CC BY
166
Оценка размера убытков при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
В.И. Кузнецов
директор ООО НПО «ЭКОЭНЕРГИЯ», действительный член Российского общества оценщиков, кандидат технических наук
Введение
В соответствии со статьями 49-51 и 54 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), а также статьями 235, 237, 239, 242 и 243 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) изъятие земельного участка осуществляется в следующих случаях:
• выполнение международных обязательств Российской Федерации (ст. 49 ЗК РФ);
• размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ст. 49 ЗК РФ);
• конфискация земельного участка (ст. 243 ГК РФ, ст. 50 ЗК РФ);
• реквизиция земельного участка (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ);
• изъятие земельного участка путем обращения взыскания по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);
• изъятие земельного участка, который используется с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
• изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ);
• принудительное прекращение права на земельный участок лиц, не являющихся его собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (ст. 54 ЗК РФ);
• иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе пу-
тем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации (ст. 49 ЗК РФ).
В соответствии со статьями 12, 15 и 16 ГК РФ, статьями 32, 57, 58, 62 и 63 ЗК РФ во всех указанных случаях (за исключением конфискации земельного участка) при изъятии земельного участка должно производиться возмещение убытков в полном объеме.
Возмещение убытков сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства регулируется статьями 12, 15 и 16 ГК РФ, статьями 32, 57, 58, 62 и 63 ЗК РФ, а также постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года № 77, которым утверждено специальное Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 27.12.1994 № 1428, от 27.11.1995 № 1176, от 01.07.1996 № 778, от 15.05.1999 № 534, от 07.05.2003 № 262) .
Исходя из изложенного, рассмотрим основные принципы определения размера убытков при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельного участка в силу специфических причин в настоящей статье не рассматривается).
Порядок оценки размера убытков
при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Оценка размера убытков при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется с учетом требований следующих законодательных и подзаконных актов Российской Федерации:
• Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 137-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;
• Гражданский кодекс Российской Федерации от 1994 года, часть первая;
• Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
• Земельный кодекс Российской Федерации от 2001 года;
• Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 138-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ);
• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519);
• постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262 «Об утверждении Правил возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»;
• временные методические рекомендации «Расчет размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием
для государственных и муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» (утверждены руководителем Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 11 марта 2004 года);
• методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р;
• методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р).
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 262 определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих
обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитывается разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.
Оценка размера убытков при изъятии земельного участка включает следующие этапы:
• определение размера реального ущерба;
• определение размера упущенной выгоды;
• определение размера убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Определение размера реального
ущерба
Определение размера реального ущерба осуществляется путем определения смет-
ной стоимости строительства следующих объектов:
• новых жилых зданий;
• объектов культурно-бытового назначения;
• производственных и иных зданий и сооружений, в том числе водных источников (колодцев, прудов, скважин).
А также путем определения рыночной стоимости:
• плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений;
• незавершенного производства.
Оценка рыночной стоимости проводится
в соответствии с требованиями указанных в перечне Федерального закона от 29 июля 1998 года № 138-ФЗ, Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, а также в соответствии с методическими указаниями Министерства имущественных отношений Российской Федерации по определению рыночной стоимости прав аренды или собственности земельного участка.
Определение размера упущенной выгоды
Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем расчета рыночной стоимости будущих неполученных доходов, которые обладатели прав на земельный участок получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.
Упущенная выгода может быть получена и при нерациональном использовании имущества в рамках реализации инвестиционного проекта (капитальных вложений). Имущество, вкладываемое в проект с целью постоянного использования, но созданное до начала его реализации, могло быть использовано по-иному, и это, возможно, принесло бы больше выгод предприятию. Так, например, оно могло быть продано, сдано в аренду или вложено в более эффективный альтернативный инвестиционный проект. В расчете упущенной выгоды может использоваться дисконт, который призван отразить степень неопределенности результата от вложения имущества.
Упущенная выгода от продажи имущества определяется ценой, по которой имуще-
ство может быть продано, за вычетом затрат, связанных с продажей (предпродажная подготовка, демонтаж, расходы на сбыт и т. п.). При необходимости эта цена дисконтируется к моменту начала использования имущества в конкретном проекте. Если цена продажи зависит от момента продажи имущества, этот момент принимается в расчете таким образом, чтобы дисконтированная упущенная выгода была максимальной.
