CC BY
398
Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости
П.В. Карцев генеральный директор компании Valrus Ltd., член Экспертного совета Российского общества оценщиков, MRICS, кандидат экономических наук (г. Москва)
Павел Валерьевич Карцев, [email protected]
Вводные положения. Раскрытие
информации о кадастровой оценке
Кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее - также ГКО) либо по итогам рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, а при невозможности применения подобного подхода - на основе индивидуальной рыночной оценки для конкретного объекта. Тем самым законодательство и федеральные стандарты оценки приравнивают базу кадастровой стоимости к рыночной стоимости, допуская при этом отклонения кадастровой стоимости от рыночной, которые обусловлены меньшей точностью ее определения в связи с применением методологии массовой оценки.
Закон и стандарты не ограничивают применение индивидуальной рыночной оценки только для случаев рассмотрения споров. Подход на основе индивидуальной рыночной оценки также может быть применен при проведении государственной кадастровой оценки. Тем не менее в рамках ГКО как оценка объектов, осуществляемая на основе методов массовой оценки, так и оценка, осуществляемая на основе методов рыночной оценки, имеют ограничения по техно-
логии проведения и объему информации об объектах оценки, которой располагает оценщик. В частности, оценщик, выполняющий работы по ГКО, в первую очередь основывается на информации об объектах, содержащейся в базе данных о государственной кадастровой оценке, государственного кадастра недвижимости (далее -ГКН) и иных базах данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. В большинстве случаев при проведении ГКО осмотр объектов оценки не проводится. Ограничения по объему имеющейся информации об объектах оценки, а также ограничения, связанные с применяемой методологией, в том числе группировка объектов, объем имеющейся в распоряжении оценщика рыночной информации и иные факторы, накладывают ограничения на возможности учета в рамках ГКО особенностей каждого конкретного объекта оценки.
Проводимая при спорах о результатах кадастровой оценки индивидуальная оценка рыночной стоимости конкретного объекта позволяет снять указанные ограничения и учесть индивидуальные характеристики объекта оценки посредством принятия следующих мер:
• изучение правоустанавливающих документов, в том числе изучение сведений об обременениях и ограничениях в использовании объекта;
• изучение документов кадастрового учета и технической инвентаризации;
• изучение документов, регламентирующих разрешенные виды использования объекта, в том числе характеризующих градостроительное регулирование застройки;
• изучение особенности локального местоположения;
• определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и изучение рыночной информации об этом сегменте;
• выбор подходов и методов оценки, позволяющих наиболее точно определить его рыночную стоимость с учетом характеристик объекта и состояния рынка.
Таким образом, оценка рыночной стоимости, проводимая в рамках рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки и используемая для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, должна давать представление пользователям отчета, в связи с какими обстоятельствами результаты такой оценки могут иметь расхождение с результатами ГКО. В отчет об оценке, выполненный для указанных целей, необходимо включать следующие сведения:
• информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая предполагается к уточнению на основе результатов выполненной рыночной оценки;
• дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, с комментарием относительно порядка установления этой даты;
• сведения о нормативном правовом акте, которым утверждены результаты ГКО, в рамках которой или на основе которых определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Кроме того, рекомендуется приводить дополнительные сведения относительно порядка определения кадастровой стоимости для объекта, в частности:
• информацию об отчете о ГКО, который послужил основанием для определения кадастровой стоимости;
• информацию о группировке объекта для целей ГКО;
• информацию о ценообразующих факторах и их значениях, учтенных при определении кадастровой стоимости объекта в рамках ГКО.
