CC BY
332
Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А.Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости // Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. - 2019. - №1 (16) январь - март. - URL http://e-journal.omgau.rU/images/issues/2019/1/00689.pdf. - ISSN 2413-4066
УДК 332.6
Воробьева Инна Викторовна
Обучающаяся 4 курса землеустроительного факультета Омского ГА У
ФГБОУВО Омский ГАУ, г. Омск
iv.vorobeva1512@omgau.org
Юсова Юлия Станиславовна
Кандидат экономических наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск
Филиппова Татьяна Анатольевна
Кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск
Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Аннотация. В статье проведен анализ рынка земельных участков, предназначенных для садоводства и огородничества в Боровском МО Тюменского района Тюменской области. Дана оценка единого объекта недвижимости - земельного участка с жилым домом методом сравнения продаж. Проведены корректировки цен предложения каждого аналога по элементам сравнения. Определена стоимость 1 кв.м объекта оценки с учётом степени доверия результату расчета скорректированной стоимости каждого аналога. Определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости, которая может в дальнейшем использоваться для различных целей.
Ключевые слова: оценка, земельный участок, единый объект недвижимости, сравнительный подход, рыночная стоимость.
Введение
Оценка - это процесс определения стоимости объекта оценки для различных целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Под оценкой рыночной стоимости принято понимать оценку земли, оценку зданий и сооружений, оценку квартир, оценку незавершенного строительства. Земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, который представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].
При проведении оценки земельного участка нужно принимать во внимание улучшения, которые расположены на нем и позволяют эффективно его использовать. В состав улучшений включаются: здания, сооружения, внутреннее инженерное оборудование (электроснабжение, канализация, отопление, сигнализация), ограждения и т.д; инженерные сети, элементы благоустройства(кабельные сети, трубопроводы, газоны, дороги и т.д.) [2].
Земельный участок, на котором расположены здания и сооружения рассматривается как единый объект недвижимости (ЕОН), участие в гражданском обороте которого возможно только в комплексе. Понятие земельного участка, на котором есть здание, сооружение, в качестве объекта оценки регулируется ФСО № 7 «Оценка недвижимо-сти»[3], так же принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов установлен в Земельном кодексе Российской Федерации.
Материалы и методы
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, согласно Федеральному стандарту оценки №1 [4] являются сравнительный, доходный и затратный подходы. В рамках применения каждого из подходов выбираются методы оценки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, а также особенностями объекта оценки.
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же [5]. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, включает в себя 3 метода, это метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Так же базируется на принципах замещения, спроса и предложения, вклад [6]. Условие применения метода развитый рынок недвижимости в сегменте, достаточное количество объектов-аналогов для расчётов.
Объектом оценки является единый объект недвижимости, состоящий из земельного участка площадью 633 кв.м. (предоставленного для ведения садоводства) и возведённого на нём жилого дома общей площадью 79,7кв.м., расположенный по адресу: Россия, Тюменская область, Тюменский район, Боровское МО, ПСО «Боровое», ул. Садовая, уч. 230,.
Результаты исследований
В ходе проведения оценки был проведён анализ рынка недвижимости Тюменской области [7], выявлены сегменты по категориям земель на рынка недвижимости, где размещаются садовые участки. Такими категориями являются земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Спрос на земельные участки из категории земель населенных пунктов высок для данного региона, так же такие участки обладают довольно высокими ценовыми показателями, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения отличаются, как правило, низкими ценами. Существенное влияние на динамику изменения цен оказывает состояние рынка на определённую дату. Проанализировав динамику цен с января 2018 года по октябрь 2018 года, можно сделать вывод, что после резкого спада предложения земельных участков различных видов разрешенного использования следует подъем предложений и соответственно цен на земельные участки, что говорит о сезонности спроса.
Для экспертов в области рынка недвижимости предметом особого внимания является размер доли стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости. Таким образом, цены на не застроенные земельные участки площадью 6 соток в ПСО Боровое варьируются от 350 тысяч рублей до 800 тысяч рублей. Их стоимость зависит от местоположения, степени обустроенности территории земельного участка. Цена земельных участков с жилым домом (ЕОН) находится в пределах 1100000 -4500000 руб.
Объектом оценки является земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, разрешенное использование для садоводства и огородничества [8]. Проанализировав рынок недвижимости, выявлено 7 единых объектов-аналогов, которые близки по характеристикам к объекту оценки, расположенных в Боровском МО, и которые с определёнными допущениями можно использовать в рамках сравнительного подхода для расчёта рыночной стоимости.
