CC BY
30
8. Torikov V.E., Kos'yanchuk S.V., Subbotin A.S., Vasyutin A.S., Zubtsov V.A. Vozdelivanie kartofelya na Bryanshchine. Bryansk. 1998. 117 s.
9. Fedotova L.S., Korshunov A.V., Shil'nikovI.A., Akanova N.I., Ovcharenko M.M. Ekolohicheskie aspekti primeneniya udobreniy v kartofelevodstve Rossii / Kartofelevodstvo Rossii: aktualnie problemi nauki Ipraktiki. M. 2007. S. 140 - 147.
10. Shramko N.V., Vikhoreva H.V. Vliyanie system udobreniya na plodorodie dernovo - podzolistikh pochv i produktivnost sevooborotov v usloviyakh Verkhnevolzhya / Innovatsionnie tekhnolohii vozdelivaniya selskokhozyastvennikh kul'tur v Nechornozem'e. Suzdal . 2013. Tom 1. S. 58 - 62.
УДК 332.6:539.16
НАУЧНОЕ ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ РАДИОАКТИВНО ЗАГРЯЗНЕННЫХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ
Scientific Basis for the Methodology of the Cadastre Value Estimation of Radioactively Contaminated Agricultural Lands
хКречетников В. В. аспирант [email protected] хРатников А.Н. д.с-х.н., в.н.с., [email protected] хТитов И. Е. н.с. [email protected] хШубина О.А., к.б.н., зав. отделом [email protected] 2Прудников П.В. д. с-х. н., директор [email protected] 1Свириденко Д.Г. к.б.н.
Krechetnikov V.V., Ratnikov A.V., Titov I.E., Shubina O.A., Prudnikov P.V., Sviridenko D.G.
1ФГБНУ «Всероссийский научно-исследовательский институт радиологии и агроэкологии», Обнинск 'Russian Institute of Radiology and Agroecology, Obninsk 2ФГБУ Центр химизации и сельскохозяйственной радиологии "Брянский" 2 Chemicalization and Agricultural Radiology Centre "Bryansky"
Реферат. Основным приемом оценки кадастровой стоимости земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению, является учет дополнительных затрат на реабилитационные мероприятия, направленные на получение сельскохозяйственной продукции, удовлетворяющей нормативным требованиям. Данный прием был апробирован на примере радиоактивно загрязненных земель пяти наиболее загрязненных районов Брянской области. В статье представлен порядок проведения кадастровых работ на выявленных радиоактивно загрязненных сельскохозяйственных угодьях; описан метод расчета кадастровой стоимости радиоактивно загрязненных земель сельскохозяйственного назначения; показано изменение кадастровой стоимости земельных участков при учете плотностей загрязнения. Представленные материалы предназначены для специалистов, занимающихся вопросами кадастровой и агроэкологической оценки земель, в том числе для специалистов органов муниципального и государственного управления, решающих вопросы кадастровой оценки радиоактивно загрязненных территорий.
Summary. The essential method of cadastre value estimation of the lands affected by radioactive contamination is accounting additional costs for rehabilitation activities, aimed at agricultural production, satisfying the sanitary standards. This method is tested on the radioactively contaminated lands of the most polluted districts of the Bryansk region. The paper presents the order of cadastral work on the agricultural lands suffered from the radioactive contamination. Besides, the method of cadastre value estimation of such agricultural lands is described. The change in the cadastre land value, taking into account the contamination density, is shown. The given materials are intended for specialists in the fields of cadastre and agro-ecological value of the lands, including the public and municipal administration authorities dealing with the cadastral value of the radioactively contaminated lands.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, авария на ЧАЭС, сельское хозяйство, радиоактивное загрязнение, Брянская область, реабилитационные мероприятия
Keywords: cadastre value, Chernobyl disaster, agriculture, radioactive contamination, Bryansk region, rehabilitation activities.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 445 от 20.09.2010
года утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Они имеют ряд существенных отличий. В организационно - методическом плане предложен одноэтапный подход, согласно которому вместо анализа статистических данных за последние годы об урожайности и затратах на возделывание предлагается использование показателей нормативной урожайности и нормативных затрат. Отсутствует учет абсолютной земельной ренты и не производится учет и оценка местоположения земельных участков.
Данная методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, лесными насаждениями и прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками [5, пункт 1.2].