Кадастровая стоимость как база налогообложения. Учет налога на добавленную стоимость
Одним из важных вопросов для понимания структуры рыночной стоимости является учет в ней косвенных налогов, в частности, налога на добавленную стоимость (далее - НДС). В практической оценке рыночной стоимости разным заказчикам для различного использования результатов оценки в одних случаях удобнее считать, что рыночная стоимость включает этот налог при условии, что объект оценки является объектом налогообложения по НДС, а в других - что рыночная стоимость - это величина до налогообложения по НДС, а налог является добавкой. В случае с оценкой для целей налогообложения расхождения в понимании рыночной стоимости ведут к расхождению в понимании размера налогооблагаемых баз, которые формируются на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из положений пункта 1 статьи 154 главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 этого кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. Таким образом, можно сделать вывод, что налоговое законодательство определяет стоимость и цену как величину без учета НДС.
Аналогичные выводы можно сделать
на основе изучения понятия «стоимость», используемого в экономической теории. Стоимость формируется факторами производства, добавленная стоимость создается трудом. Налог же на добавленную стоимость есть платеж, который установлен подлежащим уплате в пользу государства, и возникающий только при совершении сделки с имуществом. Очевидно, что стоимость имущества, созданного для собственных нужд и не предполагаемого к продаже, и стоимость такого же имущества, участвующего в сделке или иной операции, должны быть равными.
В случае с недвижимым имуществом возникновение обязанности по уплате НДС при сделке зависит не только от того, является ли имущество объектом налогообложения по НДС в соответствии с налоговых законодательством, но и от формы совершения и структуры самой сделки, а также юрисдикции лиц, участвующих в сделке, и используемой ими системы налогообложения. Стоимость объекта не должна зависеть от этих факторов и быть во всех случаях единой величиной. Именно поэтому стоимость недвижимого имущества рассчитывается по доналоговым денежным потокам, причем как очищенных от НДС, так и до исчисления налога на прибыль.
В пользу того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна определяться без НДС, свидетельствует и тот факт, что налогооблагаемые базы по имущественным налогам, на смену которым приходит налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости, определяются без учета НДС. Налог на имущество юридических лиц рассчитывается от остаточной (балансовой) стоимости имущества, по которой оно учитывается на соответствующем счете бухгалтерского учета, которая не включает НДС, поскольку этот налог выделяется при приобретении имущества и учитывается на отдельном счете. Налог на строения, взимаемый с физических лиц, рассчитывается от инвентаризационной стоимости, которая в соответ-
ствии с правилами также определяется без учета НДС.
Таким образом, результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости должны определяться без учета НДС. Для корректного формирования итоговой величины стоимости при наличии НДС в ценах предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных затратах рекомендуется проводить их очистку от этого налога и все дальнейшие расчеты осуществлять на основе величин, не включающих НДС.
Дата оценки
Вопрос выбора даты оценки в работах по оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости является одним из наиболее актуальных при осуществлении этого вида работ.
Датой оценки в рамках проведения ГКО, датой определения кадастровой стоимости, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих ГКО.
Дата оценки для целей оценки и использования ее результатов, рассматриваемых предлагаемыми рекомендациями, должна устанавливаться в соответствии со следующими правилами:
1) для объектов недвижимости, поставленных на учет в ГКН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, и по которым не было изменений характеристик, повлекших изменение их кадастровой стоимости, датой оценки является дата определения кадастровой стоимости в рамках ГКО;
2) для объектов недвижимости, образованных и (или) поставленных на учет в ГКН после даты определения кадастровой стоимости, а также для объектов, в отношении которых после даты, по состоянию на которую проведена ГКО, были внесены изменения, повлекшие необходимость пересчета
их кадастровой стоимости в соответствии с требованиями законодательства, датой оценки должна являться дата внесения сведений о нем либо сведений об изменении соответствующих характеристик в ГКН.
На этапе согласования задания на оценку оценщик должен принять все меры для установления корректной даты оценки, то есть соответствующей цели и предполагаемому использованию результатов оценки. При проведении оценки на некорректно определенную дату отчет об оценке может быть признан несоответствующим законодательству и стандартам оценки, поскольку положения о дате оценки, по состоянию на которую должна проводиться оценка при спорах о результатах определения кадастровой стоимости, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (см., например, статьи 3, 24.18, 24.19).