Анализ рынка, для выбора объектов-аналогов сформированный на дату оценки, проводился на основании интернет-ресурсов: Мультилистинг [9], Роснедвижимость [10] и Циан [11]. Стоимость 1 кв.м. свободных от застройки аналогичных оцениваемому земельных участков в Боровском МО, Тюменского района, Тюменской области, варьируется от 580 руб. до 1500 руб, Стоимость 1 кв.м. аналогичных единых объектов недвижимости среди садовых товариществ Боровского МО, Тюменского района, Тюменской области варьируется от 1800 руб. до 6800 руб.
При расчёте рыночной стоимости 1 кв.м объекта оценки корректировки проводились к ценам предложения каждого аналога по 11 элементам сравнения.
Так как все объекты находятся в собственности, условия финансирования намечаемых сделок, условия продажи, время продажи и уровень отделки одинаковы, и объекты расположены в одной ценовой зоне Тюменской области, корректировку принимаем равной «0%»
Корректировка на уторговывание. В процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0,5 до 18% в зависимости от типа объекта недвижимости, которое принято для всех аналогов в размере среднего значения, равного -7%.
Корректировка на разницу в общей площади жилого дома применена к меньшим по площади аналогам 2, 3, 5, 7.
Корректировка на разницу в площади земельного участка учитывает разницу между величиной земельных участков, на которых расположены объект оценки и объекты аналоги, корректировка равна 1%.
Корректировка на тип конструкций (материал стен) вносится для учета разницы в стоимости жилых домов с различными конструктивными элементами и проектировочными решениями. Корректировка внесена для аналога 1 величиной минус 15,33%, для аналога 6 - минус 14,53%.
Поправка на дополнительные улучшения определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на строительные материалы и стоимости работ специализированных организаций. Корректировка на наличие коммуникаций равна -13% для аналогов 1,4,5,6 - 1% для аналога 7 - 5%.
После внесения каждой корректировки в цены продаж за 1 кв.м. единых объектов-аналогов, определена стоимость 1 кв.м объекта оценки с учётом корректировок (таблица 1). Для обоснованного расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта, была рассчитана степень доверия результату расчета скорректированной стоимости каждого аналога. Степень доверия зависит от количества корректировок, которые вно-
сились в стоимость каждого аналога. Степень доверия полученным результатам после внесения корректировок рассчитывалась по формуле 1.
В аналог № 1 внесено 4 корректировки, следовательно, степень доверия составила 0,10, в аналог №№2,3 внесено 2 корректировки, следовательно, степень доверия составила 0,19, в аналог №№4,5,6,7 внесены 3 корректировки, степень доверия составила 0,13.
_ к-
4 - кг1 + к2"! + кз1 + к;1' (1)
Средневзвешенное значение рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с жилым домом с учетом степени доверия результатам составило 3818 руб. В результате рыночная стоимость единого объекта недвижимости общей площадью 633 кв.м. полученная методом сравнения продаж, составила округлённо 2 417 000 руб.
Порядок внесения корректировок и окончательный расчёт приведены в таблице 1.
Таблица 1 — Расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж по объектам -аналогам
Параметры Объект оценки Аналог № 1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5 Аналог №6 Аналог №7
Цена 1 кв.м ЕОН, руб. - 5077 3667 7500 3306 1833 2956 4174
корректировка на уторго-вание, % - -7 -7 -7 -7 -7 -7 -7
скорректированная цена 1 кв.м ЕОН, руб. - 4722 3410 6975 3074 1705 2749 3881
Материал стен брус пеноблоки брус брус брус брус кирпич дерево
корректировка на материал -15,33 0 0 0 0 -14,53 0
стен здания, %
скорректированная цена, руб. 3998 3410 6975 3074 1705 2349 3881
Наличие инженерных ком- электричество, электричество, газ, электричество, электричество, водопровод, водопровод, водопровод, Электричество,
муникации газ, отопление канализация газ, отопление газ, отопление электричество, канализация электричество, канализация электричество, канализация водопровод
поправка на наличие ком- 1 0 0 1 1 1 5
муникаций, %
скорректированная цена, руб. 4038 3410 6975 3105 1722 2373 4076
Площадь ЗУ, кв.м. 633 от 600 до 1000 до 600 до 600 от 600 до 1000 до 600 от 600 до 1000 до 600
поправка на площадь зе- 0 -3 -3 0 0 0 -3
мельных участков, %
скорректированная цена, 4038 3308 6766 3105 1722 2373 3953
рую.
Площадь строения, кв.м. 79,7 60,8 70 77 60 60 80 72
Разница в площади строе- 18,9 9,7 2,7 19,7 19,7 -0,3 7,7
ний, кв.м.