Однако данная методика не распространяется на земли, подвергшиеся радиоактивному загрязнению, в виду специфического характера воздействия радионуклидов.
При кадастровой оценке радиоактивно загрязненных земель необходимо учитывать плотности загрязнения, тип почвы, а так же вид выращиваемой продукции. Следует исходить из того, что для получения сельскохозяйственной продукции, удовлетворяющей соответствующим требованиям, необходимо провести реабилитационные мероприятия, что приводит к дополнительным затратам [3, с.12].
В результате аварии на ЧАЭС загрязнению подверглись территории в 21 субъекте Российской Федерации. Были выделены следующие зоны по плотности загрязнения 37С8: <37 кБк/м2 (<1 Ки/км2); 37-185 кБк/м2 (1-5 Ки/км2); 185-555 кБк/м2 (5-15 Ки/км2), 555-1480 кБк/м2 (15-40 Ки/км2) и >1480
2 2 137 2
кБк/м (>40 Ки/км ). Площадь территории с плотностью загрязнения С8 выше 37 кБк/м составила около 58 тыс. км2. Для большинства регионов уровни загрязнения не превышали 37 кБк/м2. В четырех областях (Брянская, Калужская, Орловская и Тульская) 2295,66 тыс. га земель имели уровни
137 2 137
загрязнения Cs свыше 37 кБк/м . Максимальные плотности радиоактивных выпадений Cs (до 2500 кБк/м2) были выявлены в Брянской области, где 17,1 тыс. га сельскохозяйственных угодий временно выведены из землепользования.
На основании деления сельскохозяйственных угодий по уровням загрязнения для каждой зоны были разработаны рекомендации по применению мероприятий, обеспечивающих безопасное функционирование сельского хозяйства и получение продукции, соответствующей санитарно-гигиеническим нормативам.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является базовой при начислении земельного налога и определяет величину ставки арендной платы необходима корректная кадастровая оценка земель с учетом затрат на дополнительные мероприятия по минимизации накопления радионуклидов сельскохозяйственными культурами.
Кадастровая оценка радиоактивно загрязненных земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей их кадастровой стоимости и определение кадастровой стоимости земельных участков (удельный показатель, умноженный на площадь), занятых радиоактивно загрязненными сельскохозяйственными угодьями.
Объектом государственного кадастра недвижимости является земельный участок сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (земле-пользований) юридических и физических лиц — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий определяется с учетом:
- нормативной урожайности и нормативных технологических затрат, затрат на поддержание плодородия почв, а так же затрат на реабилитационные мероприятия, направленные на получение нормативно чистой продукции;
- рыночных цен реализации сельскохозяйственных культур;
- оптимального оценочного севооборота (с учетом максимальной доходности и экологичности);
- расчета коэффициента капитализации и нормы прибыли предпринимателя.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке:
1. Формирование перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.
2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Общая методология расчета кадастровой стоимости земель базируется на расчете нормативной урожайности и нормативных затрат сельскохозяйственных культур, при этом формируется оптимальный оценочный севооборот, главным критерием которого является максимальная доходность и экологичность.
В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года, № 316) кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения рассчитывается доходным подходом.
Формула расчета кадастровой стоимости земель:
КС = (НУхРС - ТЗ - ЗПП - ПП- ДЗ)/КК, (1)
где:
- КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб./га);
- НУ - нормативная урожайность сельскохозяйственных культур;
- РС - рыночная стоимость сельскохозяйственных культур;
- ТЗ - затраты на возделывание сельскохозяйственных культур, определяемые на основе технологических карт;
- ЗПП - затраты на поддержание плодородия почв;
- ПП - прибыль предпринимателя, определяется по субъекту РФ на основании данных доходности сельскохозяйственного производства по материалам Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Министерства экономического развития Российской Федерации и запросам в территориальный орган Федеральной службы государственной статистики;
- ДЗ - добавочные затраты на реабилитационные мероприятия;
- КК коэффициент капитализации. Определение величины коэффициента капитализации осуществляется методами кумулятивного построения и рыночной экстракции. Коэффициент капитализации, определенный методом кумулятивного построения, включает безрисковую ставку и риск, связанный с ведением сельского хозяйства.
Таблица 1 - Затраты на возделывание с/х культур, руб./га в Брянской обл. в 2013-2014 гг.