Основным документом, позволяющим установить дату, по состоянию на которую для конкретного объекта недвижимости установлена его кадастровая стоимость, является кадастровая справка, составляемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). В то же время по ряду причин информация в этой справке может быть недостоверна. Для проверки достоверности информации, содержащейся в кадастровой справке, оценщик должен провести процедуры по установлению даты, по состоянию на которую проведена ГКО, даты внесения сведений об объекте в ГКН и даты внесения сведений об изменении его характеристик из иных источников.
Для установления даты, по состоянию на которую проведена ГКО, оценщик должен изучить нормативный правовой акт, которым утверждены результаты ГКО, воспользоваться сведениями на официальном сайте Росреестра, использовать информацию из фонда данных ГКО, в том числе содержащийся в нем отчет о ГКО. При отсутствии информации об этой дате во всех назван-
ных источниках необходимые сведения могут быть получены посредством прямого запроса о предоставлении соответствующей информации в территориальный орган Росреестра.
Информация о дате внесения сведения об объекте в ГКН может быть получена из кадастрового паспорта, общедоступных сведений об объекте недвижимости, получаемых через электронные сервисы Рос-реестра, доступные на его официальном сайте в сети «Интернет».
Информация о дате внесения в ГКН сведений об изменениях характеристик объекта недвижимости в открытых данных не содержится. Косвенно об этом может свидетельствовать дата внесения стоимости объекта, отличающаяся от даты внесения стоимостей объектов, попавших в ГКО, и характеристики которых не изменялись. Для установления даты внесения изменений в характеристики объекта рекомендуется делать соответствующий запрос в территориальный орган кадастрового учета или территориальный орган Росреестра.
При наличии признаков того, что кадастровая справка может содержать недостоверную информацию, имеющую отношение к кадастровой стоимости объекта и дате, по состоянию на которую она установлена, рекомендуется предложить заказчику обратиться в территориальный орган кадастрового учета или территориальный орган Росреестра с целью внесения исправлений в эти сведения и получения документа, содержащего достоверную информацию.
Допущения и ограничения, используемые в оценках для налогообложения недвижимости
1. Раздельное определение стоимости для земельного участка и объектов капитального строительства
В настоящее время ГКН содержит информацию о земельных участках и расположенных на них объектах как об отдельных объектах недвижимости. Подобным
образом в качестве самостоятельных объектов прав эти объекты рассматриваются и действующей системой регистрации прав на недвижимое имущество. Существующая система налогообложения также разделяет платежи за владение и пользование земельными участками и объектами, расположенными на них. Определяется кадастровая стоимость каждого из этих объектов. Поскольку двойного налогообложения одного и того же объекта быть не должно, при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения также должны разделяться стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, которые принято называть улучшениями земельного участка, или объектами капитального строительства (далее - ОКС) 1, то есть объектами, которые создаются в результате осуществления строительной деятельности.
В связи с тем, что гражданский оборот объектов недвижимости невозможен без одновременной передачи прав как на ОКС, так и на земельный участок, оценка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости, то есть для целей налогообложения, должна основываться на определенных специальных допущениях. При оценке земельных участков специальное допущение должно устанавливать, что их стоимость определяется как условно-свободных, то есть без учета зданий, строений и иных объектов капитального строительства, расположенных на них. При оценке зданий, строений, помещений, сооружений и иных объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, специальным допущением должно быть установлено, что их стоимость определяется как стоимость ОКС, то есть без учета стоимости прав на земельный участок, на котором они расположены. Исключение составляет оценка рыночной стоимости помещений, владельцы которых не являют-
ся плательщиками земельного налога или иных платежей за землю в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе для квартир и помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.