скорректированная цена, руб. 4191 3308 6766 3223 1787 2373 3953
Поправка на различие в
общей площади жилого дома объекта оценки от объекта-аналога, % 3,8 0 0 3,8 3,8 0 0
количество корректировок 4 2 2 3 3 3 3
степень доверия аналогу 1,00 0,10 0,19 0,19 0,13 0,13 0,13 0,13
скорректированная стоимость 1 кв.м. ЕОН с учетом 3818 406 640 1310 416 231 306 510
степени доверия, руб
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 2416857
Заключение
При проведении оценки рыночной стоимости комплексного объекта недвижимости необходимо учитывать различные факторы, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, материал стен здания, наличия коммуникаций, площадь земельных участков, общая площадь жилого дома, его техническое состояние. С учетом этих факторов высчиты-вается его рыночная стоимость.
Для того чтобы определить использование объекта, которое будет являться наиболее конкурентным и приносить наибольший доход, необходимо провести анализ наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».
Проанализировав документы «Правила землепользования и застройки муниципального образования поселок Боровский», можно сделать вывод, о том что, единый объект оценки расположен в зоне, предназначенной для ведения садоводства, огородничества. Объект соответствует градостроительным регламентам использования земельного участка и объекта капитального строительства, поэтому, наиболее эффективным вариантом использования земельного участка является сохранение существующего.
В результате проведенной работы была определена рыночная стоимости единого объекта недвижимости расположенного по адресу Россия, Тюменская область, Тюменский район, Боровское МО, ПСО Боровое, ул. Садовая, уч. 230, которая может в дальнейшем использоваться для различных целей [12], таких как оформление договора купли-продажи объекта недвижимости, оформления кредита с привлечением данного объекта недвижимости в качестве залога.
Ссылки на источники:
1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Консультант плюс. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 02.12.2018).
2. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.:Проспект, 2017. - 752 с.
3. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. 299.10
5. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости: Учебник // А.А. Варламов, С.И. Комаров / под общ. ред. А.А. Варламова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:ФОРУМ :ИНФРА-М, 2017. - 352 с.
6. Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник [Электронный ресурс] / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский. - М.:Проспект, 2016. - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru/book/ISBN9785392196548.html
7. Симионова, Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки // Н.Е. Симионова / Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. - 2015. -№ 2 (12). - с. 84-87
8. Материалы по обоснованию генерального плана муниципального образования поселка Боровский [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.borovskiyadm.ru/content/poyasnitelnaya-zapiskaborovskiy.htm/. -[дата обращения 25.09.2018]
9. Электронная база недвижимости [Электронный ресурс] / Объявления в Тюмени. Недвижимость. - Т. 2018. - Режим доступа : https://multilisting.su/g-tyumen/ (Дата обращения 02.12.2018)
10. База данных о недвижимости Циан [Электронный ресурс] / Недвижимость в Тюмени - Т. 2018. - Режим доступа: https://tyumen.cian.ru/ (Дата обращения 02.12.2018)
11. База недвижимости России [Электронный ресурс] / Недвижимость в Тюмени - Т. 2018. - Режим доступа: https://www.rosnedv.ru/ (Дата обращения 02.12.2018)
12. Юсова, Ю.С. Особенности земельного ипотечного кредитования / / Ю.С,Юсова, Ю.М.Рогатнев / ГЕОДЕЗИЯ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТР: НАУКА И ПРОИЗВОДСТВО.
Сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции, посвященной 100-летию высшего геодезического образования в Омском ГАУ - 2018. с. - 500-504.
13. Bardhan Ashok Global Housing Markets // Ashok Bardhan, Robert H.Edelstein, Cynthia A. Kroll. - The USA: Wiley, 2012. - c. 576
I. Vorobyova
Student
FSBEI HE Omsk SA U, Omsk iv.vorobeva1512@omgau.org
Yu. Yusova
Candidate economy science, docent FSBEI HE Omsk SA U, Omsk
T.Filippova
Candidate of agricultural science, docent FSBEI HE Omsk SA U, Omsk
Evaluation of the One Market Cost Properties
Abstract. The article analyzes the market of land plots intended for gardening and horticulture in Borovsky, Tyumen district, Tyumen region. The assessment of a single property with the use of a comparative approach and sales comparison method. 11 adjustments were made to the price of each analogue's offer for the items of the comparison elements. Determined the cost of 1 sq. M of the object of evaluation, taking into account the adjustments. Calculated the degree of confidence in the calculation of the adjusted value of each analogue. The market value of a single property located, which can then be used for various purposes.
Keywords: valuation, land, single property, comparative approach, market value.
