CC BY
482
Оценка объекта недвижимости в составе бизнеса гостиницы. Метод Рашмора
Е.Е. Горчакова
заместитель директора ООО «Реджис Консалт»
В практике западных оценщиков существуют два признанных подхода к выделению стоимости объекта недвижимости из стоимости гостиничного бизнеса:
1) метод, основанный на оценке бизнеса гостиницы (’Business Enterprise Approach’ (далее - МОБ), автор Д.С. Ленхофф1;
2) метод Рашмора (’Rushmore Approach’), автор С. Рашмор2.
Общий алгоритм определения стоимости объекта гостиничной недвижимости един для указанных подходов, его можно представить так, как показано на рисунке.
Принципиальная схема оценки объекта недвижимости в составе бизнеса гостиницы
Между тем в силу отличий в подходах указанных методов доля объекта недвижимости в стоимости гостиничного бизнеса, получаемая методом МОБ, составляет 36 процентов, в то время как получаемая методом Рашмора - около 60 процентов (табл. 1). Подход, основанный на оценке бизнеса, существенную часть стоимости относит на бизнес-компоненту, занижая стоимость недвижимости, что приводит к снижению базы для расчета налога на недвижимость (в США), но одновременно снижает и потенциал для использования заемного финансирования гостиничного бизнеса в связи с занижением стоимости предмета потенциального залога - объектов гостиничной недвижимости.
1 A business enterprise value anthology, Lennhoff, D.C., ed. Chicago: Appraisal Institute, 2001.
2 The valuation of hotels and motels, Rushmore, S., Chicago: The American Institute of Real Estate Appraisers, 1978.
Таблица 1
Различие в результатах оценки объекта недвижимости - гостиницы методами МОБ и Рашмора
Параметр Метод МОБ, % Метод Рашмора, %
Доля стоимости объекта недвижимости в стоимости бизнеса гостиничного объекта 36 60
Доля бизнес-компоненты (предпринимателя) в стоимости бизнеса гостиничного объекта 37 17
Указанное существенное количественное отличие вкладов объекта недвижимости и предпринимателя в стоимость гостиничного бизнеса обусловлено принципиальными отличиями технологии расчета стоимости объекта гостиничной недвижимости в рамках рассматриваемых двух подходов (табл. 2).
Таблица 2
Отличия двух методов оценки объектов недвижимости в составе бизнеса гостиниц
Блок расчета Параметр расчета Метод МОБ Метод Рашмора
Определение части дохода, относящегося к бизнес-составляющей объекта (business component) Стартовые затраты для запуска бизнеса (start-up costs) Учитывается как отдельная статья в блоке business component Не учитывается в расчете
Доход, приходящийся на «остаточные нематериальные активы» (residual intangibles) Учитывается как отдельная статья в блоке business component Не учитывается (обычно) в расчете
Определение корректировки на движимое имущество -мебель, приборы и оборудование (FF&E, personal property) Доход на движимое имущество (return on FF&E) Учитывается в расчете отдельно и опосредованно в виде капитализированной величины -стоимости FF&E Не учитывается в расчете отдельно (учет происходит опосредованно -только в виде капитализированной величины -стоимости FF&E)
Как следует из приведенного сопоставительного анализа подходов к расчету отдельных блоков в методах Рашмора и Ленхоффа (МОБ), первый блок касается различия в учете стартовых издержек бизнеса.
Подход, основанный на оценке бизнеса, может быть успешно применен к оценке торговых и бизнес-центров, но использование этого подхода в отношении гостиниц приводит к ошибкам. По мнению Стивена Рашмора, это обусловлено следующими сущностными отличиями бизнеса гостиниц от моллов и офисных центров:
1) более трудоемкий, ритейловый характер бизнеса гостиниц, связанный с существенно более частой сменой арендаторов по сравнению с офисными торговыми центрами (один - четыре дня и 10-15 лет соответственно). В связи с этим в целях поддержания приемлемого уровня загрузки гостиницам необходимо постоянно позиционировать себя на рынке, а их управляющим - прилагать усилия для совершенствования качества и набора предоставляемых услуг;
2) характер осуществления стартовых инвестиций в бизнес (включающих издержки на формирование и (или) обучение квалифицированного персонала, менеджмента и адми-
нистративной команды, бухгалтерские и бизнес-системы, маркетинг, предшествующий открытию, первоначальные операционные убытки и т. д.): для бизнес- и торговых центров они практически завершаются на этапе, когда центр открывается и площади сданы в аренду с соответствующим рынку уровнем заполняемости. Не считая минимальных издержек, требуемых для поддержания уровня загрузки, существенные стартовые издержки для таких центров являются единовременными и неповторяемыми. Для гостиничного же бизнеса характерен постоянный поиск арендаторов, поскольку постояльцы обычно сменяются каждые один - четыре дня и не резервируют места заранее. Таким образом, для гостиниц соответствующие издержки на маркетинг и усилия по привлечению новых клиентов имеют постоянный характер и являются частью эксплуатационных затрат, включаемых в отчет о прибылях и убытках;
3) те же аргументы характерны и в отношении издержек на формирование рабочей силы: для гостиниц имеет место высокая текучесть кадров, в связи с чем для гостиниц в отличие от моллов и бизнес-центров издержки по рекрутингу, поиску и найму персонала являются перманентными, а не разовыми.
