CC BY
10
ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
УДК 332.6+631
ОЦЕНКА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРДЕЕВСКОГО И ЗЛЫНКОВСКОГО РАЙОНОВ БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
В.В. Кречетников, А.Н. Ратников, О.А. Шубина, И.Е. Титов, Д.Г. Свириденко, Е.В. Цветнов
Основным приемом оценки кадастровой стоимости земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате аварии на ЧАЭС, является учет дополнительных затрат на реабилитационные мероприятия, направленные на получение сельскохозяйственной продукции, удовлетворяющей нормативным требованиям. Данный прием апробирован на примере радиоактивно загрязненных земель Гордеевского и Злынковско-го р-нов Брянской обл. Показано изменение кадастровой стоимости земельных участков при учете плотности загрязнения.
Ключевые слова: радиоактивное загрязнение почв, кадастровая стоимость земель, оценка земель.
Введение
Одно из последствий аварии на ЧАЭС — загрязнение обширных сельскохозяйственных территории 137Сз. Наиболее высокий уровень загрязнения зарегистрирован в юго-западных районах Брянской обл. [12]. Особенности аварийной ситуации и погодные условия в период выпадений привели к неравномерности радиоактивного загрязнения данных территорий. В связи с этим была предложена зональная система ведения агропромышленного производства, которая предусматривает проведение комплекса мероприятий по уменьшению накопления радионуклидов в продукции и разработку структуры размещения отдельных отраслей в зависимости от уровня радиоактивного загрязнения земель [8, 13]. Реализация зонального принципа ведения агропромышленного производства на радиоактивно загрязненных территориях привела к выделению следующих зон по плотности загрязнения: 37—185 кБк/м2 (1—5 Ки/км2), 185—555 (5—15), 555—1480 (15—40) и > 1480 кБк/м2 (>40 Ки/км2). Сельскохозяйственные угодья с плотностью свыше 1480 кБк/м2 были временно выведены из землепользования [9].
Несмотря на положительные результаты, достигнутые в ходе реализации мер по ликвидации и минимизации последствий аварии [13], к настоящему времени не удалось полностью обеспечить на загрязненных территориях радиационную безопасность при ведении хозяйственной деятельности [10]. Ввиду вышеизложенного важной и во многом не решенной проблемой остается про-
изводство продукции сельского хозяйства, соответствующей нормативам. Для решения проблемы необходимо проведение ряда реабилитационных мероприятий, направленных на снижение содержания радионуклидов в продукции растениеводства и кормопроизводства. Это усложняет ведение хозяйственной деятельности на загрязненных территориях и увеличивает затраты на производство.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является базовой при начислении земельного налога и определяет величину ставки арендной платы, необходима корректная кадастровая оценка земель с учетом затрат на дополнительные мероприятия по минимизации накопления радионуклидов сельскохозяйственными культурами [4]. Решение данного вопроса и легло в основу настоящей работы, которая посвящена проблеме оценки кадастровой стоимости земель Гордеевского и Злын-ковского р-нов Брянской обл. с учетом их радиоактивного загрязнения — частному случаю обширной темы «Экономика деградации земель», имеющей в настоящее время огромную значимость в нашей стране и за ее пределами [11].
Теория и методы исследования
В основу расчета кадастровой стоимости земель сельхозназначения, загрязненных в результате аварии на ЧАЭС, положен существующий метод оценки стоимости угодий с учетом нормативной урожайности и нормативных технологических затрат, затрат на поддержание плодородия почв, реальных рыночных цен реализации сельхозпродукции, коэффициента капитализации и нормы
прибыли предпринимателя, а также оптимального оценочного севооборота [2]. Данная методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, лесными насаждениями и пр., в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками [5].