Культура Тип почв
песчаные супесчаные легко-и среднесуглинистые торфяные
зерновые 9535 10966 -
картофель 102158 117482 -
многолетние травы 13179 15156 12630
однолетние травы 13638 15684 13070
Таблица 2 - Затраты на поддержание плодородия почв руб./га в Брянской обл. в 2013-2014 гг.
Культура Тип почв
песчаные супесчаные легко-и среднесуглинистые торфяные
зерновые 5280 6300 3400
картофель 5300 5800 5600
многолетние травы 2650 2900 1700
однолетние травы 3160 3800 2100
Нормативная урожайность (Ун) зерновых культур рассчитывается по формуле:
АП
У = 33,2 х 1,4 х-х К1х К2 х КЗ х К4 (2)
10,0
где:
АП - величина агроклиматического потенциала (АП) по агроклиматической подзоне для зерновых культур;
10,0 - базовое значение величины АП;
33,2 - нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам зональных технологий при базовом значении АП (10,0);
1,4 - коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания культур;
К1....К4 - поправочные коэффициенты:
К1 - на содержание гумуса в пахотном слое;
К2 - на мощность гумусового горизонта;
КЗ - на содержание физической глины в пахотном слое;
К4 - на негативные свойства почв [2-3].
При расчете кадастровой стоимости земель по формуле 1 для радиоактивно загрязненных территорий Брянской области использовались следующие региональные показатели:
ПП - прибыль предпринимателя территории Брянской области; величину прибыли предпринимателя приняли равной 10%.
КК - коэффициент капитализации для Брянской области был принят равным 10%.
Расчетный уровень продуктивности земель установлен на основе урожайности зерновых культур по интенсивным зональным технологиям с коэффициентом освоенности технологии 0,7 (коэффициент определен по материалам Госсортсети);
Ун- переход от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности других сельскохозяйственных культур приводился в соответствии с применением коэффициентов перевода: картофель - 5,98, многолетние травы - 1,83, однолетние травы - 1,6.
РС - рыночные цены реализации сельскохозяйственных культур в Брянской области были взяты следующие (по данным на 2014 г.): зерновые культуры - 790 руб./ц, картофель - 940 руб./ц, сено - 350 руб./ц.
В качестве объектов оценки были выбраны 3 зональные почвы, наиболее широко распространенные в радиоактивно загрязненных юго-западных районах Брянской области.
1) Дерново-подзолистые песчаные, супесчаные почвы с содержанием гумуса - 1,5%, мощностью гумусового горизонта - 22 см, содержанием физической глины 16%.
2) Дерново-подзолистые легко-, среднесуглинистые почвы с содержанием гумуса - 2,5%, мощностью гумусового горизонта - 22 см, содержанием физической глины - 37%.
3) Торфяно-болотная почва.
Поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое (К1) брался согласно показателям содержания гумуса в почве (таблица 3).
Таблица 3 - Коэффициенты на содержание гумуса для расчета сопоставимой нормативной урожайности сельхозкультур К1
Гумус, % К1 Гумус, % К1
1,0 0,750 2,6 0,912
1,1 0,762 2,7 0,919
1,2 0,774 2,8 0,926
1,3 0,786 2,9 0,933
1,4 0,789 3,0 0,940
1,5 0,810 3,1 0,946
1,6 0,822 3,2 0,952
1,7 0,834 3,3 0,958
1,8 0,846 3,4 0,964
1,9 0,858 3,5 0,970
2,0 0,870 3,6 0,976
2,1 0,877 3,7 0,982
2,2 0,884 3,8 0,988
2,3 0,891 3,9 0,994
2,4 0,898 4,0 1,000
2,5 0,905 4,1 1,005
Поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта (К2) брался равным 0,84 согласно значению мощности гумусового горизонта - 22 см в выбранных объектах оценки.
Поправочный коэффициент на содержание физической глины в пахотном слое (К3) брался для дерново-подзолистых песчаных, супесчаных почв равным 0,884, а для дерново-подзолистых легко-, среднесуглинистых почв - 0,968.
Поправочный коэффициент на негативные свойства почв (К4) брался в зависимости от типа выращиваемых культур и типа литологического строения почвы (таблица 4).