2. Оцениваемые имущественные
права, учет обременений и
ограничений в использовании
Информация об имущественных правах на объект оценки должна быть указана в задании на оценку и в отчете. В составе информации об имущественных правах следует разделять информацию о правах, которые подлежат оценке, и информацию обо всех правах на объект, которые имеются у разных лиц.
В задании на оценку следует указывать сведения о правах, которые подлежат оценке, то есть об оцениваемых имущественных правах, поскольку именно это в первую очередь позволяет пользователю отчета понять, с каким правом на объект и с какой потенциальной сделкой можно соотносить результаты оценки. Приводить в рамках задания на оценку сведения обо всех имущественных правах на объект оценки, обреме-нениях и ограничениях в его использовании, в том числе сведения о лицах, которым эти права принадлежат, и документах, на основе которых они установлены и (или) которыми подтверждаются, не требуется. Такие сведения рекомендуется приводить в соответствующем подразделе отчета в рамках раздела с описанием объекта оценки.
Оценка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости должна формировать объект оценки, сопоставимый по своим физическим и правовым характеристикам с рассматриваемым в рамках государственной кадастровой оценки. В рамках ГКО стоимость объектов недвижимости определяется на праве собственности. При этом огра-
1 Понятие «объект капитального строительства» см. в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
ничения (обременения) на объекты оценки могут как учитываться при наличии у оценщика, выполняющего работы по ГКО, такой информации, так и не учитываться, если соответствующая информация отсутствует. Информация о сервитутах, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, должна учитываться в любом случае, поскольку эта информация является публичной.
При проведении оценки для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости оценщик также должен определять стоимость объекта недвижимости, предполагая владение им на праве собственности, вне зависимости от фактического объема имущественных прав на объект, принадлежащих какому-либо лицу. При этом должны учитываться публичные сервитуты и ограничения в использовании градостроительного характера. Частные сервитуты и иные обременения права собственности правами третьих лиц, в том числе аренда и залог, а также ограничения в использовании, установленные не в силу закона или иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления, а на основе договоров, решений суда или должностных лиц, например арест, не должны приниматься в расчет при проведении оценки для рассматриваемых целей.
3. Использование документов и
информации после даты оценки
Для целей и использования результатов оценки, рассматриваемых предлагаемыми рекомендациями, допустимо использование документов и информации об объекте оценки, на основе которых устанавливаются сведения о правах на объект оценки, а
также о его качественных и количественных характеристиках, выпущенных после даты оценки.
В сведениях об имеющихся имущественных правах на объект целесообразно также приводить информацию по состоянию на дату составления отчета, поскольку это может позволить пользователям отчета сформировать мнение о том, каким образом затронуты имущественные интересы заказчика оценки результатами ГКО. При этом информация об оцениваемых имущественных правах, обременениях и ограничениях в использовании объекта оценки, в том числе регулирование использования объекта, градостроительное регулирование застройки, должны рассматриваться исходя из состояния на дату оценки без учета информации, ставшей известной после даты оценки.
При изменении характеристики объекта недвижимости соответствующая информация может быть отражена только в документах, выданных после внесения соответствующей информации в ГКН.
Таким образом, использование документов кадастрового учета объекта, выданных до даты оценки, не позволяет получить достоверные сведения об объекте оценки. Это также справедливо и в отношении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая вносится в ГКН после даты оценки, определяемой в соответствии с требованиями законодательства и, соответственно, может быть подтверждена документами, выданными только после этой даты. При этом надо принимать во внимание, что при проведении оценки должны использоваться только документы, которые характеризуют состояние объекта на дату оценки, поскольку при наличии нескольких изменений характеристик объекта и споре о кадастровой стоимости объекта до момента внесения определенных изменений и соответствующей корректировки его кадастровой стоимости более поздние документы будут содержать информацию об объекте, не относящуюся к его состоянию на дату
оценки. В связи с этим оценщику рекомендуется выяснить эти обстоятельства у заказчика оценки при формировании задания на оценку и при необходимости включить в него соответствующие допущения.