Однако эта методика не распространяется на земли, подвергшиеся радиоактивному загрязнению, ввиду специфического характера воздействия радионуклидов. При кадастровой оценке радиоактивно загрязненных земель необходимо учитывать плотность загрязнения, тип почвы, а также вид выращиваемой продукции. Следует исходить из того, что для получения сельскохозяйственной продукции, удовлетворяющей соответствующим требованиям, необходимо провести реабилитационные мероприятия, что требует дополнительных затрат [3].
Для уточнения кадастровой стоимости загрязненных радионуклидами сельскохозяйственных угодий необходимо рассчитать стоимость затрат на проведение агротехнических мероприятий, направленных на снижение поступления радионуклидов в продукцию. Полученную величину затрат вычитают из начальной кадастровой стоимости, рассчитанной без учета радиоактивного загрязнения [7].
В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки, такая оценка земель сельскохозяйственного назначения рассчитывается доходным подходом [1]. Расчет кадастровой стоимости проводится по линейной формуле:
КС =
(Ун • РС - ТЗ - ЗПП - ПП - ДЗ)
Кк '
где КС — кадастровая стоимость земельного участка, руб/га; Ун — нормативная урожайность сельскохозяйственных культур, ц/га; РС — рыночная стоимость сельскохозяйственных культур, руб/ц; ТЗ — затраты на возделывание сельскохозяйственных культур, определяемые на основе технологических карт, руб/га; ЗПП — затраты на поддержание плодородия почв, руб/га; ПП — прибыль предпринимателя, определяемая как процент от дохода по субъекту РФ на основании данных доходности сельскохозяйственного производства по материалам Министерства сельского хозяйства РФ, Министерства экономического развития РФ и запросам в территориальный орган Федеральной службы государственной статистики; ДЗ — дополнительные затраты на реабилитационные мероприятия, необходимые для получения нормативно чистой продукции на загрязненных территориях, руб/га; КК — коэффициент капитализации, %.
Определение величины коэффициента капитализации осуществляется методами кумулятивного построения и рыночной экстракции. Определенный методом кумулятивного построения, он включает безрисковую ставку и риск, связанный с ведением сельского хозяйства [1].
Нормативная урожайность Ун рассчитывается для зерновых с учетом величины агроклиматического потенциала (АП) по агроклиматической подзоне, содержания гумуса в пахотном слое, мощности гумусового горизонта, содержания физической глины в пахотном слое и негативных свойств почв. При оценке кадастровой стоимости земельного участка, на котором планируется выращивать иную продукцию, переход к нормативной урожайности для выращиваемых культур осуществляется с помощью коэффициентов перехода [6].
Результаты и их обсуждение
Оценку кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель, подвергшихся загрязнению после аварии на ЧАЭС, проводили в районах, ориентированных на сельское хозяйство. В них функционируют сельскохозяйственные предприятия всех форм.
Почвенный покров территорий довольно однородный. Основные почвы — подзолистые различной степени оподзоленности и различного механического состава. Содержание гумуса варьирует в диапазоне от 0,7 до 3,2% [10]. За время с момента аварии произошло перераспределение площадей по уровню загрязнения — снижение доли с более высоким его уровнем (555—1480 кБк/м2) и увеличение — с более низким (< 555 кБк/м2) [10].
В районах участки сельскохозяйственных угодий существенно различаются как по уровню загрязнения 137С8, так и по почвенным характеристикам. При оценке кадастровой стоимости используются данные о содержании гумуса в почвах, а также о плотности загрязнения, поэтому при ее расчете по методике необходимо учитывать особенности каждого элементарного участка хозяйства.
В Гордеевском р-не под сельскохозяйственное производство используется 57 352 га, из них 30 692 га идет под пашню, а 23 906 — под пастбища и сенокосы; в Злынковском р-не из 35 957 га 25 062 — под пашней, 7575 — под пастбищами и сенокосами. В Гордеевском р-не два участка общей площадью 138 га, расположенных в СПК «Ко-жановский», не используются под сенокосы из-за плотности загрязнения > 1480 кБк/м2; в Злынковском р-не по той же причине пустуют семь участков площадью 285 га [8].