Упущенная выгода от сдачи имущества в аренду оценивается суммой неполученных арендных платежей от арендатора имущества за вычетом затрат на его капитальный ремонт и иных затрат, которые по условиям аренды должен осуществлять арендодатель. Указанные доходы и расходы учитываются за период использования имущества в конкретном проекте.
Упущенная выгода от использования имущества в эффективном альтернативном инвестиционном проекте определяется как разница чистого дисконтированного дохода альтернативного проекта, исчисленного при условии реализации этого проекта без вложений имущества (эта величина
должна быть неотрицательной) и чистого дисконтированного дохода альтернативного проекта, исчисленного при условии безвозмездного вложения имущества в этот проект.
Если в результате изъятия земельного участка возникли неудобства в пользовании земли (например образование островов при наполнении водохранилища, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т. п.), убытки определяются суммой единовременных затрат на строительство мостов, дамб, дорог, иных сооружений, а также на приобретение катеров, лодок, паромов и других транспортных средств (комментарий к ст. 62 ЗК РФ).
Для определения размера убытков, связанных с упущенной выгодой, можно использовать действующую временную Методику определения размера ущерба (убытков), причиненного нарушением хозяйственных договоров, утвержденной письмом Госарбитража СССР от 28 декабря 1990 года № С-12/НА-225. В этой Методике определять упущенную выгоду рекомендуется следующим образом:
При уменьшении объема производства или реализации продукции (работ, услуг) Разница между ценой и полной плановой себестоимостью единицы продукции (работ, услуг), умноженная на количество не произведенной или не реализованной по вине контрагента продукции (работ, услуг) Количество не произведенной по вине контрагента продукции (работ, услуг) рассчитывается в зависимости от конкретной ситуации, в частности, путем: а) деления объема недопоставленной (ненадлежащего качества или некомплектной) продукции на норму ее расхода на одно изделие (работу, услугу), если имела место недопоставка (поставка продукции ненадлежащего качества или некомплектной); б) умножения часовой (дневной) производительности простоявшего цеха (участка, агрегата, станка) на длительность простоя в часах (днях), если имел место простой
При изменении ассортимента изготовленной продукции (работ, услуг) Разница между величиной предполагаемой прибыли от реализации запланированной, но не произведенной продукции (работ, услуг) и величиной прибыли, полученной от реализации продукции (работ, услуг), произведенной взамен запланированной
При снижении качества произведенной продукции (работ, услуг) Исходя из суммы снижения стоимости продукции в результате снижения цены, прекращения выплаты надбавки к цене или применения скидок за ненадлежащее качество продукции (снижение сортности, технико-экономического уровня и т. д.)
При браке в результате использования полученных от поставщика изделий (сырья, материалов, заготовок и т. д.) со скрытым, неустранимым дефектом (браком), выявленным в процессе производства продукции (работ, услуг) или при эксплуатации (использовании) этой продукции (работ, услуг) у потребителя
Возмещение убытков
Определение размера убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами
Для определения размера убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, согласно разделу IV временных методических рекомендаций «Расчет размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных и муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» учитываются:
• расходы, которые понесли или понесут обладатели прав на земельный участок в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами (расходы на выплату третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, выплата третьим лицам понесенных убытков в связи с досрочным прекращением обязательств и т. п.);
• неполученные доходы обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.
В соответствии со статьями 12, 15, 16, 235, 306, 393 и 394 ГК РФ, статьями 32, 57, 58, 62 и 63 ЗК РФ при изъятии земельного участка (за исключением конфискации земельного участка) должно производится возмещение убытков в полном объеме.
Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.
Возмещение убытков может производиться как в денежной, так и в натуральной форме (комментарий к ст. 62 ЗК РФ). В этом случае организация, которой отведен земельный участок, за свой счет производит строительство новых объектов на другом месте. При этом, если стоимость вновь возводимых объектов выше тех, которые утрачиваются, разница выплачивается за счет лица, в пользу которого производится строительство (например, при изъятии земельного участка у гаражно-строительного кооператива стоимость представляемых гаражных боксов может превышать возмещенные убытки, эта разница возмещается за счет лица, в пользу которого производится строительство).