Таблица 4 - Поправочные коэффициенты на негативные свойства почв К4
Тип литологического строения почвы Наименование выращиваемых культур
зерновые, зернобобовые картофель многолетние травы однолетние травы
Пески мощностью более 1 м 0,70 0,60 0,45 0,55
Пески, подстилаемые водоупорным слоем на глубине 0,5 м 0,80 0,75 0,75 0,75
Пески, подстилаемые водоупорным слоем на глубине 0,5-1 м 0,80 0,70 0,65 0,65
Супеси песчаные мощностью более 1 м 0,80 0,80 0,70 0,70
Супеси песчаные, подстилаемые водоупорным слоем на глубине 0,5 м 0,90 0,90 0,80 0,80
Супеси песчаные, подстилаемые водоупорным слоем на глубине 0,5 - 1 м 0,90 0,90 0,75 0,7
Легкие суглинки песчаные мощностью более 1 м 0,95 0,95 0,85 0,85
Легкие суглинки песчаные, подстилаемые водоупорным слоем на глубине 0,5 м 0,95 0,95 0,90 0,90
Легкие суглинки песчаные, подстилаемые водоупорным слоем на глубине 0,5 - 1 м 0,95 0,95 0,87 0,87
На всех почвах кадастровую стоимость почв рассчитывали для плотности загрязнения 137С8 37185 кБк/м2, соответствующей зональным технологиям возделывания сельскохозяйственных культур и при плотности загрязнения 185-555 и 555-740 кБк/м2 с учетом проведения реабилитационных мероприятий. Реабилитационные мероприятия при этом рассматривались в виде дополнительных доз внесения органических, минеральных удобрений и извести.
Кадастровую стоимость почв, загрязненных радионуклидами, рассчитывали для двух типов севооборотов : для зонального севооборота (зерновые - 34%, картофель - 33%, многолетние травы -33%, и в условиях сенокосного использования.
Расчеты кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на радиоактивно загрязненных угодьях юго-западных районов Брянской области показали, что производство как на дерново-подзолистых песчаных и супесчаных, так и на дерновых глеевых супесчаных почвах рентабельно лишь при использовании этих земель в качестве сенокосов и пастбищ. Лишь при плотности загрязнения ниже 185 кБк/м2 и содержании гумуса не ниже 2,7% дерново-подзолистые супесчаные почвы можно использовать и под пашню. Легкосуглинистые и суглинистые почвы возможно использовать и под пашню, и под кормовые угодья. Торфяные почвы, комплекс овражно-балочных легкосуглинистых почв и аллювиально-слоистые почвы на данных территориях используют исключительно как кормовые угодья, что возможно при плотностях загрязнения ниже 1480 кБк/м2. Использование серых лесных суглинистых почв возможно и в качестве пашни, и в качестве сенокосов и пастбищ при плотности загрязнения ниже 1480 кБк/м2 и содержании гумуса выше 1,2%.
Кадастровая стоимость 1 га пашни в юго-западных районах варьирует в пределах от 0,3 тыс. руб. до 170,3 тыс. руб. в зависимости от уровней радиоактивного загрязнения и характеристик почвенного покрова. Рассчитанная кадастровая стоимость всех участков, занятых под пашню в каждом хозяйстве районов варьирует в диапазоне 0,04 - 240 млн. руб.
Кадастровая стоимость 1 га пастбищ варьирует в диапазоне от 22,3 тыс.руб. до 85,9 тыс. руб. Рассчитанная кадастровая стоимость всех участков, используемых под сенокосы и пастбища, варьирует для каждого хозяйства в пределах 5,1 - 229,8 млн. руб.
Так же расчет кадастровой стоимости радиоактивно загрязненных земель сельскохозяйственного назначения показал, что для 21284 га Новозыбковского, 16963 га Клинцовского,16624 га Гордеев-ского и 21331 га и Злынковского районов соответственно цена земельных участков принимает отри-
цательную величину. Это указывает на то, что расходы, связанные с использованием земли превышают доход. Таким образом, производство сельхозпродукции на данных участках не рентабельно.
Представлена методология кадастровой оценки радиоактивно загрязненных земель сельскохозяйственного назначения. Предусматривается проведение кадастровых работ с выявлением загрязненных территорий; определение эффективных мероприятий, обеспечивающих снижение уровня радиоактивного загрязнения сельскохозяйственной продукции до допустимого и уточнение кадастровой стоимости земель в районах радиоактивного загрязнения.