Согласно методическим указаниям, определение удельных показателей кадастровой стоимости земель проводили для пашни и для сенокосов и пастбищ отдельно. В результате установлено, что цена 1 га пашни в Гордеевском р-не варьирует от
300 до 142,2 тыс. руб., а в Злынковском — от 39,2 до 103,8 тыс. руб. в зависимости от уровня радиоактивного загрязнения и характеристики почвенного покрова. Средняя кадастровая стоимость 1 га рентабельной пашни в первом случае — 36,2, во втором — 69,3 тыс. руб. Рассчитанная кадастровая стоимость всех участков, занятых под пашню, в каждом хозяйстве Гордеевского р-на составляет 658,4, а в Злынковском — 65,8 млн руб.
Кадастровая стоимость 1 га сенокосов и пастбищ в Гордеевском районе варьирует от 22,3 до 85,9 тыс. руб. и в Злынковском — от 22,3 до 80,4 тыс. руб. Средняя кадастровая стоимость 1 га рентабельных пастбищ и сенокосов в Горде-евском р-не составляет 55,6, в Злынковском — 62,8 тыс. руб. Рассчитанная кадастровая стоимость всех участков, используемых под пастбища и сенокосы, в Гордеевском р-не составляет 1307,6, в Злынковском — 458 млн руб.
Расчет кадастровой стоимости радиоактивно загрязненных земель сельскохозяйственного назначения показал, что для 16 624 и 21 331 га Гор-деевского и Злынковского р-нов соответственно цена земельных участков принимает отрицательную величину. Это указывает на то, что расходы, связанные с использованием земли, превышают доход. Таким образом, производство сельхозпродукции на данных участках не рентабельно.
В ходе оценки установлено, что дерново-подзолистые песчаные и супесчаные, как и дерново--глеевые супесчаные почвы, целесообразно использовать под сенокосы и пастбища, однако вторые при плотности загрязнения <185 кБк/м2 и содержании гумуса не ниже 2,7% и третьи при том же уровне загрязнения и содержании гумуса не ниже 2% можно занимать и под пашню. Легкосуглинистые и суглинистые почвы пригодны и под пашню, и под кормовые угодья, а торфяные и аллю-виально-слоистые используют исключительно под кормовые угодья.
Заключение
При оценке кадастровой стоимости радиоактивно загрязненных земель необходимо использовать методику расчетов, которая учитывает не только основные показатели, но и затраты на реабилитационные мероприятия, направленные на получение нормативно чистой продукции.
Впервые проведена оценка кадастровой стоимости радиоактивно загрязненных земель Брянской обл. для 14 сельскохозяйственных предприятий Гордеевского и 11 Злынковского районов. Установлена кадастровая стоимость как отдельных участков с учетом их целевого использования, так и всех земель сельскохозяйственного назначения.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации / Под общ. ред. П.М. Сапожникова, С.И. Носова. М., 2012.
2. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения от 20.09.2010 № 445. Минэкономразвития России.
3. Методические указания по оценке кадастровой стоимости радиоактивно загрязненных земель сельскохозяйственного назначения. Обнинск, 2013.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016, с изм. от 13.04.2016) (с изм. и доп., вступил в силу с 05.05.2016).
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».
6. Провести оценку кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Гор-деевского и Злынковского районов Брянской области: отчет о НИР (промежут.): 42—44. Всерос. науч.-исслед. ин-т радиологии и агроэкологии; руководитель А.Н. Ратников; исполнители: В.В. Кречетников и др. Обнинск, 2016 (№ ГР 01201461415).
7. Ратников А.Н., Сапожников П.М., Санжаро-ва Н.И. и др. Кадастровая стоимость земель в усло-
виях радиоактивного загрязнения // Почвоведение. 2016. № 1.
