CC BY
37НАУКИ О ЗЕМЛЕ
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ ПО УЛ. КОММУНАРОВ В КАЛИНИНСКОМ РАЙОНЕ Г. УФЫ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
Куваева В.Э.
Куваева Валерия Эдуардовна - бакалавр, кафедра кадастра недвижимости и геодезии, Башкирский государственный аграрный университет, г. Уфа
Аннотация: в статье рассматривается рыночная оценка недвижимости в г. Уфе, производится расчет рыночной стоимости по четырем подходам. Ключевые слова: оценка недвижимости, расчет рыночной стоимости квартиры, сравнительный подход оценки недвижимости, доходный подход оценки недвижимости.
Особо важную роль в рыночной экономике занимает недвижимость, которая выступает как средство производства, или же предметы и объекты потребления. Под средствами производства понимаются такие объекты недвижимости, как земля, производственные и складские помещения, крупные здания и сооружения. Объектами потребления являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и гаражи.
Недвижимость является важной частью для жизни граждан и служит важной частью для личного подсобного хозяйства, а также базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В Российской Федерации идет рост рынка недвижимости и в результате все большее количество граждан участвует в операциях с недвижимостью.
Да данный момент оценка имущества происходит по федеральным законам и стандартам в области оценке. После появления права собственности в России оценка стала неотъемлемой часть рынка недвижимости, и с каждым годом методы оценки становятся все эффективнее и лучше благодаря взаимодействию с государством.
Цель выпускной квалифицированной работы (ВКР) - оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе является оценка жилой недвижимости, а предметом исследования методы и подходы оценки. Основой работы являются материалы, собранные в период прохождения производственной преддипломной практики в ООО «Уральский кадастровый центр».
Для методологической основы работы были рассмотрены и изучены труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости. Под оценочной деятельностью стоит понимать профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В Российской Федерации в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. На открытом рынке неспециализированная недвижимость (на которую существует постоянный спрос на рынке) свободно покупается, продается, сдается в аренду. Такую недвижимость можно использовать по прямому назначению, так и рассматривать в качестве долгосрочных инвестиции или вложения средств.
Во второй главе рассматривается район, в котором расположен объект оценки. Район расположен в северо-восточной части города Уфы, его площадь составляет 201,43 кв.км. Численность населения - 199,1 тысяч человек. По итогам 2016 года в
87
районе отмечается превышение числа родившихся над числом умерших. Естественный прирост населения составил 640 человек. В данном районе города есть много социально и культурно значимых объектов, развита дорожная инфраструктура.
В третьей главе представлены результаты оценки объекта недвижимости -однокомнатной квартиры, расположенной в Калининском районе г. Уфы, - доходным и сравнительным подходом, а также результаты расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
Первым используемым подходом в оценке квартиры стал доходный, в его принцип вложено то что, стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод. Для этого подхода важно рассматривать объект как инвестиции, или же рассматривать объект недвижимости как получение в будущем соответствующего дохода.
В доходном подходе два основных метода оценки: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Два эти метода различны только способами преобразования потоков дохода.
При расчете по данному методу были взяты 4 объекта аналога. Рассматривалась площадь, состояние квартир, этаж, наличие парковки, стоимость арендной платы. Вводились корректировки по соответствию с объектом оценки.
Вторым подходом стал сравнительный, при оценке квартиры данным подходом рассчитывается принцип замещения или иными словами покупатель объекта недвижимости не заплатит большую сумму, чем примерно за такой же объект с аналогичной полезностью.
Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. При оценке по данному подходу необходимы примерные аналоги объекта оценки, которые были также выставлены и проданы на рынке, в недавнем промежутке времени. По этим объектам и делается сравнение с объектом оценки и делаются поправки. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.
После подбора объектов для сравнения были внесены поправки в позиции: право собственности, рыночные условия, состояние объекта, удобства и другие уместные характеристики. Далее делает расчет корректировок сопоставимых продаж. Поправка на торг учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Поправка определена в размере 5% от цены продажи по данным опроса риэлтерских агентств. Корректировка на месторасположения не учитывалось, поскольку все объекты для сравнения находятся в одном районе и на одинаковом расстоянии от центра города.
Последним рассматриваем затратный подход, для расчета которого необходимо определить стоимость затрат на восстановление или же постройку аналогичного объекта оценки с учетом износа. Этот подход основан на том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за постройку аналогичного.
В нашем случае решено было отказаться от использования затратного подхода при оценке квартиры, ввиду того, что не обладаю достаточным количеством данных о конкретной недвижимости.
Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.
Список литературы
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: от 29.12. 2004 г. № 190-ФЗ. Принят Гос. Думой: одобр. Советом Федерации 24 дек. 2004 г.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: от 25 октября 2001 года № 136-Ф3. Принят Гос. Думой 28.09.2001: одобр. Советом Федерации 10 октября 2001 г.
3. О государственном кадастре недвижимости. Федер. закон РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ: принят Гос. Думой 03.07.2015: одобр. Советом Федерации 08.07.2015.
4. О регулировании градостроительной деятельности в Республике Башкортостан. Закон РБ от 6 янв. 2006 г: принят Гос. Собранием-Курултаем РБ.
5. Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации: Постановление правительства РФ от 20.09.1999. № 932 // Кодексы и законы Российской Федерации. СПб.: Весь, 2015. 988 с.
6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007. № 254 // Российская газета, 2007. № 3. С. 5-6.
7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 255 // Российская газета, 2016. № 3. С. 7.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ ПО УЛ. СВЕРДЛОВА В КИРОВСКОМ РАЙОНЕ Г. УФЫ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН Маннанова Э.Р.
Маннанова Элеонора Рустемовна - бакалавр, кафедра кадастра недвижимости и геодезии, Башкирский государственный аграрный университет, г. Уфа
Аннотация: в статье рассматривается рыночная оценка недвижимости в г. Уфе, производится расчет рыночной стоимости по четырем подходам. Ключевые слова: оценка недвижимости, расчет рыночной стоимости квартиры, сравнительный подход оценки недвижимости, доходный подход оценки недвижимости.
С быстрыми темпами развития в стране рынка недвижимости, являясь хорошим способом вложения денежных средств. В Республике Башкортостан по данным 2017 года было введено в эксплуатацию 233 жилых дома с общей площадью 2585000 м2. С большим ростом строительство актуальным становится и грамотно проведенная оценка для недвижимости.
Оценка недвижимости самый востребованный вид оценочной деятельности. В настоящее время, с появлением нормативной базы купли продажи объектов недвижимости, все чаще необходимо определение рыночной стоимости недвижимости как активов предприятии.
Оценка недвижимости для физических лиц необходима для объективной рыночной стоимости при купле-продаже имущества, при наследовании, получения кредита под залог имущества. При точном знании стоимости своей недвижимости можно избежать ошибок с неэффективным использованием собственности, а также при продаже устанавливать стоимость без привлечения профессиональных оценщиков, может сильно сказывается на доходности при продаже недвижимого имущества.