Материалы предназначены для специалистов, занимающихся вопросами кадастровой и агро-экологической оценки земель, в том числе для специалистов муниципального и государственного управления, решающих вопросы кадастровой оценки радиоактивно загрязненных территорий.
Библиографический список
1. Крупные радиационные аварии: последствия и защитные меры /под общ. ред. Л.А. Ильина, В.А. Губанова. М.: ИздАТ, 2001. 752 с.
2. Атлас современных и прогнозных аспектов последствий аварии на Чернобыльской АЭС на пострадавших территориях России и Беларуси (АСПА Россия-Беларусь). Москва-Минск: МЧС России, МЧС Республики Беларусь, 2009. 139 с.
3. Единое руководство по ведению сельскохозяйственного производства на радиоактивно загрязненных территориях Беларуси и Российской Федерации. Минск-Москва, 2004. 70 с.
4. Рекомендации по ведению сельскохозяйственного производства на радиоактивно загрязненных территориях. Обнинск: ВНИИСХРАЭ, 2005. 88 с.
5. Кадастровая стоимость земель в условиях радиоактивного загрязнения / А.Н. Ратников и др. // Почвоведение. 2016. № 1. С. 130-140.
6. Прудников П.В. Использование агрономических руд и новых комплексных минеральных удобрений на радиоактивно загрязненных почвах. Брянск, 2012. 296 с.
7. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения. III тур / под ред. П.М. Сапожникова, С.И. Носова. М.: НП «Кадастр-оценка», 2011. 124 с.
8. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации / под ред. П.М. Сапожникова, С.И. Носова. М.: ООО «НИПКЦ Восход - А», 2012. 160 с.
9. Behaviour of radionuclides in meadows and efficiency of countermeasures / N.I. Sanzharova, S.V. Fesenko, V.A. Kotik, S.I. Spiridonov // Radiation Protection Dosimetry. 1996. vol. 64. № 1/2. pp. 43-48.
References
1. Krupnye radiacionnye avarii: posledstviya i zashchitnye mery /Pod obshchej redakciej L.A. Il'ina i V.A. Gubanova. M.: IzdAT, 2001. 752 s.
2. Atlas sovremennyh i prognoznyh aspektov posledstvij avarii na CHernobyl'skoj AEHS na postra-davshih territoriyah Rossii i Belarusi (ASPA Rossiya-Belarus'). Moskva-Minsk: MCHS Rossii, MCHS Respubliki Belarus', 2009. 139 s.
3. Edinoe rukovodstvo po vedeniyu sel'skohozyajstvennogo proizvodstva na radioaktivno zagryaznen-nyh territoriyah Belarusi i Rossijskoj Federacii. Minsk-Moskva, 2004. 70 s.
4. Rekomendacii po vedeniyu sel'skohozyajstvennogo proizvodstva na radioaktivno zagryaznennyh territoriyah. Obninsk: VNIISKHRAEH, 2005. 88 s.
5. Ratnikov A.N., Sapozhnikov P.M., Sanzharova N.I., Sviridenko D.G., ZHigareva T.L., Popova G.I., Panov A.V., Kozlova I.YU. Kadastrovaya stoimost' zemel' v usloviyah radioaktivnogo zagryazneniya // Pochvovedenie. 2016. №1. S. 130-140.
6. Prudnikov P.V.. Ispol'zovanie agronomicheskih rud i novyh kompleksnyh mineral'nyh udobrenij na radioaktivno zagryaznennyh pochvah. Bryansk, 2012. 296 s.
7. Gosudarstvennaya kadastrovaya ocenka zemel' sel'skohozyajstvennogo naznacheniya. III tur. (pod obshchej redakciej: Sapozhnikova P.M., Nosova S.I.). Moskva: NP «Kadastr-ocenka», 2011. 124 s.
8. Gosudarstvennaya kadastrovaya ocenka zemel' sel'skohozyajstvennogo naznacheniya Rossijskoj Federacii (pod obshchej redakciej: Sapozhnikova P.M., Nosova S.I.). Moskva: OOO «NIPKC Voskhod - A», 2012. 160 s.
9. Sanzharova N.I., Fesenko S.V., Kotik V.A., Spiridonov S.I. Behaviour of radionuclides in meadows and efficiency of countermeasures. Radiation Protection Dosimetry, vol. 64, № 1/2, 1996, pp. 43-48.