8. Санжарова Н.И., Шубина О.А., Прудников П.В. и др. Радиологическая оценка земель, временно выведенных из оборота в результате аварии на Чернобыльской АЭС, и научное обеспечение их возвращения в хозяйственное использование // Агроэкологическое состояние и перспективы использования земель России, выбывших из активного сельскохозяйственного оборота: Мат-лы Всерос. науч. конф. / Под ред. А.Л. Иванова. М., 2008.
9. Сборник нормативных правовых актов государств — участников СНГ по вопросам социальной защиты граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС: В 3 т. Т.1. М., 2006.
10. Шубина О.А., Титов И.Е., Кречетников В.В. Современная радиационная обстановка в юго-западных районах Брянской области по результатам комплексной паспортизации // Радиоактивность после ядерных взрывов и аварий: последствия и пути преодоления: Сб. тр. Междунар. науч.-практ. конф. Обнинск, 2016.
11. Nkonya E, Braun J. von, Mirzabaev A. et al. Concepts and methods of global assessment of the economics of land degradation and improvement // Economics of Land Degradation and Improvement — A Global Assessment for Sustainable Development. Dodrecht, 2015.
12. Fesenko S., Howard B.J., Sanzharova N, Vidal M. Remediation of Areas Contaminated by Caesium: Basic
Mechanisms Behind Remedial Options and Experience in 13. Smith G.T., BeresfordN.A., Shaw G.G., MobergL.
Application // Impact of Cesium on Plants and the Envi- Radioactivity in terrestrial ecosystems // Chernobyl Catast-ronment. Switzerland, 2017. rophe and Consequences. Chichester, 2005.
Поступила в редакцию 23.11.2017
THE CADASTRAL VALUE ASSESSMENT OF AGRICULTURAL LAND ON THE AREA OF GORDEEVSKY AND ZLYNKOVSKY DISTRICTS OF THE BRYANSK REGION
V.V. Krechetnikov, A.N. Ratnikov, O.A. Shubina, I.E. Titov, D.G. Sviridenko, E.V. Tsvetnov
The main method of cadastral valuation of lands contaminated with radionuclides as a result of the Chernobyl accident, is based on accounting of additional remediation activities costs, aimed at obtaining agricultural products in order to meet regulatory requirements. This technique was tested on the example of radioactive contaminated lands of Gordeevsky and Zlynkovsky districts of the Bryansk region. The paper shows the changing of land cadastral value accounting the contamination density.
Key words: radioactive pollution of soils, cadastral value of land, land valuation.
Сведения об авторах
Кречетников Виктор Владимирович, мл. науч. сотр. лаб. математического моделирования и программно-информационного обеспечения ВНИИ радиологии и агроэкологии, Обнинск. E-mail: viktor.krechetnikov@mail.ru. Ратников Александр Николаевич, докт. с.-х. наук, вед. науч. сотр. лаб. агрохимических исследований и технологий ведения растениеводства ВНИИ радиологии и агроэкологии, Обнинск. E-mail: ratnikov-51@mail.ru. Шубина Ольга Андреевна, канд. биол. наук, зав. науч.-организацион. отд. ВНИИ радиологии и агроэкологии, Обнинск. E-mail: olgashu76@gmail.com. Титов Игорь Евгеньевич, науч. сотр. лаб. математического моделирования и программно-информационного обеспечения ВНИИ радиологии и агроэкологии, Обнинск. E-mail: titan13_08@mail.ru. Сви-риденко Дмитрий Георгиевич, канд. биол. наук, ст. науч. сотр. лаб. агрохимических исследований и технологий ведения растениеводства ВНИИ радиологии и агроэкологии, Обнинск. E-mail: sedelnikov167@gmail.com. Цветнов Евгений Владимирович, канд. биол. наук, ст. науч. сотр. каф. радиоэкологии и экотоксикологии ф-та почвоведения МГУ им. М.В.Ломоносова. E-mail: anarabis@yandex.ru.