В отношении используемых рыночных и иных данных в рамках анализа рынка, относящегося к объекту оценки, а также при расчете стоимости объекта оценки информация должна соответствовать периоду до даты оценки. Допустимо использование аналитических и иных исследований за период до даты оценки, но опубликованных после даты оценки. Даты публикаций объявлений с предложениями о продаже сопоставимых объектов, объектов-аналогов должны быть до даты оценки.
4. Учет коммуникаций и инженерных сетей, вспомогательных объектов, неотделимых улучшений и оборудования
Поскольку концепция создания ГКН и системы налогообложения недвижимости предполагают формирование единых объектов недвижимости (далее - ЕОН), под которым понимается земельный участок с находящимися на нем ОКС, при разделении стоимости ЕОН между отдельными составляющими, то есть между земельным участком и ОКС, следует исходить из принципа сохранения рыночной стоимости ЕОН вне зависимости от постановки или снятия с кадастрового учета отдельных составляющих объекта.
В связи с этим следует руководствоваться следующими правилами:
1) вклад в стоимость объекта недвижимости, формируемый его подключением к сетям и коммуникациям, должен относиться к земельному участку;
2) инженерные сети и коммуникации, принадлежащие собственнику объекта недвижимости и обычно учитываемые от границы балансовой принадлежности с энергоснабжающими или коммунальными предприятиями до ввода в здание или иной объект, а также локальные системы
энергоснабжения, водоснабжения, канализации и т. п. должны рассматриваться в качестве ОКС; при их наличии в ГКН в качестве самостоятельных объектов кадастрового учета оценщик должен определить их стоимость в составе ЕОН, в ином случае их стоимость должна быть учтена в стоимости ОКС, которые имеются на земельном участке;
3) инженерные системы, сети и оборудование, необходимые для функционирования зданий и сооружений в соответствии с их назначением, в том числе системы электроснабжения, водоснабжения, отопления, газоснабжения, вентиляции и кондиционирования, сигнализации, наблюдения и контроля доступа, лифты, эскалаторы и т. д., должны быть учтены в рыночной стоимости соответствующих ОКС; уменьшение стоимости ОКС на стоимость названных систем и оборудования не допускается для целей оценки, рассматриваемых в рамках предлагаемых рекомендаций.
Для формирования у пользователей отчета однозначного понимания результатов оценки рекомендуется включать в задание на оценку специальные допущения, описывающие приведенные правила применительно к конкретному случаю.
Наилучшее и наиболее эффективное использование
Исходя из целей и использования результатов оценки анализ наиболее эффективного использования (далее - НЭИ) может проводиться по упрощенному порядку. Тем не менее анализ НЭИ в рамках оценки недвижимого имущества для целей налогообложения проводиться должен.
В Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» говорится, что в рамках ГКО оценщик основывается на классификации земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования (далее - ВРИ), в том числе по земельным участкам из состава земель населенных
пунктов, установленной для целей ГКО и кадастрового учета приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39. При этом при наличии сведений об установленном ВРИ его группировка (отнесение к тому или иному ВРИ) самостоятельно оценщиком не проводится - используются данные ГКН. При отсутствии установленного ВРИ для незастроенного земельного участка принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования, а для застроенного земельного участка - исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах земельного участка.
Рассматривая указанные положения стандарта оценки, следует принимать во внимание, что сам стандарт посвящен проведению государственной кадастровой оценки, а имеющаяся в данных ГКН информация об отнесении того или иного участка к соответствующим ВРИ не является его юридической характеристикой, то есть никоим образом не ограничивает использование объекта правообладателями, а имеет информационный характер для пользователей данных ГКН и применяется лишь для кадастрового учета объектов и в рамках проводимой ГКО.
В отношении ОКС и застроенных земельных участков в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) говорится о том, что объект должен рассматриваться исходя из вида его фактического использования. Незастроенные земельные участки положения этого стандарта не затрагивают в принципе. При этом отсутствует уточнение относительно того, что следует понимать под фактическим видом использования.
