченные конструкции (группа капитальности V)
5 Степень готовности (завершенности) строения 0 21,2
Комментарий: процент готовности строения Бо- лее 95% 85- 95% 75- 85% 65- 75% 55- 65% 45- 55% 35- 45% 25- 35% 15- 25% 5-15% ме- нее 5%
II. Факторы «Земельный участок»
6 Рельеф земельного участка 9 1,6
Комментарий: оценка доли уча-стка,занятого естественными неровностями площадь под естественными неровностями значительная (более 55%) существенная часть площади занята неровностями участка площадь под естественными неровностями незначительна идеа льно ров- ный
Факторы Балльная оценка факторов Удельный вес фактора, %
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
земли (балки, овраги, холмы и т. д.)
7 Конфигурация земельного участка 8 1,6
Комментарий: вид конфигурации сложная, нефункциональная конфигурация сложная, но функциональная конфигурация правильная или близкая к правильной форме, функциональная
8 Необходимость рекультивации или расчистки земельного участка 10 1,6
Комментарий: доля земельного участка, подлежащая рекультивации Бо- лее 95% 85- 95% 75- 85% 65- 75% 55- 65% 45- 55% 35- 45% 25- 35% 15- 25% 5-15% ме- нее 5%
9 Наличие сервитутов на земельный участок 10 1,6
Комментарий: характеристика сервитута на земельный участок Под сервитутом занята значительная часть участка, высокая степень ограничения в пользовании участком, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто Сервитутом занята незначительная часть участка, средняя степень ограничения в пользовании участком, ограничения, связанные с сервитутом, возникают сравнительно редко Сервитуты на земельный участок отсутствуют или площадь под ними крайне мала, ограничения в пользовании незначительны и/или возникают очень редко
ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ
III Факторы «Окружение»
10 Степень развития микрорайона 5 21,2
Комментарий: характеристика развития микрорайона Новый микрорайон, с неразвитой инжерной и социальной инфраструктурой Достаточно новый микрорайон, с недостатками в развитий инженерной или социальной инфраструктуры Сформировавшийся микрорайон, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой
Количество наблюдений 1 1 0 2 0 1 0 0 1 1 3
Итоговое значение баллов 3,271
Нижняя граница диапазона доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости 20,4%
Верхняя граница диапазона доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости 43,2%
Расчетное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости 27,9%
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка составит 348 500 руб. или 871 руб. за
1 кв. м.
Подводя итоги, следует остановиться на некоторых рекомендация, которые необходимо учитывать при применении изложенной выше методики:
- Статистическая однородность наблюдалась лишь в выборке участков по городу Тамбову, что говорит о том, что наилучшие результаты с помощью предложенной модели будут получены при оценке участков, находящихся в городе Тамбове или непосредственных пригородах. Очевидно, что на других локальных рынках (в частности рынках недвижимости других субъектов) могут наблюдаться другие зависимости и закономерности, что требует проведение выборки на основе данных «своих» локальных рынков.
- Интервалы (доверительные), в пределах которых заключена доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, определены с высокой вероятностью (99,9 %). Вместе с тем, это не гарантирует, что в частном случае оценки результаты могут выйти за границы описанных нами интервалов.
- Предложенный перечень факторов не является исчерпывающим и может быть существенно расширен.
- Наибольшей ценностью обладают результаты, полученные с помощью описанной модели, в целях экспресс-оценки.
Литература
1. Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. М., 1995.
2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р. URL: http:// www.neooexpert.ru
3. Теория статистики: учебник / под ред. Р. А. Шмойловой. 5-е изд. М., 2004.
* * *
METHODICAL PROVIDING OF THE BUILT-UP AREAS ASSESSMENT
V. Yu. Sutyagin, R. Yu. Cherkashnev
In article basics of application of a method of distribution are covered at an assessment of the built-up land plots. The special attention is paid to the statistical analysis of average size of a share of the land plot in the market cost of a uniform real estate object.
Key words: assessment of built-up land plots, distribution method, cadastral cost.