Различен и подход к учету дохода, приходящегося на предпринимателя (бизнес-компонента), в рамках рассматриваемых методов.
Как МОБ, так и метод Рашмора как составляющую дохода, относящегося на предпринимателя, учитывают комиссионные управляющей компании и платежи по франшизе (в случае использования бренда гостиничной сети). Типичные условия уплаты комиссионных в США представлены в таблице 3.
Таблица 3
Определение части дохода, относящегося к бизнес-составляющей объекта (бизнес-
компонента) в США
Статья дохода, приходящегося на бизнес-компоненту Услуги Значение параметра, база расчета Источник информации
Базовые комиссионные управляющей компании- оператора гостиницы (base management fee) Только менеджмент (без бренда) 2-4 процента от выручки «Why the “Rushmore Approach” is a Better Method for Valuing the Real Property Component of a Hotel», STEPHEN RUSHMORE, MAI, CHA / http://www0.gsb. columbia.edu/students/organizations/travel/ images/hotel%20valuation.pdf
3 процента от выручки «Separating Business Enterprise Value From Real Estate Value», William D. Siegel, as published by New York Law Journal, November 2005 / http://www.aptcnet.com/ articles/2005/Separating_Business_Siegel. htm
Поощрительные комиссионные управляющей компании- оператора гостиницы (incentive management fee) Выплачиваются в случае предоставления комплекса услуг «менеджмент + + бренд» дополнительно к базовой схеме Процент от прибыли (в пересчете на выручку -1-2 процентных пункта) «Why the “Rushmore Approach” is a Better Method for Valuing the Real Property Component of a Hotel», STEPHEN RUSHMORE, MAI, CHA / http://www0.gsb. columbia.edu/students/organizations/travel/ images/hotel%20valuation.pdf
Необходимо отметить, что в российском гостиничном бизнесы принята аналогичная база расчета вознаграждения за управление в гостиницах и сопоставимые количественные диапазоны (табл. 4).
Таблица 4
Рыночная информация для расчета части дохода, относящегося к бизнес-составляющей объекта (business component), по Российской Федерации
Параметр Значение параметра, база расчета Источник информации
Базовые комиссионные управляющей компании -российского оператора гостиницы 4 - процент оператора с оборота http://www.hotelline.ru/article95.html
Базовые + поощрительные комиссионные управляющей компании - западного оператора гостиницы 5-8 процентов от текущего оборота + 5-10 процентов от прибыли http://all-hotels.ru/publications. ru.html?aid=21762
Между тем в рамках метода МОБ к бизнес-составляющей также относится так называемый доход на «остаточные нематериальные активы» (residual intangibles), под которым понимается превышение дохода какой-либо гостиницы над доходом сопоставимых по классу и уровню услуг гостиниц в связи с наличием более эффективного менеджмента. Метод Рашмора также допускает корректировку на «превосходящий менеджмент» (superior management adjustment) для стабилизации статей отчета о прибылях и убытков.
Различаются рассматриваемые методы подходом к определению корректировки на движимое имущество - мебель, приборы и оборудование (FF&E, personal property). В рамках метода Рашмора эта компонента учитывается:
1) в виде резерва на замещение, рассчитываемого исходя из срока полезного использования гостиничного движимого имущества (6-10 лет);
2) в виде стоимости движимого имущества (табл. 5).
Таблица 5
Определение корректировки на движимое имущество - мебель, приборы и оборудование (FF&E, personal property) в методе Рашмора
Параметр Значение параметра, база расчета Источник информации
Резерв на замещение 6-12 процентов от выручки «PROPERTY TAX VALUATION OF HOTEL PROPERTIES; SYMPOSIUM DISCUSSES SHIFT IN VALUATION OF HOTELS», Martin S. Katz, As published in Metro Chicago Real Estate, July/August, 1997 / http://www.aptcnet.com/articles/ property_tax_hotel.htm
5 процентов от выручки «Why the “Rushmore Approach” is a Better Method for Valuing the Real Property Component of a Hotel», STEPHEN RUSHMORE, MAI, CHA / http://www0.gsb.columbia.edu/ students/organizations/travel/images/hotel%20valuation.pdf
Стоимость движимого имущества (FF&E, personal property) 10-20 процентов от суммарных инвестиций в создание гостиничного объекта «Hotel Development Cost Can Determine Feasibility», CANADIAN LODGING OUTLOOK, Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York / http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb. html
Метод, основанный на оценке бизнеса гостиницы, дополнительно к возврату капитала и стоимости движимого имущества, учитывает и доход на капитал, вложенный в движимое имущество гостиницы (return on FF&E), что, по сути, приводит к двойному счету по компоненте «движимое имущество гостиницы». Структура инвестиций в гостиничный бизнес при расчете методом Рашмора показана в таблице 6.