Возможны ситуации, когда в связи с планами по осуществлению нового строительства и на основе имеющегося градо-
строительного регулирования назначение земельного участка установлено под многоэтажное жилое строительство (соответствующие сведения внесены в том числе в ГКН), тогда как фактически на участке на дату оценки находится индивидуальный жилой дом, который еще не снесен и не снят с кадастрового учета. В этом случае в качестве НЭИ земельного участка участок должен рассматриваться как предназначенный для осуществления нового строительства, соответствующее разрешение на проектирование и осуществление которого получено правообладателями. При этом при определении стоимости земельного участка должна быть учтена необходимость его освобождения от имеющихся не нем старых строений. Рыночная стоимость ОКС, расположенных на описанном земельном участке, должна быть определена с учетом предполагаемого оставшегося срока полезного использования до момента их освобождения.
Исходя из сказанного рекомендуется проводить анализ НЭИ оцениваемых объектов недвижимого имущества как минимум на уровне анализа законодательного регулирования разрешенного использования объекта, в том числе градостроительного регулирования застройки участка, и соответствия текущего использования приведенным нормам. При соответствии юридически разрешенного использования фактическому дальнейший анализ может проводиться в рамках оптимизации этого вида использования с учетом сохранения вида использования и оптимизации имеющихся параметров застройки участка. При несоответствии фактического использования варианту, установленному градостроительным регламентом, оценщик должен рассмотреть использование участка в соответствии с изменением вида и параметров застройки.
В рамках выполнения процедур по анализу НЭИ оценщик должен проанализировать актуальные на дату оценки правила землепользования и застройки и генераль-
ный план соответствующего населенного пункта, которые могут дать представление о территориальном зонировании муниципального образования (населенного пункта) и допустимых видах использования земли в рамках зоны, к которой относится объект оценки. Также рекомендуется изучить документы, регулирующие застройку на конкретном земельном участке, в частности, проект планировки и (или) градостроительный план земельного участка, из которых можно получить уточненную информацию о видах разрешенной застройки по функциональному назначению, допустимой плотности застройки, высотности, об имеющихся возможностях подключения к городским сетям и коммуникациям и иных параметрах.
Рекомендации по выбору подходов и методов для оценки земельных участков
При выборе подходов к оценке и методов следует руководствоваться следующими правилами:
• расчеты в рамках выбираемых подхода и метода должны в максимальной степени основываться на рыночной информации;
• в выбираемых подходе и методе должен быть предусмотрен учет особенностей конкретного объекта оценки;
• предпочтительно использование простых расчетных моделей, методология которых будет понятна максимально широкому кругу пользователей отчета и легко проверяема.
С учетом приведенных правил наиболее предпочтительным является использование сравнительного подхода, а в его рамках -метода сравнения продаж. При применении этого метода рекомендуется сделать акцент на выборе аналогов, наиболее соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам, к которым в большинстве случаев можно отнести функциональное назначение земельного
участка, местоположение, обеспеченность коммуникациями, степень освоения и т. д. Процедура и критерии выбора аналогов должны быть описаны так, чтобы пользователи отчета могли сделать вывод о полноте использованной оценщиком доступной рыночной информации, а также об объективности выбранного им подхода. Количество используемых для расчета стоимости аналогов должно быть не менее трех. Использование более семи аналогов в большинстве случаев нецелесообразно.
Отличие аналогов от объекта оценки необходимо рассмотреть в разрезе значимых ценообразующих факторов. При наличии расхождений в характеристиках аналогов и объекта оценки следует применять корректировки, приводящие характеристики аналогов к характеристикам объекта оценки. В случае отсутствия расхождений следует прямо указать на это в комментариях к корректировкам. Корректировки могут применяться на основе как проведенных расчетов, так и аналитической информации или экспертных оценок. В соответствии с федеральными стандартами оценки при использовании экспертных оценок необходимо привести сведения о привлеченных экспертах, а также сопоставление экспертной оценки на соответствие с рыночными данными.
Следует с осторожностью применять модели, основанные на статистическом моделировании (регрессионные модели), поскольку при учете нескольких факторов требуется наличие значительного количества объектов-аналогов в выборке, и при этом нивелирует способность метода учесть индивидуальные особенности объекта оценки. При применении регрессионных моделей следует дать сравнительную характеристику моделей, использованных в рамках ГКО и проводимой индивидуальной оценки рыночной стоимости объекта, с целью доказательства более высокого качества используемой рыночной информации для моделирования и (или) ее больший объем, и (или) иной выбор ценообразующих
факторов, более точно способный учесть индивидуальные характеристики объекта оценки, и (или) более высокую точность и прогностическую способность модели, и (или) по иным причинам ее способность показывать более точный результат оценки рыночной стоимости объекта оценки.
При наличии достаточной рыночной информации, на основе которой результаты применения сравнительного подхода обеспечивают высокую достоверность результатов оценки, применение иных подходов и методов нецелесообразно.
Доходный подход для оценки земель, подлежащих застройке, рекомендуется применять с использованием метода предполагаемого использования или метода остатка/выделения путем рассмотрения на земельном участке строительства улучшений, соответствующих его наиболее эффективному использованию (с учетом застройки участка в случае ее наличия). При этом в составе затрат на создание улучшений должен быть учтен полный комплекс затрат на освоение земельного участка, в том числе затраты на изыскания, проектирование и строительство, подключение к коммуникациям, на прибыль девелопера (заказчика-застройщика) и привлечение финансирования. В случае применения метода предполагаемого использования стоимость финансирования учитывается путем применения соответствующей ставки дисконтирования, а в случае применения метода остатка/выделения - посредством учета процентов в затратах.
Для оценки земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства, в рамках доходного подхода применяется метод капитализации земельной ренты. При этом при рассмотрении доходов и расходов, связанных с получением соответствующей ренты, необходимо принимать к расчету не фактические, а нормативные показатели для соответствующих климатических и почвенных условий.
Для отдельных видов земельных участков, например под обособленными водны-
ми объектами, используемыми для рыбоводства или автостоянками, то есть для земельных участков, используемых в качестве основного актива при ведении бизнеса, доходный подход может быть реализован через оценку соответствующего бизнеса (всей совокупности активов, участвующих в нем) и выделение доли в стоимости бизнеса, приходящейся на земельный участок. При применении доходного подхода фактически достигнутые текущим владельцем показатели доходности следует проанализировать на предмет их эффективности и в случае выявления существенных отклонений в показателях бизнеса от показателей, которых мог бы достичь эффективный собственник, оценку следует проводить на основе показателей деятельности, предполагая наиболее эффективное управление ею.
Результаты применения доходного подхода могут иметь значение в итоговом согласовании результатов тем больше, чем меньше на рынке представлено информации о продаже сопоставимых свободных от застройки земельных участков, чем более высокоплотная застройка имеется или предполагается на земельном участке, а также чем более развито градостроительное регулирование застройки соответствующей территории и при нахождении рынка в фазе роста или стабилизации, то есть в случае подтверждения со стороны рынка экономической обоснованности осуществления нового строительства. В отдельных случаях, например для земельных участков под точечную застройку коммерческими объектами в крупных центральных частях мегаполисов, применение доходного подхода может быть единственным способом провести достоверную оценку рыночной стоимости земельного участка. Тем не менее при применении методов доходного подхода для застраиваемых земель вследствие того, что такие методы содержат большое количество переменных, определение части из которых связано с повышенным в сравнении с методологи-
ей сравнительного подхода уровнем субъективизма, а итоговый результат зачастую имеет высокую чувствительность к изменениям значений переменных расчетных моделей, результаты доходного подхода необходимо анализировать на их соответствие рыночным данным, получаемым из других источников, а именно на соответствие результатам применения сравнительного подхода, в том числе его ограниченного применения (например не используемыми для согласования результатов оценки, а характеризующими диапазон рыночных цен на сопоставимые объекты), данным аналитических исследований, мнениям экспертов и личным знаниям и опыту оценщика.