Таблица 6
Структура стоимости объекта гостиничного бизнеса (при расчете методом Рашмора)
Показатель Значение показателя, % Источник информации
Структура инвестиций в гостиничный объект: земельный участок 10-15 (предел 20) «Hotel Development Cost Can Determine Feasibility», CANADIAN LODGING OUTLOOK, Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York / http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_ CanadianOutlookFeb.html
мебель, оборудование 10-20
доля предпринимателя (в стоимости объекта) 10-25
Результаты аналитического исследования, проведенного Hotel Consulting and Development Group - крупнейшей российской консалтинговой компании в области предоставления консультационных услуг в гостиничной отрасли (HCDG)3, показывают сопоставимые значения компонент стоимости гостиничных объектов в России (табл. 7).
Таблица 7
Структура инвестиций в создание объекта гостиничного бизнеса в Российской Федерации
Классность гостиницы Стоимость приобретения земельного участка, % is е ат ¡8 ^ та % к з, 3 Ї ^ & І 32 а. ^ с Я из Строительство здания и окружающей инфраструктуры, % Оснащение мебелью и оборудованием, % Расходы на предоткрытие и оборотный капитал на 1 год функционирования, % Всего, %
1-2 звезды 15 2 65 13 5 100
3 звезды без питания 14 9 62 11 4 100
3 звезды с питанием 12 9 66 10 3 100
3 звезды в среднем 13 9 64 11 4 100
3 http://www.hotelconsulting.ru/newspage.shtml?id=26
апарт-отель 14 9 62 11 4 100
4 звезды 11 9 64 12 4 100
5 звезд 13 15 54 14 4 100
С точки зрения практики оценки можно также отметить наличие альтернативного экспресс-метода оценки гостиницы на базе мультипликатора «стоимость бизнеса гостиницы/ставка за номер в сутки» (ADR rule of thumb, the building-cost-rate formula)4. Для ориентировочного расчета стоимости гостиничного объекта в рамках этого метода может применяться следующая формула:
Стоимость бизнеса гостиницы = ставка за номер в сутки в долларах США х х количество номеров х мультипликатор.
Значения мультипликатора в зависимости от типа гостиницы в США приведены в таблице 8.
Таблица 8
Значения мультипликаторов для экспресс-метода оценки гостиниц в США
Тип гостиничного объекта Значение показателя (мультипликатора), долл. США Источник информации
Эконом-класс 700 «Hotel Valuation Issues Hotel Valuation Issues And Trends», John W. O’Neill, MAI, CHE, Ph.D. John W. O’Neill, MAI, CHE, Ph.D., The Pennsylvania State University The Pennsylvania State University / http:// www.patourism.org/lodging/postconf/ AppraisingHotels-PTLA.pdf; http://www. personal.psu.edu/faculty/j/w/jwo3/Hotel%20 Average%20Daily%20Rate%20(ADR)%20 Rule-of-Thumb%20Article.pdf
Гостиницы среднего масштаба (midscale hotels) 600
Комплексно-сервисные гостиницы со службой питания 900
Гостиницы-сьюты без службы питания 1 000
Результаты определения удельной доли объекта недвижимости в стоимости гостиничного бизнеса, полученные С. Рашмором, примененные к показателю стоимости гостиничного объекта описанным экспресс-методом, также позволяют рассчитать стоимость объекта недвижимости - гостиницы.
Таким образом, в настоящей статье систематизированы основные методологические подходы к определению стоимости объекта гостиничной недвижимости, принятые в США. В заключение можно отметить, что создан судебный прецедент признания метода С. Раш-мора более корректным для целей оценки объекта недвижимости - гостиницы: дело Chesapeake Hotel v. Saddlebrook Township, Case nos. 1960-1999, 2047-1999, рассмотренное Налоговым Судом штата Нью-Джерси в ноябре 2005 года, предметом рассмотрения которого была стоимость отеля the Saddle Brook Marriott Hotel in Saddle Brook, New Jersey5.
4 См., например: John B. Corgel and Jan A. deRoos, «The ADR Rule of Thumb as Predictor of Lodging Property Values», International Journal of Hospitality Management, Vol. 12, No. 4 (1993);
Linsley T. Deveau, Patricia M. Deveau, Nestor J. DePortocarrero, and Marcel Escoffier, «Front Office Management and Operations» (Upper Saddle River, NJ: Simon and Schuster, 1996);
Gary K. Vallen and Jerome J. Vallen, «Check-in Check-out», fifth edition (Chicago, IL: Richard D. Irwin, 1996); James A. Bardi, Hotel Front Office Management, second edition (New York: Van Nostrand Reinhold, 1996).
5 http://www.hotelnewsresource.com/pdf/dyn/20114.pdf