Рекомендации по выбору подходов и методов для оценки объектов капитального строительства
При оценке ОКС рекомендуется провести классификацию объекта оценки по признаку отнесения его к специализированному или неспециализированному имуществу.
При этом под специализированным понимается имущество, для которого отсутствует активный рынок, и которое редко продается отдельно от бизнеса. Примерами подобного имущества могут быть активы, обеспечивающее государственные и социальные функции, ограниченные в обороте активы и объекты инфраструктуры - объекты, составляющие или обеспечивающие функционирование какой-либо хозяйственной системы, бизнеса, в том числе инженерно-коммунальная, транспортная, социальная, информационная инфраструктура и т. д. При этом подобные объекты могут составлять как основу бизнеса, который является обеспечивающим по отношению к другим отраслям и производствам, так и быть лишь небольшим элементом в составе имущественного комплекса или единого недвижимого комплекса.
Под неспециализированным имуществом понимается все остальное имущество, то есть имущество, которое имеется
на активном рынке, где можно наблюдать цены сделок или предложения, и которое может продаваться в качестве самостоятельного актива в отрыве от бизнеса.
Основным подходом к оценке специализированного недвижимого имущества является затратный подход. В случае когда специализированное имущество представляет собой набор активов, занимающий существенную долю в стоимости бизнеса, для функционирования которого оно используется, его оценка может быть проведена с применением доходного подхода через оценку бизнеса с выделением доли в его стоимости, приходящейся на оцениваемые объекты. Как правило, для выделения доли оцениваемого специализированного имущества в общей стоимости активов бизнеса используют результаты оценки имущества в рамках затратного подхода либо данные о балансовой стоимости, если они приводят к существенному искажению стоимости одних активов относительно других. В случае применения для оценки специализированного имущества затратного подхода оценку стоимости прав на земельные участки, на которых они расположены, проводить не требуется, а рыночная стоимость ОКС может быть приравнена к стоимости замещения соответствующих объектов с учетом всех видов износов и обесценений.
Оценку неспециализированного недвижимого имущества рекомендуется проводить с применением методологии сравнительного и (или) доходного подходов. При этом использование сравнительного подхода, также как и для оценки земельных участков, является предпочтительным. Доходный подход может быть основным и даже единственным способом оценки крупных объектов коммерческой недвижимости -торгово-развлекательных комплексов, многофункциональных и бизнес-центров, гостиниц, объектов рекреационно-спортивного назначения, складских и логистических терминалов.
Выводы о рыночной стоимости ОКС в со-
ставе неспециализированного недвижимого имущества предпочтительно формировать как разницу между рыночной стоимостью ЕОН и рыночной стоимостью земельного участка, на котором он расположен. При этом для оценки земельного участка может быть применена соответствующая методология, описанная ранее. Следует обращать внимание на то, что рыночная стоимость ЕОН и рыночная стоимость земельного участка, стоимость которого вычитается из стоимости ЕОН для определения стоимости ОКС, должны быть определены на одну и ту же дату. В случае существенного (более 30 процентов) отклонения вычитаемой рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости в большую сторону в результатах оценки и итоговых выводах о величине рыночной стоимости объекта оценки, приводимых в отчете об оценке, рекомендуется также приводить сведения о рыночной стоимости земельного участка под объектом оценки.
ЛИТЕРАТУРА
1 . Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.
3. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.
4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
5. Об утверждении Методических указа-
ний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39.
6. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года 568-р.
7. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
8. Цель оценки и виды стоимости : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.
9. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.
10. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.
11. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
